恒信物业管理工作手册(1)7672.docx

恒信物业业管理有有限公司司 文件件编号：HX-001-220133恒信物业工作手册目 录一、物业业管理工工作运行行组织构构架图二、物业业管理工工作流程程图三、部门门主要职职责l 总经理职职责l 物业管理理部职责责l 水电工程程部职责责l 保卫部职职责l 保洁绿化化部职责责l 物业管理理处职责责四、物业业管理处处各岗位位职责l 管理处主主任岗位位职责l 内勤员岗岗位职责责l 综合服务务管理员员岗位职职责l 设备设施施管理员员岗位职职责l 安防秩序序管理员员岗位职职责l 保洁绿化化管理员员岗位职职责l 维修技术术员岗位位职责l 保安员岗岗位职责责l 消防监控控值班员员岗位职职责l 保洁员岗岗位职责责l 绿化员岗岗位职责责l 车管员岗岗位职责责五、物业业接管验验收l 物业验收收程序l 接管验收收检索提提交资料料目录l 物业档案案资料移移交目录录l 物业接收收工程项项目验收收依据六、业主主入伙管管理l 业主入伙伙管理流流程图l 业主入伙伙管理制制度l 业主入伙伙接待规规范l 办理用户户大件物物品放行行工作规规程七、业主主装修管管理l 装饰装修修管理流流程图l 装饰装修修管理规规定l 装修进场场人员管管理规定定附）装修修安全管管理协议议书装修施工工责任承承诺书八、业主主管理服服务l 业主服务务管理工工作示意意图l 业主服务务管理制制度l 管理处工工作细则则l 业主报修修管理制制度l 业主求助助服务管管理标准准l 接待来信信来访来来电投诉诉制度l 管理处走走（回）访访制度l 管理处收收费工作作说明l 社区文化化活动一、物业业管理工工作运行行组织岗岗位构架架图总 经 理 副 总 经 理 保卫部保洁绿化部水电工程部物业管理部物业管理处业管理处主任综合服务管理员安防秩序管理员内勤员保洁绿化管理员设备设施管理员车管员保安员监控员绿化员维保技术员保洁员服务准备质量控制规范服务策划验收接管职能分配职责确定资源配置服务提供规范服务标准服务规范识别服务过程二、物业管理工作流程图服务改进改进管理服务质量服务提供装修装饰管理特约服务提供车辆停放管理安保消防管理绿化修剪养护环境保洁服务设备设施管理管理服务收费入伙管理服务日常物业管理服务投诉处理、回访评 价顾客组织三、部门门主要职职责1、总经经理：负负责主持持开展公公司全面面管理经经营工作作。安排排调动公公司资源源，组织织公司各各部门开开展实施施物业管管理服务务工作，实实现公司司经营目目标，对对董事会会负责。（副总经经理根据据总经理理的分工工协助总总经理组组织公司司各部门门开展实实施物业业管理服服务工作作。）2、物业业管理部部：负责责组织公公司物业业管理资资质、物物业管理理品质的的提升与与物业管管理行业业内的交交流宣传传；负责责协调公公司各部部门制定定编写公公司物业业管理服服务规章章制度、策划物物业管理理服务方方案；指指导督查查公司各各物业管管理处开开展物业业管理服服务工作作，组织织物业管管理知识识培训、考核；建立健健全、规规范管理理本部门门工作档档案资料料。3、水电电工程部部：负责责组织公公司承接接管理物物业项目目的工程程质量、设备设设施的验验收移交交并与相相关单位位协调处处理遗留留整改问问题；负负责公司司物业建建设工程程、设备备设施维维修保养养的组织织、采购购和发包包；负责责物业维维修基金金的申报报；负责责制定编编写公司司物业管管理设备备设施管管理规章章制度；指导督督查公司司各物业业管理处处开展物物业设备备设施的的日常管管理维保保工作，组组织维保保技工进进行设备备设施维维修保养养业务培培训、考考核；建建立健全全、规范范管理本本部门工工作档案案资料。4、保卫卫部：负负责制定定编写公公司物业业管理安安保消防防管理规规章制度度和管理理方案；指导督督查公司司各物业业管理处处开展物物业安保保消防工工作，组组织安保保、监控控人员的的业务培培训、考考核；检检查安保保消防器器械（器器材）和和监控设设备的使使用管理理；建立立健全、规范管管理本部部门工作作档案资资料。5、保洁洁绿化部部：负责责制定编编写公司司物业管管理保洁洁绿化工工作管理理规章制制度、管管理方案案制；协协助公司司办公室室统一采采购绿化化环卫工工具、劳劳保用品品；指导导督查公公司各物物业管理理处开展展物业绿绿化环卫卫工作，组组织绿化化员、保保洁员上上岗业务务培训考考核；建建立健全全、规范范管理本本部门工工作档案案资料。