2022年全国房地产估价师模考试题53.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整【答案】 D2. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】 D3. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】 A4. 【问题】 某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积为50000m2，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为2600万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为20000万元。当地同类在建工程的抵押率一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.15000B.13600C.11800D.12000【答案】 C5. 【问题】 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A.把所有投资均视为自有资金B.现金流出包括利息支付C.不考虑信贷资金的还本D.只能用于计算静态盈利指标【答案】 B6. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】 D7. 【问题】 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（）的风险因素。A.影响重要性B.变动可能性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 B8. 【问题】 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B9. 【问题】 （ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 A10. 【问题】 评估建筑面积为1202的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。A.甲B.乙C.丙D.丁【答案】 B11. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】 A12. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.0.4B.0.6C.1.5D.2.5【答案】 D13. 【问题】 下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A.价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行B.质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行C.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行D.履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行【答案】 D14. 【问题】 人防工程的地下室面积（）建筑。A.属不应分摊的共有B.属应分摊的共有C.不属共有D.属物业公司所有的【答案】 A15. 【问题】 关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A.具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务B.以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的C.以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的D.被执行人延缓履行执行和解协议的【答案】 D16. 【问题】 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A.10B.15C.20D.30【答案】 C17. 【问题】 为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据××市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】 B18. 【问题】 与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 D19. 【问题】 房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 D20. 【问题】 对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）。A.有效性B.经济性C.参与性D.广泛性【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A.土地增值税B.教育费附加C.增值税D.城市维护建设税E.契税【答案】 ABCD2. 【问题】 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。A.本代理B.委托代理C.法定代理D.复代理E.单独代理【答案】 BC3. 【问题】 烟囱作为环境污染源的类型有( )。A.固定污染源B.点源C.线源D.高架源E.地面源【答案】 ABD4. 【问题】 根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。A.买卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁【答案】 C5. 【问题】 不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】 AD6. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC7. 【问题】 债券的基本要素包括债券( )。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD8. 【问题】 (2013真题) 下列区域中，属于1类声环境功能区的有（）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC9. 【问题】 房地产中介服务是（）等活动的总称。A.房地产咨询B.房地产估价C.房地产经纪D.房地产转让E.房地产抵押【答案】 ABC10. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD11. 【问题】 依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.增值税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.教育费附加【答案】 ACD12. 【问题】 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排B.控制混凝土质量C.对工程中采用的配套设备进行检验D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差【答案】 BD13. 【问题】 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】 AB14. 【问题】 下列不得从住宅专项维修资金中列支的费用有（）。A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位.共用设施设备维修.更新和改造费用B.依法应当由相关单位承担的供水.供电.供气.供热.通讯.有线电视等管线和设施设备的维修.养护费用C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位.共用设施设备所需的修复费用D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位.共用设施设备的维修和养护费用E.住宅共用部位.共用设施设备的维修和更新.改造费用【答案】 ABCD15. 【问题】 影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A.金融业的发展B.生产和工作方式的转变C.人文环境的变化D.社会环境的变化E.政治制度的变迁【答案】 ABC16. 【问题】 下列行为中，应缴纳契税的有( )。A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地使用权赠与C.国有建设用地使用权交换D.房屋使用权转移E.房屋所有权继承【答案】 ABC17. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD18. 【问题】 下列( )情况的房地产，可以发布广告。A.在已经依法取得土地使用权的土地上开发建设的B.在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的C.司法机关依法决定查封的房地产D.预售房地产，已取得该项目预售许可证的E 权属有争议的【答案】 AD19. 【问题】 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地【答案】 AB20. 【问题】 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6，采用按月等额还款方式偿还。若第6年年初王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元？2、某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？3、某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？4、某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。5、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少？6、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。<1>、该家庭能购买此房的最高总价是多少？<2>、若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元？【答案】1、贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额AP=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120A=P×i(1+i)n/(1+i)n-1=350000×0.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）60-1）/0.5%（1+0.5%）60=201006（元）=20.1（万元）2、（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8（2）由A1=P×（i-s）/（1-（1+s）/（1+i）n）可得：A1=8000×（27%-10%）/1-（1+10%）（1+27%）20）=1441.4（万元）（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4×（1+10%）8-1=2808.9（万元）2. 某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18.8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。3. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。2关于被征收房屋的规定为：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。5. 李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。