惠州市业主大会和业主委员会 指导规则.docx

附件惠州市业主大会和业主委员会指导规那么（征求意见稿）第一章总那么第一条为规范本市行政区域内业主大会和业主委员会的活 动，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物 业管理条例广东省物业管理条例和住建部业主大会和业 主委员会指导规那么等有关规定，结合本市实际，制定本规那么。第二条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 利，依法履行相应义务。一个物业管理区域成立一个业主大会。第三条物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办 事处、乡镇人民政府负责对成立业主大会和选举业主委员会给予 指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督 和指导。第四条 业主委员会未成立或未能正常履行职责的情况下，物 业所在地的居民委员、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民 政府的指导和监督下，依法代行业主委员会的职责，组织召开业 主大会会议，研究决定需全体业主共同决策的事项。第二十四条 业主大会开设业主共有资金基本账户的，应当在 账户设立或变更后十五日内，应当在公共区域公示该共有资金基 本账户。业主委员会应当按季度公示以下情况：（一）业主共有资金缴存及结余情况；（二）发生列支的工程、费用和分摊情况；（三）业主拖欠物业管理费、住宅专项维修资金和其他分摊 费用的情况；（四）其他有关业主共有资金使用和管理情况。业主委员会应当向全体业主公开业主委员会成员的联系方式, 并至少每年向全体业主通报一次工作情况。业主可以查阅业主大 会、业主委员会、监事会所有会议资料，并有权就物业管理事项 向业主委员会、监事会或者监事提出询问，业主委员会、监事会 或者监事应当及时予以答复。第二十五条业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主 委员会印章时，应当提供经县（区）物业管理主管部门确认的业 主大会和业主委员会备案通知书。公安机关准予刻制的，应当在 业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定，并按照该规定执行。尚未制定管理规定的，业主委员会主任 对印章和档案负有保管和依法、正当使用的责任。第二十六条 业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主清册；（五）物业服务合同及其他专项服务合同；（六）有关业务往来文件；（七）业主和物业使用人的书面意见、建议书；（A）业主共有资金收支情况，会计凭证、会计账簿、财务 报表等财务资料；（九）共有物业及其使用、管理相关档案；（十）业主大会议事规那么、管理规约、印章管理制度、停车 场管理制度、共有资金财务管理制度等有关文件；（十一）其他相关资料。第二十七条 业主委员会应当每季度至少召开一次业主委员 会会议；经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当 召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持。主任未能履行职责时， 由副主任召集和主持，副主任未能履行职责时，由社区居民委员 会或街道办事处指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出决定时应当 经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票，候补委员可列席会 议，不具有表决权。业主委员会应当制作会议记录，由出席会议的业主委员会委 员签字，并妥善保管会议记录；在作出会议决定之日起三日内， 将会议情况及决定事项予以公示。第二十八条 业主委员会委员、候补委员有以下情形之一的, 其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因丧失业主身份的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）任职期间被纳入失信人名单或者因违反本条例规定受 到行政处分的；（五）本人因其他原因以书面形式向业主大会或者业主委员 会提出辞职的；（六）管理规约、业主大会议事规那么约定的其他情形。业主委员会应当及时将委员职务终止情况通告全体业主，业 主委员会逾期不公告的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其改 正，逾期不整改的，由街道办事处、乡镇人民政府通告全体业主。业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起 三日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的资 料、财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居 民委员会可以请求辖区派出所协助移交。第二十九条业主委员会委员、候补委员有以下情形之一的, 由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会 议决定终止或者恢复其职务：（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改 正；（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委 员会会议；（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物 业服务的企业任职；（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施；（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办 事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应 人员职务的决定并予以公示。中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、 候补委员提出申辩并记录归档。