临潼锦绣前城拆迁安置住宅小区建设规划项目可行性研究报告.docx

临潼锦绣前城拆迁安置住宅小区建设规划项目可行性研究报告,. 锦绣前城工程项目可行性探讨报告目录第一章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 11.1项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2主要经济指标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1.3结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 其次章项目建设的必要性„ „„„„„„„„„„„„„„„6 62.1项目建设的背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 2.2项目建设的意义 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 2.3项目建设的市场定位 „„„„„„„„„„„„„„„„„13 2.4市场需求分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13 第三章项目选址及建设条件„ „„„„„„„„„„„„„ 153.1项目选址及用地方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„15 3.2项目拟建地址的建设条件 „„„„„„„„„„„„„„„18 第四章项目建设规模及建设内容工程技术方案 „„„„„„ 204.1项目建设规模 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 4.2建设内容工程技术方案 „„„„„„„„„„„„„„„„20 4.3 建筑安装工程量及三材用量估算 „„„„„„„„„„40 第五章投资估算及资金筹措„„„„„„„„„„„„„ 415.1投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„41 5.2资金筹措方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„45 第六章组织机构及人力资源配置„„„„„„„„„„„ 466.1组织机构 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46 6.2劳动定员 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„46 第七章项目的实施进度 „„„„„„„„„„„„ „„„ 48 7.1建设工期 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„48 7.2项目实施进度表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„49 第八章项目的组织管理和工程招投标方案„„„„„„„ 50 8.1项目的组织管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„50 8.2工程招投标方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„51 第九章环境影响评价 „„„„„„„„„„„„„„„„ 539.1项目周边生态和环境现状 „„„„„„„„„„„„„„„53 9.2生态环境影响分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„53 9.3生态环境爱护政策 „„„„„„„„„„„„„„„„„„54 第十章节约能源„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5710.1节能影响效果分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„57 10.2节能措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„58 10.3节能效果分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„61 第十一章效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6411.1经济效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„64 11.2社会效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„64 11.3社会适应性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„66 11.4社会风险及对策分析„„„„„„„„„„„„„„„„„68 第十二章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6912.1 结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„69 12.2 建议 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„69,. 第一章总论1 1.1 项目概况1.1.1 项目名称 西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目 1.1.2 承办单位 1.1.3 建设地点 该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。1.1.4 建设内容 建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等供应安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为 160.0 亩，小区总建筑面积约为 35.6 万平方米。1.1.5 投资估算 该项目总投资预料约为 6.8 亿元，资金来源为业主自筹 1.3 亿元，银行贷款 5.5 亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为 5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.6 效益分析 西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区，是西安市临潼区为改善、治理渭河环境，加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，,. 而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民 8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.7 供水 本工程水源由市政给水管网供应，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引一条 DN200（水表 2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水平安。1.1.8 供电 本项目总用电负荷估算为 4000kVA,拟由市电引接两路 10kV 高压电源供电。公共建筑采纳户内变电所形式供电,住宅采纳户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.9 交通运输、通讯条件 本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约30 公里，距西安市政府新址 15 公里。处于西安市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约 5 公里，本区域内交通非常便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通特别便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯非常便利。1.1.10 环境爱护 本项目投入运用后，实施区内的生活污水、生活垃圾依据国家环境爱护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。1.1.11 项目实施进度安排,. 依据建设规模和资金筹措方案，本项目安排在 24 个月内建成，于 2012 年 9 月底投入运用。2 1.2 主要经济指标本项目位于西安市临潼区渭河生态区，总用地面积为 160 亩。拟建建筑面积为 355690 平方米，居住人口规模为 2320 户、约 8120 人。住宅 280760 平方米，文体教化 8960 平方米，商业 31330 平方米，半地下建筑面积 34130 平方米。容积率为 2.3；建筑密度为 23.3%；绿地率 35%；机动车停车位 2578 个。