山海关_东罗城项目前期策划报告.docx

山海关-东罗城项目前期策划报告2008年5月目 录一、项目基本特征与开发方向-21、项目基本特征-2、项目开发方向-3、项目基本结论-二、客户与需求分析-1、客户源、客户层与客户结构-2、客户需求与需求方位-3、客户需求结论-三、市场分析-1、国内宏观经济与房地产行业状况-2、区域经济与房地产行业状况-3、秦皇岛与山海关经济与房地产行业状况-4、项目SWOT分析-四、项目基本运作-1、项目基本运作思路-2、产品形态与风格定位-3、业态结构规划-4、功能分区与道路规划-5、景观园林风格与布局-6、物业配套与服务-7、产品定价-8、开发步骤与周期-9、营销推广策略-五、项目效益与风险分析-第一部分：项目基本特征与开发方向1、项目基本特征：1】地形现状与价值：1、地图显示方位 2、地块现状实景 3、地块红线范围根据实地考察，对本地块的初步认识：地块比较规整，地势平坦；有一定的水域面积，水域周围有保留完整的景观；西面紧邻享誉全国的旅游景点“天下第一关”；四周得天独厚的古城墙，对于东罗城地块来说，她具备了独一无二的历史人文景观，是不可复制的好地块，具备良好的开发价值。2】周边（主要出入口）现状：A、没有良好的商业氛围，有些偏离城区的主要商业中心；B、生活环境太差，不能满足高端生活条件的需要；C、周边市政配套不足，绿化面积较少，基础设施有待政府进一步改善； D、交通不够便利，仅有一条项目东出入口的南北道路-关城东路，项目南出入口-“第一关停车场”出入口的环境、道路和北出入口的道路开通需要政府改造；3】项目限定指标：政府指标要求：A、项目规划以一层结构为主，部分可以建到二层；B、檐口不高于6米，建筑总高度不高于城墙台面（第一关的城墙平均高度为8米，东罗城约12米高）；C、容积率不高于0.45、建筑密度不大于35、绿化不小于30；公司指标要求：A、实现利益合理化、最大化；B、符合法定、当地政府和公司的开发要求；项目土地成本A、土地购置成本是13862万元（58万/亩*239亩）；2、基本结论：开发低密度高端商业和住宅产品是唯一的出路。限高、0.45的低容积率、13862万元的土地成本及在282亩的可用土地和不足9万平米的建筑面积，必定推高将来房屋销售单价。因此，普通产品没有开发可能，只别出一格、另辟蹊径，拔高项目的开发档次，只有这样才能支撑开发成本和投资收益。3、项目开发方向：综合以上基本要素，项目开发方向必定是高端产品-别墅、类别墅和高端商业。第二部分：客户与需求从第一部分里已经很明确的看出我们的产品方向-高端产品，那么我们的客户层也必定是高端消费客群。可是我们的高端客户在哪里？他们究竟需要什么样的产品？1、客户：1】客源：、A1、本地：【秦皇岛】一般个体客源：秦皇岛一般性个体客户人均可支配收入不足万元，对高档不动产的购买力极为薄弱，高端客户量有限；但是对高档的商业消费需求是存在的。根据对秦皇岛2007年城市居民人均可支配收入为9195元，比去年增长了14.5%；人均工资性收入6597元，比去年增长了13.5%；人均转移性收入2977元，同比增长26.3%；受银行存款利率上调和股市持续走高影响，人均财产性收入94元，比去年增长12.2%等基本因素的分析得知。高端个体客源：本地高端个体客户主要集中在政府部门领导、企业主、企业高管以及乡镇领导。这些群体具有稳定的收入和部分有一定的灰色收入，消费力和投资欲望强。并且有钱人在更加富裕之后就会自然上升到社会的上层，其交流的档次、场所和个人生活的居所都将发生改变。就个人居所而言，安全、私密和品味是关键的。我们的项目在山海关完全具备了前两项安全与私密。秦皇岛有 区和 乡镇， 家企业，主要领导、企业主和企业高管约有 人。以5%可购买机率，将产生？人的客源。企业机构客源：秦皇岛的大中型企业较少，但实力比较雄厚，不过企业和企业高层在当地均有自己的办公和生活场所，仅有个别的高层会有可能购买不动产，对于高端商业一般是企业消费行为，个体消费有限。和本地企业长期现关联的外地企业也是我们的客源。代表企业如下：秦皇岛港务集团有限公司：主要以煤炭、石油、粮食、化肥、水泥、矿石、饲料、水果等大宗货物运输，除承担国内货物的中转外，还与世界上100多个国家和地区的港口保持着经常性的贸易往来。