杭州市年度土地市场分析报告1998.docx

n更多企业业学院：中小企企业管理理全能版版一八3套套讲座+897700份份资料总经理理、高层层管理49套讲讲座+1163888份资料中层管管理学院院46套讲讲座+660200份资料 国学智智慧、易易经46套讲讲座人力资资源学院院56套讲讲座+2271223份资料各阶段段员工培培训学院院77套讲讲座+ 3244份资料员工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 一三9920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料 销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料20088年杭州州市土地地市场分分析报告告 本文土地出让数据来自杭州市国土资源管理局、住在杭州网，金融和股市方面数据来自国家统计局、wind咨询。傅楠，田田传浩 浙江大大学房地地产研究究中心“如果冬冬天已经经来临，春春天还会会远吗？”雪莱走进上仓仓桥路，杭杭城冬日日久违的的阳光透透过法国国梧桐稀稀疏的枝枝条，投投影到一一块尚有有建筑废废墟的平平地上。这块占占地面积积四十余余亩的土土地刚刚刚在上年年末换了了东家。20008年112月330日，万万钧置业业以5.22亿亿竞拍下下这块原原属杭州州市东南南化工厂厂厂区的的土地。拍卖锤锤敲定的的一记闷闷响，除除了昭告告交易成成功，也也同时意意味着杭杭州市220088年土地地市场正正式落下下帷幕。20088年杭州州市土地地市场没没有继承承丝毫上上一年的的激情和和狂欢，444宗经经营性房房地产土土地的低低交易量量没能上上交一份份令人满满意的案案卷。 而同样样令人黯黯然神伤伤的事物物在过去去的一年年之中又又何其多多。从雪雪灾到地地震，从从三鹿奶奶粉到企企业裁员员，国人人体会的的是我国国处于社社会转型型时期的的剧烈疼疼痛。天天安门前前久久无无法平静静的高呼呼让亿万万泪水汹汹涌流下下，这泪泪眼艰涩涩但却充充满了倔倔强。苦其心智智而达其其境界。20008年杭杭州土地地市场也也经历了了属于它它自己的的阵痛期期。其实实缩量并并不可畏畏，疲软软并不可可怕；挑挑战是契契机，行行业整理理同样可可以带来来合理的的产业升升级。回回顾20008，我我们和行行业一同同走过。心中的的桃花源源，其实实从没有有离开过过。一. 220088年度杭杭州市土土地市场场概况（一）市市场概况况：成交交量减半半，市场场收缩明明显43宗出出让，11宗租赁赁这这个来自自杭州市市公共资资源交易易中心数数据让人人真实感感受到了了今年杭杭州市土土地市场场的惨淡淡经营。共444宗的交交易量仅仅是20007年年的一半半，20008年年杭州市市土地市市场明显显萎缩。统计数据据显示，220088年全年年杭州市市共成交交经营性性房地产产土地444宗，其其中土地地出让443宗，土土地租赁赁1宗。完成交交易金额额2200.833亿元，总总成交面面积为1160.74万万平方米米。土地地均价为为一三7739万万/平方方米。和和去年相相比，数数量减少少50%，成交交土地面面积减少少60.74%，成交交金额更更是降了了69.47%。虽然全年年交易收收缩已成成定局，但但是全年年交易趋趋势却是是由少到到多。上上半年只只有一五五宗地完完成交易易，而下下半年有有29宗宗。特别别是第二二季度到到第三季季度的大大幅跳跃跃，让人人看到上上半年市市场的低低迷观望望情绪有有一定缓缓解，经经过市场场整理和和行业洗洗牌，以以及杭州州市政府府推出的的读地地手册的的前期试试探，下下半年政政府决定定推出更更多的地地块，以以期望市市场复苏苏。