地产成本讨论会议整理稿1267.docx

二0一三三年一月月十八日日地产成成本讨论论会议整整理稿目录（按按下Cttrl后后，点击击可以超超链接）我建议地地价这一一块先不不谈？-各各地差异异太大（专专题1）2先说公共共配套吧吧2好了，下下一个议议题：停停车位的的要求？3现在进入入开发阶阶段，第第一部分分，前期期费用（专专题2）6下一个议议题：勘察察费用的的收费情情况，大大家说说说吧6下一个议议题：报报批报建建费用（专专题3）？100临时设施施，有哪哪些，成成本如何何？177主体建筑筑部分，第第一部分分，基础础23好的，下下一个议议题：建筑主主体土建建成本（专专题5）25下一个议议题，设设计费用用情况（专专题6）36基础土方方的开挖挖、运输输成本情情况477下一个议议题：公共共部位的的装修成成本533水电预埋埋的成本本情况（专专题7）61好的，下下一个议议题：样样板房装装修（专专题8）70下一个议议题：营销成成本，（专专题9）第一一部分，广广告成本本74对，电梯梯78智能化（专专题100）83亮化、导导视（专专题111）83消防（专专题122）83幕墙（专专题133）84乱了。谈谈石材（专专题144）8620133-1-18 09:17:36 惠州-百丽-成本(272269229099)大家好，等等下100:000开始咱咱们地产产开发全全程成本本讨论，大大家准备备一下啊啊，等下下我来主主持一下下，哈哈哈20133-1-18 09:22:35 山东-鱼-审审计(117855638838)俺建议，由由主持人人先把全全成本的的概念解解释下，并并且说明明包括哪哪些。20133-1-18 09:23:18 太原-石上-预算(7666398872)这个都是是概念性性的东西西 不不如讨论论一个案案例20133-1-18 09:30:10 深圳-动界-开发(270087006911)建议可以以先划清清范围，例例如整体体是否包包括一级级开发，还还是从二二级获取取土地开开始，然然后可以以分阶段段，看各各个阶段段占大概概比例，其其中业态态不同，也有不不同，大大概清楚楚了，再再介入细细节，20133-1-18 09:30:51 武汉-冰吻-成控(8655256673)看样子大大家好踊踊跃呀20133-1-18 09:31:17 惠州-百丽-成本(272269229099)从获取土土地开始始的，前前两天我我们在空空家里发发了样表表，请大大家赶紧紧下载去去吧20133-1-18 09:31:23 武汉-冰吻-成控(8655256673)不建议用用语音，好好保留记记录，大大家觉得得呢？20133-1-18 09:48:15 惠州-百丽-成本(272269229099)等一下咱咱们主要要参考我我前两天天发的哪哪个版本本吧，在在这个版版本的基基础上展展开讨论论20133-1-18 09:51:14 皖-少少江-造造价(22943308663)直接用黑黑体，规规整些20133-1-18 09:52:32 惠州-百丽-成本(272269229099)不再变了了，大家家准备好好纸笔，准准备记录录自己的的问题和和信息20133-1-18 09:56:44 惠州-百丽-成本(272269229099)开始了20133-1-18 09:57:30 惠州-百丽-成本(272269229099)我建议地地价这一一块先不不谈？-各各地差异异太大（专专题讨论论一）20133-1-18 09:57:52 武汉-冰吻-成控(8655256673)地价这块块从成本本角度怎怎么控制制？有好好的建议议没有？20133-1-18 09:58:09 惠州-百丽-成本(272269229099)先说公共共配套吧吧20133-1-18 09:57:57 深圳-动界-开发(270087006911)地价这一一块，主主要是税税及税率率20133-1-18 09:58:42 惠州-百丽-成本(272269229099)回头专题题讨论吧吧-专题一一20133-1-18 09:59:12 惠州-百丽-成本(272269229099)我问大家家一下：住宅小小区必须须的公共共配套有有哪几类类？各自占成成本的比比率？20133-1-18 10:01:24 惠州-百丽-成本(272269229099)我先说我我们这边边：会所所和社区区配套用用房站总总建面的的0.9%20133-1-18 10:03:41 河北-安安-开发(154498117866)我们这里里是千分分之9.220133-1-18 10:04:10 惠州-百丽-成本(272269229099)车库、会会所和配配套用房房（配电电房等）是是必须的的，还有有没有其其他20133-1-18 10:04:15 武汉-冰吻-成控(8655256673)会所的含含义是什什么？20133-1-18 10:04:25 武汉-冰吻-成控(8655256673)是居委会会？