秦皇岛港已成为以煤炭、原油输出为主的综合性国际港口，是我国晋煤外运、北煤南运的主要枢纽港，经由秦皇岛港下水的煤炭占全国主要沿海港口下水煤炭总量的一半。现有职工18000人，固定资产原值91亿元。全港共有码头泊位49个，其中生产泊位28个，年设计通过能力1.24亿吨。中国耀华玻璃集团公司：是国家520家重点企业之一，有职工13400多人，总资产36亿元。被誉为“中国玻璃工业的摇篮”。目前，耀华已发展成为我国特大型综合性玻璃生产企业，拥有30余家子公司和国家级“企业技术中心”、博士后科研工作站等科研机构。产品占全国总产量的八分之一。中铁山桥集团有限公司：是以制造业为主体、多元经营的国有控股大型企业集团，是我国桥梁、道岔制造行业中历史最久、规模最大、实力最强的名牌企业。公司本部在秦皇岛市山海关区，有职工7000多人，占地面积123.7万平方米，注册资本近4亿元。产品占据了全国铁路提速道岔市场70%的份额。山海关船厂：厂区面积196.7万平方米。拥有中国最大的VLCC型修船坞。有职工近3000人，其中高级专业人才、工程技术人员800余人。主要经营船舶修造、改装、拆解，海洋石油工程设备制造、改装、修理，港口机械制造、钢结构制造，船舶备件供应等。已与美、英、德、俄、韩、日、港、台等30多个国家和地区及国内各大航运公司建立了良好的业务关系。渤海铝业有限公司：由中国国际信托投资公司和美国雷诺兹金属公司全资经营的大型现代化铝加工企业。2001年，被评为中国外商投资企业500强企业。总投资2.51亿美元，注册资本1.41亿美元，公司占地面积86万平方米，建筑面积近20万平方米，有职工1200人。主要生产铝型材和铝板、带、箔两大类产品。产品热销全国各地，并打入北美、欧洲、东南亚等市场。政府机构客源：秦皇岛、山海关的政府机构每年都有大量的政务接待，对于商业的消费需求有一定潜力，对于不动产的消费极其有限。秦皇岛和山海关是有一定历史背景和特殊地利位置的地方，每年、每月甚至每周都会有上级领导或部门官员到这里视察或旅游度假的，这些客人到这里的消费完全有当地政府买单。根据山海图志一书里统计分析，仅在山海关这里，一年里平均每个月里都有2-3位重量级领导来这里观光考察，特别是69月的时间段里。A2、本地：【山海关】山海关区辖5个街道、3个镇、1个乡，总面积192平方千米。总人口14万人（2006年）。2007年城市居民人均可支配收入8133元，同比增长9.2%；人均消费支出6598.63元，同比增长4.8%。全年农民人均纯收入4942元，比上年增长6.0%。城市居民人均住房使用面积为16.93平方米。规模企业机构少，人均收入低，一般个体客户更不具备消费高端不动产的条件。这里不作为重点客源地分析。B1、外地：【京津唐】B1-1、企业机构类：按照行业分类：主要行业：以电信、电力、零售、IT业、传媒、通信、媒体、娱乐业、电影业、金融、保险、教育、专业投资机构、宗教协会、外事机构、政府与企事业单位派出机构等为主要对象。在这些行业里，主要表现在对不动产的购置、企业内外交流、培训、休闲度假等消费行为。按照规模分类：主要对象：世界伍佰强及分支机构、亚洲五百强、中国伍佰强、区域百强和行业前十强等规模企业；B1-2、个体消费类：政府高管、大中型企业高层、小企业主、华侨、专业投资客等；B2、外地：【东北】B2-1、企业机构类：按照行业分类：主要行业：有食品加工业、机械制造、交通运输、电力、热力、矿采业、演艺等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。按照规模分类：东北大中型企业、东北百强企业、行业前20强等。B2-2、个体消费类：政府高管、大中型企业高层、小企业主、专业投资客等；B3-1、外地：【山西与内蒙】B3-1、企业机构类：按照行业分类：主要行业：有煤炭、交通运输、电力、热力、矿采、酿酒等行业。这些行业主要表现在对不动产的购置上，如：企业会所，以此作为企业内外交流、培训、休闲度假中心。按照规模分类：当地大中型企业、百强企业、行业前20强等。B2-2、个体消费类：政府高管、煤炭老板、大中型企业高层、小企业主、专业投资客等；2】、客层与客户结构对于东罗城项目，客层必定处于各目标区域的高端，均位于当地消费者结构的金字塔顶部。客户区域比是京津唐：山西内蒙：东北：当地为4：3：1：2的结构。客层比是政府：企业：个体为35：50：15的结构比。