6、物业业管理处处：负责在公司物物业管理理部指导导下编写写接管物业业项目的的管理方方案及时时完成管管理方案案的年度度修订与与评审；负责配配合公司司相关业业务部门门验收接接管物业业项目，做做好接管管物业项项目工程程技术资资料、交交接验收收资料的的建档、管理工工作；按按照物业业管理合合同要求求及物业业管理方方案开展展实施接接管物业业项目的的业主入入伙、装修管理理和日常常物业管理理服务工工作，认认真解决决业主投投诉问题题，经常常回访征征询业主主意见，改改进管理理服务方方式，提提高管理理服务质质量，争争创物业业管理优优秀荣誉誉。建立立健全、规范管管理各类类工作档档案资料料。四、物业业管理处处各岗位位职责（一） 管理处主主任岗位位职责在经理室室直接领领导下，贯贯彻执行行公司各各项方针针、政策策，全面面负责管管理处的的日常事事务和管管理工作作认真做做好工作作记录。1、执行行公司制制定的各各项规章章制度，不不断提高高服务质质量，落落实奖惩惩制度，总总结工作作经验，主主动向公公司提出出管理合合理化建建议；2、根据据公司年年度工作作指标，组组织制订订并监督督、指导导、检查查本管理理处的年年度计划划及执行行情况，按按月向经经理室上上报工作作进度；3、熟悉悉国家有有关法规规和物业业管理规规定，配配合公司司相关部部门编写写本管理理区域物物业管理理方案，并组织编写本管理处管理报告和各种通知、公函；4、根据据公司规规定，负负责安排排和调整整管理处处人员和和各项工工作，检检查督促促管理处处各岗位位职责的执执行情况况，主持日日常和定定期工作作会议，传传达学习习相关文文件、通通知及会会议精神神，研究拟拟定下一一步工作作计划，总总结讲评评管理处处员工工工作绩效效；5、依据据公司物物业管理理工作手册标标准，组组织实施施本管理理处管理理区域物物业接管管验收、业主入入伙、装装修管理理、设备备设施维维修保养养、保洁洁绿化、安保秩秩序、业业住服务务等工作作；6、按照照公司“管理到到户、责责任到户户、服务务到户、收费到到户”的要求求，督促促管理处处各工作作岗位仔仔细了解解掌握业业主情况况，认真真组织解解决好业业主投诉诉，及时时收缴各各类费项项，不断断改进服服务质量量；7、负责责处理本区域内重大大违章、违纪行行为和重重大突发发性事件件；熟练练地掌握握火警、电梯困困人、台台风、治治安案件件的应急急处理办办法，并并能有效效及时组组织、安安排处理理。8、加强强与公司司各部门门间的团团结合作作，树立立整体思思想，密密切与各各部门的的联系，互互相沟通通、协调调，重视视建立与与物业开开发单位位、辖区区各行政政管理部部门的工工作联系系；9、忠于于本职、以身作作则、秉秉公办事事、敬业业守纪、关心下下属，维维护公司司利益；10、积积极参加加公司组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；11、认认真完成成公司交交给的其其他任务务。（注：管管理处副副主任岗岗位职责责参照主主任）(二) 内勤员员岗位职职责熟悉物业业管理法法规，内内勤员在在管理处处主任领领导下，负负责文档档资料的的保存和和管理，各各类费项项的统计计核算与与收付结结算，做做好各项项基础性性工作，认认真做好好工作记记录。1、负责责管理处处管理区区域内业业主档案案资料、物业档档案资料料、管理理服务档档案资料料的收集集、保管管、立卷卷、归档档、借阅阅工作，做做好保密密工作，防防止遗失失、损坏坏，配合合公司办办公室做做好档案案管理工工作；2、严格格执行公公司财务务制度，建立管理处收费台帐，统计核算管理处各类应收费项，及时做好现金、支票的收付缴存及相关凭证保管，认真核对各管理人员的收费账目，按时上报各类费项的收付统计汇总报表；3、负责责配合公公司做好好管理处管管理区域域内物业业经营用用房租赁赁、广告告位设置置、车库库承包等等经营性性项目的的宣传介介绍、登登记联系系工作；4、负责责管理处处各类物物资的采采购、申申领、发发放、统统计和管管理，建建立物资资管理台帐帐；5、负责责管理处处各类通通知、公公函、报报告的收收发，协助主主任组织织由管理理处发起起的会议议，并做做好会议议记录；6、协助助主任做做好管理理处员工工的考勤勤、考核核管理；7、协助助主任组组织开展展社区文文化服务务；8、团结结互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；9、积极极参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；10、及及时向主主任汇报报工作情情况，完完成主任任交办的的其他工工作。