20133-1-18 10:04:36 沈阳-sopphiaa-成本本(399775517772)幼儿园是是不是也也是属于于公共配配套啊20133-1-18 10:05:14 惠州-百丽-成本(272269229099)管理处办办公、小小区锻炼炼、娱乐乐场所20133-1-18 10:04:58 武汉-冰吻-成控(8655256673)应该是的的20133-1-18 10:05:15 苏-阿阿华-成成本(772466294429)会所是为为项目配配套的活活动场所所20133-1-18 10:05:36 惠州-百丽-成本(272269229099)幼儿园属属于配套套，但不不是必须须的20133-1-18 10:05:48 山东-蓝色-成本(261160227044)设备用房房20133-1-18 10:06:43 惠州-百丽-成本(272269229099)我们有一一个项目目配套用用房达到到1.18%，主要要是后面面还有二二期要开开发，部部分配套套先做了了20133-1-18 10:07:13 惠州-百丽-成本(272269229099)好了，下下一个议议题：停停车位的的要求？20133-1-18 10:07:52 惠州-百丽-成本(272269229099)停车位和和小区建建筑面积积之间的的关系20133-1-18 10:07:35 深圳-福林-成本(110032004511)这个指标标和买地地时就定定了吧，20133-1-18 10:08:11 惠州-百丽-成本(272269229099)是呀，大大家说一一说各地地的情况况吧20133-1-18 10:08:06 深圳-福林-成本(110032004511)停车位现现在都要要1：1120133-1-18 10:08:41 惠州-百丽-成本(272269229099)一个单元元，一个个车位？20133-1-18 10:08:55 惠州-百丽-成本(272269229099)有没有超超过1:1的呀呀？20133-1-18 10:08:36 苏-阿阿华-成成本(772466294429)一户一个个20133-1-18 10:08:39 武汉-冰吻-成控(8655256673)是硬性吗吗？20133-1-18 10:08:45 深圳-福林-成本(110032004511)如果是搞搞人车分分流，只只能加大大地下室室面积，20133-1-18 10:08:48 深圳-福林-成本(110032004511)不是20133-1-18 10:08:58 武汉-冰吻-成控(8655256673)那个开发发商愿意意这样呀呀？20133-1-18 10:09:01 深圳-福林-成本(110032004511)看楼盘自自己的要要求20133-1-18 10:09:31 惠州-百丽-成本(272269229099)应该有最最低车位位个数的的要求吧吧20133-1-18 10:09:11 河北-DD-成本(769934118566)一户平均均0.88个车位位20133-1-18 10:09:11 成都-中汉-成本(317766118688)有，成都都这边有有楼盘达达到1:1。5520133-1-18 10:09:19 武汉-冰吻-成控(8655256673)1:0.320133-1-18 10:09:23 苏州-lallu-成成本(22578852779)我们是人人车分流流，1:120133-1-18 10:09:50 惠州-百丽-成本(272269229099)高档小区区应该大大于1:120133-1-18 10:09:38 深圳-福林-成本(110032004511)如果在中中心地带带，高档档小区20133-1-18 10:09:44 深圳-福林-成本(110032004511)要大于11;120133-1-18 10:09:53 福建-MAXX-成控控(11161223)规划时候候要定的的，后面面不能随随便更改改。20133-1-18 10:10:02 河北-安安-开发(154498117866)规划条件件里面明明确的把把20133-1-18 10:10:23 武汉-冰吻-成控(8655256673)一般是按按规划条条件20133-1-18 10:10:26 福建-MAXX-成控控(11161223)我们现在在就是有有这问题题，规划划验收的的时候绿绿地、车车位与原原规划不不符。20133-1-18 10:10:33 深圳-福林-成本(110032004511)报方案前前要定20133-1-18 10:10:34 福建-MAXX-成控控(11161223)到处补呢呢20133-1-18 10:10:55 福建-MAXX-成控控(11161223)不过这问问题很多多地产都都会发生生。20133-1-18 10:11:30 武汉-冰吻-成控(8655256673)这个如果果过大，会会加大开开发商资资金压力力，在销销售价上上会造成成蛮大波波动20133-1-18 10:11:55 惠州-百丽-成本(272269229099)居住区应应优先考考虑地下下停车，地地面停车车率不宜宜大于225，地地面停车车不得占占用小区区公共绿绿地。