民法典合同编 第14章 租赁合同【第703-734条】逐条权威释义 全国人大法工委执笔.docx

民法典合同编第十四章租赁合同【第703134条】逐条权威释义提示与声明1、本文档内容节录自中华人民共和国民法典释义及适用指南（中册）【黄薇主编，全 国人大法工委民法室编，中国民主法制出版社2020年版】一书“典型合同分编租赁合同章 条 文释义”的主体内容；2、本文档仅供个人学习研究使用。中华人民共和国民法典第三编 合同第二分编 典型合同第十四章租赁合同第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。【条文主旨】本条是关于租赁合同的概念的规定。【条文释义】本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 从这条规定中就可以看出，租赁合同有以下特征：L租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限 期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁 的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同 期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人, 而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合 同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财 产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。2 .承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。承租人使用租赁物是为了满足自己 的生产或生活需要的，出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。 承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特 征。这一特征区别于借用合同，借用合同中虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是 无偿的，不须付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同，虽然两者都是有偿的，但借 款合同支付的是利息。利息不同于租金，租金双方当事人可以约定，利息在很多情况下是法 定的，当事人是不能约定的，即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高利 贷；租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借款时间的长短来计算。3 .租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的 特征之一。租赁可以是动产，如汽车、机械设备、计算机等，也可以是不动产，如房屋。但 无论是动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财 产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。 非消耗物是指能够屡次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消 耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自 身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。因此，消耗物不能作为 租人应当按照约定的方法或租赁物性质合理使用租赁物的义务。承租人履行此项义务的条件是：第一，租赁物已由出租人按约定交付承租人，承租人对 租赁物已实际占有，因此取得了对该租赁物的使用权。即该项义务产生的前提是承租人已经 对租赁物享有实际控制权。第二，出租人交付的租赁物符合约定中的质量、数量、用途的要 求，不存在瑕疵。如出租人交付的租赁物本身质量就有问题，即使承租人按照约定使用也会 损坏该租赁物，就不能要求承租人对此负责。第三，双方当事人能够约定租赁物的使用方法 或者根据租赁物的性质可以确定其使用方法。如果难以确定其使用方法，很难要求承租人履 行此项义务。根据租赁物的性质不同，其使用方法的明确性也有较大差异。假设租赁物没有较 为稳定一致的使用方法，且无法推知当事人是否就利用方式用途有所约定，那么承租人的该项 义务落实较为困难。按约定的方法使用租赁物，首先表达在如果约定租赁物用途的，必须按约定的用途使用 租赁物。