2022年四川省房地产估价师点睛提升考试题5.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】 A2. 【问题】 对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】 D3. 【问题】 某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元m2，同类土地的市场单价为2200元m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元m2，旧建筑物残值为50元m2，新建筑物重置价格为3800元m2，新建后的房地产市场价值可达8000元m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼【答案】 B4. 【问题】 下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。A.税前现金流有效毛收入经营费用B.税前现金流有效毛收入抵押贷款还本付息C.税后现金流税前现金流所得税D.税后现金流税前现金流准备金所得税【答案】 C5. 【问题】 下列关于收益率指标的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】 D6. 【问题】 （2017年真题）2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积88m2、售价15000元/m2的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。A.所有权预告登记B.抵押权预告登记C.转移登记D.抵押登记【答案】 A7. 【问题】 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】 D8. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 C9. 【问题】 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门【答案】 B10. 【问题】 下列关于房地产开发项目建设用地使用权的取得，表述正确的是（ ）。A.商品房住宅建设项目中，若配建保障性住房，可不明确开竣工时间B.国家重点扶持的能源、交通项目，可以采用划拨方式提供土地使用权C.确实需要采用划拨方式提供土地使用权的，由市级以上人民政府批准划拨D.国家扶持和鼓励经济适用住房的建设，故不必符合土地利用总体规划的要求【答案】 B11. 【问题】 开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的（）以上，才能转让。A.25%B.20%C.15%D.10%【答案】 A12. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年1月2日B.2009年1月2日C.2010年1月2日D.2011年1月2日【答案】 C13. 【问题】 (2015年真题) 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00【答案】 A14. 【问题】 城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（）。A.投资价值B.谨慎价值C.快速变现价值D.市场价值【答案】 D15. 【问题】 通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（）分析。A.利息支付能力B.投资者出资能力C.资金平衡D.投资者贷款能力【答案】 C16. 【问题】 运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 B17. 【问题】 （2014年真题）李某自用位于地下的工业厂房，房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为（ ）元。A.4200B.5040C.5400D.6480【答案】 D18. 【问题】 在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，房地产价格会（ ）。A.提高B.降低C.很难说D.没有影响【答案】 A19. 【问题】 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】 D20. 【问题】 下列不属于注册房地产估价师禁止行为的是（ ）。A.签署有虚假记载内容的估价报告B.以个人名义从估价机构获取业务C.未在所注册的房地产估价机构从业D.允许他人以自己名义从事房地产估价业务【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。A.供给高增长B.需求高增长C.租金增长率开始下滑D.租金增长率开始上涨E.需求低增长或负增长【答案】 AC2. 【问题】 某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（）。A.封闭型基金B.开放型基金C.自由型基金D.单位型基金E.股权式基金【答案】 BC3. 【问题】 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】 ABD4. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC5. 【问题】 在Linux中，（）命令可将文件以修改时间顺序显示。A.Is aB.Is bC.Is cD.Is d【答案】 C6. 【问题】 保险公司可用于对外投资的资金来源主要有（ ）。A.资本金B.留存收益C.长期债券融资D.责任准备金E.保费收入【答案】 ABD7. 【问题】 站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。A.经营利润B.建造利润C.实现利润D.税后利润E 可分配利润【答案】 ACD8. 【问题】 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响【答案】 BCD9. 【问题】 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.财务计划现金流量表【答案】 CD10. 【问题】 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】 BCD11. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 AD12. 【问题】 (2013真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD13. 【问题】 在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】 ABCD14. 【问题】 账簿的基本内容包括（）。A.封面B.扉页C.账页D.尾页E.附录【答案】 ABC15. 【问题】 (2012真题) 下列房地产中，不得抵押的有（）。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】 B16. 【问题】 下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地【答案】 CD17. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.B房地产开发公司B.C建筑公司C.顺丰住宅小区物业管理公司D.刘某【答案】 AB18. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的【答案】 CD19. 【问题】 查账的原则包括（）。A.独立性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.可靠性原则【答案】 ABCD20. 【问题】 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A.自然环境恶化B.消费观念变更C.设备陈旧落后D.城市规划改变E 政府政策变化【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益3×365×26400×60%×（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）×1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价4500×264001500×1250010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）×4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用1000×26400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.86×0.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。3. 房地产估价报告致委托估价方函某市某商厦：某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。特此通告。某房地产评估咨询有限公司（公章）法人代表：（略）2005年11月20日估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某商厦房地产估价结果报告一、委托方(略）二、估价方(略）【答案】(1)缺少封面及目录。(2)致委托方函缺少估价目的。(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。(4)缺土地的权属状况。(5)不同的部分采用了相同的资本化率。(6)净收益中没有扣除经营利润。(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。(10)风险利率的确定缺乏依据。(11)净收益中不应扣除房产折旧。(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。4. 某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1996年，而不是1997年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。5. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）××有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；