员工手册房地产19153.docx

员工手册员工手册天津纵横横房地产产投资咨咨询有限限公司二00六六年4月版目录第一部分分 企业业介绍一、公司司发展篇篇1、 纵横公司司简介2、 公司组织织架构3、 部门职能能简介4、 代理及策策划类项项目5、 相关制度度及规定定二、行为为礼仪篇篇1、 个人礼仪仪2、 接待礼仪仪第二部分分 基本本知识三、 业务知识识篇1、 常用名词词基本解解释2、 签订商品品房买卖卖合同的的说明3、 办理贷款款公积金金的相关关手续4、 商品房销销售的有有关法律律政策5、 物业管理理相关说说明6、 法务知识识公司发展展篇一、 纵横公司司简介纵横是一一家新兴兴的房地地产专业业服务机机构，现现有专业业人员1100余余名，具具备房地地产销售售代理资资质。由由具有丰丰富实操操经验的的行业精精英发起起并组成成核心团团队，纵纵横人创创造性地地提出“全程运运营服务务”的理念念，聚焦焦于房地地产项目目开发的的“黄金价价值链”，以追追求发掘掘项目专专案最大大价值价价格比为为己任。      公司自成立以来，先后成功策划代理了天津方正山海天、泰丰津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江项目等多个大型房地产项目。目前公司操作的各地标志性项目主要有：被誉为“建立全国最大都市自然生态圈”的天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰”的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国建筑工程“詹天佑大奖”的天津蓝水假期等。纵横专业精深的服务，富于智慧的创新和勇于承担的责任感为我们赢得了广泛的市场赞誉。纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取服务对象的高度满意，不断追求超越客户期待的专业服务。努力成为行业领域内，服务区域内，客户心目中最佳合作伙伴及具优势品牌影响力的房地产全程运营服务企业。纵横地产呼市分公司综合管理部运营部项目部市场部综合管理部销售部）企划部）天津分公司滨海分公司项目部市场部拓展部综合管理部紫云国际喜达港国臣项目承德项目市场部项目部山海天静海金诺综合管理部二、组织织架构三、 部门职能能简介1、 市场部：作为产品品研发的的基础，直直接支持持产品的的前期策策划。策划组:产品：最大化化的提高高土地的的利用价价值，提提高产品品的核心心竞争力力，实现现利润的的最大化化.营销: 从市场场竞争的的需要出出发，制制定切实实可行的的营销方方案并组组织实施施，以实实现预定定的营销销目标。2、拓展展部：主要负责责公司战战略布局局、土地地资源储储备、房房地产市市场分析析、项目目可行性性研究、土土地获取取等工作作，并统统筹各公公司拓展展部。3、运营营部：负责公司司各项经经济性指指标的统统筹管理理、人力力资源管管理。支支持公司司专业化化、信息息化、标标准化、规规范化能能力的提提高。工作宗旨旨：统筹筹、管理理、支持持统筹：统统筹平衡衡公司各各项经济济指标和和人力资资源管理：通通过建立立各种制制度、流流程规范范人员操操作支持：通通过经验验共享和和内外部部培训组组织，支支持人员员能力提提升目标管理理：公司司考核指指标的统统筹、平平衡，考考核结果果的汇总总分析人力资源源管理：人力资资源指标标的平衡衡；绩效效管理，建建立考核核激励制制度；培培训管理理标准化管管理：完完善健全全公司管管理制度度，梳理理业务流流程；档档案管理理；企业业内外网网的建立立与维护护；信息息化工具具的开发发与维护护与改进进4、综合合管理部部：行政管理理：主要要负责公公司的文文件、制制度的统统一管理理；公司司内勤、外外勤管理理；公司司大宗采采购、物物品保管管，协调调维护外外部相关关政府部部门。销售管理理工作：主要对对销售的的进度和和销售数数据进行行统计分分析；对对业务把把控，进进行交流流共享。财务体系系：负责责公司的的财务决决算、现现金流的的收支以以及报税税等工作作。