如合同约定租赁房屋为居住的，承租人就应自己和亲属居住，而不能将该房屋用于 商业性使用，如开饭店、开商店。假设承租人租赁的用途并非依据租赁物的通常使用性能，那么 应当在合同中加以约定。本条对约定用途没有范围上的限制，符合法定要求，不违背公序良 俗之前提下，当事人如何使用该物属于意思自治的范围之内。如果合同对用途没有作出约定, 承租人也不能任意使用。承租人应当同出租人对此再进行协商，如果仍然协商不成，按交易 习惯仍不能确定的，就应当按照租赁物的性质使用。所谓租赁物的性质是指租赁物本身的属 性，如汽车是用来交通运输的，就不能作为居住场所；挖掘机是用来挖土的，就不能作为交 通工具进行客运。也就是该租赁物的核心和本质功能，为通常情形下理性第三人租赁该物可 能的用途。物的用途具有多样性，不同的角度可产生不同的用途。具体可按照物的特点分物 理特性、功能特性、外观特性等方面，因而具有不同的使用价值。租赁一把小提琴，从使用 功能看可用来演奏，从外观特性看也可用于展示、用于画作的对象等。但一般而言，可以明 确某一类型的物品最核心和主要的用途。然而此处对其利用性质的解释也不应过于狭窄，在 结合核心用途的基础上，也应考虑该用途对租赁物的损耗及出租人的意愿来进行判断。其次，约定使用方法，还应包含对具体利用方式的约束。也就是在按照约定的用途进行 使用情形下，当事人还可就具体的利用方式、利用手段等作出约定限制。如房屋租赁中，承 租人按照约定将房屋用于生活居住，但双方还可约定是否对入住人数加以限制、能否对房屋 进行装饰装修、是否允许对房屋转租等利用方式的具体内容。租赁车床加工机器零件，就要 按约定的使用方法进行。如果合同中没有约定使用方法，也没有约定租赁物的用途时，承租 人不能擅自任意使用。承租人如果违反了按约定使用租赁物的义务就要承当相应的违约责 任。如租赁物受到损害，就要对出租人赔偿损失，有约定违约金的应当支付违约金，出租人 还有权解除合同。第七百一十条 【承租人按约定使用租赁物的免责义务】承租人按照约定的方法或者根据 租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承当赔偿责任。【条文主旨】本条是关于前条承租人义务的延伸规定。【条文释义】前条规定承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，这就要求当事人在 订立租赁合同时或者在合同成立后尽量将租赁物的使用方法明确下来，以规范承租人对租赁 物的使用。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质正常使用租赁物，租赁物因使用受 到的损耗是一种合理的情况，因为任何物品随着它的使用，其价值都会逐渐变小，只要使用 就会有一定的磨损和损耗。例如，一台彩电的显像管的寿命是1万个小时，就意味着只要一 开电视，随着时间的运行，彩电的显像管的寿命就会逐渐缩短，直到全部丧失。出租人在出 租他的物品时，应当知道其正常损耗的情况，在合同中订立了使用方法，就意味着出租人认 可了这种正常的损耗，并且实际上，出租人已把这种折旧的价值打入了租金中，因此，只要 承租人按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的正常损耗、价值的减少是不承当责任的。据此对租赁物的使用可能分两种不同具体情况：其一，双方约定的使用方法符合租赁物 性质或依据租赁物性质使用租赁物，据此该租赁物的损耗乃正常使用不可防止。即该损耗不 因承租人的不同而有所改变增减。这往往是租赁物本身功能性质所导致，即使是耐用品也会 有使用寿命限制，因此造成的损耗不可归咎于承租人。其二，当事人约定的使用方法非依据 租赁物性质的方法。由于尊重意思自治，那么双方可以约定不依据租赁物的性质使用租赁物。 尽管此种情况为少数例外,但允许根据当事人意思多样化利用租赁物乃是其物所有人的自由 处分权，也是合同的应有之义。在该种情况下，可能会造成租赁物非按照通常使用方式下的 额外损耗。但依据本条，应此种损耗依然是按照约定的方法进行所必然产生，那么出租人已经 允许以该种方式进行，就需要承当额外损耗的后果。本条所称的“损耗”应当与“损失、损毁”相区分。从语义理解上，损耗应当不包括严 重损毁以致毁灭的程度。因此该条与租赁物在租赁期内毁损灭失情形下责任承当与赔偿的问 题应当有所区分。其一，租赁物毁损灭失的损害赔偿责任，重点在于因承租人原因造成较大 程度的损毁，既包括使用功能的降低、灭失，也包括租赁物本身物理结构的破坏、毁灭。而 本条中的消耗，更多强调的是功能价值的减弱、减小。即一般不会对租赁物的存在本身有严 重威胁，对合同目的实现的影响也较小。且本条在原来合同法的表述中删去“损害”一词, 更表达出本条所称的损耗不包含在损害的范围之内。其二，租赁物毁损灭失的损害赔偿责任 往往为过错责任，是由于承租人未尽到妥善保管等注意义务造成的。这种情形下包括因第三 人行为造成租赁为的损毁情况。而本条规定中造成租赁物损耗的原因应当是“使用行为”。 即在使用租赁物过程中造成的价值减损并非因没尽到其他义务或其他行为导致的。