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DH公司负债经营风险控制的现状分析本篇论文目录导航：【题目】房地产公司负债运营中的风险管理探究【第一章】风险管理在房地产企业负债经营中的应用引言【第二章】房地产负债经营风险控制的基本理论【第三章】DH公司负债经营风险控制的现状分析【第四章】DH公司负债经营风险的控制不力的后果及原因【第五章】提高DH公司负债经营风险控制力的对策【结束语/参考文献】房企负债经营风险管控分析结束语与参考 文献3DH公司负债经营风险控制的现状分析3.1 DH公司简介DH房地产公司的历史沿革DH房地产公司成立于1996年，拥有员工1500余人，截 至2013年该公司资产总额到达29.8亿元。该集团在中国内地的二 线和三线城市都开发了大量住宅、写字楼和综合商务大楼，并且也开 发了基础建设和住宅工程。DH公司的战略目标是将公司开展成为有 品质的创新品牌，也在不断提升开发楼盘的品位。2006-2007年三年 间公司为了提高销量，在其前期工程工程款未完全回收的情况下，大 量举债开发精装住宅和精品楼盘，这导致公司资金周转困难。于预警线。说明该公司运营能力较弱，销售收入低导致其持有的流动 资产较少。在投资新工程时只能大量地从从外部获取资金，自有资金 再投资能力弱且资金使用效率低。年经营现金净流量为负数不同性质的资金活动导致的资金流入和流出能够帮助企业分 析出当年的经营活动、投资活动和筹资活动现金流入与流出的情况, 并可以了解公司经营的各项业务对现金存量的影响程度。该公司 2012年和2013年的经营活动现金净流量为负，现金流入小于现金 流出说明现金自适能力较差.DH房地产公司现金流量分析如表3.7 所示。通过经营现金流量指标能够知道该企业2011-2013年三年 年经营活动增加的货币资金持有量，当现金流为正时，富余的现金流 可以用于企业另外的资金周转以减少外部负债。但是DH房地产公 司经营现金净流量为负数，就会导致现金持有量无法增加，且自有资 金偿债能力降低，增加了资金周转的负担。该企业筹资现金流量三年 金额分别为21,333万元、23,939万元和27,295万元，说明要不断 依靠短期负债增加筹资现金流量弥补资金缺口,从而导致财务风险增 加。从上述相关数据分析可知DH房地产公司负债经营风险较 高的表现是公司存在巨额负债，这导致高本钱费用率和公司较大的偿 债压力，不合理的负债结构增加了财务负担，进而使得资金存量降低, 最终公司可支配现金数量减少。在此情况下企业仍然大量通过外部负债取得资金建设新工程。返回本篇论文导航2011-2013年这三年间国家出台了一系列政策调控房地产行业投资 过热的现象，银行也同时收紧信贷。不良的外部筹资和投资环境造成DH房地产公司的在建项 目融资难度加大，后续工程开发难以在规定时间内完成。工程开发中 工程拖延导致本钱费用增加，让资金链更加紧绷，增加了 DH公司 的运营风险和偿债风险。不良的财务状况让银行提高了对该公司的信 贷门槛，使得该公司借款难度增加，加上后续出台的限购政策也减少 了 DH房地产公司的销售量和利润，进而又导致公司销售毛利率大 幅下降，在此环境下公司的运营能力减弱。另外，较高的资金需求和 日益增加的借款难度及难以预测的资金回收期限，都增加了 DH房 地产公司资金链断裂的风险。在公司资产总额从2011年的14亿升至2013年的29.8 亿的同时，其负债规模也在不断扩大。房地产公司的组织结构DH房地产公司是具有独立法人资格的有限责任公司，公司 经营的工程较多，且分散于不同的城市，这增加了公司的管理难度, 造成工程跟进的难度大，管理效率低。在此情况下，公司为了提高管 理效率，采用工程部负责制度，让各个工程管理部门获得充分授权, 以管理其所负责工程的大小事务，且只有发生了非常重大的事项时公 司才介入管理。这使得每个工程的负责人权力大，并能根据工程的情 况自主决策，这种管理体制在公司成立前期起到了积极作用，让公司 的盈利增加且工程管理者能够充分发挥才能。但是当企业面临着激烈 的外部环境，各工程部出现了越来越糟糕的经营财务情况，此管理体 制也就给公司带来不利影响，其决策无法快速传递给公司，公司无法 及时获得最新经营情况，并难以及时识别及处理公司面临的风险。虽然公司各个部门能够对各工程部垂直管理，但是在实际情 况中公司的各个工程管理部门能够单独决定其所在工程的人事、薪酬、 考核评价和实际经营决策。而受地域限制，公司只能在各种决定实施后才知晓各工程的 最新进展，不能有效管理各地域工程。各工程部都为了实现其所在部 门的现金流和业绩情况最优化，忽略了从大局出发考虑风险和收益， 这导致公司整体的财务风险增加。