东部核心商务区商住公寓调研报告10654.docx

东部核心心商务区区商住公公寓调研研报告一：东部部商务核核心区域域概况东部商商务核心心区域，是是北京市市商务最最集中的的区域，它它集三元元桥燕莎莎，建国国门，CCBD，三三大商圈圈于一身身，形成成黄金三三角区。在在这个区区域里，有有进驻北北京的大大部分世世界五百百强企业业，有大大量的外外资、合合资企业业，也有有北京市市最优秀秀的写字字楼。这个区区域是高高档楼盘盘聚集的的区域，价价格几乎乎都在1100000元左左右，当当然写字字楼会更更贵一些些，可以以用寸土土寸金来来形容这这个地方方。所以以在这里里开发项项目全都都是大投投入，拆拆迁大投投入，设设计大投投入，包包装大投投入，推推广大投投入，尽尽显高贵贵所在。由由于这区区域的甲甲级写字字楼的价价格非常常高，导导致这里里的公寓寓办公异异常火爆爆，因为为这里公公寓的档档次足可可以和一一些乙级级写字楼楼媲美甚甚至更高高一筹。从从而使这这个区域域的商住住公寓逐逐渐流行行起来，演演变到现现在的一一些商住住公寓已已经和一一些甲级级不相上上下了。二：调研研范围本次调调研的范范围是：西起东东二环，东东到东四四环，南南到建国国门外大大街，北北到北三三环。项目性性质：具具有纯商商务公寓寓的项目目项目名名称：第第三置业业，时间间国际，铂铂宫国际际，万达达广场，华华贸中心心，住邦邦20000，建建外SOOHO，华华远尚都都国际。项目位位置如下下图：二环路四环路建国门外大街朝阳路华贸中心建外SOHO尚都国际第三置业时间国际住邦（二期）铂宫国际万达广场三环路三：项目目各项分分析价格格分析项目名称称尚都国际际时间国际际第三置业业住邦20000（二二期）华贸中心心万达广场场建外SOOHO铂宫国际际装修程度度公共部分分精装内内部简装装公共部分分精装修修内部毛毛坯公共部分分精装修修内部简简装公共部分分精装修修内部毛毛坯公共部分分精装修修内部毛毛坯公共部分分精装修修和全部部精装修修兼有公共部分分精装修修简装公共部分分精装修修精装修修¨ 这个区的的公寓以以高价著著称，商商住公寓寓更是如如此，有有的项目目的价格格只逼同同区域写写字楼的的价格。¨ 所调研的的项目的的价格从从98000元1170000元，整整体均价价为1334500元，其其中单价价最低的的项目为为住邦220000，这和和它的位位置（东东四环外外），楼楼型（塔塔楼），室室内毛坯坯等条件件都有关关系。最最贵的项项目为建建外SOOHO,这和它它的人气气指数颇颇高，地地理位置置好，项项目精装装修，都都有关系系。其中中第三置置业为性性价比最最好的楼楼盘，三三元桥边边，5AA级配置置，室内内简装，1130000的均均价，使使得此项项目在不不到一年年的时间间就销售售一空了了。¨ 所调研的的项目中中内部精精装+公公共部分分精装比比有公共共部分精精装的数数量多一一些，可可以看出出今后的的办公初初装修也也是发展展趋势。项目名称称尚都国际际时间国际际第三置业业住邦20000华贸中心心万达广场场建外SOOHO铂宫国际际涨幅250000270000370003000020000800时间（月月）1011841310310¨ 除了时间间国际和和住邦220000刚开盘盘以外，其其他的项项目均有有涨幅，由由于建外外SOHHO在市市场上的的影响广广泛，销销售速度度快，使使得它是是涨幅最最快的一一个项目目。铂宫宫国际则则是涨幅幅最慢的的一个，这这也是由由于其起起价不菲菲，使得得其涨价价空间很很小，据据了解铂铂宫的项项目销售售也是一一般。¨ 可以看出出各个项项目的楼楼层差价价都比较较平均，大大概从550元到到2000元，所所以在卖卖办公楼楼时还需需要楼层层差价的的。¨ 其中尚都都国际还还有亿元元楼王，就就是最上上面三层层，说明明楼顶的的价值还还是要体体现出来来的（但但目前还还没有卖卖出去）。¨ 商务公寓寓和办公公楼的朝朝向取向向大抵相相同，都都是以景景观为主主，如建建外SOOHO就就是朝北北的较贵贵，因为为可以看看到国贸贸等。¨ 但像铂宫宫这样的的项目还还是以东东南的朝朝向最好好，主要要是它不不是玻璃璃幕墙，对对采光面面的依赖赖性还是是较强的的。¨ 所以像我我们项目目这样大大玻璃幕幕的办公公空间，朝朝向差价价肯定是是应该按按照景观观的差异异进行调调价。¨ 商务公寓寓的物业业费，也也是制胜胜于写字字楼的法法宝之一一，图上上显示除除了华贸贸和住邦邦是中央央空调所所以物业业费高以以外，其其它的都都是6元左右右。¨ 所以我认认为商务务公寓的的物业费费应以66元为标标准，是是市场的的容纳值值。后面面我们会会说到商商住公寓寓的空调调系统。