其三，本 条所称损耗更强调自然性、合理性。导致租赁物价值减损的情形除不具有程度上的严重性外, 也一般不会有发生上的意外性。如果在按约定或依据租赁物性质使用时，发生意外情况导致 的价值减损，不应适用本条来讨论是否存在赔偿的问题。在存在过失造成毁损灭失的情况下，考虑承当赔偿责任的范围问题时，需要将本条所称 的损耗予以排除。即由于租赁合同为持续性合同，其签订后往往要保持租赁物由承租人实际 占有一段时间。假设毁损灭失的发生时在合同签订后较长一段时间，那么租赁物已经会产生积累 合理损耗。此时，对于过失造成的毁损灭失进行赔偿，那么自然合理损耗应当为出租人取得租 金所应承当的合理损失，不应包含在赔偿范围内。但由于租赁物毁损、灭失后，租赁物最终 停留在非正常损耗的状态之下，因此如何计算相应时间内的合理损耗，还需要结合租赁物的 性质、交易习惯、合同约定的适用方式、合同目的等各方面因素予以确定。第七百一十一条 【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者 未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔 偿损失。【条文主旨】本条是关于承租人没有履行按约定方法使用租赁物的义务的法律后果的规定。【条文释义】本条是与前条相反的规定，前条是承租人按照约定或者租赁物的性质使用租赁物致使租 赁物受到正常损耗的，承租人不承当责任。本条所要解决的问题是，承租人违反约定的方法 使用租赁物，使租赁物受到损失的承租人的责任。未按照约定的方法，既包括合同有约定情形下，未按照租赁合同约定的用途使用租赁物、 未按照双方约定的具体使用方式使用租赁物；也包括合同未约定，或约定不明的情形下，未 按照依据本法510条确定的使用方法使用租赁物,及无法确定情形下未依据租赁物本身性质 使用租赁物的情况。具备其中的情形，即认为承租人对租赁物的损失具有过错，对造成的损 失负有赔偿损失的责任。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物，使租赁物减少了价值,是一种损失, 而不是损耗。损耗是合法的、正常的；损失是非正常的，是由于违约行为造成的。例如，承 租人租赁了某一机械设备，按合同约定，该设备在使用了 6个小时后，必须关机休息2小时, 但承租人为了赶工程进度，或者为了谋取不正当的利益，在使用该设备时连续使用了 10个 小时，最后该机械设备因使用过度而损坏。这就是一种因违约行为造成的损失，而不是损耗。 因为如果按照合同的约定使用6小时，该机械设备是不会发生损害后果的。本条规定的承租 人的行为是一种违反义务的行为，由于其违约的行为造成的损害，承租人应当承当相应的赔 偿责任。承租人不按约定的方法使用租赁物，是一种根本违约的行为。按约定或依据租赁物性质 进行使用是承租人的一项基本义务，同时对租赁物的使用又是承租人的一项基本权利，权利 与义务是相对应的，当事人享权利的同时就相应承当一定的义务。承租人不仅对于自己的违 约行为承当违约责任，而且对其允许的同居人和第三人的原因造成的租赁物的损失亦应当承 担赔偿责任。因为在承租人未按照约定或依据性质使用租赁物的情形下，具备了承当责任的 过错，第三人造成损害的这种情况下，承租人对损害的发生具有可归责的理由。此处的“致 使”损失发生，指的是未按约定或依据性质使用租赁物的行为对损失的产生具有因果关系。 损失并非必须承租人直接行为导致的。如当事人约定不可转租，但承租人违反该关于使用方 法的约定，转租给第三人，第三人造成了房屋的损失，那么承租人对此承当损害赔偿责任。此处的损失应当包括直接损失和间接损失。直接损失就是指承租人不按约定或未依据租 赁物性质使用的行为造成租赁物本身价值减少、灭失或损毁，以及出租人因此所需要增加的 支出。间接损失，是指因承租人的行为造成出租人就该租赁物既得利益的减少。承租人造成 租赁物灭失的情况下不可逆，但租赁物毁损并非完全不可逆。造成毁损的方式和程度不同， 也可能可以先履行一定的修缮义务进行补救。承租人在租赁期限未按照约定或依据租赁物性 质使用租赁物，如果在租赁期满前，承租人及时修复，且未对出租人将租赁物正常对外出租 造成影响的，出租人不存在租金损失的问题。但是，如果承租人在租赁期满后，仍然拒绝修 复租赁物，影响出租人将租赁物正常对外出租的，承租人应当赔偿出租人对租赁物进行维修 期间的租金损失。止匕外，出租人应当在承租人拒绝对租赁物进行修复后的合理期限内及时对 租赁物进行修复，如果出租人未在合理期限内及时修复的，无权就因其自身原因导致扩大的 租金损失要求承租人赔偿，即出租人的租金损失赔偿范围受到法律规定的减损规那么的限制。本条还规定了出租人对承租人违约行为的救济手段，即可以解除合同并请求赔偿损失。 假设承租人未履行善用义务，导致损害发生的情况下，根据造成损失的时间点不同，可采取不 同救济方式。在租赁期限尚未届满时，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿损失；在租赁 期限届满时，出租人无须解除合同，可直接要求承租人赔偿损失。