办办公停车车应充分分利用地地面空间间，地面面停车率率不宜小小于25。20133-1-18 10:11:48 武汉-冰吻-成控(8655256673)车位密度度过大，得得房率怎怎么解决决？20133-1-18 10:12:16 深圳-福林-成本(110032004511)和得房率率没有太太大关系系吧20133-1-18 10:12:45 惠州-百丽-成本(272269229099)每个城市市的规定定不同，商商品房基基本是每每户0.8-11.2个个20133-1-18 10:12:33 深圳-福林-成本(110032004511)一般都加加大地下下室20133-1-18 10:12:34 福建-MAXX-成控控(11161223)这个规划划方案出出来的时时候基本本都平衡衡好了20133-1-18 10:13:03 武汉-冰吻-成控(8655256673)停车有两两种，地地下、地地上20133-1-18 10:13:20 武汉-冰吻-成控(8655256673)停车位多多了，会会影响容容积率20133-1-18 10:13:42 郑州-阳光-成本(247798115055)高端项目目的话 人车分分流 地地上不能能通车20133-1-18 10:13:45 河北-安安-开发(154498117866)规划局审审查方案案的时候候就已经经定好了了吧20133-1-18 10:14:18 惠州-百丽-成本(272269229099)对停车位位普通住住宅小区区1:00.8-1.22，地上上停一般般要求小小于255%20133-1-18 10:14:00 武汉-冰吻-成控(8655256673)除非多建建高层，但但建筑成成本会增增加20133-1-18 10:14:16 福建-MAXX-成控控(11161223)这种事情情设计部部门和外外联部门门门清的的很。成成本基本本不会太太多参与与20133-1-18 10:14:31 武汉-冰吻-成控(8655256673)在武汉基基本上是是1:00.3-0.7720133-1-18 10:14:57 惠州-百丽-成本(272269229099)商业和别别墅的规规划部门门有针对对个案的的特殊要要求20133-1-18 10:15:13 惠州-百丽-成本(272269229099)下一个议议题20133-1-18 10:14:53 武汉-冰吻-成控(8655256673)如果是投投资性住住房，那那闲置停停车位怎怎么办？20133-1-18 10:15:16 武汉-冰吻-成控(8655256673)别墅区应应该是属属于个案案范畴20133-1-18 10:15:23 成都-中汉-成本(317766118688)停车位也也是投资资的一个个对象20133-1-18 10:15:51 武汉-冰吻-成控(8655256673)但是投资资性用房房，蛮多多客户是是不买的的20133-1-18 10:16:21 惠州-百丽-成本(272269229099)是的，补补充一下下，停车车位没有有产权，均均为开发发商担保保的使用用权销售售20133-1-18 10:16:29 惠州-百丽-成本(272269229099)下一个议议题20133-1-18 10:16:45 惠州-百丽-成本(272269229099)现在进入入开发阶阶段，第第一部分分，前期期费用（专专题2）20133-1-18 10:16:29 福建-MAXX-成控控(11161223)停车位闲闲置之类类属于物物业管理理的范围围20133-1-18 10:16:43 福建-MAXX-成控控(11161223)停车位有有没产权权不同地地域情况况不同20133-1-18 10:17:19 惠州-百丽-成本(272269229099)勘察费用用的收费费情况，大大家说说说吧20133-1-18 10:16:59 武汉-冰吻-成控(8655256673)那会不会会加大开开发商的的投资成成本？20133-1-18 10:17:23 福建-MAXX-成控控(11161223)这个没办办法，规规划方案案有硬性性指标，不不是开发发商能左左右的20133-1-18 10:19:06 惠州-百丽-成本(272269229099)小区车位位权属大大致有三三种情形形一、开开发商自自己投资资建设拥有完完全产权权二、业业主分摊摊建设费费用按比例例共有产产权三、按按防空空法要要求在城市商商品房开开发中应应修建的的地下防防空工事事。 与与上述三三种情形形相对应应车位的的处分方方式也有有所不同同开发商商拥有完完全产权权的可售售可租业主共共有者其其使用方方式、收收费标准准和收入入去向由由业主大大会决定定人防工工事国家家拥有产产权不得出出售在不妨妨碍防空空功能和和满足业业主需要要的前提提下供业主使用用可以按按约定收收取一定定费用。