虽然然冷清局局势最终终没能完完全改变变，但下下半年土土地成交交数量还还是有很很大回升升，当然然期间的的地产行行业格局局已悄然然发生变变化，这这也必将将影响220099年杭州州土地市市场。从土地用用途上看看，纯住住宅用地地占了一一三宗，占占29.55%；商住住综合用用地有99宗，占占20.45%；商业业用地成成交最多多，为222宗，占占了500%。而而去年同同期，杭杭城共出出让的888宗地地块中，住住宅用地地成交最最多，成成交了445宗，占占总成交交数的551.114%左左右；商商业用地地次之，成成交了335宗，占占39.77%；商住住综合用用地最少少，仅成成交了88宗。表1 杭杭州市220077-20008年年土地交交易情况况时间土地宗数数土地面积积成交金额额2007788409336244方516331977万2008844160773588方220883199万降幅- 444- 244862266方方-358869556万降幅比-50%-60.74%-69.47%住宅用地地的减少少也可从从杭城商商品房销销售存量量上看出出端倪。根据住住在杭州州网统计计数据显显示，220088年杭州州市主城城区共成成交了2232002套房房子，与与去年同同期相比比减少了了41%。住宅宅的积压压使得住住宅用地地出让收收到一定定影响。图1 2000620008上半半年杭州州市经营营性用地地成交季季度数据据（二）地地价分析析：竞价价乏力，重重点地块块存在战战略性竞竞争回顾20007年年杭州土土地市场场，从年年初便一一路高歌歌，成交交价超过过出让总总价的就就有377宗，占占出让宗宗地总数数的422%。“天天价”、“地王王”这些些字眼频频频出现现在拍卖卖现场头头条报道道之中，似似乎不谓谓高价就就不合常常理。各各开发商商也力争争上游，拍拍卖会现现场气氛氛热烈，竞竞价一轮轮高比一一轮。但但到了220088年情况况突然发发生了改改变。20088年第一一季度成成交的88宗土地地中，成成交加价价平均增增幅仅66.一五五%。再再如第三三季度，在在推地数数量上相相较第一一、二季季度大幅幅提高，但但是出让让价格更更趋清冷冷。一八八宗土地地的成交交价和出出让价差差值，成成交价高高于出让让价不足足1%的的高达一一三宗。如088年9号号地块位位于九堡堡，与万万科魅力力之城仅仅隔一路路。但是是只有浙浙江西子子房产集集团1家家公司参参与报价价，以3365336万元元成交，成成交价只只比出让让起价高高出200万元，楼楼面地价价仅为550033元/平平方米。20077年百家家齐鸣，由由于消费费市场的的兴起，企企业拿地地冲动十十分显著著，往往往是政府府推出一一块开发发商就争争抢一块块。很多多开发商商围绕土土地部署署公司的的战略发发展。然然而20008年年开发商商更多以以战略目目标来竞竞购土地地。由于于资金紧紧张，国国家紧缩缩的信贷贷等产生生的经营营压力，盲盲目拿地地将极有有可能另另企业深深陷困境境。因此此，地块块优秀、资金充充裕、企企业有战战略发展展要求，只只有满足足这三个个条件的的开发商商才会在在拍卖会会上竞相相加价。另一方方面拿下下这些地地，也是是企业未未来的战战略发展展所在。如杭州州地产大大户绿城城集团在在5月66日竞拍拍下了008年11号、008年22号两个个蒋村地地块。这这两宗土土地的最最后加价价分别达达到888.677%和1106.34%，绿城城共为其其支付221亿元元。蒋村村地块为为住宅用用地，住住宅的楼楼面价也也因地价价的高昂昂而达到到了1111422元/平平方米和和10一一八8/平方米米。绿城城高价拿拿下地块块情有可可缘，一一方面，绿绿城在主主城区在在售项目目5个，销销售业绩绩良好，回回款244亿元，资资金充裕裕。