四、代理理及策划划类项目目策划类项项目：易易买得秀秀谷商业业广场、贻贻信园、广广厦富城城、方正正山海天天、梅江江湾、老老城厢商商业规划划、亿城城·山水颐颐园、仁仁爱·团泊湖湖、塘沽沽解放路路商业街街、永久久里河滨滨里土地地规划、君君谊大厦厦代理类项项目：金金诺地产产项目、紫紫云国际际、喜达达港、伴伴景湾（一一期）、阳阳光诺卡卡（呼市市松江项项目）五、相关关制度及及规定（一）、人事制度1、新员员工报到到手续：*交验学学历证书书、身份份证及其其岗位要要求的其其他证件件的正本本（如会会计证等等），并并收存上上述相关关证件复复印件各各一份及及一寸彩彩色免冠冠近照；*交付人人力资源源部指定定的其它它资料；2、员工工异动员工发生生职务异异动或试试用转正正，需填填写员员工异动动审批表表及工工作交接接单，并并由部门门经理签签字同意意。3、员工工离职员工离职职包括：辞退（含含开除）、辞辞职、劳劳动合同同期满不不再续签签员工申请请辞职，由由员工本本人提前前一个月月填写员员工辞职职申请表表及离离职审批批表；公司辞辞退（开开除）员员工，由由用人部部门经理理提前一一个月填填写离离职审批批表；员工合合同到期期不续签签,由不续续签的一一方填写写离职职审批表表。离职审审批表需需经部门门经理审审核后报报人力资资源部会会签、总总经理批批准。人人力资源源部应安安排与离离职员工工进行离离职面谈谈，了解解辞职具具体情形形及原因因，征询询其对公公司的意意见。离职审审批表完完成审批批程序后后，离职职员工应应按“离职员员工工作作交接单单”内容办办理工作作交接手手续，并并及时报报送人力力资源部部，由人人力资源源部存档档并办理理档案调调转手续续。手续续不齐者者不予核核发工资资。员工的离离职未经经批准，不不得擅自自离岗，否否则以旷旷工论。（二）、财务制度1、费用用种类及及额度、 员工补补助：员工补助助额度明明细表： 单单位：元元/月/人类别工作地点点一般补助助特殊补助助员工本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定说明： A、 “工作地地点”的说明明1) “本市”指： 在在公司总总部或天天津市区区工作的的员工在分公司司所在地地招聘的的本地（附附近地区区）员工工。2) “郊县”、“异地”指： “本市”类员工工，被公公司长期期派到郊郊县（静静海、汉汉沽、蓟蓟县等）或或异地（呼呼市、承承德）工工作的。B、 “经理”： 是指指“担任经经理职务务”的人员员，非“经理级级待遇”的人员员。C、 员工入司司（离职职）时间间与当月月补助的的关系：每月155日（不不含155日）前前正式入入司的员员工，享享受半月月的补助助金额每月155日（含含15日日）后正正式入司司的员工工，从次次月的11日起享享受补助助金额。每月155日（含含15日日）前离离职的员员工，当当月不再再享受补补助。每月155日（不不含155日）后后离职的的员工，当当月享受受半月的的补助。D、 补助的种种类1) “一般补补助”为：交交通费、电电话费的的补助及及住宿补补助（郊郊县、异异地的人人员享受受） 等2) “特殊补补助”为：异异地工作作的生活活补助。根据异地的具体情况，由总经理确定 具体的金额。E、 补助金额额的发放放方法：1) 员工自行行提供发发票，以以“费用报报销”形式发发放。2) 对发票的的要求：Ø 可以使用用的发票票：“交通费费”票；“办公用用品、日日用品、文文具”类的发发票、“汽 油费、高高速费、汽汽车修理理费”的发票票；“电话费费”的发票票等。其其中：空白出租租车票、非非复写的的出租车车票不予予报销。电话费发发票需是是员工本本人的姓姓名、每每月的票票据金额额不超过过2000元。Ø 禁止使用用的发票票：餐费费票、“礼品”票（含含烟酒类类）、娱娱乐场所所出具的的发票等等F、 执行本费费用管理理办法后后：1) 公司长期期派到郊郊县或异异地工作作的人员员的生活活用房的的所有费费用，员员工自理理。2) 公司长期期派到郊郊县或异异地工作作的人员员，因私私发生的的交通费费用，例例如：定定期休假假回津的的交通费费，员工工自理。、 现场项项目的管管理办法法：A、对进进入到销销售现场场的项目目，实行行“备用金金管理办办法”。B、备用用金金额额为： 155人（含含）以上上的项目目，45500元元10人（含含）以下下的项目目，30000元元C、 备用金的的借款人人（责任任人）为为项目经经理，在在项目经经理发生生人事变变动或项项目清盘盘后，应应办理备备用金移移交清算算手续。