第三十条物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成 立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主 委员会委员名额。后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员 会委员和候补委员。筹备组业主代表以及增补的委员从新一期物业的业主中产生。 增补委员的名额可根据新一期物业投票权数占前一期物业投票权 数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十五 人。物业管理区域还有后期未开发的物业的，应当为后期开发的 物业预留相应名额。第三十一条业主委员会有以下情形之一，街道办事处、乡镇 人民政府责令其改正但拒不改正，造成严重后果的，街道办事处、 乡镇人民政府可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，涉 嫌违法行为的，应当向相关行政管理部门报告：（一）不执行业主大会决定；（二）业主自行管理期间存在平安生产、消防平安隐患；（三）未按照规定组织召开业主大会会议；（四）业主大会决定由业主委员会管理住宅专项维修资金或 者共有资金的，未按照规定筹集、使用、管理维修资金或者共有 资金；（五）阻挠、阻碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会 决定；（六）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃 或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业 主大会、业主委员会印章;（七）违反业主大会议事规那么或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；（八）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他 人或者以业主共有资金为他人提供担保；（九）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单 位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益；（十）违规泄露业主信息；（十一）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、 介绍相关业务或者推荐他人就业；（十二）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管 理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；（十三）侵害业主合法权益的其他行为。第三十二条业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候 补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示，公示期不少 于七日，在公示结束之日起十五日内向物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府备案。全部候补委员递补后仍缺员百分之五十以上 的，业主委员会终止履行职务，由街道办事处组织成立换届小组， 换届小组组织开展换届选举工作。第三十三条 业主委员会任期届满九十日前，应当向街道办事 处、乡镇人民政府申请成立业主委员会换届小组。业主委员会换 届小组由街道办事处、乡镇人民政府参照首次业主大会筹备组的 方法组建并开展工作。第三十四条 业主委员会换届小组自成立之日起，应当与现任 业主委员会进行资料、印章、档案等交接，并组织对现任业主委 员会进行任期审计。业主委员会拒不移交有关物品或经审计存在违法问题的，由 街道办事处、乡镇人民政府协调公安、司法部门依法处理。第三十五条 换届小组的业主代表产生方式、议事规那么、工作 经费，选举程序及候选人的资格条件、产生方法等换届选举有关 事宜参照首届业主委员会选举的有关规定执行。业主委员会换届小组中业主代表不应确定为新一届业主委员 会委员候选人。业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内，将其保管 的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其 他属于业主大会所有的财物移交换届小组。换届小组应在业主委员会到期前组织完成换届选举工作，业 主委员会到期时业主大会仍未到达召开会议有效条件，可延长换 届选举时限，但最长不得超过三个月。第三十六条 新一届业主委员会选举产生之日起三十日内向 街道办事处、乡镇人民政府书面报告。换届小组应当在新一届业 主委员会完成备案登记后十个工作日内，将上届业委会移交的资 料和审计报告移交新一届业主委员会保管存档，并自行解散。第四章指导和监督第三十七条因物业服务区域调整、房屋灭失等客观原因致使 业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府 应当指导和监督业主大会、业主委员会做好业主共同财产清算及 返还工作，并办理业主大会、业主委员会注销手续，公告其印章 作废。第三十八条 业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者 业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意 该决定的业主委员会委员承当民事责任。业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者 严重影响公共秩序的，由业主或政府有关部门依法追究责任。第三十九条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居（村） 民委员会，并听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相 关居（村）民委员会依法履行社会治理职责和自治管理职责，支 持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。.