另外外蒋村新新区地块块地理位位置极佳佳，北临临西溪国国家湿地地公园，南南接浙江江大学紫紫金港校校区，宜宜居宜学学，对企企业极有有战略吸吸引力，绿绿城的“西西城情节节”得以以继续延延续。在第二期期读地地手册受受到重点点关注的的4宗“老老厂房地地块”分分别位于于下城区区和拱墅墅区。这这些地块块都是少少有的大大地块，位位于城中中，交通通便利，基基础设施施齐全，于于居于商商都很适适宜，在在以往必必定造成成“地王王”轰动动。但是是因其体体量较大大，对企企业的资资金总量量要求很很高。显显然，只只有符合合战略规规划又资资金充裕裕的企业业才会前前来竞购购。滨江江集团便便一举拿拿下其中中之一的的原杭州州重机厂厂地块，占占地2772亩，建建筑面积积约500万平方方米的土土地，滨滨江集团团只花了了24.6亿元元，综合合楼面地地价仅约约49332元/平方米米，以期期待市场场回暖的的时候，这这一大片片土地上上的房子子又会十十分畅销销。（三）区区块分布布：滨江江下城为为供地主主力，老老城区厂厂房地块块发力20088年杭州州市经营营性土地地总成交交面积为为1600.744万平方方米，主主城7个个区域都都有分布布。面积积最大的的为滨江江区，达达到433.733万平方方米，占占26%，其次次是下城城区交易易37.83万万平方米米，占224%，西西湖区供供应量也也很大，为为36.62万万平方米米，占223%。其他江江干区、下沙区区也有一一定表现现。而统计表表中令钱钱江新城城占主城城区一席席之地的的地块是是11月月11日日出让的的杭政储储08年年30号号动漫广广场一期期地块。它以2243888万元元的总价价，被777号竞竞买单位位杭州市市居住区区发展中中心有限限公司竞竞得，楼楼面均价价约78878元元/平方方米。图2 20008年杭杭州市各各城区土土地出让让面积（单单位：平平方米）在交易金金额上，220088年共完完成交易易金额2220.83亿亿元，比比去年下下降699.477%。其其中，下下城区成成交金额额最大，为为54.14亿亿元，占占总数的的24%；西湖湖区和滨滨江区数数额相当当，分别别为477.5亿亿元和448.662亿元元，各为为总量的的22%左右；江干区区39.63亿亿元位列列第四，其其余各区区均不到到总数的的10%。滨江区以以交易面面积和交交易金额额名列所所有城区区第一。在它所所有的77宗地中中，有33宗是位位于钱塘塘江畔闻闻涛路的的绝版江江景地块块，分别别被德圣圣房地产产、海墅墅投资管管理(杭杭州)有有限公司司，以及及中海和和世茂的的联手注注册子公公司“兴兴贵投资资有限公公司”联联袂取得得。特别别是1月月11日日，兴贵贵投资有有限公司司拿下的的07年年75号号闻涛路路地块，占占地19935225平方方米，花花费了该该公司330.773亿元元，面积积大、金金额大，可可谓今年年的大手手笔之一一。值得一提提的是，今今年推出出了一批批老厂房房地块，使使得沉寂寂已久的的老城区区板块重重回人们们目光，也也引发老老城区的的楼市升升温。这这些老工工厂多为为上个世世纪中期期建立的的国有老老工厂。比如杭杭州重机机厂、杭杭州东南南化工厂厂等，这这些工厂厂曾为杭杭州的建建设、人人民的生生活立下下汗马功功劳。随随着旧城城改造的的深入，这这些工厂厂也将完完成历史史使命，或或是置换换，或是是改制，将将最后的的土地贡贡献给城城市建设设。20066年9月月，滨江江与绿城城联手以以36.3亿元元拿下西西湖文化化广场对对面的原原杭汽发发地块。该地块块规划为为住宅、办公宾宾馆和幼幼儿园。20007年有有原金松松洗衣机机厂地块块、原杭杭一棉地地块、原原东南面面粉厂地地块3个个老厂房房完成土土地出让让。