D、 备用金主主要用于于项目的的下列费费用：员员工的误误餐费、员员工因公公发生的的交通费费等误餐费标标准： 公公司内： 5元元/人/餐调研、项项目现场场、加班班： 8元/人/餐餐E、 报销的票票据要求求：a) 误餐费：有效的的餐费票票或“办公用用品”、“日用品品”发票等等可以用用。“礼品”票（含含烟酒类类）、娱娱乐场所所出具的的发票禁禁用。提提供“用餐人人员明细细表”为附件件。b) 交通费：在车票票背面注注明行程程的日期期、起止止地点、事事由。需需主管经经理签字字。F、 各业务中中心、各各项目（部部门）费费用的管管理原则则 各业业务中心心的主管管经理管管理、协协调中心心内的总总体费用用。各项目（部部门）的的主管经经理管理理、协调调项目（部部门）内内的总体体费用。、 业务招招待费：A、此类类费用使使用时，须须事先报报总经理理批准。B、 费用报销销时，单单笔支出出小于2200元元，副总总经理签签批。单单笔金额额大于2200元元或月累累计金额额在5000元以以上的必必须经总总理审批批。C、 票据要求求1) 报销时，业业务招待待费的票票据与其其他票据据分开，单单独粘贴贴（单独独填写报报销单）。2) 单据后需需附“业务招招待费明明细单”（见附附表2），发发票的顺顺序需与与“业务招招待费明明细单”上列示示的招待待事项的的顺序一一致。3) 每笔招待待费的发发票必须须是同一一单位出出具。D、办公公用房的的费用：房租及物物业费、水水电煤费费、采暖暖费、修修理费、办办公话费费等据实实报销。E、办公公费：公司因办办公需要要发生的的各项费费用，包包括购买买的办公公用品、公公司年检检、发票票收据费费用、业业务报刊刊费、刻刻章费及及邮费等等。据实报销销，由各各业务中中心的综综合管理理部人员员统一负负责。购买“办办公用品品”、“日用品品”的票据据，须提提供明细细清单、有有验收人人签字确确认。2、报销销的时间间、流程程为：A. 每月的第第一周和和第三周周（如当当月有55个星期期，则为为第二周周、第四四周）的的周四为为交报销销单的时时间。移移交报销销单据时时，请将将填写完完整的“单据交交接清单单”（一式式两份）， 一同移移交至财财务。B. 各业务中中心的综综合管理理部人员员，应对对票据初初审，审审核票据据的有效效性、费费用是否否在报销销范围内内等。C. 员工补贴贴，请单单独填写写报销单单，在每每月的第第1周的的周四，交交到财务务部门。D. 每次报销销时，注注明本次次费用对对应的时时间段。所所有报销销单，经经项目（部部门）经经理、主主管副总总、财务务经理签签字后，方方可办理理付款手手续。E. 主管副总总对本业业务中心心、项目目（部门门）经理理对本项项目（部部门）当当期的费费用情况况予以整整体的控控制、协协调、管管理。F. 每月的220日前前，财务务将票据据审核的的结果反反馈到各各业务中中心的负负责人。G. 每月的225日前前，员工工补助及及项目备备用金对对应的报报销款项项发放到到位。（三）、考勤制度² 按时到岗岗,不迟迟到、不不早退。99：000准时进进入工作作状态，不不允许有有吃早点点、换服服装、打打扫卫生生等现象象，特殊殊情况需需事先报报备。² 午休时间间为122：000-133：000，员工工可以就就餐和休休息，但但此时间间段内如如有客户户接待工工作，仍仍要照常常进行，不不得影响响工作。² 请假必须须严格按按公司工工作时间间管理制制度履履行，经经批准后后方可休休假。休休假期间间和休息息日必须须留下联联系方式式，手机机保持开开机状态态，以便便联系。如果因没电等特殊原因，开机后发现有公司电话应立即回复。（四）、 请假制度1. 请假规程程员工请假假均应填填写休休假申请请审批表表说明明理由并并严格执执行审批批手续。根根据员工工请假期期限，需需各上级级主管批批准生效效，同时时报人力力资源部部备案。具具体如下下:经理以上上（含经经理）人人员请假假，须报报上管领领导批准准；请假假超过33天，应应呈请总总经理批批准；其其余人员员请假须须按以下下要求批批准： 请假假一天的的，需报报请直接接主管批批准； 请假假二三天的的，需报报请主管管经理批批准； 请假假三天以以上需报报请公司司副总经经理批准准；2. 各请假情情况时间间规定A、 病假 - 因病须须治疗或或休养者者可请病病假。每每月不得得超过七七天（超超过七天天绩效工工资按比比例扣除除），每每年累计计不得超超过三十十天。