该公司没有设立专门的风险控制部门来识别和控制企业风险， 也没有专设财务风险管理岗来管理企业的应收账款回收和到期债务 归还等事项，从而导致企业的额外支出增加，出现不必要的损失。DH 公司风险控制意识淡薄，未设专门人员和机构来识别和管控风险，从 而造成其目前面临的财务风险。3.2 DH公司控制负债经营风险采取的措施加强对公司外部经济环境的预测该公司安排了各个部门的各个岗位的人员参与分析可能造成 公司财务风险的外部因素，并评价这些外部因素对财务风险的影响程 度，把这些评价纳入财务决策中作为财务计划的参考。公司根据国家 宏观政策及市场环境、利率等情况的走势分析宏观经营环境，分析市 场部人员的销售记录，了解市场需求和热门地段、户型及群众有能力 承当的房价范围。安排财务部门人员寻找融资渠道和比拟各融资渠道 的融资本钱及调查同类房地产工程的平均盈利水平。组织工程部门人 员分析人力本钱、建材和辅材本钱和其他与房地产工程相关的上下游 产业的能源价格，尽量以低价获得高质量的房地产开发原料。企业希 望通过充分了解各方面信息，以尽可能准确地分析和控制房地产营运 过程中的财务风险来实现稳健经营。3.2.1 适时调整企业经营策略首先，采用预售制。DH房地产公司对持有的房屋采用预先 支付较低额度的定金，签订赊销合同并在其交房时适度打折销售来促 进局部资金回收，以弥补在建工程的资金缺口，并获得短期资金使用 权。其次，运用灵活的销售策略。为了增加公司持有的现金量， 公司可以通过促进销售并加速资金回流来降低资金链断裂的风险， DH公司可以根据客户的购买能力采取不同的销售策略。根据不同客 户对房屋的需求，适当推荐不同户型的房屋，增加小户型房和公寓房 这种群众户型房的销售力度。对于还款能力较强的购买者给予价格优 惠，以鼓励其一次支付,对于还款能力较弱的购买者,延长其还款期， 并提高其首付金额。通过广告和大型活动宣传，提高楼房知名度，以 增加房屋的销售量，并减少库存房屋的管理费。加强到期应收账款的 催收，以加速资金回笼，同时为了提高资金使用效率，公司已将回收 的资金和预收款同时投入在建工程，希望通过此方法降低负债规模, 并减少高资产负债率带来的利息支出。最后，选择合适的市场。根据公司以往的销售情况，选择交 通状况较好的区域开发楼盘，且响应目前国家对房地产行业的宏观调 控政策，增加中低端房地产工程的开发。在二线和三线城市中增加热 门户型的开发量和开发规模，在一线城市减少大面积户型的开发规模, 并增加酒店式公寓的开发。预算时将开发规模和贷款规模等指标分解 至每个工程部，让各部门根据其获得的任务指标，结合当地的文化、 自然和基础设施，开发相应的户型类型。与此同时，各工程部每月定 时汇报财务情况和施工进度给公司，让公司汇总，并综合分析公司总 体的经营风险及财务风险，以方便公司集中管理银行贷款和房屋销售 定价，在利率低时增加银行贷款，并在利率高时降低房屋价格，通过 增加销售量来增加公司回收的资金量，以应对利率波动风险。3.2.2 强化负债经营风险控制的内部责任制度每年的董事会会议都讨论并决定DH房地产公司当年的经 营计划、财务计划及目标利润，并且审阅公司未来三年的财务预算及 财务预测。根据各工程部门的开发规模批准其当年的借贷规模及经营 计划，并审阅各工程部门的财务预算和利润目标。DH公司各工程部每年都必须向董事会提交财务数据，并提 交文件具体分析各财务数据所传递出的风险信号，并分析财务报表中 出现的实际数据与年初预算出现差异的原因。董事会根据各工程部提 交的财务数据决定企业下一年的总体负债规模、投资规模和经营计划。 根据每个工程部门的投资销售情况，将经营计划进行分解，并制定激 励政策鼓励各工程部门完成其所获任务。在公司及各工程分部都设立完整的组织架构，明确每个部门 及不同层级之间的职责和权限。对于资本结构和年度预算等重大事项 需董事会开会决定，整个会议需有完整的书面记录，且在会议结束后 要求决策人员签字确认，并安排相应部门人员根据经营计划和财务情 况管理企业的负债。各分部定时将销售量、资产状况、贷款规模、现金持有量和 工程开发情况上报公司，且在各工程部需要临时大额贷款，或者出现 经营变化时，及时将该情况上报公司，由公司财务部记录分部的财务 状况并与年度预算进行比拟，分析各分部的运营情况和偿债能力，以 调整负债规模和负债结构。3.2.3 建立了负债经营风险控制的评价体系DH公司设置财务指标是为了通过分析这些指标了解企业的 偿债能力、营运能力和盈利能力，并以此判断企业当年的经营情况和 总体财务状况。