技术经济指标一览表 项目 计量单位 数值 备注 居住区规划总用地 平方米 164000.91（合 246.00 亩）规划道路用地面积 平方米 11098.26（合 16.65 亩）临时施工用地面积 平方米 12995.89（合 19.49 亩）居住区净用地面积 平方米 139906.76（合 209.86 亩）居住总户（套）数 户（套）2320居住人数 人 8120户均人口 人/户 3.5总建筑面积 平方米 355690其中 地上面积 平方米 321560 其中 住宅建筑面积 （含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积 平方米 40800半地下车库面积 平方米 34130建筑占地面积 平方米 32590人口毛密度 人/ha495,. 建筑密度 23.3容积率2.30绿地率 35机动车位 地上停车 辆 1320半地下停车 辆 970首层架空停车 辆 288合计 辆 25783 1.3 主要用地指标占地总面积 322.2 亩； 总建筑面积 59.71 万平方米； 居住建筑面积 59.26 万平方米； 公共建筑面积 0.45 万平方米；居住居数 4938 户 平均每户建筑面积120 平方米平均每户居住人数 3.2 人容积率 2.78建筑密度 0.481 绿化率 34%住宅栋数 93 栋 平均层数 6 层地下车库面积 1.23 万平方米停车位 615 个 符合陕西省建设用地标准（2007 年版）陕西省居住建筑建设用地指标规定的居住建筑建设用地（大于 8000 人）：容积率大于等于 1.38、建筑密度大于等于 0.48、绿地率 30%-35%的要求。,. 4 1.4 结论与建议1.4.1 结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。依据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，西安市临潼区现有的安置房数量也不能满意拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满意拆迁户的需求已燃眉之急。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济好用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都非常成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为 160 亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为 355690 平方米，项目总投资约为 6.8 亿元，项目建设期为 24 个月。1.3.2 建议 根据拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺当实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目,. 成本限制。,. 其次章项目建设的必要性1 2.1 项目建设的背景2.1.1 建设单位概况 西安市临潼区渭河生态区管理委员会是西安市临潼区委、区政府设立的负责临潼渭河生态区开发建设的办事机构。其主要职责是：负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和安排；负责生态区法律法规、政策、管理方法的制定、宣扬及服务；负责生态区招商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合行政管理等。地址：临潼城区人民西路 20 号 电话：02983823330 传真：02983823330 邮箱：ltwhst2008 2.1.2 西安市概况1、地理位置 西安市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经107°40"-109°49"和北纬 33°39"-34°45"之间。东西长 204 公里，南北宽 101 公里，土地总面积 10108.02 平方公里。东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市,. 相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与咸阳市隔河相望。2、自然状况西安市平均海拔 400-450 米，南部多为秦岭中段的北坡，北部为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。境内有河流 54 条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过境的泾河与渭河。水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为 31.46 亿立方米。地下矿产资源丰富，已查明各类矿产 23 种，主要有铁、锰、铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝田玉等。 西安属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春季暖和少雨，夏季燥热降雨增多，秋季凉快多淋雨，冬季寒冷干燥。≥10°C 积温为 4400°C，年平均气温 6.4°C-14.9°C，年平均降水量 537.5-1028.4 毫米，年平均相对湿度 70%-73%，全年日照时数1983.4-2267.3 小时，城市绿化覆盖率 30.06%，近年来城区空气环境质量良好天数为 260 天。 西安市土地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的 54.6%，是全市的自然生态爱护用地；北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址爱护用地为主，占市域土地总面积的 45.4%，土地利用效益较高。3、社会经济概况,. 西安是陕西省省会，世界闻名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教化、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、商贸中心。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。西安的比较优势突出表现在三个层次：即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教化、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。西安旅游资源得天独厚，是海内外闻名的世界历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有 3100 多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等 13 个王朝在这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，著名遐尔的丝绸之路就是以西安为起点，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界闻名历史古都。1981 年联合国科教文组织把西安确定为世界历史名城。西安文化遗产极为丰富。境内有重点文物爱护单位 282 处，其中国家级重点文物爱护单位 34 处，省级重点文物爱护单位 72 处，馆库藏文物 12 万余件。有被誉为世界第八奇迹的秦始皇兵马俑坑；世界上保存最完整、规模最大的古城墙西安明城墙和周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。 西安科技实力强大，高等教化发达，是我国科研教化和高新技术产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域,. 具有较强的科研、生产实力。西安现有国家级科研基地 9 个。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型试验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安现有一般高等院校 47 所，民办及其他高等教化机构 32 所，2006 年末全市在册高新技术企业 1227 家。西安的四区两基地高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安航天科技产业基地建设成效显著，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中，高新区已成为中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业园区，并被科技部评比为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北地区唯一的国家级出口加工区，是西安市对外开放的窗口；曲江新区实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为西安新的旅游亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产业基地招商引资等工作进展顺当，成为西安经济新的增长点。西安区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006 年实现社会消费品零售总额 776.20 亿元，同比增长 16.5%；肯定值在西北五省区省会城市中位居第 1 位，占西北五省区省会城市的 50%，占西部九省区省会城市的 16%。