某公司营销推广整合方案8399.docx

前言通过与贵贵公司前前期的接接触与沟沟通，承承接上次次我们的的营销策策划思路路，针对对本项目目即将进进入紧张张的开工工及开盘盘准备的的实际性性阶段。我我们在对对学林雅雅苑保持持信心的的同时，也也应该随随时做好好迎接市市场挑战战的准备备，下面面我们就就项目的的整合推推广与市市场营销销做出定定性定量量的安排排，而且且我们将将预留调调整和补补充的空空间，从从而保证证高速高高效高质质地完成成学林雅雅苑的销销售与服服务工作作。主要是从从以下几几个方面面：（1） 制定有把把握的销销售计划划及销售售目标；（2） 有针对性性的营销销策略在在项目销销售周期期中的运运用；（3） 项目概念念推广设设定；（4） 项目整体体的营销销保障体体系；（5） 项目的推推广费用用预算一、项目目20005年度度销售目目标销售分段段周期根据项目目工程进进度和市市场情况况,我们们计划项项目的整整个销售售周期为为8个月月，计划划销售量量达到995%以以上，依依照项目目的工程程进度把把“学林雅雅苑”的销售售分为四四个阶段段:销售时段段起止时间间销售目标标市场引导导期20055年3月月15日日20005年44月288日 10开盘强销销期20055年4月月30日日20005年年7月330日 48续销期20055年8月月1日20005年110月331日 88尾盘期20055年111月1日日 220055年122月311日 95销售周期期具体的的指标项目预计计实现销销售总额额为1.5个亿亿（包括括住宅、商商铺、车车位），具具体销售售总额以以最终报报批的销销售面积积为准，计计划完成成95%以上。根根据上述述销售周周期的划划分及项项目工程程进度、销销售周期期的特征征，计划划20005年度度1.445个亿亿的销售售额。（1） 20055年度的的实际销销售周期期为8个个月，其其中20005年年3月115日4月228日计计划实现现销售额额为15500万万；（2） 20055年4月月30日日7月331日计计划实现现销售额额为57700万万；（3） 20055年8月月1日10月月31日日计划实实现销售售额为663000万；（4） 20055年111月1日日12月月31日日计划实实现销售售额为110500万。附：项目目的销售售计划及及实际回回款时间（220055）3-4月月5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售计划划（万）15000180001800021000210002100021000600450实际回款款总计销售额1500012000010500145550回款额 1221500945130995说明：关关于实际际销售回回款，要要视项目目工程进进度及销销售许可可证取得得的时间间。项目目在未取取得销售售许可证证前，只只能收定定金、不不能实际际回款，因因此实际际的回款款额要看看销售许许可证取取得的时时间，预预计20005年年度实现现销售回回款1330955万（办办理银行行按揭需需要一段段时间）。二、项目目20005年度度营销策策略根据广泛泛的市场场调研和和客户分分析，结结合市场场需要，整整合项目目优势，针针对目标标客户群群，全面面进行有有效市场场推广。1、住宅宅类营销销推广策策略 推广节节奏及计计划（1）形形象推广广前期（220055年3月月15日日4月115日） 推广广策略：制定符符合项目目定位的的标志等等视觉形形象，完完成工地地围墙包包装、项项目形象象展示中中心及外外围引导导。传播信息息：一个个尽享老老城区便便利生活活圈、与与学府为为邻、同同文化相相伴、盛盛载文化化与美德德的家园园即将呈呈现。