(三) 综合服服务管理理员岗位位职责掌握物业业管理法法规及相相关知识识，在管管理处主主任的领领导下开开展辖区区内物业业管理服服务工作作，认真真做好工工作记录录。1、熟悉悉掌握辖辖区内业主和和物业使使用的基基本情况况，及时时建立健全全业主、住（租）户户档案； 2、负责责办理业业主入伙伙、装修、搬入、迁出手手续，配配合设备备设施管管理员管管理业主主装修事事务；3、掌握握辖区内内户数和和户型面面积及各各类费项项的收缴缴标准和和计算方方法，负负责水、电表的的抄度工工作，建建立业主主缴费台台帐，掌掌握业主主缴费动动态，及及时收取取、催缴缴、交存各类应收费费项；4、负责责业主接接待与沟沟通，耐耐心细致致给业主主解释说说明各项项物业管管理服务务规定，认认真收集集并向主主任反馈馈业主提提出的意意见建议议；5、负责责接待辖辖区内业业主的投投诉、报报修事务务，做好好受理登登记，根根据实际际情况耐耐心细致致的做好好对业主主的解释释说明工工作，即即时协调调安排管管理处相相关职能能人员解解决处理理投诉、报报修事务务，并及及时回访访了解处处理结果果和业主主的满意意度；6、熟悉悉辖区物物业环境境布局，负责巡视辖区内物业使用情况，及时协调处理违章、突发事件并及时向主任汇报重大违章、突发事件；7、负责责督查辖辖区内维维修、保安、环卫、绿化人人员的工工作质量量，征询询业主意意见，及及时向主主任反馈馈督查结结果；8、团结结互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；9、积极极参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人业务务能力；10、及及时向主主任汇报报工作情情况，完完成主任任交办的的其他工工作。 (四) 设备设设施管理理员岗位位职责 熟悉物物业管理理法规， 掌握物业设备设施维修保养专业知识， 在主任的领导下，负责辖区内的公共设备设施维修保养管理工作，认真做好工作记录。1、负责责维保技技术员工工的管理理，督促促检查公公司各项项规章制制度的落落实，及时了了解维保保技术员员工的思思想和生生活动态态，解决决疑难问问题，确确保设备备设施维维修保养养管理工作作稳定有有序开展展；2、根据据管理处处领导的的要求和和意图，严格按公司设备设施维保工作手册标准，结合实际情况，以身作则，带领维保技术员工实施辖区内的公共设备设施维修保养工作，配合公司做好辖区物业公共设备设施的验收移交工作3、熟悉悉辖区物物业公共共设备设设施布局局，掌握握主要设设备的运运行技术术状况，坚坚持周而而复始的的设备维维修保养养制度，及时发现问题隐患立即组织处理，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）， 督促做好各项检查记录；4、实地地检查维维保技术术员工维维修保养养工作质质量与工工作效率率、岗位纪纪律及精精神状态态，发现问问题及时时采取纠纠正措施施，现场督督导重要要维修工工程及增增改工程程施工，控控制工作作质量与与进度；5、负责责制定辖辖区设备系统统运行方方案，审审阅运行行报表，掌掌握所属属设备系统统当天能能耗状况况，发现现异常，分分析原因因，并不不断与运运行人员员研究改改进措施施，使本本系统设设备在保保证安全全运行的的前提下下，力图图节省能能耗；6、负责责制定所所管辖设设备系统统设备月月度和年年度的维维修保养养计划和和备品、备件计计划，定定期报送送管理处处主任审定定，并负负责组织织安排维维修保养养计划的的实施，严把工作标准、保证工作质量、提高工作效率； 7、针对对维保技技术员工工的技术术状态和和思想状状况，经经常对下下属员工工进行职职业道德德、物业业服务意意识教育育和组织织专业技技术知识识学习； 