20008年年9月，滨滨江集团团以244.6亿亿元竞得得东新路路上的原原杭州重重机厂部部分地块块，占地地约2772亩，可可建建筑筑面积约约50万万平方米米，综合合楼面地地价约449322元/平平方米。20008年110月，新新湖房产产以9.2亿元元竞得环环城北路路1677号原杭杭州汽轮轮动力集集团地块块，占地地约399亩，可可建建筑筑面积达达840019平平方米，规规划为住住宅用地地，楼面面地价约约1.11万元/平方米米。20008年年12月月30日日，作为为杭城土土地收官官之作的的08年年37号号地块也也是这样样一个老老厂房地地块原东南南化工厂厂地块。经过991轮激激烈竞价价，该占占地2.75万万平方米米的土地地终被浙浙江万均均置业有有限公司司以5.22亿亿元竞得得，作为为商住用用地，折折合楼面面价98833元元/平方方米。被再次发发掘的老老城区给给了“老老城情节节”的人人们很多多期待，而而杭州老老城区还还有不少少地段十十分珍贵贵的工厂厂用地静静待推出出，比如如秋涛路路的杭州州味精厂厂、东新新路上的的杭州制制氧机集集团以及及环城北北路上的的杭州喜喜得宝集集团等等等，都将将是后市市关注的的热点。图3 20008年1-66月杭州州市各城城区土地地出让金金额（单单位：亿亿元）二. 220088年杭州州市土地地市场解解析20088年杭州州市土地地市场整整体收缩缩，无论论政府供供地还是是开发商商拿地都都处于观观望的状状态，加加上年初初从紧的的货币政政策力量量逐步显显现，美美国华尔尔街金融融风暴波波及中国国进出口口贸易，经经济衰退退，国内内需求降降低等诸诸多方面面的原因因，全国国的土地地市场都都发生了了收缩的的现象，一一些地区区还出现现了土地地流拍等等状况。据国家统统计局数数据显示示，今年年1至111月，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3.2亿平平方米，同同比下降降5.99%；完完成土地地开发面面积2.1亿平平方米，同同比下降降2.77%。111月份份，全国国房地产产开发景景气指数数（简称称“国房房景气指指数”）为为98.46，比比10月月份回落落1.222点，比比去年同同期回落落8.一一三点。（一）政政府态度度：前期期控制试试探，后后期鼓励励明朗20077年中国国经济运运行到了了历史的的致高位位，出现现过热的的危险迹迹象。中中央政府府为了防防止经济济过快过过热，将将“两防防”作为为20008年年年初政府府工作的的重点。然而华华尔街金金融风暴暴不期而而遇，国国内经济济形势进进入下行行。在前前期宏观观调控显显效和内内需减少少的两方方夹击下下，中国国房地产产市场和和土地市市场出现现了必然然的拐点点。20008年年下半年年国内经经济下行行加剧，为为了扩大大内需，终终于促使使中央开开始向已已现低迷迷的房地地产行业业打强心心剂。尽尽管此前前已有开开发商呼呼吁政府府救市，但但救市政政策的出出台在今今年的后后半年。10月222日，国务院院下发了了五大类类十四项项房地产产“救市市”政策策，其中中包括相相关住房房税费方方面的减减免，个个人首次次购买普普通住房房的金融融支持等等，并提出出地方政政府可以以制定鼓鼓励住房房消费的的收费减减免政策策。在中中央政策策出台前前后，各地方方政府纷纷纷出台台相关政政策。杭州市政政府于220088年100月一三三日将杭州州市人民民政府出出台若干干意见促促进杭州州房地产产市场健健康稳定定发展挂挂在了杭杭州网上上，随后后这个被被业界称称作杭州州房地产产“二十十四条”的的救市意意见立即即被推向向了风口口浪尖。该条例例分为四四大部分分：创造造良好的的住房消消费环境境，鼓励励推行房房屋拆迁迁货币化化安置，进进一步优优化房地地产业投投资发展展环境，以以及营造造房地产产业发展展的良好好社会氛氛围。