【月报】2022年5月全国二手房市场月报（贝壳）.docx

贝壳研究院：5月二手房市场底部修复贝壳研究院监测显示，5月份全国二手房市场活跃度底部修复。主要表现是：(1 ) 5月贝壳50城贝壳50城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩 特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武 汉、西安、银川、长春、长沙、关B州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南 通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。二手房成交量环比增长约14% ,同比降幅收窄。分城市看，50城 中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较 快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100虬这些城市 二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行,5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政 策作用而有所修复。相对于去年而言，5月二手房交易量同比降幅收窄。5月贝壳50城二 手房成交量同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点。(2 )市场预期开始出现边际转换。客户看房活跃度提高，50城二手房带看客户量环比 增长8%0分城市看，长春、上海、哈尔滨及沈阳等城市新增带看量增长幅度较大。代表市场 预期的二手房景气指数由上月的18回升至20的临界线。分城市看，东莞、济南、佛山、无 锡及嘉兴等城市市场预期复苏比拟快。(3 )二手房供应显著增加。50城二手房新增挂牌房源量环比增长12%o东莞5月二手 房新增挂牌量环比增长约30% ,苏州5月二手房新增挂牌量超过4月的2倍，南京、徐州5 月环比增长超过50%o图：贝壳50城二手房月度成交量走势(2020年1月为基期)一成交量指数(左轴)环比(右轴)一成交量指数(左轴)环比(右轴)% % % % o o o O 6 4 2 01 1 1 1% % % % o o o O8 6 4 2% % % o o O % 2 4 6 O - - -数据来源：贝壳研究院市场交易量复苏的原因主要是：(1)一系列政策松绑扭转了市场预期。今年以来，中央层面屡次强调支持合理住房消 费，5月有约50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房。(2 )信贷政策的调整降低了购房本钱。5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15 个基点，首套、二套房贷利率下限均回调，房贷周期进一步缩短。济南等城市对首套房的认 定标准进行调整，转向认房不认贷，有利于改善型换房需求释放。(3 )对限购政策的调整降低了入市门槛。杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过 调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的管控要求。(4)限售政策放松，次新房的集中入市能提高市场改善动力。尽管市场交易量出现了复苏，但房价仍环比下跌。贝壳研究院数据显示，5月贝壳50城 二手房价格指数环比下跌09%,跌幅较上月扩大0.6个百分点。东莞、苏州、太原及长沙等 城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。总的来说，目前市场仍处于底部，成交量已经出现了复苏，预计在下半年将进入量增价 稳阶段。原因是:(1 )疫情防控政策出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。(2 )龙头城市对市场复苏起到带动作用。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌 房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放； 杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。(3 )房企端的纾困政策加快实施。如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发 行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，将会遏制房企风险传染 爆发。