8、做好好技术档档案管理理工作，督督促维保保技术员员工做好好设备维维修、故故障处理理、零部部件更换换记录，每每月汇总总装订后后交管理处处内勤员员整理归归档；9、掌握握科技发发展动态态，认真真推广新新技术，在公司业务主管部门的组织下协助改造辖区不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，监督施工，验收施工质量 ；10、负负责业主主装修管管理中改改变物业业结构、移动设设备设施施的审查查和验收收，督促促维保技技术员工工认真检查查装修情情况，发发现有违违章行为为应即时时纠正确确保建筑筑物结构构安全和和装修协协调、统统一、美美观及符符合消防防要求；11、负负责协调调处理辖辖区职责责范围内内的违章章、突发发事件，并并及时向向主任汇汇报重大大违章、突发事事件；12、团团结互助助，主动动配合帮帮助其他他同事开开展工作作，主动动向各方方征询意意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；13、负负责做好好维保技技术员工工宿舍的的内务检检查管理理，杜绝绝火灾、触电、疾病传传染等隐隐患；14、积积极参加加公司、管理处处组织的的业务学学习和培培训，努努力提高高个人业业务能力力；15、及及时向主主任汇报报工作情情况，完完成主任任交办的的其他工工作。(五) 安防秩序序管理员员岗位职职责熟悉物业业管理法法规，掌掌握安防秩序序专业知知识，在在管理处处主任的的直接领领导下，负负责辖区区内安保保消防、公共秩秩序维护护工作，认认真做好好工作记记录。 1、负责责辖区内内保安队伍伍的全面面管理，督促检查公司各项规章制度的落实，确保安保队伍稳定有序的上岗执勤；2、掌握握队员的的思想动动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想建建设，关关心队员员的生活活状况，做做好全体体队员的的法制教教育和职职业道德德教育，指指导队员员正确处处理好工工作中的的各种问问题，帮帮助下属属解决实实际困难难；确保保队伍的的战斗凝凝聚力和和工作热热情；3、根据据管理处处领导的的要求和和意图，依据公司保安工作手册标准，结合实际情况，指挥调动保安人员对辖区内的安全防范、消防监控、车辆交通、公共秩序维护工作实施全面落实；4、熟悉悉辖区物物业环境境布局，经常定期不定期检查个班次保安队员的工作情况，掌握各岗位工作状态，做好监督、检查和考评工作，严格管理，有效落实岗位职责和奖惩条例；5、经常常指导培培养所属属保安班长长，不断断提高他们们的组织织指挥能能力和管管理水平平，按季季度制定定学习训训练计划划，认真真组织队队员学习习业务知知识和形形体仪表表、体能能训练，提高全全体队员员的整体体上岗执执勤素质质；，6、经常常点验检检查安保保器械、消防器器材，保保持其良良好使用用性能；7、熟悉悉掌握消消防和其其他应急急预案，协协助主任任做好辖辖区内安安全消防防宣传教教育工作作，防患患于未然然；负责责组织保保安应急急分队，协协助主任任处置重重大灾害害事件；8、负责责协调处处理辖区区职责范范围内的的突发事事件，重重大治安安问题和和事故及及时向主主任汇报报，并采采取果断断措施，控控制事态态发展；9、团结结互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；10、负负责做好好保安队伍伍宿舍的的内务检检查管理理，杜绝绝火灾、触电、疾病传传染等隐隐患；11、积积极参加加公司、管理处处组织的的业务学学习和培培训，努努力提高高个人业业务能力力；12、及及时向主主任汇报报工作情情况，完完成主任任交办的的其他工工作。 (六) 保洁绿绿化管理理员岗位位职责  熟悉悉物业管管理法规规， 掌握保保洁绿化化专业知知识，  在主任任的领导导下，负负责辖区区内的环境卫卫生保洁洁、园艺绿绿化养护护管理工工作，认认真做好好工作记记录。