B、 事假 - 因私事事待办理理者，可可请事假假，每月月不得超超过七天天（超过过七天绩绩效工资资按比例例扣除），每每年累计计不得超超过三十十天。C、 婚假 - 本人结结婚可请请婚假七七天。D、 丧假 - 父母或或配偶丧丧亡，可可请丧假假七天；其他直直系亲属属丧亡，E、 可请丧假假三天。F、 产假 - 女性员员工分娩娩可请产产假九十十天，其其中含产产前休假假15天天。怀孕三个个月至七七个月而而流产者者，可请请假四周周；七个个月以上上流产者者，可请请假六周周；未满满三个月月流产者者，可请请假一周周。产假假期间，公公司将补补其职位位，假期期结束后后，公司司内如有有同等职职位存在在，将优优先考虑虑；否则则，将另另行安排排其他工工作。（注：产产假系指指已婚女女性员工工，未婚婚女性员员工分娩娩或流产产按病假假规定办办理。）注：以上上假期均均含正常常休息日日，不含含法定假假日。3. 请假期内内薪金规规定A、 事假及病病假：1) 七天以内内（含七七天）：不扣除除工资和和绩效。2) 七天以上上：不扣扣除基本本工资，绩绩效工资资按比例例扣除。3) 经理以上上人员请请假超过过七天，每每月保留留20000元生生活费，其其余工资资按比例例扣除； B、 婚假、丧丧假、产产假： 婚假、丧丧假在规规定期限限内不扣扣基本工工资和绩绩效工资资；产假不扣扣除基本本工资，绩绩效工资资按比例例扣除。4. 请假时注注意事项项A、 凡未经准准假而擅擅离职守守或未经经批准续续假而缺缺勤者，除除有特殊殊事件发发生（如如意外伤伤害、突突发急病病等事件件），并并于事后后三天内内依规定定办理请请假手续续，其他他一律以以旷工处处理。B、 员工请假假如发现现有弄虚虚作假，除除以旷工工论处外外，并依依情节轻轻重予以以惩处。C、 请假理由由不充分分或有碍碍工作时时，其主主管可视视情况不不予准假假，或缩缩短假期期或延期期请假。D、 员工请假假时应由由部门主主管和本本人安排排好其负负责工作作，因请请假而耽耽误工作作时，请请假人接接手人和和其主管管均负有有责任，公公司将视视情况予予以追究究。E、 事假须提提前一天天申请，病病假需于于请假当当天8：30之之前申请请方为有有效，工工伤假及及病假超超过一天天者，应应附医师师证明。F、 请假逾期期处理规规定G、 患重病非非短期内内所能恢恢复经医医师证明明属实者者，可视视其病况况，报请请总经理理批准延延长其病病假，最最多三个个月。H、 逾期系因因特别或或意外事事故经提提出有力力证明者者可请总总经理批批准，最最多十五五天。5. 凡属旷工工者按下下列规定定处罚：A、 旷工半天天,扣发发当月全全部绩效效，若当当月出现现同样情情况，予予以辞退退。B、 旷工一天天,扣发发当月全全部绩效效，并转转为试用用期或延延长试用用期一个个月，若若当月出出现同样样情况，予予以辞退退。C、 旷工一天天以上,直接予予以辞退退。行为礼仪仪篇一、 个人礼仪仪² 工作时间间内所有有员工必必须着职职业装。² 男员工着着衬衫、西西装、深深色皮鞋鞋（深色色短袜）、系系领带。² 女员工着着有袖衬衬衫、西西装裙或或西装裤裤、有袖袖套裙，着着皮鞋，不不准着无无带、无无跟凉鞋鞋、皮拖拖等。（穿穿裙装时时，需着着肉色长长筒丝袜袜）² 新员工上上岗后如如未配发发公司统统一工服服的，需需穿与工工服颜色色、款式式相近的的衬衫、西西装。² 身体、面面部、手手部应保保证清洁洁，讲究究良好的的个人卫卫生，（养养成良好好的卫生生习惯）。上上班前不不允许饮饮酒及吃吃带异味味食物以以保证口口腔清洁洁。² 工作时间间员工必必须保持持饱满的的精神状状态，不不得松垮垮懈怠。² 男员工发发型发式式统一的的标准要要求为干干净整洁洁，头发发不应过过长。² 女员工发发型要求求文雅、庄庄重，梳梳理齐整整，染发发不得颜颜色夸张张，长发发可用发发卡等梳梳扎在头头后或盘盘在头上上，不许许散发、遮遮眼盖腮腮。² 男员工要要刮净胡胡须，不不准蓄须须。² 女员工宜宜保持淡淡雅轻妆妆，打扮扮适度，不不得浓妆妆艳抹，避避免使用用味浓的的化妆品品。² 员工在岗岗工作期期间，除除结婚、订订婚戒指指之外，不不得佩戴戴其它任任何饰物物。² 保持指甲甲整齐、清清洁，短短于指端端；不得得涂有色色指甲油油。² 直接面对对客户时时，员工工应严格格按员工工行为礼礼仪规范范进行接接待。² 工作时间间，身体体不得东东倒西歪歪、前倾倾后仰，不不得伸懒懒腰、驼驼背、耸耸肩、背背手。