南京市商品房价格研究及其剖析17455.docx

南京市商商品房价价格研究究及其剖剖析住宅价格格构成清清单及实实证分析析南京市商商品房作作价办法法（商品品房价格格的构成成）   商品品房价格格=成本本+利润润+税金金+住宅宅差价  商商品房成成本=土土地征用用（出让让）及拆拆迁补偿偿费+前前期工程程费+房房屋建筑筑安装工工程费（含含材料差差价）+附属公公共配套套设施费费+公共共基础设设施费+管理费费用+销销售费用用+财务务费用+代收费费用（共共9项成成本构成成）一、 成成本构成成  （一）土土地征用用（出让让）及拆拆迁补偿偿费： 1、国国有土地地使用权权出让金金 2、 征（拨拨、使）用用土地管管理费 33、 临临时用地地管理费费 4、 土地登登记费 55、 建建设用地地批准书书工本费费 6、土土地用途途变更费费 7、 耕地开开垦费 88、 土土地复垦垦费 9、 农业重重点开发发建设资资金 100、 新新菜地开开发建设设资金 111、 征地拆拆迁安置置补偿费费 12、 房屋及及附着物物补偿费费用 133、 城城市房屋屋拆迁管管理费 114、 城市房房屋拆迁迁补偿安安置费用用 15、 城市公公企单位位搬迁补补偿费用用 16、 其他费费用 177、拆迁迁旧建筑筑物回收收的残值值冲减开开发成本本 18、 拆迁安安置中的的差价收收益冲减减开发成成本计算算公式：  单体造造价(元元/m22) = 土地地征用（出出让）及及拆迁补补偿费用用总额÷÷房屋建建筑总面面积   商品品房单位位面积的的费用(元/mm2)  = 土土地征用用（出让让）及拆拆迁补偿偿费用总总额÷商商品房面面积（二）前前期工程程费 1、 新建房房屋白蚁蚁防治费费 2、 利用城城建档案案资料服服务费 33、 城城市道路路占用费费 4、 城市道道路挖掘掘补偿费费 5、 城市规规划设计计收费 66、 工工程勘察察测绘费费用 7、 工程设设计费用用 8、三三通一平平费用（通通电、通通水、通通路、土土地平整整） 9、 其他计计算公式式：   单体体造价(元/mm2)  = 前前期工程程费用总总额÷房房屋建筑筑总面积积  商品房房单位面面积的费费用(元元/m22) = 前期期工程费费用总额额÷商品品房面积积（三）房房屋建筑筑安装工工程费（含含材料差差价） 11、 桩桩机工程程费用 22、 土土建工程程费用 33、 水水电安装装工程费费用 4、 室外附附属工程程费用 55、 其其他计算算公式：  单体造造价(元元/m22) = 房屋屋建筑安安装工程程费用总总额÷房房屋建筑筑总面积积  商品房房单位面面积的费费用(元元/m22) = 房屋屋建筑安安装工程程费用总总额÷商商品房面面积 （四）附附属公共共配套设设施费  列列入项目目规划图图、规划划要点，列列入建筑筑安装施施工图预预算项目目，与主主体房屋屋相配套套的非营营业性的的公共配配套设施施费用。计算公式：  单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积  商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积 （五五）公共共基础设设施费  开开发项目目内直接接为商品品房配套套建设的的道路、供供水、供供电、供供气、排排污、排排洪、照照明、绿绿化、环环卫等公公共基础础设施费费用。计计算公式式：   单体体造价(元/mm2)  = 公公共基础础设施费费用总额额÷房屋屋建筑总总面积  商商品房单单位面积积的费用用(元/m2) =  公共基基础设施施费用总总额÷商商品房面面积上述述（一）至至（五）项项商品房房单位面面积费用用之和，作作为计算算管理费费用、销销售费用用、财务务费用及及利润的的基数。（六六）管理理费用  开开发经营营单位为为组织开开发经营营活动所所必需发发生的费费用，以以（一）至至（五）项项商品房房单位面面积费用用之和为为基数，区区别开发发企业的的资质等等级，按按一定比比例提取取管理费费用，一一级为33%，二二级为22.5%，三三级为22%。计算公式：  商品房单位面积的管理费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×（2  3%） （七七）销售售费用  开开发经营营单位为为销售商商品房而而发生的的费用，以以（一）至至（五）项项之和为为基数的的2%提提取。计计算公式式：商品品房单位位面积的的销售费费用(元元/m22) =（一）至至（五）项项商品房房单位面面积费用用之和  × 22% （八八）财务务费用  开开发经营营单位为为开发项项目筹措措建设资资金所发发生的银银行贷款款利息支支出、汇汇兑损益益及手续续费。利利息支出出的计算算基数不不超过（一一）至（五五）项之之和的330%。计计息时间间为：多多层住宅宅不超过过24个个月，高高层住宅宅不超过过36个个月。利利率按国国家规定定执行。