生态风情小镇可行性研究报告生态旅游特色小镇可行性研究报告.docx

生态风情小镇可行性研究报告生态旅游特色小镇可行性研究报告V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 1 页特色生态旅游小镇可行性研究报告V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 2 页 书目 第 一 章 项 目 总 论 . 6一、项目基本背景 . . 6（一）项目范围 . . 6（二）探讨内容 . . 6二、项目建设必要性与意义 . . 6三、探讨工作依据 . . 7（一）相关法律 . . 8（二）有关规范、规程及标准 . . 8（三）相关规划、安排 . . 8（四）其他相关材料 . . 8四、探讨工作结论 . . 9 第 二 章 项 目 宏 观 背 景 分 析 . 11一、城镇旅游发展背景 . . 11二、区域社会经济背景 . . 12三、区域旅游发展背景 . . 13 第 三 章 市 场 可 行 性 分 析 . 15一、市场需求调查 . . 15（一）本地和 * 市场 . . 16（二）* 及 * 周边地区 . 20（三）* 地区 . 23二、市场供应调查 . . 26（一）房地产市场 . . 26（二）旅游市场 . . 29 第 四 章 项 目 建 设 可 行 性 . 31一、交通区位条件分析 . . 31二、政策环境条件分析 . . 32三、自然环境条件分析 . . 33 第 五 章 建 设 方 案 和 内 容 . 34V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 3 页 一、项目总体思路 . . 34二、重点建设项目 . . 35（一）旅游房地产项目 . . 35（二）综合服务配套项目 . . 37（三）户外休闲消遣项目 . . 37三、配套施设建设 . . 38（一）交通基础设施建设 . . 39（二）给水及供电设施 . . 40（三）信息询问服务设施 . . 40（四）环境治理和爱护 . . 41（五）其他设施 . . 42 第 六 章 环 境 保 护 . 44一、设计依据、原则及目标 . . 44（一）设计依据 . . 44（二）环境爱护目标 . . 44（三）环境爱护原则 . . 45二、环境现状及环境影响因素分析 . . 46（一）环境现状 . . 46（二）环境影响因素分析 . . 47三、环境爱护防治规划 . . 49（一）施工期间污染处理措施 . . 49（二）运行期间污染处理措施 . . 50（三）环境监督管理 . . 51 第 七 章 节 能 节 水 和 消 防 . 53一、节能节水 . 53（一）节能措施 . . 53（二）节水措施 . . 54二、消防工程 . 55（一）消防工程规划原则 . . 55（二）工程措施 . . 56V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 4 页 （三）防震 . 57 （四）防洪 . 57 第 八 章 项 目 组 织 管 理 与 实 施 进 度 计 划 . . 58一、建设项目组织机构 . . 58二、项目工程设计管理 . . 58（一）建设项目工程设计管理 . . 58（二）工程设计招投标 . . 58（三）工程设计外部协作条件管理 . . 59（四）工程设计过程的管理 . . 59三、项目招投标 . 60四、建设项目合同与管理 . . 60（一）建设项目合同 . . 60（二）建设项目合同管理 . . 61五、建设项目质量管理 . . 65（一）建设项目质量管理的八项原则 . . 65（二）建设项目质量管理的三全管理 . . 69 第 九 章 投 资 估 算 及 资 金 筹 措 . 70一、投资估算 . 70（一）编制依据 . . 70（二）投资估算 . . 71二、项目资金筹措方案 . . 72（一）最大限度争取公有资金 . . 72（二）筹措自有资金 . . 73（三）招商引资 . . 73（四）争取实惠信贷 . . 74（五）资本化经营 . . 74 第 十 章 项 目 社 会 和 生 态 效 益 分 析 . 75一、经济效益 . 75二、社会效益分析 . . 75（一）促进当地国民经济和相关产业的发展 . . 75V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 5 页 （二）增加就业机会，缓解就业压力 . . 76 （三）提高当地居民素养，促进社会文明发展 . . 76 三、生态效益分析 . . 77 （一）促进资源与环境爱护 . . 77 （二）有利于提高人们的环境爱护意识 . . 77 第 十 一 章 项 目 风 险 分 析 . 78 一、政策风险 . 78 二、市场风险 . 78 三、财务风险 . 79 四、社会风险 . 80 五、经营风险分析 . . 81 第 十 二 章 结 论 与 建 议 . 83 一、主要结论 . 83 二、问题和建议 . 83V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 6 页 第 一章 项 目 总 论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域南与湿地爱护区隔水相望， 东距 * 市中心 * 公里，北至 * 高速马路出口 * 公里， 可建设用地：约 * 平方公里。（二）探讨内容根据建设项目可行性探讨报告编制方法的要求，本项可行性探讨的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预料分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措； 项目建设进度支配；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义XX风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的须要，是旅游景区发展到的必定趋势。小镇的建设干脆带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 7 页 一是能进一步提升 XX生态旅游区的核心吸引力，为壮 大 XX市域旅游供应强有力的支撑， XX风情小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为 XX市城郊的重要休闲度假基地。二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域全部资源纳入旅游资源体系，构建特 色旅游区域， 形成对不同消费群体的吸引， 通过人流、 物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动 主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行 业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。三是能快速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有肯定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，假如借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，快速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。三、探讨工作依据V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 8 页 本项目可行性探讨编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律中华人民共和国颁布的 中华人民共和国城市规划法 、 中华人民共和国环境爱护法 、中华人民共和国水法 、 中华人民共和国水污染防治法、中华人民共和国土地 管理法 、风景名胜区管理暂行条例 等有关法律、 法规。（二）有关规范、规程及标准1、中华人民共和国国家标准旅游规划通则 （ GB/T18971-2003 ）；2、旅游区（点）质量等级的划分与评定（ GB/T17775 2003）；3、旅游资源分类、 调查与评定 （ GB/18972 2003）；4、风景名胜区规划规范（ GB 50298-1999 ）。