2022年云南省房地产估价师自测预测题19.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 工程建设的招标投标和（ ）的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A.建设施工制度B.建设投资规定C.建设规划制度D.建设监理制度【答案】 D2. 【问题】 (2015年真题) 区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（）等内容。A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】 D3. 【问题】 下列货币政策中，能够抑制通货膨胀的一般性政策工具为（ ）。A.降低再贴现利率B.降低法定存款准备金率C.政府在公开市场上抛售有价证券D.实施优惠利率【答案】 C4. 【问题】 关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B5. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。A.1万元B.2万元C.-1万元D.14万元【答案】 C6. 【问题】 (二)A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值【答案】 C7. 【问题】 当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】 B8. 【问题】 （2013年真题）城市控制性详细规划由（ ）批准。A.本级人民政府B.上一级人民政府C.国务院城乡规划主管部门D.本级人民代表大会常务委员会【答案】 A9. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.750B.900C.1400D.1800【答案】 C10. 【问题】 某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。A.按市场租金评估该广告收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】 B11. 【问题】 下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A.房地产价格实质上是房地产权益价格B.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C.房地产价格容易受交易者的个别情况影响D.房地产价格形成的时间通常较短【答案】 D12. 【问题】 下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 D13. 【问题】 距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 D14. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67【答案】 D15. 【问题】 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 B16. 【问题】 某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价，不包括相关经济损失估价B.损害赔偿估价容易找到类似损害的赔偿实例C.损害赔偿估价对建筑专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定D.对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用比较法进行估价【答案】 C17. 【问题】 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（）之日。A.房屋征收决定作出B.房屋征收决定公告C.房屋征收补偿协议签订D.房屋征收实施【答案】 B18. 【问题】 某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38【答案】 A19. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年1月2日B.2009年1月2日C.2010年1月2日D.2011年1月2日【答案】 C20. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.原规划审批文件B.后修改的规划审批文件C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有（）。A.传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动B.因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有C.电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易D.房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成E.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别【答案】 CD2. 【问题】 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合的条件有（）。A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年E.取得博士学历（学位)【答案】 BCD3. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】 BCD4. 【问题】 确定城市规模的常用方法主要包括( )。A.综合平衡法B.环境容量法C.区域分配法D.线性回归分析法E.数学分析法【答案】 ABCD5. 【问题】 甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押【答案】 ACD6. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB7. 【问题】 银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】 ABD8. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款【答案】 AC9. 【问题】 利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】 AC10. 【问题】 盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】 BCD11. 【问题】 (2017年真题) 关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（）A.敏感性分析是一种动态不确定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补【答案】 ACD12. 【问题】 城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】 AC13. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制【答案】 ABD14. 【问题】 房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E 房地产出租经营成本【答案】 ACD15. 【问题】 在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】 BCD16. 【问题】 房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】 ACD17. 【问题】 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】 ABC18. 【问题】 城市详细规划包括( )。A.城市居住区规划B.城市分区规划C.城镇体系规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【答案】 D19. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A20. 【问题】 下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（）。A.物权的权利主体是特定的B.物权具有优先性，债权具有平等性C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性D.物权和债权的保护方法不同E.物权具有平等性，债权具有优先性【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。<1>、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？<2>、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？<3>、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。2. 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用1.预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表380)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积29003200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：XX苑：均价3080元/m2，XX路、XX路。XX花园：均价3150元/m2，XX路XX弄。XX花园：均价3050元/m2，XX路XX号。2)修正系数及说明:可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表），分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表381。【答案】改错如下：(1)预测开发完成后的售价=3083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。(2)建安成本合计为1160元/m2。(3)专业费=1160元/m2X5%=58元/m2。(4)管理费=(1160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。(5)建筑物建设成本合计为：（1160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。(6)贷款利息=1278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价(7)投资利润=地价X15%X2+1278.9X15%X1=191.84+0.3X地价(8)销售税费合计:8.065%X3300元/m2=266.14%/m2。(9)熟地楼面地价=33001278.9(67.91+0.11X地价）一（191.84+0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。(10)楼面地价=(1060.43320)元/m2=740.43元/m2。(11)土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。3. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益；求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。4. 某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18.8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。5. 某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间【答案】(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4)一次评估只能有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。