传播媒体体：确定定项目案案名、制制定系统统而统一一的项目目VI。借助现场场、围墙墙：展示示项目主主题形象象。预期效果果：接触触到目标标客户群群，同时时将项目目形象奠奠定，积积累有效效的客户户。（2）内内部认购购期（220055年4月月15日日4月228日） 推推广策略略：制定定符合项项目定位位的标志志等视觉觉形象，利利用工地地围墙包包装、项项目形象象展示中中心及外外围引导导，结合合活动迅迅速把项项目的形形象奠定定起来。传播信息息：接受受咨询及及内部认认购传播媒体体：在项项目入市市前发布布形象广广告。借助现场场、围墙墙：展示示项目主主题形象象。促销活动动：展开开“关心下下一代、关关爱上一一辈”话题讨讨论。预期效果果：接触触到目标标客户群群，同时时将项目目形象奠奠定，积积累有效效的客户户。（3）开开盘及热热销期（220055年4月月30日日7月331日） 推推广策略略：通过过开盘造造势，邀邀请目标标客户参参加开盘盘，强势势促进成成交。传播信息息：一个个尽享老老城区便便利生活活圈、与与学府为为邻、同同文化相相伴、盛盛载文化化与美德德的家园园与你相相约。传播媒体体：发布布开盘广广告及优优惠活动动信息。促销活动动：“教师优优惠券”“教育育成长券券”现场送送出。预期效果果：让目目标客户户认可项项目的内内在价值值及迅速速成交。（4）持持续期及及尾盘期期（20005年年8月11日12月月31日日） 推推广策略略：利用用工程进进度节点点，组织织相关主主题活动动。传播信息息：一个个尽享老老城区便便利生活活圈、与与学府为为邻、同同文化相相伴、盛盛载文化化与美德德的家园园完美呈呈现。传播媒体体：报纸纸、杂志志、广播播等。促销活动动：主题题活动。相关策略略的运用用：（1） 在项目入入市前通通过组织织“关心下下一代、关关爱上一一辈”话题的的讨论，有有效的积积累目标标客户；（2） 在项目入入市期通通过“教师优优惠券”“教育成成长券”的现场场送出来来迅速促促成交易易；（3） 在项目强强销期及及持续期期通过相相关的主主题活动动来继续续消化目目标客户户群并送送出“教育基基金”形式的的购房优优惠（小孩孩送成长长购房基基金、老老人送休休闲教育育基金）；（4） 直接目标标客户的的推广活活动；（5） 分时段的的优惠活活动。2、商业业类营销销推广策策略我们计划划采取两两种策略略：（1）专专业市场场运作模模式成立一个个专业的的地面装装饰材料料专业城城，前期期组织力力量进行行招商，主主要是完完成主力力品牌商商家的引引进，这这样可以以采取售售后包租租的销售售模式，即即租赁给给一大型型地面装装饰材料料的品牌牌商，通通过它的的管理来来经营，同同时把整整个商业业群楼分分割成带带产权的的10-20平平方米单单位出售售，用稳稳定的租租金来回回报投资资产权单单位的业业主投资资回报率率。（2）化化整为零零的运作作模式就是上次次我们提提供方案案的建议议。3、地下下车位营营销策略略运用前一一次方案案的策略略同时，建建议在小小区地面面上先不不规划停停车位，前前期使有有车的业业主来购购买地下下车位。三、项目目概念推推广策略略为什么要要买学林林雅苑？ 原原因其实实很简单单，为了了拥有老老城区便便利的生生活圈、深深厚的学学府文化化底蕴！创意原点点：一个个盛载文文化与美美德的家家园广告推广广呈列： 与学府府为邻 同文文化相伴伴 孩子的的未来 你你的家一个盛载载文化与与美德的的家园四、项目目20005年度度营销保保障体系系1、学林林雅苑媒媒介推广广策略（一）媒媒介目标标（争取取在年度度销售黄黄金档期期5-110月打打一场短短！平！快！的的漂亮仗仗）选择适当当媒体，为为创意提提供最佳佳的演出出舞台与与发挥空空间，使使广告对对消费者者产生最最佳的说说服效果果。