共青城房地产市场分析12557.docx

共青城房房地产市市场简析析20008年99月 20088年是不不同寻常常的一年年，中华华民族实实现了自自己的奥奥运梦想想，也迈迈出了太太空行走走的第一一步！220088年也是是特别曲曲折的一一年，股股市的跌跌今年楼市市的寒冬冬比这天天气来得得更早，往往年传统统火爆宕宕起伏，楼楼市的风风雨飘摇摇，世界界经济也也进入了了一个大大规模的的下行周周期。的的“金九银银十”也名不不副实。各各地楼市市频降，各各盘降价价打折此此起彼伏伏。好不不容易盼盼来政府府扶持，出出台利好好信息，听听闻潘石石屹高呼呼“解放军军来了！”，精神神为之一一振，可可“双降”虽然给给开发商商及购房房者带来来了积极极的信号号，但想想要短时时期内促促进房地地产的发发展显然然是不实实际的。共青城房房地产市市场目前前正处于于起步阶阶段，今今年的房房地产成成交量较较去年有有所下滑滑，这除除了受大大环境的的影响之之外，城城区人口口偏低、市市场趋于于饱和也也是导致致其下滑滑的主要要原因。因因市场价价格本身身就较低低，降幅幅空间不不大，今今年共青青城房地地产成交交均价并并无太大大的影响响。走访访市场了了解到，目目前在售售项目主主要集中中在共青青大道、发发展大道道、南湖湖大道三三个区域域。整个个共青房房地产项项目呈“Z”字型分分布。共青大道道目前是是市政府府大力发发展的区区域，作作为政府府补偿用用地，由由一名开开发商转转卖给其其它几名名小型开开发商，因因此该片片区楼盘盘品质差差土地资资源丰富富，新开开楼盘比比较多，广广阔的发发展潜力力不断地地刺激着着开发商商及置业业者，楼楼盘品质质较其它它区域更更高，典典型楼盘盘为碧水水华庭、华华远名仕仕等。发发展大道道作为政政府的另另一个发发展区域域，主要要以轻工工业工厂厂为主,益和花花园片区区是该区区域项目目较为集集中的地地方，而而益和花花园片区区距较大大，市场场极不规规范，市市场竞争争力较小小，在今今年市场场大势的的冲击下下降价幅幅度较大大，具有有代表的的楼盘为为香榭丽丽景。南南湖大道道是前几几年的比比较热门门开发片片区，土土地利用用现已饱饱和，主主要项目目为财富富广场和和乘风御御景园。1、 共青在售售楼盘均均价及综综合情况况分析比比较（图I为为共青城城主要在在售楼盘盘均价）（图为为共青城城主要在在售楼盘盘优惠折折线图）共青大道道区域在在售楼盘盘零星地地分布在在中西部部，整体体均价114655 元/，实实际折后后成交均均价14419元元/，是是共青城城内价格格最高的的一个片片区；发发展大道道区内均均价1一一三1元元/，该该区域是是今年降降幅最大大的板块块，最高高优惠可可达9折折，片区区内整体体折后成成交均价价为10068元元/；南湖大大道价格格一直比比较平稳稳，片区区均价一一三100元/，实际际成交均均价12262元元/。整整个共青青城整体体均价为为一三002元/，实实际折后后成交均均价为112499元/，约每每平方优优惠500元。 .（图图为共青青主要在在售房源源综合情情况比较较表）项目名称称均价主力户型型面积车库价格格商铺价格格优惠活动动碧水华庭庭16911二房、三三房96一一三479800一般无优优惠，特特殊优惠惠98折折华远名仕仕16377三房120一三3372000一般优惠惠98折折，特殊殊优惠997折共逸家园园一五011三房120一三55.6一五000一次性付付款988折，特特殊优惠惠97折都市嘉园园14400三房1一八1222一次性付付款988折，特特殊优惠惠97折天祥苑12288三房116一五44一三388一次性付付款988