第四十条业主大会、业主委员会、物业服务人等在社区党委 的指导下，依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组 织。业主委员会和物业服务人应当为基层党组织开展活动提供场 地支持。第四H一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联系会议。 物业管理联系会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、 县物业服务行业行政主管部门、公安派出所、居（村）委员会、 业主委员会和物业服务人等单位的代表参加，共同协调解决物业 管理活动中遇到的问题。会议召集人应整理并保管联席会议的记录及有关资料。第四十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规 的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当在区、县物业 服务行业主管部门的指导下，责令限期改正或者撤销其决定，并 通告全体业主。第四十三条 业主委员会任期届满不应继续履行业主委员会 职责。业主委员会超越职权违反法律法规或业主大会决定作出的 决定给业主、物业服务人造成损害的，由签字同意该决定的业主 委员会委员承当民事责任。以业主委员会的名义发布信息，必须 经业主委员会委员会议作出决定，加盖业主委员会印章方可对外 公布。第四十四条 业主委员会未经业主大会同意，擅自选聘物业服 务企业并与其签订物业服务合同，给业主造成损失的，由业主委 员会委员承当民事赔偿责任。第五章附那么第四十五条本规那么自发布之日起施行，有效期5年。第五条本规那么所称的业主是指物业所有权人，即物业权利证 书记载的权利人。不包括因婚姻、家庭等关系产生的未登记共有 权人。第六条 物业管理区域内，完成承接查验后，建设单位应当按 物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，1个月内报送下 列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（-）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）承接查验证明；（A）其他有关的文件资料。第二章业主大会第七条 首次业主大会会议由业主依法向街道办事处、乡镇人 民政府提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应在收到申请后60 日内负责组织成立首次业主大会会议筹备组，并派出代表担任筹 备组组长。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡 镇人民政府代表7至15人单数组成，其中业主代表应当不少于筹备组人数的60%o第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当将业主大会筹备组成 员的名单、简历等基本情况在物业管理区域显著位置进行公告。第九条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组 织召开首次业主大会会议。筹备组自组成之日起6个月内无法召开首次业主大会会议或 者未能选举产生业主委员会的，筹备组自动解散。第十条 筹备组应当依法履行职责，将以下事项在业主管理规 约和业主议事规那么中予以明确，并在提交业主大会表决前进行详 细说明。（一）确认业主名单、投票业主人数权数和投票专有面积权 数。属于专有局部的车位、摊位等特定空间应计入专有面积权数；（二）管理规约中明确专项维修资金的筹集、管理和使用； 共用局部经营与收益的分配管理；共同管理权的行使等；（三）业主大会议事规那么中明确业主委员会议事规那么，业主 大会召开形式、频次、议事方式、表决程序，业主代表产生方式， 投票权数（业主人数和专有面积），业主委员会职责，业主委员 人数、任期、资格，业主委员会换届程序、补（增）选方法，业 主大会工作经费和印章管理等。筹备组应参照市住房和城乡建设局制定的有关示范文本拟定管理规约与业主大会议事规那么。第十一条筹备组应当核定业主委员会委员候选人资格，并根 据物业规模、物权份额、党员比例、委员的代表性和广泛性等因 素，确定业主委员会委员候选人名单。筹备组确定业主委员会委 员、候补委员候选人名单后，应当予以公示，公示期不少于七日。业主大会筹备组业主代表不应作为业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人缴纳物业服务费情况应与物业服务企 业核实后据实进行公示，不应作为限制性条件。第十二条业主拖交、欠交物业服务费，不缴存住宅专项维修 资金以及实施其它损害业主共同权益行为的，业主大会应当在管 理规约和业主大会议事规那么中对其共同管理权的行使予以限制。第十三条业主投票权数按照专有局部建筑面积计算，每平方 米计算为一票。业主人数按照专有局部的数量计算，一个专有局部按照一人 计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主 拥有两个以上专有局部，均按一人计算。一个专有局部有两个以上所有权人数的，应当推选一人行使 表决权，所代表的业主人数为一人。业主为法人的，由其法定代表人行使投票权，业主为无民事 行为能力或限制民事行为人的，由其法定代表人行使投票权。第十四条 业主大会定期会议由业主委员会组织召开，每年度至少召开一次。第十五条 有以下情形之一的，业主委员会或居委会应当在三十日内组织召开业主大会会议：（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大 会会议或提议罢免、更换业主委员会委员；（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未到达 本物业服务区域议事规那么规定的业主委员会半数；（三）业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不 召开；（四）街道办事处、乡镇人民政府提议罢免业主委员会委员；（五）未设立业主大会、业主委员会的小区（楼宇），需要 表决共同决定事项（六）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；（七）业主大会议事规那么约定需要召开业主大会会议的其他 情形。