（保保持规范范的举止止，体现现高雅的的气质，树树立良好好的形象象）² 站姿：不不宜歪斜斜站立、腿腿脚晃动动，双手手不宜叉叉腰，交交叉胸前前、插入入衣裤或或随意乱乱放，会会见客户户或出席席仪式的的站立场场合，在在长辈和和上级面面前不得得把手交交叉抱在在胸前。² 坐姿：端端正，不不宜翘二二郎腿，不不允许将将腿搭在在座椅扶扶手上，不不得盘腿腿，不得得脱鞋。² 工作场合合不宜二二人勾肩肩搭背，挽挽手而行行，与客客人相遇遇应靠边边而走，不不得从二二人中间间穿行或或抢行。与与客人同同时进、出出电梯应应让客户户后进，先先出电梯梯，并协协助操作作电梯门门开关。二、 接接待礼仪仪（一） 办公环境境1 正式工作作前，各各部门及及销售现现场要组组织做好好室内外外卫生，保保持地面面的整洁洁，保持持室内空空气清新新、窗明明几净，各各种办公公设备和和办公物物品准备备到位。2 不准乱丢丢乱放物物品，随随时清理理废弃物物品，做做到办公公区域每每日清洁洁不堆积积。及时时清理、整整理账簿簿、文件件，保持持工作台台清洁整整齐。销销售现场场接待台台上不允允许摆放放水杯、手手机等个个人用品品，凡客客户看得得见的地地方都应应保持整整洁。3 正确使用用和保管管办公设设备与公公司物品品，使用用中做到到爱惜、节节约。公公司电脑脑不得储储存与工工作无关关的文件件（如：游戏等等），上上班时间间不得利利用电脑脑从事与与工作无无关的活活动（如如：上网网聊天等等）。4 销售现场场于任何何时间一一律严禁禁吸烟；不得在在客户接接待区用用餐；总总部工作作人员不不得在办办公区就就餐，加加班除外外。工作作开始后后，如需需放背景景音乐，不不得干扰扰其他人人员谈话话。5 出出席会议议，必须须按指定定时间和和顺序入入场，按按指定的的位置就就位，不不迟到、早早退。散散会时，依依次退场场。开会会时，手手机、传传呼机等等通讯工工具要关关闭或处处于静音音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前请假。（二） 客户接待待要求1顾客来来时要问问好。迎迎接和面面对客户户时始终终保持笑笑容可掬掬，必须须使用文文明礼貌貌用语。规规范接待待用语，要要讲普通通话。2 来访的客客人很多多时，应应按顺序序接待，不不要冷落落每一位位客户，做做到“接一，问问二，照照顾三”。应谨谨记客户户的姓名名，以示示尊重。未未知姓氏氏之前，要要称呼“先生”“女士士”。解答答业务时时候不准准讲 “不知道道”，可将将“不知道道”改为“我先问问一下”。3 和顾客交交谈时应应该眼望望对方，用用心倾听听，不要要随意打打断客户户的谈话话，做到到百听不不厌，百百问不烦烦。不得得东张西西望，心心不在焉焉。不得得流露出出厌烦、冷冷淡等表表情。说说话声调调要自然然、清晰晰、柔和和、亲切切，声量量不要过过高，亦亦不要过过低，以以免顾客客听不清清楚。不不要急功功近利，要要给顾客客一种“置业顾顾问”的形象象。4 暂时离开开面对的的客人，一一律讲“请稍候候”，如果果离开时时间较长长，回来来后要讲讲“对不起起，让您您久等啦啦”。咳嗽嗽、打喷喷嚏时应应转身向向后，并并说对不不起。5 向顾客介介绍产品品或看资资料时应应手掌心心向上，如如果指出出细小之之处应用用食指同同时手掌掌仍然向向上。不不宜用手手指或笔笔杆指客客人。为为顾客拿拿物品一一定要双双手递上上。6 当为顾客客完成一一项服务务后应主主动询问问是否还还有其他他事要帮帮助。用用礼貌互互换的方方式留存存客户联联系方式式，并注注意积极极回访。7 业务中如如出现纠纠纷，应应耐心解解释，任任何情况况下决不不允许与与客户发发生口角角。不准准讲粗言言、使用用蔑视和和侮辱性性的语言言。不讲讲过分的的玩笑。不不得以任任何借口口顶撞、讽讽刺、挖挖苦客人人。谈及及他人或或客户时时，千万万不要诋诋毁别人人，尤其其当着客客户。8 工作时间间不允许许在接待待现场或或者客户户面前吸吸烟、吃吃东西、读读无关业业务的报报刊杂志志，不允允许办私私事，不不准用公公司电话话聊天。（保保持办公公区域的的安静）工工作期间间员工之之间不得得闲聊、谈谈笑；在在公司总总部上班班的员工工，自进进入办公公室内不不得大声声喧哗，以以免影响响他人工工作。（在在指定区区域接待待来访）（三） 其他素质质要求1 打打、接电电话（1） 所有来电电，务必必在三声声响之内内接答。