2022年中国房地产估价师模考题型.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（ ）元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520【答案】 D2. 【问题】 判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 B3. 【问题】 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 B4. 【问题】 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。A.建筑物市场价值B.建筑物市场价值清理费用C.拆除后的旧建筑材料价值D.拆除后的旧建筑材料价值清理费用【答案】 D5. 【问题】 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A.路线价区段B.标准宗地C.标准深度D.深度价格修正率【答案】 C6. 【问题】 将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 A7. 【问题】 2009年3月1日，A省B市C房地产开发公司在B市（地级市）城市规划区内取得一块建设用地使用权，用于开发建设经济适用住房项目汇源小区，该项目总投资4500万元，其中，征地和拆迁补偿费800万元，勘察设计和前期工程费300万元，税金80万元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）180万元，建安工程费2600万元。2010年12月1日，该项目建成后向符合条件的B市职工出售。2011年11月15日，B市职工苏某向B市住房公积金管理中心申请利用住房公积金贷款方式，购买了汇源小区一经济适用住房，购房价格23万元。苏某是B市某事业单位干部，其妻子王某是B市某企业干部。苏某夫妇自1998年开始足额缴纳住房公积金，二人2011年度的月平均工资分别为1800元、1400元（经批准，B市20092012年度单位住房公积金缴存比例均为10%，个人住房公积金缴存比例为5%）。据此背景，回答：A.招标出让方式B.拍卖出让方式C.挂牌出让方式D.划拨方式【答案】 D8. 【问题】 某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 B9. 【问题】 2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（ ）万元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B10. 【问题】 某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】 B11. 【问题】 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 B12. 【问题】 下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。A.经济发展状况B.家庭收入水平及分布C.家庭数量及其结构D.资本市场发育程度【答案】 C13. 【问题】 目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（ ）。A.5%B.7%C.10%D.15%【答案】 C14. 【问题】 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.180B.196C.200D.300【答案】 B15. 【问题】 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（）分别受偿。A.所欠债务的总额比例B.所欠债务的先后顺序C.尚欠债务的比例D.债权人索债的急缓程度【答案】 B16. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 D17. 【问题】 因不动产的面积发生变化，或权利人名称发生变化而进行的登记，属于（ ）。A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记【答案】 B18. 【问题】 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】 A19. 【问题】 分摊原则与财产业务中发生的重复保险密切相关，不适用于（）。A.人身保险B.财产保险C.商业保险D.工程保险【答案】 A20. 【问题】 王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。A.0B.4C.24D.25【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业【答案】 CD2. 【问题】 在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（）。A.审核凭证的名称B.编制凭证的日期C.填制凭证的单位名称D.填制人姓名E.单位的公章【答案】 ABCD3. 【问题】 房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】 AD4. 【问题】 属于房屋产权转移登记情形的有( )。A.翻建B.扩建C.分割D.抵押E 裁决【答案】 C5. 【问题】 (2015年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC6. 【问题】 农用地包括( )。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E 未利用地【答案】 ABC7. 【问题】 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（ ）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票【答案】 ABCD8. 【问题】 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】 ABC9. 【问题】 城乡规划包括（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.区域规划E.总体规划和详细规划【答案】 ABC10. 【问题】 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】 BC11. 【问题】 宏观调控改策中，属于一般性货币政策的有( )。A.对购买经济适用住房提供优惠利率选择性B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度选择性E.提高再贴现利率【答案】 BC12. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC13. 【问题】 以下关于DHCP服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台DHCP服务器B.默认情况下，客户端要使用DHCP服务需指定DHCP服务器地址C.默认情况下，客户端选择DHCP服务器所在网段的IP地址作为本地地址D.在DHCP服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】 A14. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC15. 【问题】 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD16. 【问题】 根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。A.提出投资设想B.实施投资设想C.评价投资方案D.细化投资设想E.获取土地使用权【答案】 AD17. 【问题】 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】 B18. 【问题】 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】 ABC19. 【问题】 关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】 AD20. 【问题】 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A.总量结构B.区域结构C.租买结构D.供求结构E.物理结构【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1、××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题3. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。4. 指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件【答案】1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。5. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田××二、估价方：××房地产评估有限责任公司三、估价对象：田××拥有的××市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。