通过科学学的媒介介投放组组合策略略，制造造声势，在在保证足足够的有有效到达达率，避避免不必必要浪费费的前提提下，吸吸引消费费者前来来咨询，感感受现场场氛围，产产生购买买欲望。树立发展展商及楼楼盘形象象，增强强消费者者的信心心，发挥挥口碑宣宣传的优优势，提提高项目目的知名名度和美美誉度。通通过广告告宣传，有有力配合合销售，使使学林雅雅苑项目目尽可能能短的时时间内进进入销售售成熟期期，迅速速回笼资资金。（二）媒媒介投放放组合策策略在不同时时段结合合销售周周期使用用以下媒媒体推广广方式：现场包包装、报报纸、广广告路牌牌、DMM单张、现现场活动动。市场引导导期现场包装装、外围围引导，配配合报纸纸广告传传递项目目入市信信息及迅迅速把项项目独特特的个性性展现出出来。强销期以报纸为为主，事事件行销销为辅，提提升形象象，强调调服务，提提供更多多便利购购楼条件件，吸收收消费者者前来咨咨询、看看盘。针针对主要要卖点做做纯销售售式广告告，与现现场销售售有力配配合，促促成更高高的成交交额，减减少销售售工作的的压力，同同时发挥挥软性文文章与新新闻炒作作的理性性诉求配配合宣传传，达到到购楼热热潮之目目的。持销期以报纸广广告为主主，以形形象广告告、证言言方式、卖卖点广告告、催促促式广告告形成投投放促销销广告，同同时配合合短程促促销活动动，解决决销售中中存在的的问题与与矛盾。尾盘期利用报纸纸做一些些感性诉诉求，同同时利用用工程形形象进度度的收尾尾阶段，增增强置业业者的购购房信心心，消化化存量。附：推广广工具（1） 传统工具具：楼书书、宣传传单页（2） 户外：路路牌、与与项目展展示中心心的外围围引导（3） 报纸广告告：半半岛都市市报 青岛岛晚报 青岛岛财经日日报（4） 杂志广告告：学术术类杂志志、半半岛新生生活（5） DM稿：针对目目标人群群的直邮邮广告。媒介选择择的标准准选择青岛岛对消费费者最有有影响力力的媒介介半半岛都市市报青青岛晚报报选择目标标消费者者接触最最多的媒媒介（教教师类）青岛财经日报或学术刊物选择最贴贴近我们们目标客客户群体体的的媒媒介 形象象墙、PPOP、海海报、直直邮广告告等等媒体运用用（）半半岛都市市报综合性大大型报纸纸，日发发行量以以达688万份。其其主要针针对大众众读者，家家庭订阅阅率高，读读者忠诚诚度高。（）青青岛财经经日报、交交通频道道广播电电台等作作为辅助助。广告发布布频率各媒介在在广告发发布的时时间和频频率上互互为补充充，前期期3波+中期66波+后后期2波波硬广告告。（三）媒媒介投放放组合方方案建议议报纸广告告：报纸广告告的效果果是不容容置疑的的，针对对目前这这个比较较特殊的的时间段段，有必必要进行行大规模模的宣传传；迅速速打响“学林雅雅苑”品牌，以以高品质质入市。建议前期期在开盘盘日前一一个月开开始进行行密集型型打击（建建议前一一个月每每周一期期半版半半岛都市市报，后后期因为为媒体推推广费相相对较高高，可考考虑以报报眼形式式在特定定时段（如如节日、活活动期间间）连续续投放。并并针对互互动推广广的需要要，可在在其它报报纸进行行小规模模宣传。广告牌：广告牌效效果较好好，尤其其是在夜夜间，视视觉的冲冲击力很很强，建建议选择择在项目目周围各各校区路路段配合合项目入入市形象象，发布布周期为为1-22个月的的户外广广告。建议：与与我们选选取的销销售中心心互动，形形成最强强烈的外外围引导导。DM（直直邮广告告）：可考虑作作为项目目持续销销售阶段段主要的的宣传手手段之一一，成本本低、针针对性强强、传播播途径简简单方便便、贴近近消费人人群的生生活，同同时可给给市场造造成一定定的视觉觉冲击力力，容易易被市场场接受。