计算公式：  商品房单位面积的财务费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×30%×利率×时间 （九）代代收费用用   1、市市政公用用基础设设施配套套费（经经济适用用房含安安居工程程免收）2、 建制镇市政公用基础设施配套费3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、 消防设施建设费7、 煤气建设费8、 散装水泥专项资金9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）计算公式  商品房单位面积的费用(元/m2) = 代收费用总额÷商品房面积二、利利润   以（一一）至（五五）项商商品房单单位面积积费用之之和为基基数计算算：（一一）经济济适用房房的利润润率最高高不超过过3。（二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8。（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定计算公式：  商品房单位面积的利润(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率 三、税税金计算算公式：  商品房房单位面面积的税税金(元元/m22) = （一一）至（五五）项商商品房单单位面积积费用之之和 + 管理理费 + 销售售费用  + 财财务费用用 +  代收费费用 + 利润润 ÷÷( 11 -  税率  )×  税率四、住住宅差价价（一一）各楼楼层、朝朝向的差差价率（二二）质量量差价率率 商品房价价格的计计算公式式  综综合平均均销售价价格(元元/m22) =（一）至至（五）项项商品房房单位面面积费用用之和  + 管管理费  + 销销售费用用 +  财务费费用 + 代收收费用  + 利利润 + 税金金  各楼层层、朝向向销售价价格(元元/m22 )  = 综综合平均均销售价价格 ×× （  1 ±± 住宅宅差价率率 ）  面积计算算方法：( mm2 ) （一一）土地地  土地等等级按申申报商品品房价格格时，南南京市人人民政府府当年公公布的南南京市土土地级别别填写。用地面积按国有土地使用权出让合同土地实际出让面积或国有土地使用证土地使用权总面积填写。 （二）房屋  房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。  公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。  营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。  住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等计算面积的部分）。  安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。  容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率 = 房屋建筑总面积 / 用地面积   得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。即：得房率（%）= 商品房面积 / 房屋建筑总面积  （三）商品房面积计算方法：  商品房面积 = 房屋建筑总面积 （公共配套面积安置面积）   商品住宅面积 = 住宅总面积  安置住宅面积  营业性商品用房面积 = 营业性用房总面积  安置营业性用房面积n 房屋屋建筑安安装工程程费（含含材料差差价）造造价指标标分析 桩基工程程平方米米估算指指标单单位：元元/m22建筑面面积建筑类型型桩型估算指标标多层建筑筑钻孔灌注注桩165.91预制方桩桩91.888沉管灌注注桩81.112人工挖孔孔桩61.003搅拌水泥泥桩47.005高层建筑筑通信技术术楼钻孔灌注注桩199.95住宅及其其他工程程钻孔灌注注桩117.70人工挖孔孔桩82.446住宅土建建工程造造价指标标工程名称称造价指标标(元/mm2)每m2主主要工料料消耗指指标人工(工日)钢材(kg)木材(m3)水泥(kg)多层砖混混554.674.22226.3380.0111170.94多层框架架606.153.81143.9960.0009200.00高层(114层以以下)692.703.85553.1190.0114206.85高层(115-225层)984.254.83383.4460.0113290.00 给排水估估算指标标（元/ m22）序号功能分类类建筑类型型水卫消火栓消消防自动喷淋淋备注1居住建筑筑多层24.0008.000  小高层28.00010.00020.000高层32.00015.00026.0002办公建筑筑多层22.0008.00030.000 高层25.00015.00045.0003教科建筑筑教学楼20.0008.00040.000综合楼为为高层，其其他均为为多层。综合楼25.00015.00050.000幼儿园20.0008.000 科研22.00010.00030.000图书馆18.00015.000 4医疗建筑筑门诊26.00010.00050.000 多层病房房楼45.00010.00040.000公共卫生生间。