意意见的的第十四四条为放放宽新出出让地块块地价款款支付期期限和比比例。意意见规定定：对新新出让的的经营性性房地产产用地，允允许受让让人在11 2个个月内付付清出让让价款，对对起价总总额在55亿元以以上或规规模较大大的地块块，其出出让价款款支付期期限最高高可达一一八个月月；允许许自出出让合同同签订订之日起起1 OO日内应应缴的首首付出让让价款(定金)调整至至出让价价款总额额的100%。这这一新办办法的出出台将给给今后土土地竞标标的房企企更为弹弹性的资资金流转转期。其实在今今年更早早的时期期，杭州州市政府府就在关关注和试试探今年年的土地地市场。政府也也预计到到了今年年土地市市场可能能遭遇的的冷淡局局面。66月杭州州市国土土资源局局推出第第一期读读地手册册，99月又推推出第二二期。政政府采取取的这项项举措一一则使土土地交易易程序更更加规范范，二则则是为了了给开发发商做提提前准备备，试探探市场的的热度，避避免出现现流拍的的尴尬局局面。其其实，220088年杭州州的推地地规模并并不小。第一期期读地手手册推地地规模有有22441亩政政府储备备土地。而第二二期杭州州读地手手册更是是推出662宗总总面积计计31一一八亩的的政府储储备土地地。然而而这二期期读地手手册中，也也有9幅幅较好地地块无人人问津。总的说说来，政政府的态态度从控控制到鼓鼓励，期期间的权权益平衡衡值得开开发商关关注。（二）宏宏观调控控：上半半年抑通通胀，下下半年促促增长货币政策策和信贷贷政策一一方面影影响国家家宏观经经济环境境，另一一方面，也也直接或或间接影影响了房房地产行行业。220088年土地地市场整整体转淡淡的根本本原因正正是在于于宏观基基本面对对市场的的紧缩作作用显现现。图4 20007.1220088.111中国CPPI指数数波动情情况20088年上半半年，CCPI指指数仍在在不断上上升，220088年3月月达到了了8.77%的最最高值。为了防防止流动动性过剩剩和通货货膨胀，央央行采用用了各种种货币和和信贷政政策来调调控经济济。如央央行不断断上调存存款准备备金率，第第一季度度4次上上调，共共计增加加了2个个百分点点；第二二季度又又上调33次，达达到177.5%。半年年来，这这些货币币政策收收到了相相当大的的效果，根根据央行行20008年第第3季度度50000户企企业调查查综述分分析显示示我国宏宏观经济济热度指指数显著著回落，企企业家对对下季度度经济下下行的预预期进一一步增强强。存款准备备金率的的提高使使得市场场中的流流通现金金减少，从从20008.11的3.67万万亿下降降到20008.5的33.022万亿，下下降了 17.73%。货币币流动性性的降低低直接导导致了开开发商的的资金紧紧张，从从而抑制制了开发发商的拿拿地冲动动。而CCPI也也开始在在20008年下下半年回回落。图5 中中国大陆陆20007220088年M2和M0供应应量然而受美美国华尔尔街金融融风暴的的波及，下下半年中中国出口口贸易不不容乐观观，经济济从过热热走向平平稳，继继而发生生下滑，CCPI增增幅在111月只只有2.4%，回回到了两两年前的的水平。面对不不可避免免的经济济衰退，“保保增长”被被提上中中央行动动议程。9月下下调1年年期人民民币贷款款基准利利率027个个百分点点，甚至至10月月中央和和地方相相继颁布布一系列列“救市市”政策策，但是是土地市市场整体体黯淡已已不能扭扭转，遇遇冷的国国内经济济形势无无疑加重重了土地地市场的的压力。（三）资资本市场场：企业业融资受受阻，行行业格局局重构随着20008年年宏观调调控的影影响，多多家房地地产上市市公司通通过股市市融资的的渠道也也日愈艰艰难。