1、负责责保洁、绿化员员工的管理理，督促促检查公公司各项项规章制制度的落落实，及时了了解保洁洁、绿化员员工的思想想和生活活动态，解解决疑难难问题，确保保洁绿化工作稳定有序开展；2、根据据管理处处领导的的要求和和意图，严格按公司保洁绿化工作手册标准，结合实际情况，安排调动保洁、绿化员工实施辖区内的环境卫生保洁、园艺绿化养护工作；3、熟悉悉辖区物物业环境境布局，坚持每天巡视住宅区3次，有效制止住宅区乱贴乱画，乱倒（抛）垃圾，随地吐痰等不良现象，引导培养业主爱护小区清洁卫生的自觉行为，现场督导环境保洁工作；4、对住住宅区环环境保洁洁工作实实行“划片分分区包干干”作业管管理，合合理配置置保洁人人员和清清扫工具具的数量量，做到到任务划划定清楚楚、责任任明确，检查、考核标标准公开开，奖惩惩对象明明确，确保辖区内不不留卫生生死角； 5、负责责制定绿绿化养护护计划，定定期检查查树木花花草的养养护，浇浇水、施施肥、杀杀虫、修修剪等工工作，并并做好详详细记录录，现场督督导绿化化养护工工作；6、严格格要求、细致检检查，现现场及时时纠正保保洁员，绿化员的工作失误，每天定时集中讲评当日环境保洁、绿化养护工作情况，不断促进工作质量提高；7、负责责协调处处理辖区区职责范范围内的的违章、突发事事件，并并及时向向主任汇汇报重大大违章、突发事事件；8、积极极参加公公司、管管理处组组织的业业务学习习和培训训，努力力提高个个人专业业水平，掌握绿绿化养护护管理的的知识和和技能；9、团结结互助，主主动配合合帮助其其他同事事开展工工作，主主动向各各方征询询意见，不不断改进进工作方方法，提提高工作作绩效；10、负负责做好好保洁员员，绿化化员宿舍舍的内务务检查管管理，杜杜绝火灾灾、触电电、疾病病传染等等隐患；11、及及时向主主任汇报报工作情情况，完完成主任任交办的的其他工工作。（七）维维修技术术员岗位位职责掌握物业业设备设设施维修修保养专专业知识识， 在分管管管理员员的安排排下，实施施设备设设施维修修保养工工作，认认真做好好工作记记录。1. 严严格执行行公司的的各项规规章制度度，履行行岗位职职责，安安全作业业，防止止事故发发生；2. 能能熟悉本本岗位的的工作职职责和范范围，爱爱护和正正确使用用各种工工具和各各种设备备；3. 热热情礼貌貌、认真真负责的的为业主主服务；4. 负负责房屋屋建筑共共用部分分的养护护和维修修；负责责住户水水、电管管道维修修；5. 持持证上岗岗，严格格按照各各项操作作规程对对共用设设施、设设备进行行维护和和保养，确确保各项项设施、设备能能正常运运行，严严禁带故故障工作作；6. 负负责配套套建筑和和设施的的养护、维修和和管理，包包括会所所、办公公用房、停车场场等；7. 妥妥善管理理各种材材料及配配件，遵遵守公司司“出入入库登记记制度”，换换下的报报废材料料及配件件由主管管领导实实行核销销制；8. 对对于业主主提出的的各种维维修问题题，属于于保修期期内的，应应予以登登记，维维修人员员应热情情、主动动及时地地加以解解决：按按公司有有关规定定：小问问题122小时、大问题题24小小时解决决，特殊殊情况除除外，一一定要给给住户满满意的结结果；9. 接接到报修修要认真真填写“维维修登记记表”，完完成维修修后一定定要请住住户签署署意见，并并将维修修登记表表回执联联妥善保保存、归归档；10.  加强住住户装修修管理，严严格按装装修前的的检查项项目认真真检查记记录，并并督促业业主及相相关人员员签字，并并随时检检查装修修情况，发发现有违违章行为为应即时时纠正；11.  不属于于公司维维修范围围的，应应耐心给给予解释释，业主主要求帮帮助维修修、安装装的，应应按公司司的有关关收费标标准进行行收费；12.  上班时时间不能能饮酒，以以避免出出现意外外，违章章者严肃肃处理；13、参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人业业务能力力；14、及及时向分分管管理理员汇报报工作情情况，完完成上级级交办的的其他工工作。（八）秩秩序维护护员岗位位职责掌握物业业安保专业业知识， 在分管管理员的指挥管理下，实施物业辖区安保工作，认真做好工作记录。