折，特特殊优惠惠95折香榭名邸邸12933四房143.981655一三00097折乘风御景景园一三500三房1171255一三000每周推出出特价房房9888元/、购购四房以以上客户户免费赠赠送储藏藏间财富广场场一三888二房10911441一八000（买买一送一一）开盘期间间前1000名客客户购买买VIPP卡买20000抵88888，前前2000名买20000抵抵68888，2000名后买买2000抵58888博士家园园1一八55三房120一般无优优惠，特特殊优惠惠98折金域中央央14000三房1一五一三11.4一三600购房即享享受977折，特特殊优惠惠95折折鑫诚花园园12288三房129一三3312000按揭988折，一一次性付付款966折湖畔嘉园园11255三房111141112000一次性付付款977折，特特殊优惠惠95折香榭丽景景1一八33三房10912005000097折益和花园园10855三房111141147000按揭977折，一一次性付付款955折，特特殊优惠惠9折备注：位位于共青青大道上上的四个个新开项项目凯旋旋城、锦锦绣星城城、阳光光地中海海、御景景华庭目目前正处处于前期期筹备阶阶段，详详细数据据有待收收集。2、在售售楼盘销销售情况况统计（图为为共青城城在售楼楼盘优劣劣势及去去化情况况表）项目名称称优势劣势去化率目标客户户群碧水华庭庭1、 项目规模模大，规规划合理理，绿化化率高；2、 户型设计计合理、实实用性强强；3、 地理位置置优越，符符合城市市发展方方向；4、 树立了良良好的知知名度，社社会美誉誉度较高高。1、 价格较高高；2、 周边配套套设施目目前尚未未健全；3、 目前周边边人气不不旺。一二期去去化900%，三三期预定定20%，整体体约去化化60%共青及周周边县城城（南昌昌、九江江）的私私企老板板、公务务员华远名仕仕1、处于于共青大大力发展展地段，地地理位置置优越；2、两房房、三房房户型设设计较好好。1、与碧碧水华庭庭仅隔一一街，但但在配套套及小区区规划上上都不及及碧水华华庭，竞竞争力较较弱2、周边边设施尚尚不完善善；3、项目目西侧有有加油站站。一、二期期约去化化70%，三期期规划未未批南昌、九九江周边边县城投投资者及及共青本本地居民民共逸家园园1、采用用节能材材料；2、所处处地段属属于未来来城市发发展方向向；3、周边边市政配配套较多多。1、地段段虽好但但处于街街南面，北北面望街街，南边边环境欠欠佳；2、区内内配套设设施匮乏乏，社区区尚不成成熟；3、宣传传推广力力度不够够。一期去化化30%周边县城城、共青青本地以以公务员员为主都市嘉园园1、交通通便利；2、地理理位置符符合未来来城市发发展，市市政建设设配套较较多；3、全框框架结构构。1、小区区内配套套设施不不足；2、宣传传推广力力度不够够。一期约去去化266%共青周边边县城及及共青公公务员香榭名邸邸1、 地理位置置符合城城市发展展方向；2、市政政配套齐齐全。1、东西西朝向，户户型通风风、采光光不佳；2、区内内配套设设施不足足、绿化化率低；3、物业业管理不不佳。约去化990%共青周边边县城天祥苑1、现房房销售；2、周边边配套完完善。1、规模模小，容容积率极极高；2、盘尾尾期，积积压的多多是抗性性较大的的房源；3、宣传传推广力力度小整体去化化89%主要以共共青本地地客户为为主乘风御景景园1、 高出租回回报率吸吸引大量量县市投投资者；2、社区区成熟，管管理完善善；3、宣传传力度大大，知名名度较高高；4、户型型配比合合理。