加加之银行行银根紧紧缩，众众多房地地产开发发商出现现了的资资金链紧紧张的状状况。根根据wiind咨咨询数据据，房地地产经营营板块的的市值已已从20007年年11月月的1.16亿亿元骤降降至20008年年年末的的38003万元元，一年年内降幅幅达755.644%。收收盘价也也从20007年年8月的的23.12元元降至220088年年底底的5.47元元，降幅幅为766.344%。20088年，全全国房地地产企业业面对的的是一场场资金困困局。如如恒大地地产，过过去一年年里储地地量暴增增8倍，而而截至220099年1月月，恒大大未偿还还银行贷贷款及其其他借款款总额超超过1111亿元元，除此此外还向向机构投投资者融融得的110亿美美元资金金。其实实早在220088年9月月，恒大大地产资资产负债债率就高高达955%以上上。资金的困困境使得得房地产产行业发发生格局局重构，谁谁是真正正的赢家家可见一一斑。以以杭州市市为例，今今年杭州州市城区区土地拿拿地金额额和面积积都首屈屈一指的的滨江房房产，其其在售项项目5个个，目前前回款221.77亿元。20008年的的成功上上市使它它有能力力在今年年接连拿拿下3宗宗土地，面面积达一一八.997万平平方米，交交易金量量共244.600亿元。图6 2000720008沪深深股市房房地产开开发与经经营业板板块总市市值三. 220099年杭州州市土地地市场走走势判断断（一）市市场内外外不确定定性因素素增加，市市场将更更依赖于于政府调调控20088年受到到上半年年中央紧紧缩性宏宏观调控控的影响响和国家家整体经济济下行的的两面夹夹击，全全国土地地市场和和房地产产市场都都发生了了较大收收缩。易易居中国国研究中中心提供供了相关关数字。在土地市市场方面面，各地地土地出出让出现现流标情情况，大大城市更更为明显显。据不不完全统统计，今今年上半半年，全全国流标标、流拍拍的土地地达到出出让总数数的100%。国土土资源部部土地宏宏观调控控课题组组撰写220088年上半半年土地地市场运运行的经经济分析析报告显显示，220088年上半半年全国国土地供供应总量量比20007年年同期减减少255.277%。在在城市方方面，北北京市上上半年共共出让住住宅土地地6766.5万万平方米米，仅相相当于全全年计划划供应住住宅供地地17000万平平方米的的1/33，广州州的比例例则更低低，仅一一五%，福福州则不不及计划划的三成成。另外外，国家家统计局局数据表表明，11-111月，全全国开发发企业完完成土地地购置面面积3.2亿平平方米，同同比下降降5.99%；完完成土地地开发面面积2.1亿平平方米，同同比下降降2.77%。以以上海为为例，220088年前111个月月流标的的住宅用用地比例例高达338%。频繁的的土地流流标打击击了市场场信心，使使观望气气氛加重重。在房价方方面，全全国房价价出现负负增长，楼楼市下行行趋势显显性化。在20008年年1月，全全国700个大中中城市房房屋价格格指数攀攀上历史史最高位位，同比比增幅为为11.3%，然然而到了了20008年88月，全全国700个大中中城市房房屋价格格指数环环比增幅幅为-00.1%，出现现“拐点点”。接接下去，99月、110月、11月月房价环环比增幅幅依次为为 -00.1%、-00.3%、-00.5%，房价价下跌呈呈加速趋趋势。从从全国商商品房成成交均价价来看，今今年房价价也出现现了负增增长。国国家统计计局数据据表明：1-111月，全全国商品品房销售售面积44.9亿亿平方米米，同比比下降一一八.33%。其其中，商商品住宅宅销售面面积下降降一八.8%，销销售额下下降199.8%。房地产业业以及土土地市场场与中国国宏观经经济形势势紧密相相关。220088年，中中国经济济高速增增长遭遇遇阻力。