（2） 接电话先先问好、必必要时报报单位名名称或项项目名称称，如“你好”或“你好、纵纵横”不得在在开始时时使用“喂”、“哎”等语气气词。对对于自己己不能处处理的电电话，应应及时将将电话转转交给能能处理的的人，或或记录电电话内容容，待处处理后回回复。（3） 对方讲话话应认真真听，必必要时要要作好记记录，通通话要点点要问清清楚，然然后向对对方复述述一遍。（4） 结束时待待对方挂挂断之后后，方可可挂线，不不可先于于对方挂挂线。（5） 通话时时要简明明扼要，不不要在电电话中长长时间聊聊天。（必必要时应应提前打打腹稿）（6） 给对方方打手机机时，请请先询问问对方现现在接电电话是否否方便，并并且征询询是否可可以有座座机转接接，不宜宜长时间间占用对对方电话话。2 介介绍和被被介绍的的礼仪（1） 直接见面面介绍时时，应先先把级别别低者介介绍给级级别高者者，把年年轻的介介绍给年年长的，把把本公司司的人介介绍给别别公司的的人。（2） 把一人介介绍给多多人时，应应先介绍绍给其中中地位最最高的。（3） 男女间的的介绍，应应先把男男性介绍绍给女性性。当年年龄、级级别差别别大时，也也可先把把年轻女女性介绍绍给男性性。3 握手手的礼仪仪握手的时时机：（1） 当你被介介绍给某某人以及及跟别人人道别时时，特别别是当你你与你的的客户道道别时。（2） 当客户或或其他来来访者进进入你的的办公室室时。（3） 走进某个个会场并并被介绍绍给与会会者时。（4） 会议结束束后相互互道别以以及重申申已达成成的协议议。（5） 你觉得有有必要握握手时，你你会慢慢慢培养起起这种感感觉的。握手的技技巧：（1） 自报姓名名并伸出出你的手手，在多多数场合合，职位位高的人人应该先先伸出手手，若他他（她）没没有这样样做，你你就应先先伸手。（2） 伸出手时时稍带角角度，且且拇指向向上，双双方虎口口应相互互接触。（3） 握手要坚坚定有力力，但绝绝非要捏捏断别人人的手。停停留3-5秒即即可，然然后松开开。 （握手手时应注注意出手手的先后后顺序及及表情。）4 名片片的接受受与保管管（1） 名片应先先递给长长辈或上上级。（2） 递出自己己的名片片时。应应把文字字向着对对方，双双手递出出，一边边递交一一边说出出自己的的姓名。（3） 接对方名名片时，双双手接过过，并马马上浏览览，正确确记住对对方的姓姓名和职职务，将将名片收收好，如如遇对方方姓名中中有难认认文字，应应马上询询问清楚楚。（4） 你的名片片外观应应保持完完好，不不要破损损或折叠叠。对收到的的名片要要妥善保保管，以以便检索索，不得得随意丢丢弃。一、常用用名词基基本解释释（一）名名词解释释1、 建筑密度度：规划划地块内内各类建建筑基底底占地面面积与地地块面积积之比。2、 建筑容积积率：是是反映和和衡量建建筑用地地使用强强度的一一项重要要指标，是是指地块块内建筑筑物的总总建筑面面积与地地块面积积的比值值，即：容积率率总建建筑面积积÷建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这这个比值值越小，意意味着小小区容纳纳的建筑筑总量越越小，居居住生活活质量就就会越高高。3、 绿化率：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比。4、 楼间距：东西向向楼间距距为1：1，南南北偏东东为1：1.33，南北北向为11：1.73。5、 建筑层高高：层高高是指住住宅高度度以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求，这个个高度就就叫层高高。具体体地说，层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参参数：22.6米米、2.77米、2.88米。净净高则是是指层高高减去楼楼板厚度度的净剩剩值。6、 人口毛密密度：每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人/ha)。*7、 人口净密密度：每每公顷住住宅用地地上容纳纳的规划划人口数数量(人人/haa)。*8、 进深：在在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙皮皮到后墙墙壁之间间的实际际长度。