这里规定的是出租人可以 行使解除权，赋予出租人自主决定的权利。如果出租人还愿意使该租赁合同继续下去，并且 承租人的违约行为对租赁物造成的损失并不大，可以采取措施予以挽回，那么出租人可以先 阻止承租人的违约行为，承租人予以及时改正的，又对损失进行了及时补救的，出租人也可 以不解除合同。但已经造成的损失，承租人应当赔偿。如果承租人经出租人劝阻仍不加改正 的，出租人可以单方解除合同，对承租人给出租人造成的损失，出租人可以请求其损害赔偿。第七百一十二条 【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人 另有约定的除外。【条文主旨】本条是关于出租人的维修义务的规定。【条文释义】出租人的维修义务是出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。维修义务是指在租赁物 出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正 常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。从性质来看，维修义务既有义务属 性也有权利属性。作为租赁物的所有人，尽管租赁期内并未直接占有，出租人对其所有物进 行维修以保持其良好状态是应有的一项义务。同时，出租人负有按约定交付租赁物、维持租 赁物用途的主给付义务。维修那么是其派生的附随义务。但由于其并非主给付义务，所以产生 该义务不必然意味着违约责任的产生。之所以原那么上由出租人承当维修义务，主要是因为出 租人负有使租赁物在租赁期限内保持其约定用途的主给付义务。当租赁物产生需要维修的情 形时，承租人也可能主张损害赔偿或解除合同来寻求救济。承租人使用租赁物就是要使租赁物发挥其效用，以满足自己的需要，这就要求租赁物本 身应保持一个良好的状态，具备它本身的性能，发挥它本身的效能，当该租赁物出现阻碍使 用的情况时，就要对其进行维修。法律将维修的义务加诸出租人是从租赁合同的特点出发的, 一是租赁物的所有人在绝大多数情况下是出租人，出租人要对自己的财产负责，要延长租赁 物的使用期，对租赁物进行正常的养护和维修，维护的是自己的利益；二是出租人出租租赁 物是为了收取租金，承租人支付出租金是为了使用租赁物，如果租赁物不能使用了，承租人 订立合同的目的就不能实现，再让他支付租金是不公平的。因此，各国法律都把对租赁物的 维修义务归于出租人一方。出租人的维修义务并不是绝对的、无限的，应当满足如下要件:其一，有维修的正当理由，即限于租赁物本身的缺陷造成，对承租人增添于租赁物的缺 陷无维修的义务。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的 租赁物的损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的 保管使用不善，造成租赁物损坏时，出租人不负有维修的义务。如承租人租赁一架塔吊，因 自己安装不符合要求出现了问题，不能使用，就要由承租人自己负责重新进行安装。其二，须租赁物有维修的必要。有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效 用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。其三，须租赁物有维修的可能。有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或 到达损坏前的状态。维修不能，包括事实不能与经济不能。前者是指维修在技术上或物理上 不可能，如承租人承租的房屋倒塌；后者是指维修在事实上虽然可能，但在经济上那么耗费过 大，致使维修几乎等同于重建或者无法期待出租人维修。经济不能最直观的表现就是，维修 所获效果显然缺乏以弥补修缮费用。无论事实不能还是经济不能出租人皆无维修义务。此时 出租人的维修义务就转化为承当一定的民事责任的义务，如减少租金等。其四，当事人无相反的约定。基于租赁合同债权相对性，尊重当事人意思自治，允许当 事人对维修义务的分配作出约定，即另有约定时也存在承租人承当维修义务的情况。出租人的维修义务是需要承租人的协助来履行的。由于租赁期内，租赁物往往由承租人 实际占有，其对租赁物的状况最为了解。当需要维修的情形出现，承租人需要将相关情形通 知出租人。假设承租人未进行通知，那么出租人的维修义务难以实施。法律虽然规定了在一般情况下出租人负有维修义务。但并非在所有的情况下维修的义务 都由出租人承当。排除出租人维修义务的情况有儿种：其一，法律、行政法规规定，由承租 人承当维修义务的。如我国海商法规定，在光船租赁中，由承租人负责维修保养。有的国家 的法律规定，在房屋租赁中，有些小的维修义务由承租人承当，如法国民法典就规定在 房屋租赁中，承租人应当负担的修缮义务有：房间内的一局部破碎地砖的修补、窗户玻璃的 修补、门锁的修缮等。