20133-1-18 10:19:25 惠州-百丽-成本(272269229099)下一个议议题：勘察察费用的的收费情情况，大大家说说说吧20133-1-18 10:19:56 深圳-福林-成本(110032004511)这个费用用很少20133-1-18 10:19:58 郑州-阳光-成本(247798115055)勘察与实实际不符符合 有责罚罚措施吗吗20133-1-18 10:20:47 惠州-百丽-成本(272269229099)勘察合同同里面约约定就可可以了20133-1-18 10:20:40 深圳-福林-成本(110032004511)勘察1000元、米米，勘察察审查费费40元元20133-1-18 10:21:09 武汉-冰吻-成控(8655256673)在武汉是是按点位位，每个个点位有有多少米米？每米米多少钱钱？这个个老计算算20133-1-18 10:21:12 武汉-冰吻-成控(8655256673)来20133-1-18 10:21:40 深圳-福林-成本(110032004511)2个亿的的项目也也就300万20133-1-18 10:22:07 成都-蜗牛-成本(1844673382)勘察施工工成都也也是按进进尺深度度分项计计价20133-1-18 10:22:10 郑州-阳光-成本(247798115055)我们的在在6万20133-1-18 10:22:14 宁小小自成成本(441544021165)我们这里里按米算算，一米米40元元20133-1-18 10:23:03 惠州-百丽-成本(272269229099)费用一般般是按总总延米，影影响勘察察费用有有两方面面，一是是设计勘勘察密度度、设计计勘察深深度；而而是勘察察延米单单价20133-1-18 10:22:46 武汉-冰吻-成控(8655256673)但是布点点是需要要节约原原则的20133-1-18 10:22:49 郑州-阳光-成本(247798115055)可以做总总价包干干 比较较优惠20133-1-18 10:23:35 惠州-百丽-成本(272269229099)所以说，我我们降低低成本的的方向其其实有两两个20133-1-18 10:23:22 河北-安安-开发(154498117866)勘察费用用占的比比率相当当低20133-1-18 10:23:26 西安-甜食-成本(609910447788)地勘报告告的地质质情况和和实际差差的很远远，导致致后期增增加很多多费用，这这个怎么么办。20133-1-18 10:23:32 成都-蜗牛-成本(1844673382)点位布置置一般按按最低配配置布置置，在报报审查时时一般都都要加20133-1-18 10:24:00 武汉-冰吻-成控(8655256673)总价包干干蛮多勘勘察企业业不愿意意，地下下的东西西谁说的的清楚？20133-1-18 10:24:04 成都-蜗牛-成本(1844673382)甜食说的的那个，一一般的罚罚则是不不够的20133-1-18 10:24:29 惠州-百丽-成本(272269229099)成都-蜗蜗牛-成成本(11846673882) 100:233:322点位布布置一般般按最低低配置布布置，在在报审查查时一般般都要加加？最低配配置有何何要求？20133-1-18 10:24:27 成都-蜗牛-成本(1844673382)不懂，由由设计部部结构工工程师在在控制20133-1-18 10:25:20 成都-蜗牛-成本(1844673382)我们一般般是相邻邻类似项项目的工工程单方方，我在在开errp查单单方，稍稍等20133-1-18 10:27:45 成都-蜗牛-成本(1844673382)我看了两两个城边边高层项项目，结结算的建建筑单方方就一块块多一点点20133-1-18 10:28:06 河北-安安-开发(154498117866)恩，也就就那么多多点20133-1-18 10:28:08 河北-安安-开发(154498117866)差不多20133-1-18 10:28:38 成都-蜗牛-成本(1844673382)两个项目目都是略略微有点点起伏的的地貌，丘丘陵延伸伸地段20133-1-18 10:29:57 惠州-百丽-成本(272269229099)是哦，还还要和地地质情况况有联系系，土层层和石层层的勘察察费应该该不一样样20133-1-18 10:29:44 深圳-福林-成本(110032004511)没有20133-1-18 10:30:02 深圳-福林-成本(110032004511)勘察一般般不分土土层报价价20133-1-18 10:30:03 武汉-冰吻-成控(8655256673)是的20133-1-18 10:30:04 郑州-阳光-成本(247798115055)南方应该该会复杂杂 我们们这平原原 一般般没有什什么20133-1-18 10:30:10 深圳-福林-成本(110032004511)综合报价价20133-1-18 10:30:16 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)勘探 有有地形测测绘 地质质勘探超超前钻20133-1-18 10:30:26 深圳-福林-成本(110032004511)这样成本本可以控控20133-1-18 10:30:35 甘肃-绿洲-成本(369966554755)请教一下下朋友们们关于电电梯的事事，那个个牌子使使用好像像？