¨ 从图上看看车位一一般都在在16万左左右，当当然还有有一项目目没有最最终确定定，说明明对于办办公楼来来说车位位一直是是个大问问题尤其其是从住住宅改为为办公的的办公楼楼。有些些开发商商就想出出了一些些主意，如如尚都国国际将车车位价格格抬得很很高，为为的就是是增大办办公楼的的车位流流通量，确确保有地地方停车车。¨ 所以车位位价格的的设定和和今后车车位使用用是有很很大关系系的。项目规模模分析项目名称称项目总占占地（万万平米）项目总建建筑面积积（万平平米）商务公寓寓的建筑筑面积（万万平米）总栋数容积率开发分期期情况建筑形式式尚都国际际110991099179331商务公寓寓时间国际际281036341公寓，写写字楼，商务公寓第三置业业192220113682商务公寓寓，写字字楼住邦20000（二二期）542521441商务公寓寓，公寓寓华贸中心心351005113商务公寓寓，公寓寓，写字字楼，酒酒店万达广场场10481864商务公寓寓，写字字楼，酒酒店建外SOOHO123370102457写字楼，商商务公寓寓，公寓寓铂宫国际际422027102488写字楼，商务公寓，公寓¨ 例代表表先推出出产品类类型¨ 从规模上上看，商商务公寓寓的规模模占项目目的比重重不是很很多，只只有尚都都国际，和和住邦220000基本上上是全商商务公寓寓而且体体量也不不是很大大，这说说明这种种纯办公公的公寓寓还不能能取代真真正的写写字楼。¨ 在市调中中发现，几几乎每项项目最先先推出的的产品都都是商务务公寓，这这一点说说明，开开发商一一般先将将投资潜潜力较强强的产品品推出，聚聚拢人气气，提高高项目的的知名度度，然后后进行下下部销售售计划。销售周期期销售率率分析项目名称称开盘时间间销售率销售面积积（万平平米）尚都国际际20033680%1099时间国际际2004472%3第三置业业200334100%11住邦20000（二二期）20044420%21华贸中心心20044280%5万达广场场20033.10030%18建外SOOHO20044.560%4铂宫国际际20033.10020%27说明：只只限商务务公寓的的开盘时时间和销销售率¨ 从销售率率看，第第三置业业和尚都都国际是是非常好好的，这这和他们们的定位位鲜明，集集中全力力大力推推广是分分不开的的。¨ 铂宫国际际是销售售最慢的的一个，主主要是价价位太高高，而且且是单元元式办公公空间，虽虽然档次次确实很很高，装装修豪华华，要是是作为办办公来看看，这些些都是没没有必要要的，很很难赢得得市场。¨ 其他项目目也快要要进入和和已经进进入强销销期，是是我们今今后的主主要竞争争对手。户型面积积分析项目名称称整层面积积（平米米）户型面积积范围主力面积积（平米米）产品形式式使用率尚都国际际26099755139-3166677200左左右平层78%时间国际际17000121-2544分配平均均平层73%第三置业业1000091-2285分配平均均平，跃73%住邦20000（二二期）17000-18800122-3422100多多和2000多较较多平75%华贸中心心15000半层整层层卖没定平，跃75%万达广场场400-1000060-3300多多分配平均均平，跃78%建外SOOHO12000150-2500平均分平73铂宫国际际15000220-2533200多多平层78%¨ 市场上的的整层面面积主要要集中在在10000-220000，尚都都国际虽虽然在226000多，但但它是双双大堂，看看来办公公的整层层面积很很难做大大。¨ 散户的面面积面积积分布主主要是1100-3000左右，主主力户型型都在1100多多或2000多，很很少有大大面积的的主力户户型，说说明商住住公寓的的大部分分客户群群还是那那些成长长型公司司，当然然也有几几套，半半层或整整层销售售的，这这也是商商住公寓寓为以后后接触大大客户办办公做试试探。¨ 从产品形形式上看看，市场场上还是是以平层层为主，跃跃层只在在个别项项目里有有一小部部分，说说明跃层层是目前前商住的的的市场场空白点点。¨ 所调查的的项目里里的使用用率，都都在755%左右右，说明明商住公公寓虽然然不能和和住宅的的使用率率媲美，但但也比真真正的写写字楼高高一些。