（三）相关规划、安排（四）其他相关材料1、 XX市志V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 9 页 2、XX市文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、探讨工作结论 在生态效益方面， XX生态风情小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被复原、民俗文化爱护等方面都有较好效 果， XX生态风情小镇将促进现有产业结构的调整， 变更传统生产方式，爱护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。XX 生态风情小镇规划建设过程充分考虑了生态复原和生态爱护，对生态资源效益的提升有干脆的促进作用。在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的干脆社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于 区域旅游品牌形象的打造。XX生态风情小镇建设可提高 XX 湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利实力，且风险都在可控的范围内。V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 10 页 通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此 项目都是可行的， 是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 11 页第 二 章 项目 宏 观 背 景 分 析在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要 形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长 , 同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村供应了可行途 径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇 , 如以小桥、 流水、人家的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄 , 有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城 ,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主 题旅游品牌的桂林的兴安、 龙胜、阳朔等县 , 利用主题特色， 形成了旅游竞争优势使其脱颖而出 , 成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增加的今日，旅游小镇的发展也向肯定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有肯定的主题特色。上海市重点发展的一城九镇是借鉴国外特色风貌城市建设的阅历，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 12 页 国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。二、区域社会经济背景从城市结构调整和城市发展走一直看， XX旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产 业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土 地整合开发是 * 沿海地区经济发展的必定趋势。滨海大道的建设，促进了 * 沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业一体化的新 兴经济带。XX作为 * 沿海地带的重要支撑和组成部分， 在 区域整合中起到重要的作用。*生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源优势，农场经济实力显著增加，在省直单 位中名列前茅。公司基地位于 * 与饶阳河交汇处，系 * 入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界其次大苇田相毗邻。暖和潮湿的海洋性气候，纯净丰饶的 * 水资源，栽培优质粳稻不行缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远 离工业三废污染，构成得天独厚的优越生态环境。公司V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 13 页 有耕地近 4 万亩， 芦苇 2 万多亩， 公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注意水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的粳冠牌大米先后荣获 * 省名牌产品、国家免检产品。公司还是国家 有机食品生产基地。公司土地集中连片， 农业技术力气较强， 在发展种子业方面具有较多的优势，粳冠牌稻种始终畅 销不衰。已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。小结：*生态风情小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，提倡环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景XX市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色显明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资 源优势尚未转化为市场优势。据 XX市委市政府 XX市旅游十一五发展规划，为了进一步发挥旅游业关联带动性 强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 14 页 续发展，将全力推动 XX市旅游业的开发发展，将 XX打造为世界湿地休闲之都。XX生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼 有水域风光和生物多样化的特点。这里系 * 入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特别的地质构造、茂密的森林、广袤 的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船巡游太平河、闲逛两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离 观鸟、采摘有机果蔬、 苇海水上观光、 苇海栈道观光、 钓蟹、 摸鱼、科普教化等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船、骑马等。小结：项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，面临湿地核心爱护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点， 可以形成以养生及生态居住为主打， 打造湿地特色异域风情 度假品牌。V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 第 15 页 第 三 章 市 场可 行 性 分 析本项目主要面对三大市场，一是营（口）盘（锦） 地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是 * 城市群及 * 周边地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度 假等消费市场；三是 * 地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。针对以上三大市场实行实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供应两 个方面对市场进行可行性探讨。关于市场需求， 可以分为营 （口）盘（锦）地区、 * 城市群及 * 周边地区、 * 地区三大需求市场。