2、客户需求与需求方位：1】基础分析：我国的经济增长已经成为拉动国际经济的主要因素，随着国内连续数年高达两位数的增长幅度，国内居民消费随之升级，商业交流、房地产、旅游消费需求也在升级变化。改革开放后，社会经济、人民生活水平发生了巨大的变化，各行业出现一片繁荣，商业交流频繁，档次不断提高，企业和个体消费者对商业的配套要求也越来越高。生活水平提高后，人们开始关注个人的居住条件和环境。房产改革以来经历了四个基本阶段，一是有可居住的房子，如：单位福利分房；二是有个人产权的房子；如：第一拨房改房和商品房；三是有大户型的房子，不注重环境和配套；如：单位集资建房；四是有好环境、高配套的大房子；如：市区内大盘的多层或高层及近郊的别墅。根据国际惯例，在人均GDP达到1000美元时，旅游消费开始启动；在1000美元左右，以观光旅游为主；人均GDP达到2000美元以后，休闲旅游开始启动；3000美元休闲旅游成熟，此时度假旅游开始启动；当人均GDP达到5000美元时，度假旅游成熟。在旅游消费升级过程中，直接涉及到吃、住、行、游、乐、购六个方面，关联到29个经济部门和108个行业的发展，旅游业的附加值不断提高。2002年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游消费启动已有所显示。2006年人均GDP突破2000美元。地区间经济发展不平衡的特点决定了现阶段我国旅游业整体处于观光旅游为主，休闲旅游为辅的阶段。个别地区、少数富裕的人群在向休闲游、度假游过渡。旅游业从改革开放初期“外事接待”性质发展到现在已成为“国民经济重要产业”，在国民经济中的地位越来越受到重视。在中国31个省（自治区、直辖市）中，已有23个省区市把旅游业确立为支柱产业，1个省把旅游业确立为主导产业，3个省区市把旅游业确立为第三产业的龙头产业。政府主导、部门联动、社会参与的发展格局，为旅游业营造了良好的发展环境。根据2008年秦皇岛市政府工作报告,该市已经将 “推动旅游业转型升级”、“发展休闲度假游，培育商务会展游”纳入2008年政府工作的主要任务。旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一。随着旅游业的发展，饭店需求明显增长，据国家旅游局预测，到2015年，全国将新增各类住宿设施约20万家，其中星级饭店约1万家，五星级饭店将超过500家。当前大众旅游需求呈现多样性，商务客源增多等因素促使星级酒店与经济型酒店成为行业中表现作为活跃的两部分。中科院：我国旅游房地产即将迎来快速发展 近年来，随着旅游业与房地产业的不断发展，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产、到景区房产、酒店式公寓，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地用于各类房地产项目之上。大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游房地产开发，并取得了可观的收益。 从世界范围来看，起源于上世纪初法国地中海沿岸的旅游房地产目前已在全球得到迅速发展，特别是欧洲各国，各种分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已发展到一定规模。 从我国情况来看，旅游房地产萌芽于上世纪八、九十年代。当时，沿海地区、改革开放较早的省市由于房地产泡沫，房地产项目建设供大于求，出现了大量积压和售后空置房。为了消化这些空置房，人们开始尝试将房地产开发空置的物业改造为宾馆、青年旅馆、分时度假酒店、汽车旅馆等旅游休闲的场所，于是一部分原本为住宅等用途的建筑转变为旅游物业。1999年，自海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反响，从而真正形成了旅游房地产的概念和形式。到目前，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，国内旅游地产开发已经正式进入发展期。旅游房地产与传统房地产项目存在一定的差异，因而具有特殊的开发和营销模式，与传统的房地产项目开发相比，旅游房地产对开发的配套要求更高、服务要求更专业、销售方式更加灵活。 