高层病房房楼80.00010.00050.000标准间病病房，冷冷热水系系统。医技75.00010.00030.000多层，冷冷热水系系统。7商展建筑筑商场16.00010.00050.000 8宾馆建筑筑旅馆50.00010.00040.000标准间客客房，冷冷热水系系统。（无无星级） 序号功能分类类建筑类型型指标值备注注1居住建筑筑多层38.000多层为照照明系统统，小高高层及高高层包括括照明、动动力系统统；灯具为座座头灯，小小高层及及高层包包括应急急灯。小高层52.000高层60.0002办公建筑筑多层55.000照明、动动力系统统；灯具包括括：格栅栅荧光灯灯、吸顶顶灯、筒筒灯、应应急灯、诱诱导灯等等。高层70.0003教科建筑筑教学楼55.000照明、动动力系统统；灯具包括括：格栅栅荧光灯灯、吸顶顶灯、应应急灯、诱诱导灯等等。综合楼为为高层，其其他均为为多层。综合楼75.000幼儿园38.000科研80.000图书馆60.0004医疗建筑筑门诊55.000照明、动动力系统统；灯具包括括：格栅栅荧光灯灯、吸顶顶灯、医医疗专用用灯、应应急灯、诱诱导灯等等。病房楼（多多层）60.000病房楼（高高层）75.000医技85.0005商展建筑筑商场55.000照明、动动力系统统；灯具包括括：格栅栅荧光灯灯、吸顶顶灯、筒筒灯、应应急灯、诱诱导灯等等。6宾馆建筑筑旅馆60.000照明、动动力系统统；灯具包括括：格栅栅荧光灯灯、吸顶顶灯、筒筒灯、应应急灯、诱诱导灯等等。电气估算算指标（元元/ mm2）暖通空调调工程估估算指标标（元/m2）使用环境境系统统形式中央空调调分散式中中央空调调采暖防排烟、通风高级一般高级一般居住建筑筑  480320208办公、一一般实验验、科研研、门诊诊、医技技等建筑筑2852254003302317教学、阅阅览、会会议、商商场、娱娱乐休闲闲、餐厅厅等建筑筑3552804203502618宾馆、病病房等建建筑3202504003302418影剧院、音音乐厅、候候机(车车)厅、大大会堂、体体育馆等等场馆建建筑590480  5023地下室     65 n 某房房地产项项目价格格实证分分析：费用名称称数字（元元/平方方米）比例（%）(成成本和价价格)  成本土地费用用1620036.88231.553  85.664%前期费用用1242.8222.411建安费用用1779940.44334.662基础设施施3127.0996.077配套设施施1262.8662.455期间费用用4399.7558.544税金3426.666%利润（按按10%计）3967.7%总计(销销售价格格)51388100%n 南京京市房屋屋拆迁补补偿价格格及分析析根据南京京市城市市房屋拆拆迁管理理办法（市市政府2203号号令）和和南京市市房屋拆拆迁补偿偿、补助助价格标标准（宁宁房拆200013350号号）房屋拆迁迁补偿价价格=区区位补偿偿价格+房屋重重置价格格房屋重置置价格=综合费费用+建建筑安装装工程费费砖混一等等全新住住宅房屋屋拆迁补补偿价格格对比  单单位：元元/平方方米建筑筑面积被拆迁房房屋所处处土地级级别一二三四五六七八区位补偿偿价格2570023400201001650012000670260200建筑物重置价格格综合费用用950930900860800740600460建安工程程费640640640640640640640640203号号令合计计4160039100355003150026400205001500013000166号号令（原原非市政政项目）4150039000350003100026000205001500013000180号号令（原原市政项项目）3900036500330002900025500205001500013000将土地及及房屋地地理位置置有关的的费用归归为区位位价格；将与房房屋有关关的费用用归为房房屋的重重置价格格；综合合费用反反映的是是工程造造价除建建安费用用以外的的其他费费用，这这一部分分费用与与南京市市的房地地产行业业的税费费政策等等有很大大的关系系，也与与企业管管理水平平、国家家的财政政货币政政策有关关。 以一级地地上每平平方米建建筑物为为例，经经测算如如下表：序号有关费用用名称价格（元元/平方方米建筑筑面积）比例（%）一白蚁防治治费、勘勘察测绘绘规划设设计费及三三通一平平等前期期工程费费44.33 二道路、水水电气、排排污、照照明、绿绿化等公共共基础设设施费101.0 三建安费用用（含桩桩基、土土建、给给排水、电电气、暖暖通）100+5555+322+388+288=7555 四企业管理理费按二二级企业业25%费率测测算71.33 五房屋销售售费用（22%测算算）57 六平均贷款款利息（财务费用）74 七人防经费费、市公公用基础础设施配配套等代代收费用用224 八监理、质质检、安安检、招招标等其其他费用用26.44 九企业利润润和税金金373  合计（不不含土地地费用）971.00+7555=17726