建议针对对不同时时段、不不同地点点进行DDM投放放多次有有序的投投放。广播媒体体：为了迅速速加大学学林雅苑苑的项目目形象在在市场中中认知度度，信息息全面直直击到项项目有效效的推广广目标客客户群，作作为传播播面较广广的青岛岛市交通通广播频频道也应应列入我我们推广广选择手手段之一一。建议在开开盘强销销期间考考虑利用用广播媒媒体进行行时段密密集型硬硬性卖点点及活动动信息释释放，以以增强项项目市场场认知度度与美誉誉度。杂志：学术类专专业杂志志主要是是针对我我们项目目中较大大份额的的教师类类目标客客户群体体，在项项目强销销期与持持续期时时可以将将信息全全面对称称，配合合现场活活动。建议在项项目强销销期与持持续期时时向市场场进行形形象推广广时，使使用该杂杂志作为为辅助。现场包装装：在目前项项目的工工程进度度状况，在在项目入入市推广广中导视视系统中中，现场场包装就就显得尤尤为重要要。建议在市市场引导导期间完完成项目目个性围围墙喷绘绘广告，外外围引导导的路旗旗广告，销销售现场场个性布布置（见见销售中中心布置置系统）。2、学林林雅苑营营销活动动计划主题阶段目标标营销手段段推广内容容、主题题、媒体体、具体体时间备注与学府为为邻同文化相相伴奠定项目目入市基基础，并并使目标标客户进进一步了了解项目目情况,进而加加深项目目的关注注程度,同时试试探市场场对项目目的承接接能力,充分积积累客户户;将项项目深厚厚的文化化底蕴诠诠释出来来。广告报纸广告告：每周周四半半岛都市市报11/2版版硬广告告，分关关心我们们的孩子子、关爱爱我们的的上一辈辈、回归归到项目目是一个个盛载文文化与美美德的家家园等系系列刊出出。路牌广告告：配合合接待中中心，形形成互动动的效果果。文本：工工地形象象包装、销销售中心心布置、宣宣传物料料、销售售道具等等。前期通过过活动有有效引发发关注，积积累目标标客户群群。促销活动动利用接待待中心落落成开放放时机，项项目展示示时，通通过三个个系列形形象广告告，邀请请到海大大名师组组织发起起“关心我我们下一一代、关关爱我们们上一辈辈”社会话话题市场引导导期 （33.1554.228）开盘强销销期 （44.3007.331）主题阶段目标标营销手段段推广内容容、主题题、媒体体、具体体时间备注一个盛载载文化与与美德的的家园全面包装装，树立立并巩固固项目的的鲜明形形象，主主动引导导目标客客户的置置业心理理，在获获得目标标客户群群的普遍遍认同；并强化化项目品品牌形象象，挖掘掘潜在客客户，综综合运用用各种推推广手段段，针对对目标客客户进行行有效宣宣传，从从而变潜潜在需求求为有效效需求。宣传活动动开盘活动动通过项目目形象展展示中心心正式对对外开发发，开盘盘期前三三天购买买住宅、商商铺及车车位送出出“教师优优惠券”、“教育成成长券”优惠活活动。广告报纸广告告：开盘盘活动，硬硬广告活活动期间间和展销销会期间间密集发发布；专题新闻闻互动。促销活动动计划在开开盘期前前三天通通过现场场活动送送出“教师优优惠券”购房优优惠50000元元，“教育成成长券”购房优优惠50000元元的礼包包持销期 （20005.8.1120005.110.331）主题阶段目标标营销手段段推广内容容、主题题、媒体体、具体体时间备注一个盛载载文化与与美德的的家园将项目总总的形象象分解，主主要抓住住为了让让下一代代有个良良好的教教育环境境而置业业及为父父母而置置业的两两类客户户群。广告半岛都都市报学学林雅苑苑形象广广告，学学术杂志志（互动动）、DDM稿及及人员直直销组织活动动针对性性强，同同时可以以吸纳部部分商家家参与，来来消化项项目中的的商业群群楼公关活动动针对前期期的讨论论话题继继续以现现场活动动延伸：组织一次次书画赛赛（活动动另列）组织一次次老年人人休闲教教育讨论论促销活动动利用9月月-100月份销销售黄金金周期，开开学时段段，现场场送出教教育基金金（特定定群体的的购房优优惠）。