1、区内内配套设设施匮乏乏；2、营销销推广力力度较弱弱；3、长期期不能有有效营运运繁荣商商业氛围围，造成成一定负负面影响响；4、剩余余房源多多为四房房，面积积大，去去化抗性性大。整体约去去化800%县市企事事业单位位工作人人员和私私企业主主财富广场场1、 毗邻共青青一中，地地理位置置优越；2、靠近近商业中中心购物物方便，交交通便利利。1、区内内其他配配套设施施缺乏。前期客户户积累阶阶段博士家园园1、户型型设计简简单大方方、面积积适中；2、临近近中小学学，小业业主上学学方便，地地理位置置优越，交交通便利利；3、处于于商业中中心，购购物方便便。1、高容容积率、低低绿率化化；2、严格格说来处处于内街街，影响响视野；3、宣传传推广力力度不够够。整体约去去化811%外来务工工人员（纺纺织工人人比重大大）金域中央央1、 全框架结结构，小小区采用用智能化化监控2、靠近近南湖小小学、南南昌大学学、共青青一中，教教育配套套齐全3、靠近近商业中中心1、区内内配套匮匮乏2、剩余余房源大大多是楼楼层较差差3、高容容积率整体去化化85%以共青本本地客户户为主鑫诚花园园1、 临近中小小学，交交通便利利2、 处于商业业中心，购购物方便便1、 区内配套套匮乏2、 处于内街街，视野野不佳3、 房屋建造造紧凑，舒舒适度低低4、 宣传力度度小、去去化率低低一期已交交付，二二期整体体去化440%外来务工工人员（纺纺织工人人比重大大）及共共青本地地中低档档客户香榭丽景景1、 周边生活活配套齐齐全；2、价格格较低；3、户型型设计合合理，实实用性强强；3、管理理较规范范。1、宣传传力度和和销售力力度欠缺缺2、周边边楼盘质质量参差差不齐，居居住人群群杂乱。整体去化化50%周边县城城以星子子、永修修人为主主，购房房者大多多是附近近羽绒厂厂工人湖畔嘉园园1、 该项目周周边自然然环境较较好；2、临近近东湖小小学，上上学方便便；3、价格格较低。1、区位位偏离城城市发展展中心；2、现场场管理平平庸及推推广措施施断档，影影响销售售；3、户型型设计不不合理。整体约去去化200%周边县城城务工人人员（星星子人）及及周边羽羽绒厂工工人益和花园园1、规模模大，具具有一定定的规模模优势；2、价格格低；3、周边边居住氛氛围浓郁郁。1、售楼楼部包装装及现场场包装杂杂乱；2、物业业管理不不完善。整体约去去化700%周边县城城以星子子、永修修人为主主，购房房者大多多是附近近羽绒厂厂工人共青大道道作为共共青城大大力发展展区域，新新开项目目较多，良良好的建建筑品质质、合理理的小区区规划及及强劲的的发展潜潜力是吸吸引外来来投资者者的几大大原因，南南昌、九九江及周周边县城城中高段段客户大大多会选选择在这这个区域域购置第第二居所所；而发发展大道道上各楼楼盘虽因因品质较较低影响响去化，但但却凭借借周边工工厂集中中、价格格低廉等等原因吸吸引了不不少外来来务工人人员；南南湖大道道贯穿共共青城商商业及教教育中心心，开发发时间较较早，土土地利用用已经趋趋于饱和和，良好好的地理理位置让让早期的的开发者者忽略了了建筑品品质的重重要性，但但这并没没有影响响购房者者的脚步步，大多多数共青青本地居居民及外外来中低低档置业业者对该该区域有有着特殊殊的偏好好。