业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求 物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未 召集的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导物业所在 地居（村）民委员会组织召集。第十六条 建设单位、物业服务人应当协助业主大会会议组织 者召开业主大会会议，并在物业服务区域内提供相应的人力、场 地支持。业主大会会议组织者向县（区）不动产登记行政管理部门申 请查询物业服务区域内业主清册等文件资料的，县（区）不动产 登记行政管理部门应当自受理申请之日起三十日内免费提供。不动产登记行政管理部门与房屋行政主管部门应当建立业主 清册等相关信息的共享机制，及时将相关信息共享。业主大会会议组织者应当对业主资料保密，不得将业主资料 用于与召开业主大会会议无关的活动。第十七九条 业主大会会议组织者应当在会议召开十五日前, 将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规那么、业主委员 会委员候选人等事项向全体业主公示，公示期不少于三十日。因 发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以 于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。重大事故或 者紧急事件由街道办事处、乡镇人民政府确认。业主委员会组织召开业主大会会议，应当在会前10日向所在 居（村）民委员会报告，居（村）民委员会应当给予指导、协助 和监督。第十八条 业主大会会议的表决事项均采用电子投票为主，其 他书面征求意见或者集体讨论的形式为辅，投票表决期原那么上不 超过7日。采用书面征求意见的，意见征求人需审查核实业主身份证明、 物业权属证明以及投票权数等资料原件，并见证书面征求意见文 书的业主签名。业主可以自行投票，也可委托他人投票，授权委托书需明确 委托事项和委托权数，且委托事宜由筹备组工作人员与业主本人 短信确认后生效。书面征求意见结果由意见征求组织者上传电子投票系统、集 体讨论结果由业主委员会或居（村）委员会上传电子投票系统留 存，上传人对上传资料的真实性负责。业主大会会议有多项议题，业主仅就局部议题进行投票表决 且符合本规那么规定，视为业主参会。进行了有效投票的议题，纳 入该议题投票结果的计算。电子投票系统有关投票档案保存期5年。第十九条业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员 会在一年内不再就同一事项组织召开业主大会会议，但以下情形 除外：（一）住房和城乡建设部门、街镇办或人民法院依法撤销业 主大会决议的；（二）遇到紧急情况并经街镇办同意的；（三）经物业管理区域业主总人数（或所持业主投票权属） 百分之二十以上业主联名提议并经街镇办同意的。（四）发现有违法情形进行自纠的。第二十条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、 表决等其他相关工作参照首次业主大会会议的相关规定执行。第三章业主委员会第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会 会议选举产生，接受业主大会、业主的监督。业主委员会由五至十五名委员组成，组成人数为单数，具体 人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不 超过委员的人数确定。业主委员会可以聘请秘书和财务人员，负责处理业主委员会 日常事务和财务工作。第二十二条业主委员会履行以下职责：（一）召集业主大会会议、向业主大会汇报工作；（二）编制业主大会年度预算、决算方案；（三）拟定共有物业、业主共有资金使用和管理方法；（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；（五）拟定物业服务内容、标准以及收费方案或者需有全体 业主公摊费用的收费标准；（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共 有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴， 并建立相关档案；（七）催促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金;（八）参与调解物业纠纷；（九）法律、法规或业主大会授予的其他职责。业主委员会在提请业主大会审议业主大会年度预算、决算方 案，组织使用业主共有资金和住宅专项维修资金，选聘物业服务 企业，调整物业收费标准等重大事项前，应当提前七日向社区党 委或物业管理区域党委组织报告。第二十三条 业主委员会应当建立经济台账，每半年公示业主 委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金、物业管理费、停 车费情况及其停车位使用情况。实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，由下一届业 主委员会组织，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有 资金中列支。业主委员会应当配合审计工作，并提供审计所需资 料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关 文件、资料。业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占 业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数 百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。提议 经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托的会计师事务所进 行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。业主 对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业 所在地街道办事处提出书面要求后，由街道办事处组织重新审计。