针对营（口）盘（锦）地区，对房地产、休闲消遣、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消 费实力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对 * 城市群及 * 周边地区，进行潜在消费实力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对 * 地区，进行潜在消费实力、休闲度假偏好等调查。关于市场供应，对 XX房地产、旅游及休闲消遣等方面，进行住房现状、新开发房地产项目状况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源状况、主要休闲消遣场所客源状况等调查。一、市场需求调查第 16 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告（一）本地和 * 市场1、潜在消费实力调查近几年数据统计表明，XX、* 经济保持较快的发展， 城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计， 2007 年两市 GDP总量分别超过 554 和 569 亿元， 城市人均可支配收入超过 13500 元，在全省居于前列。其中， * 油田集团职工相对收入较高， * 油田集团职工及家属 超过 20 万人，是消费实力很大的群体。XX市经济发展状况统计年份 人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民 农村居民（纯收入）2003 124.4 338.0 8384 4044 2004 124.8 368.7 9509 4630 2005 125.9 425.2 11025 5067 2006 127.1 513.3 12205 5711 2007 128.2 553.6 14907 6391（数据来源： * 省统计年鉴（ 2007）、 XX市国民经济和社会发展统计公报）第 17 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告 * 市经济发展状况统计 年份 人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）（数据来源： * 省统计年鉴（ 2007）、 * 市 国民经济和社会发展统计公报） * 都市区经济发展状况统计 年份 人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收 2003 229.3 262.257716 入）3762 2004 229.9 318.338628 3968 2005 230.5 380.949309 4603 2006 231.1 457.6911135 5101 2007 232.5 568.8713043 5891城市居民 农村居民（纯收入）2003 353.7 600.25 7850 3803 2004 354.7 687.03 8819 4249 2005 356.4 806.14 10017 4785 2006 358.2 970.99 11170 5356 2007 360.7 1122.47 13525 6091（数据来源： * 省统计年鉴（ 2007）、 XX市国民经济和社会发展统计公报、 * 市国民经济和社会发展统计公报）第 18 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告经济基础为市场消费需求的产生供应了基础。一般状况 下，市场消费水平与人均纯收入成正比， 2007 年 XX与 * 城市人均可支配收入接近 2000 美元，相当于长沙的水平， 正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民 的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在 XX市兴隆台区及 * 市区， 对 5000 名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大， 尤其是对大面积的中高档住宅的需求；一般住宅平均价格预 期为 3200 元/ 平方米，详细调查结果统计如下：XX购房意愿调查结果统计购房意愿 受访者中 20%在三年内有购房安排 第一套房 其次套房 换房 36% 8% 56% 住房面积 建筑样式 60-85 平方米 85-110 平方米 20% 65% 高层 多层 110 平方米以上 15% 别墅73% 26% 1% 价格预期 一般住房：3100-3300 元/ 平方米；别墅：米 6500-7000 元/ 平方第 19 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告* 购房意愿调查结果统计购房意愿 受访者中 30%三年内有购房安排，其中， 8%有意愿在 XX购房。第一套房 其次套房换房 32% 10% 58% 住房面积 建筑样式 60-85 平方米 85-110 平方米 14% 68%高层 多层 110 平方米以上 18%别墅79% 19% 2% 价格预期 一般住房：3000-3300 元/ 平方米；别墅：6500-7500 元/ 平方米 3、休闲时间与及休闲方式调查 通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对 XX 及 * 地区休闲消遣消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲消遣场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为 主，人均消费 30-90 元，主要集中在周末和节假日等。其中， 酒吧、茶吧在 11-1 月为旺季， 5-10 月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节改变较小。第 20 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告*x地区休闲方式刚好间调查统计 休闲方式 休闲时间 人均消费 酒吧、茶吧 歌舞厅 温泉水疗 其他 28% 35% 32% 5% 节假日 周末 下班后 其他时间 12% 75% 11% 2% 30-60 元 60-90 元 90-120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8%4、商业消费调查通过有关数据统计、问卷调查等方式，对 XX地区商业 场所进行调查、统计和分析， XX大型购物场所主要有 8 家， 数据统计结果反映出 XX及周边地区商业购买力很强。XX主要商业场所调查结果统计2005 年 2006 年 2007 年 名称 总收入 人次（万）总收入 人次（万）总收入 人次（万）XX兴隆四百 800 万元 80 850 万元 90 1000 万元 95 兴隆大厦 1.2 亿 100 1.6 亿 110 2 亿 120 * 商业城 8000 万 90 1 亿 100 1.2亿 110 商贸城 9000 万 90 1 亿 100 1.2亿 110 鼎信商厦 2000 万 70 2100 万 80 2400 万 100 润达购物广场 600 万 50 800 万 60 900 万 79 百特量贩超市 2000 万 80 2300 万 90 2600 万 95 海湾商厦 400 万 40 600 万 50 850 万 65 （二）* 及 * 周边地区 （ 1）旅游需求调查第 21 页 V3.0 特色生态旅游小镇可行性探讨报告XX与 * 地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在 着较大差异性。XX紧邻 * 城市群及* 地区， 以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时 XX滨邻渤海，是 * 地区唯一的河流入海口， 滨海湿地生态环境与 * 内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。依据各地数据资料统计，2006 年 * 地区城市居民人均旅游 1.1 次， 人均旅游花费 238 元。2007 年 * 地区城市居 民人均旅游 2 次，人均旅游花费 296 元，分别比 2006 年增 加 1.8 倍和 24.4%。其中，团体旅游消费人均 118.13 元，旅游市场潜力很大。* 地区居民出游状况数据统计年份 人均出游次数 人均花费 团队比例 团队人均花费（元） 2006 （次）1