虽然目前我国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题，但是展望未来，在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。在此过程中，政策法规将直接影响旅游房地产的步伐，资金和品牌将成为旅游房地产未来的决定力量，与国情适合与国际接轨的特色产品将不断出现。2】客户需求：任何商品的出现并繁荣壮大起来，必定是和消费需求有着直接的关系。改革开放后，房地产市场的不断繁荣壮大同样是需求的作用，产品的不断升级是需求升级的作用，在国内房地产经历了四个发展阶段后的第五个阶段的发展方向会在哪里那？依据上诉的基本情况，就房地产高端产品的方向来说应该是复合型商业旅游地产。这个方向是有消费需求决定的，政府、企业、高端个体是这个方向的主要消费力量，他们掌握着社会财富的50%以上。具体需求：A、政府：政府在需求中约占到35%的份额。政府机构每年拥有大量的内外部会议。在山海关，每年至少30位国家、省部级领导迎来送往的接待任务（根据山海关图志）和考察、招商引资等活动引发的高级商务接待与会展活动，确定了政府及下属机构大量的餐饮、住宿、娱乐、商务办公与会展等的消费需求。B、企业：企业在需求中约占到50%的份额，主要表现在商业中的吃、喝、玩、乐、游、住、会展以及不动产中的会所等方面。商业消费目的是为了企业对外的商务接待，不动产中的会所是为了企业内部的培训、度假等。企业固定与政府各级关联部门的公关活动，关联业务单位的高级商务接待，企业内部培训、会议、团体度假、分支机构的办公场地、企业财富为寻求合理避税的投资途径等，确定了企业及分支机构大量的餐饮、住宿、娱乐、商务办公、会展和置业的消费需求。C、高端个体：该群体在需求中约占到15%的份额，主要消费方向是个人交际接待和住宅中的别墅。本案目标个体顾客无疑是国内的富裕人群，特别是秦皇岛周边500公里内的富裕人群。根据万事达卡国际组织2006年正式发布的一项全新指数报告“万事达卡中国富裕人群指数”可窥豹一斑。具体情况如下：报告对中国内地富裕人群的界定标准是家庭年收入在2.5万美元以上（约合人民币18.9万元），据分析预测，在2005年中国的富裕人群约为290万户，到2015年将增长到850万户。调查还显示，中国富裕人群年龄低于亚洲平均水平，在中国内地的富裕人群中，30岁以下的占22，31至46岁的占64，46岁以上的占14。该报告声称，内地富裕人群主要由相对年纪较轻的人士构成，这在整个亚太地区都相当罕见，比如在日本的富裕人群中，70的富翁在46岁以上。尽管年轻，但内地富裕人群大都具备较高学历，50的人拥有本科学历，33拥有硕士以上学历，11拥有大专学历，高中毕业和高中以下文化程度的分别占5和1。富裕人群的消费最大特征：热衷购置房产：多数内地富裕人群在2000年前已经购置了第一处房产。其中18的人在1996年前购置，41的人在1996年至2000年间购置，41的人在2000年后购置。报告分析认为，富裕人群把房地产作为一项重要的投资。随着房产购置的增加，房产的面积也逐步扩大。富裕人群第一处房产的平均面积为129平方米，第二处为171平方米，第三处为184平方米，第四处高达208平方米。普遍喜欢旅游：结果显示，中国富裕人群喜好休闲娱乐。其中国内外旅游是他们休闲娱乐的最大支出，2006年92.6的富裕家庭在休闲和娱乐活动方面的花费高达1万美元。其次是健身、游览主题乐园、运动和社交活动。过去一年内，有43.3的富裕人群至少在国内旅游三次，30的富裕人群一年出国旅游至少三次。从上可以看出国内的富裕人群热衷于自身寻求更高品质的居所，由于该群体大部分年龄都在3146岁之间且文化水平较高，中国传统文化对该群体又有较大影响，所以接受两世、三世或者四世同堂的传统家庭生活理念，另外因气候不够温和而更换现有居住地、中小城市一直坚挺的房价走势使之坚定投资回报的信心、固定的海滨度假场所、低密度的房屋抗震性优于平层和高层（安全需要）、高星级服务的别墅、餐饮、娱乐等也是推动消费需求的重要因素。3、客户需求结论：参照国内同类成功项目（如：海南的“南海传说”“博鳌论坛”等）比较分析，在99年已经有这样的消费需求出现，只是在9397年国内地产危机后，98年地产复苏时才被市场发现。