1、熟悉悉物业辖辖区的概概况、平平面布局局及楼幢幢分布情情况，熟知本本人责任任区域内内住户情情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地形形以及各各条通道道的布局局； 2、严格格遵守公公司规章章制度，坚坚守岗位位、服从从命令、听从指指挥、文文明执勤勤，保持持威严可可敬的仪仪表仪容容，树立立良好的的精神风风貌，确保物物业辖区区治安安安全，秩秩序井然然； 3、门岗岗负责做做好物业业辖区的的大门或或门厅的的安保工工作，对对大宗物物品出物物业辖区区的进行行管理，对对住户装装修人员员及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进入物物业辖区区，对任何何有损物物业辖区区物业管管理的行行为，及及时进行行规劝和和制止； 4、巡逻逻岗负责责巡查物业业辖区各各公共场所所和通道道，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及及时进行行规劝和和制止，巡查发现现设备设设施受损损和公共卫卫生保洁洁脏乱情况况要及时上上报，加加强对物物业辖区区的机动动车辆管管理，维维持车辆辆停放秩秩序；5、负责责回答解解决住户户及来访访人员提提出属于于本岗职职责内的的问题，树立强强烈的责责任感，对物业辖区的治安、消防、车辆事故、以及住户求援、报警等突发事件要挺身而出，依法维护业主合法权益；6、熟悉悉保安设设施设备备的操作作规程及及报警设设施的使使用方法法，熟悉物物业辖区区消防设设施的配配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌掌握防火火自救知知识； 7、做好好本岗位位的清洁洁卫生和和交接班班工作；8、参加加公司、管理处处组织的的业务学学习和培培训，努努力提高高个人业业务能力力；9、及时时向分管管管理员员汇报工工作情况况，完成成上级交办办的其他他工作。附：当班班秩序维维护班长长职责当班保安安班长根根据秩秩序维护护员岗位位职责督促协协调当班班保安的的各项工工作，依依据公司司秩序维维护工作手册标标准，处处理当班班期间的的突发事事件，重重大治安安问题和和事故应应立即向向分管管理理员汇报报，并采采取果断断措施，控控制事态态发展。（九）消消防监控控值班员员岗位职职责掌握消防防监控设设备使用用知识，  在分管管管理员员的指挥挥管理下下，实施施消防监监控设备备操作，认真做做好工作作记录。1、值班班人员不不得随意意离开消消防控制制室，不不得睡岗岗，每天天及时做好好值班记记录；2、未经经上级领领导批准准，不准任何无无关人员员进入监监控室查阅，做做好保密密工作，不不向无关关人员泄泄露自己己的工作作任务和和监控设设施；3、监视视所有摄摄像位置置的图象象，注意意异常现现象，发发现情况况即时通通知值班班保安，出出现报警警信号，立立即核查查信号真真伪情况况；4、对异异常现象象要做好好记录和和录像，以以作必要要时查证证使用，做做好交接接班记录录；5、监视视电梯运运作，收收听电梯梯内警钟钟对讲电电源，有有情况及及时报告告有关部部门，并并与电梯梯维修人人员联系系；6、当监监视范围围出现异异常，如如消防烟烟感器报报警，可可疑人员员出现等等等，立立即通知知巡逻岗岗值班保保安到现现场查看看，争取取将事故故消灭在在萌芽状状态之中中，对重重大险情情严格按按规定预预案程序序处置；7、熟悉悉所管理理设备的的性能、操作程程序，能能独立进进行操作作，并能能进行简简单的维维修； 8、负责责设备的的日常巡巡视、情情况记录录； 9、保持持机房干干净、整整洁，严严禁危险险品入内内；10、参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人业业务能力力；11、及及时向分分管管理理员汇报报工作情情况，完完成上级级交办的的其他工工作。（十）保保洁员岗岗位职责责 在分管管管理员员的安排排管理下下，负责责物业辖辖区的环环境卫生生保洁工工作。1、遵守守公司制制定的各各类规章章制度；2、尊重重领导，服服从分配配，及时时完成工工作任务务。