20133-1-18 10:30:53 甘肃-绿洲-成本(369966554755)招标时注注意哪些些事项20133-1-18 10:31:30 惠州-百丽-成本(272269229099)我们统计计了一下下我们自自己的勘勘察，888元每每延米20133-1-18 10:31:10 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)地形一般般要1.5 地勘勘差不多多1 ，超超前钻可可暂估11.520133-1-18 10:31:34 武汉-冰吻-成控(8655256673)这个应该该先了解解地质情情况，多多找勘察察乙方，多多听他们们意见，结结合设计计院，另另订20133-1-18 10:31:40 深圳-福林-成本(110032004511)88正常常价20133-1-18 10:32:10 惠州-百丽-成本(272269229099)佛 邯-顾-招招采兄，解解释一下下吧20133-1-18 10:31:35 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)图片不要插插问20133-1-18 10:32:06 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)建筑面积积估算的的。20133-1-18 10:32:11 武汉-冰吻-成控(8655256673)我觉得888只是是特定项项目20133-1-18 10:32:16 山东-鱼-审审计(117855638838)石头的吧吧20133-1-18 10:32:17 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)单位为元元/m2220133-1-18 10:32:21 武汉-冰吻-成控(8655256673)不见得所所有都是是用20133-1-18 10:32:23 山东-鱼-审审计(117855638838)土便宜20133-1-18 10:32:25 武汉-冰吻-成控(8655256673)适用20133-1-18 10:33:23 惠州-百丽-成本(272269229099)顾的意思思是建筑筑面积吧吧？20133-1-18 10:33:01 成都-蜗牛-成本(1844673382)百丽那个个应该是是均拉的的哇，我我们的992左右右20133-1-18 10:33:14 惠州木木清子成成本(22110004445)88是土土层还是是岩层？20133-1-18 10:33:31 山东-鱼-审审计(117855638838)岩层吧。20133-1-18 10:33:59 惠州-百丽-成本(272269229099)土层，入入岩一米米20133-1-18 10:34:33 惠州-百丽-成本(272269229099)有些就没没有写地地质20133-1-18 10:34:43 惠州-百丽-成本(272269229099)基本都是是这个价价格20133-1-18 10:34:32 武汉-冰吻-成控(8655256673)是除掉土土层意外外，如岩岩一米就基基本满足足吗？20133-1-18 10:34:34 惠州木木清子成成本(22110004445)哦，差不不了多少少20133-1-18 10:35:11 沈阳-sopphiaa-成本本(399775517772)我们这般般低些66520133-1-18 10:36:02 惠州-百丽-成本(272269229099)下一个议议题：报报批报建建费用（专专题3）？20133-1-18 10:36:46 惠州-百丽-成本(272269229099)都有哪些些，收费费用况如如何？20133-1-18 10:36:26 成都-蜗牛-成本(1844673382)这个地域域性就更更强了，成成都政府府直接收收的报建建费1665不到到点20133-1-18 10:36:38 成都-蜗牛-成本(1844673382)还有其他他一些相相关事业业单位的的20133-1-18 10:36:41 成都-蜗牛-成本(1844673382)费用20133-1-18 10:37:16 武汉-冰吻-成控(8655256673)这个对地地域性、开开发企业业在开发发当地的的社会关关系有蛮蛮大关系系20133-1-18 10:37:18 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)项目第一一步，做做地形测测量，场场地标高高，方格格网图，介介入土方方开挖量量及回填填计算。 