99年后国内地产一路高歌，高端消费需求量井喷式涌现，以至于很多开发商投入到复合型商业旅游地产中，经过近两年的大浪淘沙后，配套不足、承诺不到位、服务差、项目区位不好的项目逐步被淘汰出局。结合项目的综合情况，山海关开发前景广阔，旅游市场正在初步回升，在秦皇岛和山海关的“十一五规划”中已经明确了旅游业的主导地位。在山海关围绕京津唐、山西、内蒙和东北区域开发复合型商业旅游地产是可行的。在本案中，作为山海关首个五星级酒店物业，东罗城项目开发1.5万平方米的五星级酒店将携手法国雅高、喜来登或者美国希尔顿国际著名品牌酒店管理公司先时落成。由于项目位置的优越性，驱车前往海港口区仅需15分钟，到山海关火车站2分钟，往山海关机场需1分钟，因此酒店具有明显的区位优势。据调查，目前，整个山海区四星级以上酒店仅有家，靠近港口的位置更是缺少星级酒店。而据政府内部消息，山海关凭借国际级别天然不冻良港，近年内就会转化成国内最大煤炭转运港口。届时，临近港口将分布着上千家船务代理和货物代理公司及煤炭能源类公司分部，这些公司每年的客户商务接待费用高达几百万、甚至上千万元。酒店方面预计，正式运营后，他们每年的平均入住率能达到0%左右，处于商务酒店运营的良好区间，也能为小区内别墅和企业会所类的销售提供优质的客户资源。东罗城五星级酒店落成以后，除了在酒店内部满足业主消费、政府接待和外部常客消费需求以外，还将为业主提供“管家保姆式”五星级配套物业服务。第三部分：市场分析1、国内宏观经济与房地产行业状况A、中国宏观经济：A1、发改委宏观研究院：未来投资走势将继续保持稳定增长的态势  当前投资反弹的压力依然较大，房价虚高的泡沫等不稳定因素仍未从根本上消除，有关部门仍然不可能放松宏观调控的力度，这也决定了整个二季度乃至下半年的投资增长会保持平稳的态势，增长速度会控制20%25%的区间范围内，投资大幅度下滑和强劲反弹可能性不大。 (1)未来投资总量将继续保持稳定增长的态势。从15月来看，城镇投资同比增长26.4%，尽管低于上年同期的同比增长速度，但月度投资同比增长速度还是不断上升的。与此相联系，城镇投资率也是不断攀升的，2003年13月城镇投资率为19%，2004年13月为26.04%，2005年13月上升为28.83%，这说明目前投资增长对国民经济增长的贡献率依然居高不下，投资反弹的可能性依然存在。 (2)投资结构有保有压的力度将进一步加大。面对房地产业的“过热”局面，在国家的宏观调控下，今年以来房地产投资同比增长速度与占全社会投资的份额一直呈现下滑状态。但是房地产投资中的结构失调仍比较明显。在整个房地产开发中，经济适用房的投资增长速度，今年以来一直呈现明显下滑的状态，说明房地产投资追逐价高利大的倾向是比较明显的。从投资来源来看，值得高度重视的是，房地产业自有资金来源所占比重呈现逐步下降的态势。而同时房地产资金来源中的国内贷款的比重却一直较高，占整个资金来源20%左右，定金和预付款的比重也呈现明显的上升状态，这说明房地产业投融资的结构失衡乃至风险控制仍然令人担忧。加强房地产业投融资结构的调整仍是当前面临的重大任务。由于房地产业投资份额中全社会的投资比重高达26%，因此，继续加强房地产业的投资调控意味着整个投资增长的大局将不会出现明显波动。 A2、宏观经济“四个关键词” （1）“稳定”：宏观政策的主调。近几年，宏观调控实施了一系列新的政策。在通胀压力减弱、投资增幅降低的新形势下，已经出台的措施会不会改弦更张，新的措施会不会出现，这是经济界普遍关注的问题。 从中央确定的下半年经济发展原则可以看出，“稳定”排在第一位，将是宏观调控政策的主调。 这种政策的定位，来源于对当前经济形势的正确判断。 问题的一方面是，宏观调控的效应在逐步释放，但是并不表明可以得胜回朝。不少地方制定了较高的投资增长目标。上半年，新开工项目计划总投资增长，比一季度加快个百分点。宏观调控的任务依然很重，已经出台的措施还需要继续执行下去。 问题的另一方面是，经济增长中已经出现了一些减缓的因素。价格在低水平增长、部分企业生产经营困难、农民增收不利因素增多。国家统计局的一位专家认为，“当前，暂不宜出台紧缩性调控措施。” 国家发展改革委新闻发言人曹玉书说，下半年宏观调控的力度总体上既不加大也不放松。 （2）“微调”：新问题将更受关注。稳定，并不等于静止不动。把握好分寸，针对矛盾和问题“微调”是必须的。 