世界金金融危机机、贸易易顺差加加大、人人民币升升值、国国内高通通胀等的的风险使使我国今今年的经经济道路路走得极极为艰辛辛，房地地产业和和土地市市场也遭遭遇寒流流。而220099年经济济形势将将更加变变幻莫测测，土地地市场是是否回暖暖也充满满了不确确定性。一方面面，全球球经济危危机的扩扩散使得得中国的的经济发发展不确确定因素素增加；另一方方面，产产业调整整的契机机也将到到来。若若能把握握好机会会，合理理调整房房地产产产业结构构，理顺顺各层次次经济关关系，房房地产市市场和土土地市场场仍将向向着持续续发展的的目标迈迈进。20099年预计计中国经经济增长长将面临临出口增增幅急剧剧下跌、社会消消费相对对疲软的的局面，扩扩大内需需成为保保持中国国经济平平稳较快快增长的的必然选选择。扩扩大投资资，增加加基础设设施建设设，以此此拉动国国内需求求已经成成为中央央今后的的工作的的重点。20008年111月55日，国国务院总总理温家家宝主持持召开国国务院常常务会议议，研究究部署进进一步扩扩大内需需促进经经济平稳稳较快增增长的措措施。会会议确定定了当前前进一步步扩大内内需、促促进经济济增长的的十项措措施。措措施第十十条“加加大金融融对经济济增长的的支持力力度”，旨旨在取消消对商业业银行的的信贷规规模限制制，合理理扩大信信贷规模模，到220100年底预预计投资资4万亿亿元，用用于投资资工程的的建设。这对于于房地产产行业无无疑是一一个利好好的消息息，土地地市场也也将获益益。事实上220088年年末末，中央央对房地地产行业业的态度度已从抑抑制转向向积极鼓鼓励。在在12月月21日日，国务务院办又又一次发发布了鼓鼓励房地地产的相相关政策策关关于促进进房地产产市场健健康发展展的意见见。意意见的的政策核核心主要要集中在在加大保保障性住住房建设设力度，进进一步鼓鼓励普通通商品住住房消费费，和支支持房地地产开发发企业积积极应对对市场变变化几个个方面上上。转让让年份限限制降低低，免营营业税等等举措都都是具有有可操作作性的详详细条例例。面对对更多不不确定的的内外部部因素，可可以预计计未来土土地市场场对政府府的依赖赖将加强强。20009年年政府期期望在扩扩大内需需的带动动下，土土地市场场能恢复复信心。图7 重点城城市土地地交易价价格指数数（二）土土地出让让财政收收益减半半，地方方政府财政政面临巨巨大挑战战20088年杭州州市市区区房地产产经营性性土地成成交金额额为2220.883199亿元，根根据杭州州市地方方土地价价格制定定机制，可可以粗略略计算出出今年杭杭州市政政府获得得的土地地出让收收益金额额。杭州市土土地出让让金去向向分为三三个部分分：占总总价款445%的的资金直直接回拨拨给杭州州土地储储备中心心用作收收地成本本；144.5%用于民民生、城城市管理理等事业业；其余余40.5%用用于杭州州的城市市建设的的支出。即后两两部分共共计555%的额额度会进进入杭州州市政府府性基金金，统一一被政府府提取和和分配。根据这这一比例例，20007年年政府入入库资金金有2883.997588亿元，220088年这一一数字只只有1221.445755亿元。下降了了57.23%。因此此占花销销大头的的城市固固定资产产投资部部分的可可用金额额会大幅幅削减。由土地出出让而得得的财政政收入是是杭州市市政府年年财政收收入的重重要组成成部分。20007年杭杭州市共共得财政政收入7788.42亿亿元，来来自土地地出让金金获益占占到了总总收入的的36.02%，即土土地收益益超过了了总财政政收益的的三分之之一，贡贡献巨大大。而根根据杭州州市财政政局日前前发布的的消息，220088年杭州州市财政政总收入入完成9910.55亿亿元，完完成汇总总预算的的1000.5%，同比比增长一一五.55%。