全市商业网点已达 16.6 万个，从业人员 120 余万人，千人拥,. 有网点数达到 20.3 个。全市 5000 平方米以上大型商场近 50 个，其中大型综合超市 30 个；零售企业中年销售过亿元的商场有 18 家。全市拥有各类交易市场 514 个，年成交额超过 300 亿元。西安有着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点 3.5 万个，餐饮业零售额超过 120 亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有足够的接待实力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、款待所 1500 多家，三星级以上宾馆56 家，可供应高、中、低档床位 17 万张；西安拥有大型现代化专业展览馆 4 个，总面积 21 万平方米，注册登记的展览公司 120 余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。 近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改善，社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城市建设成就显著。2006 年全年西安市实现生产总值（GDP）1450.02 亿元，较上年增长了 13.0%，自 2000 年以来，西安市经济增长连续 7 年保持了 13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值 70.73 亿元，增长 7.2%；其次产业实现增加值 615.26 亿元，增长 14.3%；第三产业实现增加值 764.03 亿元，增长 12.4%。第一、其次和第三产业增加值占生产总值的比重分别为 4.9%、42.4%和 52.7%。按常住人口计算，全市人均生产总值 17794 元，增长 11.0%。全年完成全社会固定资产投资 1066.62 亿元，比上年增长 27.7%。其中，城镇投资 971.84 亿元，增长 25.2%。全年完成城市建设投资 181.91 亿元，比上年增长 24.9%。,. 年末常住人口823万人，比上年增长2.0%。年末全市户籍总人口753.11万人，比上年增长 1.5%。城市居民人均可支配收入 10905 元，增加 1277元，增长 13.3%；农夫人均纯收入 3809 元，增加 349 元，增长 10.1%。全年城镇新增就业人数 8.37 万人，比上年增长 6.6%。西安市的基础设施建设接着推动，交通网络日趋完善，通讯等其他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。据国家统计局近日公布的根据人口、经济、社会、基础设施等 50 多项综合指标测评出的全国百强城市中，西安综合实力排名第 32 位，处于中上游水平。预料到 2020 年，西平安市国内生产总值达到 5670 亿元，人均国内生产总值达到 7590 美元，城乡居民人均可支配收入达到 20000元，基本社会保障率达到 85%，城市化水平达到 80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。 全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。截止 2006 年底，全市共有 50 个镇、52 个乡、74 个街道办事处，常住总人口 822.52 万人。4、 城市规划解放以来，西安市先后制订了三轮城市总体规划。西安市正在执行的第三轮城市总体规划（1995-2010），根据爱护古城，降低密度，限制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城,. 镇体系。12 年来。在第三轮城市总体规划的指导下，西安的城市建设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发生了天翻地覆的改变。 目前，西安市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020）。在新的规划期内，西安将实施规划立市方略，把空间布局和产业布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进、协调发展的区域经济。根据九宫格局和一城多心架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的新格局。明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、消遣功能，复原历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。在主城区外围建成六个城市副中心区。同时，根据统筹区域发展的原则，综合配置各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。4、经济社会发展战略 十一五期间，西安市经济社会发展的总体目标是：努力建设世界历史文化名城、世界一流的旅游目的地城市、中国创新型城市和教化名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。国际化进程明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化,. 特色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创新实力显著增加，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑；社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教化、文化、卫生和生态环境进一步改善，城乡人民收入水平和生活质量普遍提高；三个文明协调发展，社会更加平安、稳定、和谐。 到 2010 年，全市国民生产总值将达到 2580 亿元，年均增长 13%；三次产业结构调整为 3:45:52，工业增加值占生产总值比重达 35%；地方财政一般预算收入年均可比增长 14%；人口自然增长率限制在 5以内，五年城镇新增就业人口 40 万人，文教科卫体支出占财政支出比重达到 28%；五年累计完成全社会固定资产投资 7050 亿元；森林覆盖率45%；万元生产总值综合能耗下降 25%；城市居民人均可支配收入达到15000 元，农夫人均纯收入达到 5500 元。2.1.3 西安市临潼区概况 临潼，是一块古老奇妙而又焕发着青春活力的土地。临潼是十一朝古都西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼始终为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。位于古都西安东郊，面积915 平方公里，人口 67 万。说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是烽火戏诸候周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是项庄舞剑，,. 意在沛公的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时 39 年修建气概浩大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是 1936 年西安事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地„„ 先秦时，临潼称栎阳，公元前 282 年（秦献公二年）至公无前 350年的 34 年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业非常发达，交通便利，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。 秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气概磅礴。据司马迁史记秦始皇本纪记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。由于历史的沧桑改变，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。1987 年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产爱护清单。秦始皇帝陵虽已有 2000 多年的历史，但是在今后的年头中，它仍将会发挥重大的历史作用。 华清池可谓著名遐迩，依据考古资料，周幽王时就在此修建了骊,. 宫，后持续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为华清宫。华清宫气概宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经验了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃醉生梦死、纸醉金迷的日日