；3、上岗岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁；4、文明明服务，作作风廉洁洁，拾金金不昧；5、按照照服务内内容和保保洁绿化化工作手手册标标准对物物业辖区区进行清清洁卫生生打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序；6、垃圾圾日产日日清，不不能长时时间的积积存堆放放；楼梯梯、扶手手、玻璃璃窗、信信箱、电电表箱、电梯轿轿厢等定定期擦拭拭、清扫扫无尘土土；平台台、天井井无积水水、墙角角无蜘蛛蛛网、尘尘埃；7、及时时清洗公公共部位位的乱涂涂、乱画画、乱张张贴的广广告、标标语等；8、对保保洁范围围内物业业的异常常情况及及时向管理员员或保安安员汇报报；9、对乱乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除；10、妥妥善使用用并保管管好清扫扫、保洁洁的工具具，做到到勤俭节节约、以以旧换新新，对无无故损坏坏的酌情情赔偿；11、及及时向分分管管理理员汇报报工作情情况，完完成上级级交办的的其他工工作。（十一）绿化员岗位职责 在分管管管理员员的安排排管理下下，负责责物业辖辖区的绿绿化养护护保洁工工作。1、遵守守公司的的规章制制度；2、服从从公司领领导和管管理人员员的检查查监督，工工作时佩佩戴好上上岗证；3、绿化化养护操操作场地地及道路路两旁整整洁有序序，无危危及车辆辆、行人人的现象象；4、对住住户说话话和劝阻阻有损绿绿化的行行为要温温和有礼礼；5、正确确并熟练练操作使使用园林林器械，妥妥善保管管好绿化化工具设设施、农农药、化化肥及其其他用品品，严格格使用化化肥和农农药；6、花草草树木及及时浇水水，防止止过旱和和过涝；7、对花花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，对对新栽的的花草树树木要及及时修剪剪、补苗苗、浇水水，保证证成活率率达900以上上；8、熟悉悉物业辖辖区内的的绿化概概况，充充分利用用绿地面面积，合合理布局局、种植植花草、树木；9、对工工作过程程中发现现的物业业辖区的的异常情情况及时时向管理理员或保保安员汇汇报；10、管管理好浇浇水的自自来水笼笼头，节节约用水水，做到到人走水水断，不不准出现现长流，其其它开关关用水笼笼头要及及时维修修；11、妥妥善保管管好用于于绿化的的械具、工具设设备、设设施、农农药、化化肥及其其它用品品；12、参参加公司司、管理理处组织织的业务务学习和和培训，努努力提高高个人工工作技能能；13、及及时向分分管管理理员汇报报工作情情况，完完成上级级交办的的其他工工作。（十二）车车管员岗岗位职责责1、在管管理处主主任的领领导下，负负责小区区车场、车辆的的管理，行行驶、停停放和安安全工作作。2、熟悉悉车库环环境、车车辆状况况，熟记记车牌、车号、车主，对对出入车车辆认真真检查，指指挥车辆辆按规定定路线行行驶和规规定车位位泊车，保保证通道道畅通。3、认真真履行值值班制度度和车辆辆登记、收费制制度。要要热情周周到服务务车主，按按照有关关规定收收费，账账目清楚楚。同时时每天坚坚持对车车辆的检检查，发发现漏油油和其他他异常情情况应及及时处理理，消除除隐患于于萌芽状状态，确确保车辆辆、车库库、财产产安全。4、配合合值班保保安人员员，做好好安全防防范工作作、消防防管理工工作，禁禁止无关关人员进进入车场场。如发发生火灾灾或盗窃窃，应立立即报警警，并保保护好现现场。5、保持持停车库库的清洁洁卫生，灯灯光明亮亮，泊车车有序、安全。6、严禁禁在车库库内使用用明火，保保护好车车库消防防措施。7、完成成主任交交办的其其他任务务。五、物业业接管验验收（一）物物业验收收程序一、目的的规范公司司物业验验收程序序,确保保物业验验收工作作得到有有效控制制,以便便对物业业进行全全面接管管,保证证物业入入住工作作顺利进进行。二、适用用范围适用于公公司所承承接的物物业的验验收,与与房地产产开发单单位的交交接。三、职责责1.公司司接到房房地产开开发单位位验收的的通知后后,总经经理负责责指定主主管人员员,各职职能部门门负责人人及专业业的技术术人员组组成验收收小组。2.验收收小组负负责对物物业原设设计图纸纸、设计计变更、竣工图图和设备备出厂合合格证书书及设备备试运行行记录等等技术检检验资料料的验收收。3.验收收小组按按移交设设备清单单的要求求对清单单上的设设备,按按规格型型号、容容量及设设计要求求进行验验收，设设备的安安装数量量、安装装位置及及竣工图图验收。4.验收收小组对对物业按按运行系系统验收收,主要要验收供供电系统统、给排排水系统统、土建建工程装装饰工程程、给排排风系统统、消防防系统、防盗对对讲系统统及电梯梯系统。