3、20008年年新开楼楼盘分析析（图） 项目名称称开盘时间间开发商小区规模模区域位置置博士家园园20088.1.8九江恒运运地产开开发有限限公司4栋多层层南湖大道道财富广场场20088.100.1九江雄鹰鹰房地产产开发有有限公司司1栋小高高层、55栋多层层南湖大道道金域中央央20088年元月月26日日共青城房房地产开开发有限限公司4栋多层层南湖大道道都市嘉园园20088年下旬旬（现已已接受内内部认购购）江西百利利达实业业有限公公司1栋小高高层、33栋多层层共青大道道深傲共逸逸家苑20088.8江西深傲傲服饰有有限公司司1栋小高高层、11栋高层层、1栋栋多层共青大道道凯旋城预计20008年年11月月九江雄鹰鹰房地产产开发有有限公司司8栋多层层、1栋栋商城共青大道道阳光地中中海预计20008年年11月月共青城房房地产开开发有限限公司4栋多层层共青大道道锦绣星城城预计20008年年底拼牌（九九江）房房地产公公司待查共青大道道御景华城城预计20008年年11月月共青城房房地产开开发有限限公司6栋多层层共青大道道备注：以以上各大大新开项项目将进进一步推推动共青青城房地地产市场场的进一一步发展展。近几年来来共青城城一直享享受着特特殊的政政府扶持持，二次次创业的的大好时时机让各各大房地地产开发发商对共共青楼市市的发展展信心十十足，面面对大环环境的严严峻形势势，开发发商们的的开发速速度不减减反增。20088年共青青新建项项目大多多选择在在下半年年开盘，此此举一方方面是为为了规避避08年年市场的的风险；另一方方面也表表明了他他们对共共青099年楼市市的看好好。但此此举无疑疑让088年年底底的楼市市竞争进进入白热热化状态态，此时时切实可可行的销销售策略略、强势势的宣传传力度、优优质的品品牌塑造造显得尤尤为重要要。 项目虽虽然自然然环境优优美，小小区规划划合理，但但目前地地理位置置偏远，周周边配套套严重匮匮乏，鉴鉴于目前前不理想想的大市市场环境境，建议议一期开开盘均价价略高于于市场总总体均价价，采取取低开高高走的销销售策略略，一期期以树立立良好的的企业知知名度与与美誉度度为主要要目的，把把市场氛氛围先烘烘托出来来4、需求求分析服装纺织织作为共共青的龙龙头产业业，属于于劳动密密集型行行业，劳劳动力需需求量大大。因此此周边有有大量的的农村剩剩余劳动动力聚集集到共青青。而与与周边县县城相比比，共青青房地产产价格水水平较低低、但城城市规划划超前，环环境优美美，政策策扶持使使城市发发展前景景很好，所所以大部部分务工工人员有有在此置置业的意意愿（以以星子、永永修人居居多），较较低的价价格及工工作的便便利性是是这类购购房需求求的主要要导向，这这类购买买需求选选择益和和花园片片区的偏偏多；而而共青本本地及外外来置业业的中高高端客户户群大多多关注的的是楼盘盘的品质质及升值值潜力，这这类需求求大都选选择在发发展潜力力较大的的发展大大道周边边的项目目，这样样就很自自然地将将需求层层次不同同的购买买人群划划分开来来。在户型需需求方面面，由于于目前房房地产市市场价格格水平较较低，客客户关注注三房的的比例较较大，针针对这一一市场机机会，各各大项目目的主力力户型大大多选择择在1一一八一一三5的的三房。共青城房房地产市市场起步步比较晚晚，市场场也不规规范，大大都是本本地发展展商开发发的一些些中小型型项目，此此类项目目有一些些共性，比比如开发发商实力力较弱，项项目规模模不大，开开发产品品单一，同同质化明明显等等等而且大大多采用用固步自自封的销销售模式式，毫无无营销策策略可言言。但我我相信，随随着共青青的城市市化进程程加速前前进，以以及市民民生活水水平和文文化水平平的不断断提高，高高品质的的人居生生态社区区必将成成为共青青人民的的理想家家园，落落后的销销售模式式必将被被先进的的营销手手段所取取代。11.18.202216:3916:39:2422.11.184时39分4时39分24秒11月. 18, 2218 十一月 20224:39:24 下午16:39:242022年11月18日星期五16:39:24