一些经济学家在分析当前形势时指出，有三个新的问题需要高度关注： 一是农民消费的增长后劲减弱。粮食价格呈现疲态，农业生产资料价格普遍大幅度上涨。上半年由于农资涨价，农民人均多支出元，加上自然灾害影响，农民增收难度加大。这对农村消费市场持续扩大会带来不利影响。 二是企业利润增速明显回落。上半年工业企业实现利润增幅比去年同期回落个百分点。亏损企业亏损额上升幅度比去年同期提高个百分点，创年以来最高水平。 三是全球经济增长放缓，对外贸易存在一定的不确定性。国际原油价格持续大幅度上扬，提高了我国原油价格。恐怖袭击事件也使世界经济的不确定性进一步增加。一些国际组织调低了先前对年经济增长的预测。 针对这些新的问题，调整一些宏观经济政策，十分必要。要在继续实施稳健的财政、货币政策的同时，适当增强税收、信贷的灵活性，正确引导企业的生产经营预期和消费者预期，保持投资和消费需求的稳定增长。 （3）“优化”：进一步缓解结构矛盾。更加注重区别对待，是今年宏观调控的一大特点。下半年宏观调控的一大重点也将是，如何优化经济结构。 在投资结构方面，一些地区投资增长速度仍然过快。统计表明，上半年全国投资增幅超过的就有个省份，而一些地区投资增幅回落较大，新开工项目计划投资同比下降较多。 从房地产投资看，小户型、中低价位住宅供应严重不足，经济适用房投资比重持续下降。 （4）“改革”：在重点领域寻求突破。宏观经济中暴露出的问题，与体制的弊端有着密切的关系。积极稳妥地推进改革，在重点领域寻求突破，将是下半年经济工作的一项重要任务。 【结论】：对于国家的宏观层面来讲，经济的发展要求“稳定”，稳定压倒一切，不过稳定的同时要求有发展。在这样的背景下，企业和个体多余资金都会释放出来，要么寻求项目运作、金融投资品，要么寻求不动产。对于企业和个体高端群体来讲，在不动产的寻求上就注重档次高、安全性强与私密好的地方，本项目正好具备这些要素。B、房地产行业发展形式：B1、当前全国房地产市场运行的个主要特点  1）房地产投资增幅继续回落。据国家统计局统计快报，07年1-6月份全国房地产投资增长23.5，其中商品住宅投资增长21.3，增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点；增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.6个百分点。  2）供求关系有所改善。据国家统计局数据，07年1-6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，供求关系有所缓和。据房地产市场信息系统最新数据，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求。  3）商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。07年1-6月份，40个大中城市中，有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。  4）投机性购房得到初步遏制。根据各地交易情况监测，短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性购房以及空关的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。  5）商品住房平均价格涨幅趋稳。据国家统计局统计快报，07年1-6月份，全国商品住宅平均价格2783元/平方米，同比增长11.9%，增幅比一季度回落1.8个百分点。据房地产市场信息系统数据，6月份，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个作同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。  6）房地产信贷增速放缓。据人民银行统计，07年截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元，增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。