（横墙间的距离）9、 开间：即即住宅的的宽度。指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离，因因为就一一个自然然间的宽宽度而言言，故又又称为开开间。（纵纵墙间的的距离）10、 公摊面积积：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积； （22）各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。11、 共有建筑筑面积：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。12、 公用建筑筑面积：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积13、 公用建筑筑面积分分摊系数数：将整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积除以以整栋建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和，得得到建筑筑的公用用建筑面面积分摊摊系数。14、 销售面积积：销售面面积是指指商品房房按"套套"或""单元""出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（ 以下简简称套内内建筑面面积）与与应分摊摊的共有有建筑面面积之和和。15、 阳台：阳阳台是指指供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间。*16、 平台：平平台是指指供居住住者进行行室外活活动的上上人屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分。*17、 走廊：走走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间。*18、 地下室：地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的122者。19、 半地下室室：半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的13，且且不超过过122者。20、 居住区用用地：居住区区用地是是指住宅宅用地、公公建用地地、道路路用地和和公共绿绿地等四四项用地地的总称称。21、 住宅用地地：住宅用用地是指指住宅建建筑基底底占地及及其四周周合理间间距内的的用地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称。22、 公共服务务设施用用地：公共服服务设施施用地一一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场等。 23、 道路用地地：道路用用地是指指居住区区道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。24、 公共绿地地：公共绿绿地是指指满足规规定的日日照要求求，适合合于安排排游憩活活动设施施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。25、 建筑线：建筑线线一般称称建筑控控制线，是是建筑物物基底位位置的控控制线。26、 玄关：玄玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓冲过渡渡的地段段。居室室是家庭庭的"领领地"，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方。平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。27、 隔断：指指专门作作为分隔隔室内空空间的不不到顶的的半截立立面.28、 过道：指指住宅套套内使用用的水平平交通空空间。29、 钢结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢材料建建造的，包包括悬索索结构。