意大利民法典规定，由房客负担的小修缮是属于因使用所引起的 损坏。其二，双方约定维修义务由承租人负担。其三，依当地习惯或商业习惯。如在汽车租 赁中对汽车的维修义务一般都由承租人负担。再如前面曾提到的在我国民间实行的房屋租赁 “大修为主，小修为客”的习俗。第七百一十三条 【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以 请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费 用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承当前款规定的维修义务。【条文主旨】本条是关于出租人维修义务的补充规定。【条文释义】出租人负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况 下，出租人应当承当维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人履行维修义务，可以由 出租人主动作出，也可以由承租人提出。承租人请求出租人履行维修义务的，以租赁物有维 修的必要及维修的可能为要件。租赁物有维修的必要是指租赁物发生毁损等情事，如不维修 将致使承租人对租赁物不能为使用、收益或不能圆满地为使用、收益，如出租的房屋因时日 长久，遇雨渗漏，承租人无法居住等情形。并非一切与交付时不一致的状态都有维修的必要, 租赁物虽有瑕疵，但不阻碍使用、收益的，那么无维修的必要。租赁物是否具有维修的可能, 不仅应以物理上或技术上是否可能作为判断标准，还应以社会一般观念或经济上的意义加以 决定。因此，事实上不能维修；虽能维修，但维修已不能使租赁物恢复至适用于合同约定的 使用、收益状态；虽能维修，但维修本身耗费过巨，而效果显然缺乏以弥补维修费用；维修 无异于新造或重大改造等情形，均可视为维修不能。租赁物有维修的必要及可能时，承租人 可以向出租人发出维修的请求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限 应当根据租赁物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度以及出租人的维修能力等具体情况 确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用 租赁物的需求。出租人无正当理由在催告确定的合理期限内没有对租赁物进行维修的，构成不履行维修义务，承租人可以自行修理。由于维修租赁物是出租人的义务，出租人未尽其义务，由承租 人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿 还，或要求抵扣租金。同时，出租人不履行维修义务，任凭租赁物局部或全部毁损、灭失, 致使承租人无法实现合同目的，构成根本违约，承租人可依据本法的有关规定，解除合同并 请求出租人承当违约责任。第七百一十四条【承租人妥善保管租赁物义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承当赔偿责任。【条文主旨】本条是关于承租人妥善保管租赁物的义务的规定。【条文释义】妥善保管租赁物也是承租人的主要义务之一。保管的义务源自于承租人对租赁物享有的 占有和使用权，租赁物的所有权并不归属于承租人，出租人的财产在承租人的占有、使用之 下，由此产生了承租人的保管义务。一方面，妥善保管租赁物有利于承租人在租赁期限对租 赁物的充分使用，另一方面，承租人在使用完毕后要将租赁物返还出租人，返还时的租赁物 应当符合租赁物在使用前的状态或者性能。承租人的保管义务应包括以下几个内容：1 .按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物。如租的是机器设备，就 应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。租赁物是电脑的，在使用后关掉电源开关等。2 .按照租赁物的使用状况进行正常的维护。很多租赁物需要对其经常进行保养维护，如 果不进行经常的维护，就难以保证正常的运转。例如，汽车应当经常加机油，经常进行保养, 才能保证正常使用。对于租赁物正常维护的费用有两类：一是为维护租赁物的使用收益能力 所支付的费用，如机器设备上的润滑油，汽车使用的汽油、机油等，这局部费用一般应由承 租人负担；二是为了维持租赁物使用收益状态所支出的费用，如房屋的维修费用、汽车换胎 的费用、机器设备更换零部件的费用等，应当由出租人负担。3 .通知和协助。租赁期限内，租赁物有瑕疵并影响承租人正常使用时，承租人应及时通 知出租人，并采取积极措施防止损坏的扩大。有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修, 如果承租人有能力，也有可能先行对其进行维修，承租人应领先行维修，维修的费用由承租 人先垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。