B2、07年三、四季度和08年一季度全国70个主要城市房价变化：根据国家发展改革委、国家统计局调查显示：2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比上月高0.2个百分点。2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨1.6%，涨幅比上月低0.1个百分点。2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。创下05年7月以来的最大单月涨幅。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。2008年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。2008年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月低个百分点；环比上涨，涨幅比月高个百分点。2008年4月份延续了一季度上涨趋势，全国房价又上涨了5.4%。国家发展改革委、国家统计局调查显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，房价涨幅最大的北海更达到了23.6%。 另外据统计，4月份70个大中城市新建商品房价格同比上涨5.3%，略低于房价上涨平均水平。并且，4月份70个大中城市同比均在上涨。其中，深圳、北京房价上涨幅仍在两位数，分别达11.3%、10.7%。除此之外，石家庄和南京房价涨幅也较大，分别为9.6%、8.8%。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨0.8%、5.5%和6.4%。 【结论】：由于房地产市场发展的地区性差异明显，近期各地调控效果不尽相同。部分地区房地产投资增幅仍然较大；住房价格还处于高位，投资、投机冲动依然存在；住房供应结构性矛盾仍然突出；住房保障制度建设相对滞后；一些地区对房地产市场调控不到位，房地产市场秩序还比较混乱，囤积土地现象尚未消除；市场观望气氛较浓，房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。供求市场的不平衡，实际是普通住宅市场的不平衡，对于保障性住房和高端产品住房的供求关系并不是平衡，保障性住房是供应不足的，高端住房由于国家政策的开发限制，市场的供应量也是有限的，但国家的经济在发展，人民的生活水平在提高，城市化进程在加快，高端消费群体在增加，土地在减少，长远看高端产品势必紧缺。通过对07年下半年和08年第一季度全国70个大中城市房地产价格走势的分析发现，全国房价是在整体提高，只是有阶段性的波动。就国家的政策层面分析：国家是不希望暴涨和暴跌的，这样的情况对国家的经济政策形成巨大的冲突，不利于社会主义市场经济的发展、国家的宏观调控和人民的生活稳定、各行业的协调发展。国家、银行、已购房者、开发商均不愿意看到市场的不正常，或暴跌或暴涨。前面的四个关键主体决定了稳定发展的因素，只是城市低收入者希望暴跌，但国家不会支持的，国家会通过保障性住房体系进行调控。附：业内声音-看涨不看跌1）、华远（房地产）集团总裁任志强 中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化（包括招拍挂制度与紧缩土地供给）。 其中两次来自于土地制度的变化，两次来自于市场供求关系的变化。前者是供的质量变化，后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨，既有土地供给的原因，也有需求产品和需求变化的原因。2）、建设部政策研究中心主任陈淮城市化是未来年支撑中国经济增长的重要“车轮”。陈淮在中国（海西）蓝筹地产年会暨房地产海西战略高峰论坛上说，到年中国的城镇人口将达亿，增长速度很快。所以未来年，中国要建很多房子。中国不仅要建很多房子，而且还要建设城市。 陈淮认为，中国要想在世界立足，要想成为有竞争力的大国，非得有大规模的城市以及资源积聚的中小城市。中国城市化的过程，实际上也就是市场经济推动资源均衡优化配置的自然过程。城市化在过去年内成为中国经济扩张、人民生活提高的重要依托，未来年乃至更长时间，城市化还将成为支撑中国经济增长的重要“引擎”或“车轮”。3）、中科院：