30、 钢、钢筋筋混凝土土结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢、钢筋筋混凝土土建造的的。31、 钢筋混凝凝土结构构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土建造造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、升升板等建建造的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物。32、 混合结构构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土和砖砖木建造造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是用木材材建造，柱柱是用钢钢筋混凝凝土建造造。33、 框架结构构：指以以钢筋混混凝土浇浇捣成承承重梁柱柱，再用用预制的的加气混混凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。34、 砖混结构构：承重重的主要要结构采采用梁、柱柱和墙体体建造。梁梁和柱是是指砖混混结构房房屋楼板板及梁是是钢筋混混凝土建建造，墙墙体是用用砖或砌砌体建筑筑的。35、 框剪结构构：框架架-剪力力墙结构构也称框框剪结构构，这种种结构是是在框架架结构中中布置一一定数量量的剪力力墙，构构成灵活活自由的的使用空空间，满满足不同同建筑功功能的要要求，同同样又有有足够的的剪力墙墙，有相相当大的的刚度，框框剪结构构的受力力特点，是是由框架架和剪力力墙结构构两种不不同的抗抗侧力结结构组成成的新的的受力形形式，所所以它的的框架不不同于纯纯框架结结构中的的框架，剪剪力墙在在框剪结结构中也也不同于于剪力墙墙结构中中的剪力力墙。36、 墙：墙是是建筑物物的承重重构件和和围护构构件。作作为承重重构件，承承受着建建筑物由由屋顶或或楼板层层传来的的荷载，并并将这些些荷载再再传给基基础。作作为围护护构件，外外墙起着着抵御自自然界各各种因素素对室内内侵袭的的作用，内内墙起着着分隔房房间、创创造室内内舒适环环境的作作用。37、 横墙、山山墙、纵纵墙：凡凡沿建筑筑物短轴轴方向布布置的墙墙称横墙墙，横向向外墙一一般称山山墙；而而沿建筑筑物长轴轴方向布布置的墙墙称纵墙墙，纵墙墙有内纵纵墙与外外纵墙之之分；在在一片墙墙上，窗窗与窗或或门与窗窗之间的的墙称窗窗间墙；窗洞下下部的墙墙称窗下下墙。38、 楼板层：楼板层层是楼房房建筑中中水平方方向的承承重构件件。楼板板层承受受着家具具、设备备和人体体的荷载载以及本本身自重重，并将将这些荷荷载传给给墙。39、 地坪：地地坪是底底层房间间与土层层相接触触地部分分，它承承受底层层房间内内地荷载载。40、 楼板面层层：又称称楼面或或地面。起起着保护护楼板层层、分布布荷载和和绝缘的的作用。41、 商品房维维修基金金：是指指按建设设部住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法（建建住房199982213号号）的规规定，新新建商品品住宅（包包括经济济适用住住房）出出售后建建立的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金。42、 确权:是是依照法法律、政政策的规规定，经经过房地地产申报报、权属属调查、地地籍勘丈丈、审核核批准、登登记注册册、发放放证书等等登记规规定程序序，确认认某一房房地产的的所有权权、使用用权的隶隶属关系系和他项项权利。43、 土地使用用权:是指土土地使用用者在法法律允许许范围内内对依法法交由其其使用的的国有土土地或者者集体土土地的占占有、使使用以及及部分收收益、处处分的权权利。44、 房屋的他他项权利利:房屋的的他项权权利是指指由房屋屋的所有有权衍生生出来的的典权、租租赁权、抵抵押权、继继承权等等权利。45、 房地产一一级市场场:又称土土地一级级市场，是是土地使使用权出出让的市市场，即即国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或将将农村集集体土地地征用为为国有土