配套分析析项目名称称电梯配比比（m/部）会所车位配比比（个/户）商务配套套空调系统统卫生间尚都国际际26099755/144有496/3166尚都国际际中心内内设员工工餐厅、商商务中心心、多功功能会议议中心，全全面解决决企业日日常商务务及办公公需求户式中央央空调除公共卫卫生间外外还配备备老总独独立卫生生间时间国际际13800/8有3：1员工餐厅厅，会议议中心中央空调调公共卫生生间第三置业业20000/8无400：3388员工餐厅厅户内：名名牌户式式中央空空调；公公共：风风机盘管管式中央央空调公共卫生生间住邦20000（二二期）12000/615000/5有1：1员工餐厅厅，会议议中心中央（板板楼）分分户式（塔塔楼）公共卫生生间华贸中心心15000/3有共50000个没定没定公共卫生生间万达广场场666/3有12/1员工食堂堂分户式公共卫生生间及内内设卫生生间建外SOOHO12000/6有400/3500无（靠商商业）分户式公共卫生生间及内内设卫生生间铂宫国际际11000/4有600/2566无（靠商商业）分户式中中央空调调内设卫生生间¨ 现在的商商务公寓寓的电梯梯配置也也在追求求写字楼楼的配置置，一般般都是2200平平米每部部电梯。¨ 现在的商商住公寓寓也和原原来的公公寓一样样，大部部分都有有会所，说说明在这这里也还还是需要要会所的的。¨ 对于商住住公寓来来说车位位的配备备一向是是个问题题，在这这次调查查当中最最高的车车位配比比也就33：1，其其他项目目不过一一比二。¨ 纯正的商商务公寓寓，也应应像写字字楼一样样有一些些商务配配备，如如员工餐餐厅，公公共会议议室等。¨ 现在商务务公寓市市场上的的空调配配备，都都流行分分户式中中央空调调，这样样可以使使用灵活活方便，价价位便宜宜。¨ 现在的商商务公寓寓已经是是将自己己武装到到牙齿了了，连卫卫生间也也是和写写字楼一一样了，当当然它还还有自身身的优点点，就是是可以将将内设和和公用同同步进行行，这样样两种需需求就都都满足了了，既满满足了员员工，也也满足了了老板。高科技分分析项目名称称科技含量量尚都国际际大厦每110平米米便预留留一个信信息点及及一个语语音点；同时，数数据主干干线将采采用光纤纤电缆，并并提供近近期100M到户户的公共共以太网网服务系系统，梯速全全部在22.0米米/秒以以上。时间国际际梯速全部部在1.75米米/秒，千千兆光纤纤，无线线接电电电话系统统，社区区一卡通通第三置业业遵循国际际标准EEIA/TIAA5688A，多多模光纤纤数据主主干，超超5类水水平电缆缆，星形形网络拓拓扑结构构，用户户独享1100MM网络带带宽，提提供高速速接入IInteerneet服务务。信息息点设计计指标为为1对/10mm上标设设计，设有有有线及卫卫星天线线电视系系统，提提供VOOD点播播数据服服务等业业务。22m/ss合资富富士达电电梯。住邦20000（二二期）一般的55A智能能化写字字楼华贸中心心高速电梯梯、分户户式空调调、豪华华大堂，110平米米两个信信息点的的智能化化配置万达广场场楼内小灵灵通，WWLANN网络支支持无线线上网，和和电信合合作建外SOOHO一般的55A智能能化写字字楼铂宫国际际一卡通，闭闭路监控控¨ 现在的商商务公寓寓除了一一些写字字楼里必必备的智智能化外外，一些些项目还还在追求求更先进进的技术术，如VVOD点点播系统统，WLLAN无无线上网网，楼内内小灵通通业务等等，咱们们项目的的无线上上网技术术，也是是今后的的一大卖卖点，让让还要在在其他方方面都充充实的基基础上。四：竞争争项目分分析住邦20000（二二期）优势：¨ 项目规模模大，达达到了225万平平米，是是目前市市场上最最大的商商住公寓寓。¨ 创造新的的理念，将将商务公公寓发挥挥的提高高到了一一个新的的高度，是是北京前前几个引引入中央央空调的的项目之之一。¨ 成功开辟辟新商务务区，使使得二期期项目的的销售已已经是在在一个新新的商圈圈内进行行销售，难难度和压压力比一一期锐减减。¨ 面积在主主要是在在2000左右，比比较适合合成长型型公司。劣势：¨ 项目位置置与四环环外，所所以将会会失去一一大部分分对位置置有高要要求的客客户。¨ 二期的塔塔楼的销销售情况况不是很很好，因因为现在在的客户户既追求求位置也也追求形形象，而而塔楼在在街里面面，楼梯梯又没有有建筑特特点，所所以这也也是一个个弊病。¨ 现在东四四环外的的办公楼楼项目也也逐渐增增多，虽虽然位置置比较远远，但从从建筑形形式，价价位，交交通也都都是很好好的，这这样将会会吸引走走一部分分对价位位有要求求的客户户。项目的宣宣传¨ 大量的报报广¨ 多版楼书书¨ 12%无无理由退退房¨ 代理商包包租并预预付半年年的房租租时间国际际优势：¨ 地理位置置较优越越，国展展桥旁，周周边的办办公氛围围浓郁。¨ 可以吸收收第三置置业的剩剩余的客客户，第第三置业业的销售售结束，致致使好多多在这里里想买商商务公寓寓的的客客户将眼眼光转向向了时间间国际。¨ 开盘价格格较低，将将会项目目很快进进入强销销期。劣势：¨ 体量较小小，使得得社区内内的商务务氛围弱弱一些。宣传方法法：¨ 举办奔驰驰车展¨ 赞助法拉拉力赛