承租人绝不能因维修义务应由出租人负 担，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。承租人如果没有对租赁物尽到上述妥善保管的义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承 担损害赔偿责任。与承租人共同生活或经承租人允许而对租赁物进行使用、收益的第三人，对租赁物同样 应以善良管理人的注意承当保管义务，违反该项义务致使租赁物毁损、灭失的，应当承当侵 权责任。不过，由于此类第三人使用、收益租赁物的行为是基于承租人的允许而进行，承租 人对此应当负责，承当违约责任。从出租人的角度观察，此时构成人的请求权竞合；对承租 人而言，此时承当不真正连带债务，损坏租赁物的第三人为终局责任人。承租人就第三人毁 损、灭失租赁物而向出租人承当违约责任后，有权向该第三人追偿。第七百一十五条 【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对 租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人 恢复原状或者赔偿损失。【条文主旨】本条是关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。【条文释义】所谓改善是指对租赁物并不改变其外观形状，而是对其性能进行改良。如租用的汽车由 原来的化油器改装为电喷的，使汽车的性能更符合环保的要求。所谓增设他物，也叫添附, 是指在原有的租赁物上又添加另外的物，如在汽车上安装音响设备、在房屋里安装空调等就 是添附。有时，承租人为了使租赁物充分有效地发挥作用，需要对租赁物进行改善或者添附，但 承租人对租赁物只是享有占有、使用的权利，而不具有处分权，因此，他不能擅自在租赁物 上进行拆改或者添附。承租人需要对租赁物进行改善或者添附时，须先同出租人协商，在征 得出租人的同意后方能对租赁物进行改善或添附。如对租赁的房屋进行装修、为租用的汽车 安装防盗器等。承租人在征得出租人同意后对租赁物进行改善或者增设他物的，使其使用效用和本身的 价值增加了，在租赁的有效期限内是不成问题的，但如果租赁期限届满，承租人须将租赁物 返还出租人时就有一个与原租赁物的状况发生变化如何处理的问题，一般应遵循这样的规 那么：L可以要求出租人归还由于改善或增设他物使租赁物的价值增加的那局部费用。但仅限 于合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人实际支付的数额为准。2.对于增设他物的，如果可以撤除并不影响租赁物的原状，承租人最好撤除，承租人也 有权撤除。一般来说，出租人不希望承租人对租赁物进行添附，因为这种添附增加了价值, 出租人是要有所付出的。因此，增设物能撤除的，承租人尽量撤除。例如，承租人在租赁房 屋内安装的空调，就可以撤除，但撤除后应当将安装处修复至原来的状态。如果出租人对增 加物表示可以不撤除并愿意支付增加的费用的，也可以不必撤除。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善、增设他物的，承租人不但不能要求出租人返 还所支付的费用，反过来出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百一十六条 【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第 三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失 的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。【条文主旨】本条是关于承租人对租赁物的转租的规定。【条文释义】转租，是指承租人将租赁物转让给第三人使用、收益，承租人与第三人形成新的租赁合 同关系，而承租人与出租人的租赁关系继续合法有效的一种交易形式。承租人是否有对租赁 物的转租的权利，大致有三种类型：第一种类型是未经出租人同意不得将租赁物转租给第三 人。采取这种规定的理由是，租赁物的所有权不属于承租人，承租人无权处分租赁物，如果 他要处分须经有处分权的人同意，这是交易的最基本的条件，也是为了保护交易平安。因为 无处分权的民事行为是一种效力待定的行为，它的效力是不确定的，一旦有处分权人予以否 认，该行为立即归于无效，因此，允许承租人随意转租，既不利于保护出租人的利益，也不 利于保护第三人的利益。第二种类型是承租人能否转租，因区分动产租赁和不动产租赁而不 同，动产租赁的转租须经出租人同意，不动产租赁那么另有规定。采用这一规定的理由是，动 产租赁中的转让须经出租人同意是因为动产有流动性，一旦转移于他人之处，出租人无法对 其了解和控制。