5.由总总经理指指定负责责主管人人员跟房房地产开开发单位位办理接接管手续续。四、工作作程序1.验收收的准备备验收小组组根据房房地产开开发单位位提供的的竣工图图纸资料料,按设设计及施施工要求求编制验验收计划划和验收收标准。2.验收收的实施施(1)验验收小组组依据验验收计划划、标准准，按专专业分工工进行预预验收。(2)在在预验收收过程中中,检查查出未达达到验收收标准的的楼宇、设施、设备，提提出书面面整改报报告返回回发展商商，由发发展商督督促施工工单位进进行整改改。(3)对对在验收收中未达达到验收收要求的的楼宇、设施、设备，整整改实施施后，验验收小组组进行检检查、验验证，整整改合格格后进行行正式验验收。(4)楼楼宇的实实物验收收,应注注意:对对每套单单元房的的水、电电、土建建、门窗窗、电器器设备进进行全面面检查，并并将检查查结果记记录在楼楼宇接管管验收清清单中。(5)设设备的实实物验收收,要做做到符合合以下几几点：图纸设设计与设设备的规规格、型型号、数数量符合合。主要设设备、设设施的安安装位置置与安装装质量符符合。设备与与连接整整个系统统的技术术性能,应与设设计要求求符合,检查结结果对应应不同类类设备记记录在设设施、设设备接管管验收清清单中。(6)对对物业的的其它配配套系统统、设施施进行验验收，验验收结果果记录在在设施、设备接接管验收收清单相相应的表表格内。(7)移移交档案案、资料料验收：根据验验收计收收提交档档案、资资料进行行对照检检查，并并将检查查结果填填写在楼楼宇资料料交接清清单中。(8) 对原有有物业的的接管验验收应按按上述标标准执行行，对发发现的问问题根据据实际情情况明确确责任和和解决处处理办法法，交接接双方同同意签字字后，可可办理接接管手续续。(二) 接管验验收检索索提交资资料目录录一、产权权资料1.项目目批准文文件。2.用地地批准文文件。3.建筑筑执照。4.拆迁迁安置资资料。二、技术术资料1.竣工工图，包包括总平平面、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。2.地质质勘察报报告。3.工程程合同及及开、竣竣工报告告。4.工程程预、决决算。5.图纸纸会审记记录。6.工程程设计变变更通知知及技术术核定单单（包括括质量事事故处理理记录）。7.隐蔽蔽工程验验收签证证。8.沉降降观察记记录。9.竣工工验收证证明书。10.钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书。11.新新材料、构配件件的鉴定定合格证证书。12.水水、电、采暖、卫生器器具、电电梯等设设备的检检验合格格证书。13.砂砂浆、混混凝土试试块、试试压报告告。14.供供水、供供暖的试试压报告告。（二） 物业档案案资料移移交目录录在实施物物业管理理之前，房房地产开开发单位位应向管管理公司司移交关关于物业业的各类类资料：一、综合合资料1.项目目土地使使用合同同、红线线图、立立项文件件、工程程申报批批建文件件及计划划批准文文件（永永久）。2.建设设许可证证、工程程建筑报报建表（永永久）。3.工程程招、投投、定标标书（永永久）。4.上级级机关的的决议、决定、批示等等工程重重要会议议纪要和和指导性性文件（永永久）。5.征地地批文、协议书书（合同同书）、红线图图（永久久）。6.初步步设计方方案、设设计鉴定定审批文文件（永永久）。7.施工工合同、施工许许可证、施工执执照（复复印件）、开工报报告、施施工量放放线图表表记录（永永久）8.单项项工程质质检监督督委托书书、成果果报告、单项工工程竣工工验收证证书（永永久）。9.工程程勘测资资料：地地质图勘勘察报告告、地形形、地貌貌、控制制点、永永久性水水准点的的坐标位位置图、水文、气气象、地地震等设设计基础础材料（永永久）。10.竣竣工验收收会议文文件及质质量评审审材料、竣工报报告、竣竣工验收收证书（永永久）。11.工工程决算算书、三三算表（永永久）。l2.消消防设施施验收合合格证（永永久）。二、土建建资料1.主体体隐蔽工工程验收收记录（永永久）。2.图纸纸会审和和设计修修改变更更及联系系单（永永久）。3.事故故处理记记录（永永久）。4.建筑筑物、构构筑物及及重要设设备安装装测量定定位及各各种观测测记