尾盘期 （20005. 111.120005.112.331）主题阶段目标标营销手段段推广内容容、主题题、媒体体、具体体时间备注一个盛载载文化与与美德的的家园针对特殊殊客户的的需求，调调整销售售策略，消消化潜在在客户。此此阶段主主要利用用细节卖卖点做宣宣传，销销售手法法上应该该采取灵灵活的方方式，注注意收集集客户反反映的情情况为后后期价格格制定做做出准确确的判断断。利用用业主网网络和少少量的市市场宣传传，吸引引用家的的注意争争取将所所有单位位售清。宣传活动动待定广告待定公关活动动待定促销活动动待定（二）3310月月活动方方案提案案活动一：“关心我我们下一一代 关爱我我们上一一辈”论坛主题：关关心下一一代 关爱上上一辈学林林雅苑 一个盛盛载文化化与美德德的家园园目的：配配合半半岛都市市报针针对项目目的目标标客户群群体引发发社会话话题初步亮相相，先期期展示项项目形象象和发展展商形象象提前预告告项目的的基本情情况，唤唤起市场场注意时间：44月155日 地点点：海大大或青大大学术厅厅 形式：由由媒体牵牵头，目目的在于于宣传，通通过论坛坛的高度度，邀请请业界人人士共同同探讨文文化与美美德的载载体。内容：奠奠定项目目 与与学府为为邻 同文化化相伴 一一个盛载载文化与与美德的的家园 的的鲜明形形象效果预测测：达到到让更多多的市民民参与进进来，关关注学林林雅苑，为为开盘活活动做前前期铺垫垫。费用：33万活动二：开盘活活动建议议节点：销销售中心心布置完完成，正正式对外外展示项项目形象象时间：44月300日星期期六地点：学学林雅苑苑展示中中心活动内容容：（一） 项目形象象展示厅厅正式对对外开放放（1） 与项目形形象匹配配的物料料布置；（2） 将前期讨讨论话题题的相关关新闻、图图片剪辑辑布置在在现场。（二）促促销 活活动 （1） 开盘当天天购房额额外获得得开发商商真情回回报的“教师优优惠券”“教育育成长券券”50000元的的购房优优惠，在在一周购购房优惠惠40000元（不不在享受受其他折折扣）；（2） 邀请客户户赠送精精美礼品品一份。效果预测测： 通通过项目目形象展展示，制制造现场场气氛，制制造人气气，展示示学林雅雅苑的内内涵与魅魅力，并并配合促促销活动动的实施施，让客客户迅速速从心动动到行动动费用预算算：5万万活动三：学林雅雅苑杯灵灵感儿童童绘蛋大大赛活动动安排比赛时间间：20005年年8月115日上上午9：00111：000参与人员员：122岁以下下儿童均均可参加加活动地点点：学林林雅苑展展示中心心赛前准备备：组委会人人员确定定（包括括主持人人、参与与组织人人员、现现场活动动秩序维维护人员员等）活动场地地选定布布置、赛赛场音响响制品准准备蛋壳展示示支架制制作邀请函印印刷、儿儿童资料料卡制作作比赛基本本章程赛赛场通告告邀请评委委奖品准备备：现金金（财务务：18800元元） 礼品（办办公室：60把把伞）比赛现场场操作要要点：1、 8月155日前将将社会征征集作品品收集整整理，做做好展示示准备；2、 8月155日上午午九时前前组委会会人员将将所有到到场人员员统计完完毕，以以组的形形式确定定现场绘绘画位置置；3、 主持人发发言，宣宣布绘蛋蛋大赛的的意义及及比赛规规则（详详见活动动邀请函函）；4、 主持人宣宣布学林林雅苑杯杯灵感儿儿童绘蛋蛋大赛正正式开始始5、 比赛期间间，组织织人员将将社会征征集作品品展示出出来；6、 将儿童资资料卡发发放给参参赛儿童童；7、 根据儿童童绘制完完毕的先先后顺序序进行编编号展示示；8、 11时或或根据现现场完成成情况由由主持人人宣布比比赛完成成，将所所有参赛赛作品收收集展示示；9、 主持人请请出评委委打分，进进行现场场评比；10、 宣布比赛赛结果，现现场发放放奖品；11、 在悠扬的的音乐声声中主持持人宣布布优秀作作品巡回回展概况况，比赛赛结束。