在决策前需要根据企业的开发规模和开发本钱确定企 业的负债规模和负债结构，但是对于企业所借债务的归还能力需要根 据企业的盈利能力及营运能力来判断。资金周转速度越快那么DH公 司的营运能力越强，负债的资金本钱越低。公司的本钱费用越低那么盈 利能力越强，公司持有的货币量越多，偿债能力越强。该公司设置的 财务指标如表3.1所示。每年年末DH公司为了 了解企业当年的经营情况和制定下 一年的资金计划，会根据此财务指标体系分析公司的财务现状及变动 情况，同时也分析当年的经营成果来评价企业的营运能力和未来开展 方向。但是该财务分析体系没有综合其他非财务指标来全面分析企业 当年的财务状况，导致企业未能有效控制本钱，造成分析结果与预算 差异大，整体的财务效率低。3.3 DH公司负债经营风险控制不力的表现企业通过负债经营获得了财务杠杆效应，同时也产生了筹资 风险，并增加了企业无力支付到期债务风险事件发生的概率。单独依 靠DH房地产公司所持有的企业留存收益难以支付各工程在投资和 经营过程中产生的大量本钱费用，而不同形式负债所负担的资金本钱 高低直接影响到企业利润和现金流情况。DH公司尽管从外部环境预 测企业经营策略调整，强化内部控制责任及建立负债经营风险控制措 施来降低企业的负债经营风险。但是，由于外部与内部诸多因素的影 响，DH公司负债经营风险控制仍然没有到达理想的程度，其主要表 现在下文所述的几个方面。3.3.1 资产负债率高DH房地产公司资产负债率较高且仍然在不断升高，从下表 数据可以知道2011-2013年连续三年中资产负债率均高于75%,且此 三年的资产负债率均高出行业平均指标十多个百分点，这说明该公司 负债经营风险控制存在严重的问题。DH房地产公司的资产负债指标如表3.2所示。从表3.2的数据可以知道，我国房地产行业的平均资产负债 率在70%左右，但是DH公司2011-2013年这三年的资产负债率为 77%、81%和86%,该公司财务杠杆给企业带来了较大风险。该企业的 资产负债率超过行业警戒线，使得其运营和资金周转过于依赖外部环 境，造成其存在较大的偿债压力并潜藏着财务风险。在市场不景气的情况下，企业面临着房屋难以销售的问题， 将导致企业的存货难以变现的后果，进而造成到期债务无法归还。而 企业假设需归还债务那么不得不抵押资产，这进一步使得该企业信用评级 降低，并出现筹资困难的问题。3.3.2 债种结构和债务期限结构不合理在企业自有资金无法满足正常生产经营时，资金密集型企业 除了可以选择商业信用获得暂时的资金周转外，也可以选择增加银行 贷款额的方法筹集资金，并少量地发行企业债券，DH房地产公司商 业信用那么以预收款和应付款为主，存在债种结构单调的现象。DH房 地产公司债种结构如表3.3所示。从表3.3中的数据知道DH房地产公司的大局部借款从银 行中获得，其次是通过发行企业债券和应付款项获得，且三者之和占 总债务比高于70%,而融资租赁、抵押票据和信托贷款等其他筹资渠 道获取的负债较少。而且银行贷款和商业信用所占比例太高，会给企 业的信誉和再筹资能力造成较大影响，所以DH房地产公司偿债压 力较大。下面再分析DH房地产公司的债务归还期限，如表3.4所Zj O从表3.4中数据可知DH房地产公司一年内归还的债务占 总债务比率一直居高不下，在2013年其比率竟然高达81%.而且三 年以上的债务以长期借款为主，这导致公司必须承受支付较高利息费 用的负担。另外，公司糟糕的经营情况使得公司难以取得长期借款， 只能不断地通过短期负债来筹资，这不仅造成公司较高的营运风险也 导致公司资金流不稳定，且在每年年末集中归还高额的债务本金数额 较大。3.3.3 现金比率低现金比率是指货币资金与流动负债的比值，它表示的是企业 持有的现金流支付其当期已到期债务的能力。通过分析现金比率能够 评价企业应对突发情况时的临时还款能力。DH房地产公司货币持有 量较低，说明其应对突发事件的能力较弱。DH公司现金比率如表3.5所示。DH房地产公司2011-2013年这三年的现金比率分别为7.6%、6.5%和5.8%,而房地产行业的现金比率标准值为15%,DH公司 的现金比率远远低于该行业的标准值，过低的现金持有量导致其过度 依赖外部筹资。资产周转率低总资产周转率可以反映出企业的资金使用效率，可以通过该 指标判断资金的使用特点、资金的回流和增值情况。DH房地产公司 的营运能力如表3.6所示。DH房地产公司应收账款周转率三年数值分别为1.8、1.6和1.4,存货周转率分别为0.32、0.29和0.27,总资产周转率分别为0.18、0.17和0.16.而房地产行业的应收账款周转率、存货周转率和总资产 周转率的预警线分别是3.5、1.6和0.3,该公司这些指标的数值均低