这个价价格按建建筑面积积基本是是1.55-2左左右。第第二个是是地勘，20133-1-18 10:38:09 武汉-冰吻-成控(8655256673)我就遇到到一个项项目，所所有规费费打包，按按10元元/平米米记取20133-1-18 10:38:33 成都-蜗牛-成本(1844673382)我们目标标成本勘勘察测绘绘费用一一般在110元左左右，包包含地勘勘、管线线、文物物、地形形及土方方平衡设设计20133-1-18 10:40:34 惠州-百丽-成本(272269229099)我们总勘勘探费用用，311万的建建面,2280万万元20133-1-18 10:40:30 深圳-上下-成本(157740334288)蜗牛，继继续20133-1-18 10:40:35 武汉-冰吻-成控(8655256673)那算比较较多的了了20133-1-18 10:40:47 宁小小自成成本(441544021165)图片？20133-1-18 10:40:51 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)。开开发，包包括城市市配套费费+人防防易地费费+水土土保持评评估+立立项核准准+防雷雷+地震震+文物物勘探+招标代代理费+甲方代代缴的农农民工保保证金+甲方代代缴社保金20133-1-18 10:41:09 河北-安安-开发(154498117866)人防易地地费就不不少呢20133-1-18 10:41:17 郑州-阳光-成本(247798115055)我们255万平方方 20133-1-18 10:41:24 郑州-阳光-成本(247798115055)53元一一米20133-1-18 10:41:30 郑州-阳光-成本(247798115055)总价255万20133-1-18 10:41:36 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)开发报建建涉及的的费用很很多。各各地还有有叫土方方排污费费+墙改改费。乱乱78糟糟的20133-1-18 10:41:54 成都-蜗牛-成本(1844673382)成都现在在是按660的地地上地下下总建面面收人防防异地20133-1-18 10:42:26 惠州-百丽-成本(272269229099)还有垃圾圾处理费费、散装装墙改费费20133-1-18 10:42:07 郑州-阳光-成本(247798115055)我们这的的墙改基基金可以以1000退换20133-1-18 10:42:15 郑州-阳光-成本(247798115055)垃圾啊处处理费88元20133-1-18 10:42:17 成都-蜗牛-成本(1844673382)我说的1165就就包括墙墙改和散散水20133-1-18 10:42:26 郑州-阳光-成本(247798115055)散装水泥泥是施工工单位交交的20133-1-18 10:42:26 成都-蜗牛-成本(1844673382)散水=散散装水泥泥20133-1-18 10:43:05 惠州-百丽-成本(272269229099)成都-蜗蜗牛-成成本(11846673882) 100:422:177我说的的1655就包括括墙改和和散水，还还有那些些？20133-1-18 10:42:42 河北-安安-开发(154498117866)我们这里里墙改基基金100元/平平米20133-1-18 10:43:12 深圳-留香-成本(5666295566)插一句20133-1-18 10:43:36 惠州-百丽-成本(272269229099)我们扬州州项目是是散装墙墙改一块块6元每每平米20133-1-18 10:43:15 深圳-留香-成本(5666295566)插一句20133-1-18 10:43:19 郑州-阳光-成本(247798115055)我们是110元 但是全全部退换换20133-1-18 10:43:23 深圳-留香-成本(5666295566)景观类别别的公园园，绿化化配置单单位平方方米造价价在多少少比较合合理？20133-1-18 10:43:28 佛 邯邯-顾-招采(1722019958774)全把字体体改小，主主持人颜颜色调为为蓝色。20133-1-18 10:43:54 惠州-百丽-成本(272269229099)郑州-阳阳光-成成本(224799815505) 110:443:119我们们是100元 但但是全部部退换？20133-1-18 10:43:36 武汉-冰吻-