作品巡回回展应注注意事项项1、 活动结束束一周之之内作品品将于学学林雅苑苑销售展展示大厅厅展示；2、 根据联系系学校具具体情况况进行学学校巡回回展。（期期间做好好车辆、展展品交接接、参观观的具体体事宜）五、20005年年度学林林雅苑项项目宣传传推广费费用估算算1、费用用总估算算（按项项目总销销售额的的0.668-00.8比比例投放放）销售宣传传费用计划（万万元）备注一、媒体体投放费费42000万元元1报纸纸27按8个月月销售周周期分配配投放2交通通频道广广播52个月投投放3路牌牌5市区内或或公路旁旁1年投投放、项项目附近近引导4、其它它媒体5二、楼书书等宣传传品设计计制作10000万元元三、工地地现场包包装5000万元四、接待待中心包包装15000万元元四、公关关宣传活活动20000万元元六、其他他费用10000万元元合 计计10200万万元2、具体体分期计计划分期表现载体体时间费用估算算（万元元）引导期现场布置置4月288日前包包装完成成20工地包装装3月155日前5销售物料料4月288日前10户外引导导4月155日前5广告引导期发发布三波波1/22版半半岛都市市报形形象广告告3活动“关心下下一代、关关爱上一一辈”活动1开盘强销销期活动现场活动动5广告结合开盘盘活动发发布三波波广告及及后期广广告12广播5其他媒体体学术专刊刊等5继续销售售期活动两次主题题性活动动（8月月份、99月份）6广告结合活动动发布广广告共三三波5DM10尾盘期广告（促促销广告告）分两波投投放广告告5其他10合计102附：项目目销售中中心包装装建议学林雅雅苑销销售展示示中心方方案建议议销售展示示中心是是作为房房地产项项目主要要的精神神堡垒基基地，是是针对目目标客户户群的有有效吸引引阵地，同同时也是是展示楼楼盘形象象、开发发商品牌牌形象、阻阻击竞争争楼盘的的最有力力的销售售宣传武武器。 位置置：建议议不设在在工地现现场，选选取近项项目主要要交通段段，以租租赁的形形式选取取一临街街门面，外外围要有有停车位位和宽的的广告位位。面积：建建议在2200平平方米左左右。装修：整整个建筑筑风格和和装修都都要有较较强的视视觉冲击击力的，充分将精神堡垒的重要作用完全的发挥出来，内部进行合理划分功能区布局。功能划分分：划出统统一的客客户接待待区、客客户签约约区、模模型展示示区、现现场布景景布置区区。指示系统统：门头：吸吸引视线线，展示示形象。形象墙：展示项项目形象象，诠释释主题概概念。展板：形形象和卖卖点广告告。楼书：项项目信息息对称宣宣传。户型图：主要销销售道具具。沙盘：销销售道具具。剪辑墙：活动看看板。以上计划划的制定定目前是是结合初初步确定定的销售售进度和和工程进进度进行行的，而而且，对对于每个个阶段具具体媒介介的运用用以及费费用的最最终核算算还有待待商榷，在在以后的的工作沟沟通过程程中，本本计划将将逐步细细致和完完善。其其次，在在项目推推盘过程程中，结结合具体体工程进进度，比比如开盘盘、封顶顶、出外外立面、入入伙等大大事件，我我们将会会进一步步列出单单项推广广方案，以以配合销销售进行行。11.17.202212:3812:38:5822.11.1712时38分12时38分58秒11月. 17, 2217 十一月 202212:38:58 下午12:38:582022年11月17日星期四12:38:58