按按照这一一数据，220088年土地地出让部部分只占占总财政政收入的的一三.34%。比上上年大幅幅下降。近年来是是杭州市市政府加加大城市市建设投投资的关关键时期期。例如如，杭州州市重点点城市规规划项目目城城市快速速轨道交交通建设设规划。到20050年年，杭州州城市快快速轨道道将建成成总长度度为2778公里里的100条线路路，车站站一八00座。 杭州地地铁一期期工程已已于20007年年3月228日正正式动工工，建设设规模为为68.79公公里，总总投资达达3499.366亿元。20111年底底的通车车计划使使高强度度输入资资金显得得十分重重要。目目前在建建的1号号地铁项项目建设设总投资资预计一一五2亿亿元，政政府将为为此买单单1022亿元。虽然财税税局人士士透露，眼眼下杭州州在建的的大项目目多是去去年排定定的，目目前资金金供需矛矛盾不是是太突出出，并且且经过前前几年的的收入积积淀，建建设基金金还较为为充裕，因因此今年年许多地地价没有有拍上去去，暂不不会影响响到杭州州预算内内的财政政支出。但是我我们仍可可看到，杭杭州市土土地出让让金收入入与公共共服务和和市政建建设直接接相关，如如果将来来土地市市场仍不不见好转转，那未未来城市市建设所所需的资资金势必必会受到到牵连，政政府公共共服务水水平也可可能因此此下降。图8 20007-220088年杭州州市政府府土地出出让金财财政收益益（三）开开发商战战局重构构，土地地市场将将步入新新一轮发发展期如前所述述，根据据杭州市市国土资资源局的的成交数数据显示示，20008年年杭州主主城区出出让的土土地相对对集中在在为数不不多的几几家本地地开发商商手中。如拿地地金额最最多的绿绿城、拿拿地面积积最大的的兴贵投投资。今今年的拿拿地企业业至少具具备以下下条件的的一项，即即资金雄雄厚本行行企业、国资背背景企业业、大牌牌支持的的项目企企业、资资金宽裕裕的外行行企业。经过行业业洗牌，明明年地好好、价低低的土地地局面将将极有可可能给资资金雄厚厚的开发发商吹去去东风，明明年的房房地产市市场将因因此进入入新一轮轮群雄逐逐鹿的发发展时期期。受此此影响，经经过一整整年的土土地价格格调整，明明年杭州州市的土土地价格格可能出出现新的的竞争局局面，杭杭州土地地市场将将进入下下一轮发发展期。排名拿地房企企拿地金额额(万元)拿地面积积(平米)1绿城房产产41199602一三99672兴贵投资资30733一五19355253滨江房产产2459977一八966554新天地集集团170005110822095工行浙江江分行、浙商银银行10822172507706新湖房产产9244422625567运河综合合保护开开发建设设7472202354478力达房产产671660一五25599德圣房产产6一五33342988810蒋村新区区建设597669743001表2 20008年杭杭州市拿拿地企业业排名结语辞旧迎新新，岁岁岁平安。夜幕下下的杭州州霓虹闪闪耀、万万家灯火火，一时时竟不辨辨何年图图景。那那块被高高楼环抱抱的原东东南化工工厂地块块，在不不久的将将来也会会融入这这金碧辉辉煌的都都市夜景景。不管管怎样，220088年也已已成为一一段记忆忆。未来来的土地地市场或或将破茧茧而出，还是继续在茧中蛰伏，这些2008年没有解答的问题将留待2009年揭晓。2009年将是中国发展的关键一年，虽然最冷的冬天还没有来到，但是既然冬天已经来临，春天也不会远了。11.18.202217:1717:17:4522.11.185时17分5时17分45秒11月. 18, 2218 十一月 20225:17:45 下午17:17:452022年11月18日星期五17:17:45