而不动产租赁中，不动产是不能移动的，能够在出租人的视线范围内，出租 人可以根据次承租人对租赁物使用的状况进行监督，所以可以不经出租人同意。第三种类型 是规定除了当事人有不得转租的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。采用这种规 定的理由是，租赁合同并不以转移标的物所有权为内容，也并不以出租人对租赁物有所有权 为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人，除非当事人事先约定不准转租。本法采用的是第一种类型，这是因为在我国实践中，尤其是在房屋租赁市场，有人为了 牟取暴利，将租来的房屋层层转租，致使住房的租金过高，侵害了房屋所有人的利益，也不 符合习近平总书记在党的十九大报告中所强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定 位。为了规范上述现象，本条规定，承租人将租赁物转租他人的，必须经出租人同意。转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况：L经出租人同意的转租。经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明 确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期限内承租人征得出租人同意将租赁物转租。根 据本法第718条的规定，承租人事前未经出租人同意，事后出租人知道或者应当知道，但是 在6个月内未提出异议的，也可以视为经出租人同意的转租。经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关 系，即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人，这三人之间的法律关系必须明确。按照 本条的规定经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为：第一，出租人与承租人之间的关系 不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承当支付租金、在租赁期限届满时返 还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二, 虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金，出租人不 得拒绝。第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终 止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。2,未经出租人同意的转租。本条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也 直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增 加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。第七百一十七条 【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将 租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过局部的约定对出租人不 具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。【条文主旨】本条是关于转租期限的规定。【条文释义】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人后，出租人与承租人的原租赁合同仍然有 效，承租人同样需要承当原租赁合同中约定的权利义务；转租人（承租人）与次承租人之间 的按照新租赁合同中的约定行使自己的权利义务。原那么上，根据“一方不能把自己不享有的 权利转给第三方”的法理，转租合同中对次承租人权利的约定不能超过原租赁合同中的承租 人所享有的权利。转租合同中，对于超过原租赁合同权利的局部是否有效，学界大致存在两种观点：绝对 无效说和相对无效说。绝对无效说认为超过承租人所享有的权利进行违法转租的合同无效或 局部无效，认为违法转租行为违背了出租人的利益，客观上加大了出租人的监督本钱，因此 在法律上规定违法转租的合同无效有利于实现对承租人的震慑和对出租人利益的保护。本条规定采用相对无效说，规定转租合同中约定的转租期限超过承租人剩余租赁期限 的，该约定只要不存在本法规定的无效事由即为有效，次承租人也因此取得相应权利，但该 权利仅对出租人不产生法律约束力。原租赁合同期限届满后，出租人可以要求次承租人限期 返还租赁物，次承租人那么可依据转租合同的约定向承租人主张违约责任。