2022年全省房地产估价师提升提分卷16.docx

2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列取得房屋的行为中，应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有【答案】 B2. 【问题】 一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】 B3. 【问题】 （2016年真题）国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。A.房屋征收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位【答案】 A4. 【问题】 下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要B.适用于短期投资C.变现性好D.不易产生资本价值风险【答案】 A5. 【问题】 下列关于消费函数的表述，正确的是（）。A.投资等于消费时，国民收入处于均衡状态B.引致消费，是指收入等于零时的基本消费量C.在影响社会总消费的因素中，价格是最重要的因素D.在影响社会总储蓄的因素中，收入是最重要的因素【答案】 D6. 【问题】 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 D7. 【问题】 张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整【答案】 D8. 【问题】 契税的税率为（ ），各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。A.1%5%B.2%5%C.3%5%D.3%6%【答案】 C9. 【问题】 近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。A.315.0B.216.0C.295.2D.333.0【答案】 B10. 【问题】 某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C11. 【问题】 张某用1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75【答案】 C12. 【问题】 企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的【答案】 A13. 【问题】 某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86【答案】 B14. 【问题】 关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 B15. 【问题】 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。A.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上乙公司支付给甲公司的补偿金及利息【答案】 D16. 【问题】 潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】 B17. 【问题】 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 D18. 【问题】 随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】 B19. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序【答案】 C20. 【问题】 统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。A.工人工资B.工业产值C.人的年龄D.人的性别【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD2. 【问题】 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】 AB3. 【问题】 下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）。A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施D.某宗土地只能用于商业房地产开发E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0【答案】 BD4. 【问题】 钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。A.墙承重结构B.剪力墙结构C.框架剪力墙结构D.框架筒体结构E.框架结构【答案】 BCD5. 【问题】 通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】 ABC6. 【问题】 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.建筑物剩余技术【答案】 AB7. 【问题】 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（）都能够较准确的预测。A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险【答案】 A8. 【问题】 下列行为属于房地产转让的有( )。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移【答案】 CD9. 【问题】 以下关于DHCP服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台DHCP服务器B.默认情况下，客户端要使用DHCP服务需指定DHCP服务器地址C.默认情况下，客户端选择DHCP服务器所在网段的IP地址作为本地地址D.在DHCP服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】 A10. 【问题】 下列关于垄断竞争市场的表述中，正确的有（）。A.垄断竞争市场中，各厂商的产品不同质，存在一定的差别B.垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业C.垄断竞争市场不能实现资源的自由流动D.垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者E.垄断竞争市场中，每个厂商对自己的产品都享有一定排斥其竞争者的垄断权利【答案】 ABD11. 【问题】 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取土地出让方式或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的B.国有企业改组为股份合作制的C.国有企业兼并国有企业.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D.国有企业租赁经营的E.非国有企业兼并国有企业的【答案】 ABD12. 【问题】 (2016年真题) 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB13. 【问题】 下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地【答案】 CD14. 【问题】 下列关于城市规划的说法正确的有（）。A.城市规划是代表国家意志的政府行为B.城市规划是引导和控制城市现在发展的纲领性文件C.城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段D.城市规划是政策形成和实施的工具E.城市形成了城市未来的空间架构【答案】 ACD15. 【问题】 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E 违约责任【答案】 ABCD16. 【问题】 某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数量D.项目风险等级E.贷款期限【答案】 BD17. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC18. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】 AD19. 【问题】 目前，我国信托机构开办的业务可分为（）。A.金融业务B.委托业务C.代理业务D.外汇业务E.信托业务【答案】 BCD20. 【问题】 建筑材料的性质有（）等。A.物理性质B.力学性质C.耐久性D.耐热性E.耐湿性【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）2. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）××在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象【答案】1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。3. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。<1>、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？<2>、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。4. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=840×20000×（110%）×（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=240×20000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：5. 某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×1-1/1.0610A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）