第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。【条文主旨】本条是关于出租人同意转租的规定。【条文释义】出租人同意承租人转租后，将对出租人、承租人和次承租人都产生一定的法律后果，因 此出租人将该同意的意思表示于外的行为，属于意思表示。根据本法第140条的规定，行为 人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之 间的交易习惯时，才可以视为意思表示。所谓明示的意思表示，就是行为人以作为的方式使 得相对人能够直接了解到意思表示的内容。以明示方式作出的意思表示具有直接、明确、不 易产生纠纷等特征。所以实践中，明示的意思表示是运用得最为广泛的一种形式。比拟典型 的是表意人采用口头、书面方式直接向相对人作出的意思表示。所谓默示的意思表示，是指 行为人虽没有以语言或文字等明示方式作出意思表示，但以行为的方式作出了意思表示。这 种方式虽不如明示方式那么直接表达出意思表示的内容，但通过其行为可以推定出其作出一 定的意思表示。例如，某人向自动售货机投入货币的行为即可推断其作出了购买物品的意思 表示。又比方某人乘坐无人售票的公交车时，其投币行为就可以视为其具有缔结运输合同的 意思表示。意思表示原那么上都需要以明示或者默示的方式作出。但是在现实生活中也会出现 一种特殊情形，即行为人作出意思表示时既无语言等明示方式，也无行为等默示方式，在一 定条件下仍可视为意思表示。这种情形就是以沉默的方式作出的意思表示。沉默是一种既无 语言表示也无行为表示的纯粹的缄默，是一种完全的不作为，从法学理论上讲和比拟法上来 看，原那么上纯粹的不作为不能视为当事人有意思表示，只有在有法律规定、当事人约定或者 符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本条规定的出租人明知承租人转租, 但在6个月内不提出任何异议的不作为，就是一项法律关于沉默的意思表示的特殊规定。在房屋租赁关系的基础是出租人对承租人的了解和信任。如果承租人擅自转租，不仅会 破坏出租人对承租人的信任，而且还将减弱出租人对租赁物的控制，增加租赁物被毁损以及 不能收取租金的风险，因此本法规定承租人转租应当经过出租人的同意或追认。但是，如果 出租人明知承租人转租的事实，却不明确表示追认或提出异议，将使承租人和次承租人的利 益长期陷入不稳定状态，不利于社会的和谐、稳定和开展。同时也要考虑到，租赁物在租赁 期限内完全处于承租人的实际控制下，出租人往往难以及时发现租赁物被违法转租的事实。 对于价值较高的租赁物，出租人往往还需要考察次承租人的资质、能力和背景等方能作出是 否同意转租的决定。基于此，本条规定赋予了出租人一定的期限，即自知道或应当知道承租 人转租的事实之日起6个月。在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第七百一十九条 【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支 付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超 出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。【条文主旨】本条是关于次承租人的代为清偿权的规定。【条文释义】承租人经出租人同意转租的，承租人与次承租人之间形成新的租赁关系，而出租人与承 租人之间的原租赁关系不受影响，继续合法有效。根据严格的合同的相对性原那么，承租人向 出租人承当支付租金的义务，次承租人向承租人承当支付租金的义务。次承租人与出租人之 间不存在合同关系，故而次承租人本不应向出租人支付租金。但是，本法第524条第1款规 定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为 履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者法律规定只能由债务人履行的除外。”也 就是说，第三人对债之履行有利害关系时，无须债务人或债权人的同意即可代为履行债务, 债权人不得拒绝。这一规定是由债权的财产性决定的，债权人要满足其债权，没有必要必须 限于债务人本人作出履行，只要给付可以满足债权的财产价值即可。由于在承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金时，出租人享有法定解除合同的权 利，因此次承租人对租赁物的占有、使用和收益的权利是否能够得到保障完全取决于承租人 对出租人义务的履行，此时次承租人承当着过大的风险。承租人是否向出租人履行支付租金 的义务，直接关系着次承租人对租赁物的占有、使用和收益，出租人因承租人未支付租金而 解除与承租人订立的租赁合同后，要求收回租赁房屋，这对次承租人于占有物的继续使用造 成了障碍，也阻碍了合同目的的实现。出租人解除合同后收回租赁房屋对次承租人有权占