《住宅物业服务等级划分》1182.docx

四川省（区区域性）地地方标准准DB51101000/TT 0773-220111住宅物业业服务等等级划分分20111-12-01发布布20111-12-01实施施成都市质质量技术术监督局局发布DB510100/T 0732011目次次前言IIII1范围112规范性性引用文文件13术语和和定义114总则335等级划划分的内内容及要要求35.1住住宅物业业一级服服务35.2住住宅物业业二级服服务75.3住住宅物业业三级服服务1335.4住住宅物业业四级服服务2005.5住住宅物业业五级服服务277前言言本标准按按照GBB/T 1.1120009给出出的规则则起草。本标准由由成都市市城乡房房产管理理局提出出并归口口。本标准主主要起草草单位：成都市市城乡房房产管理理局、成成都市标标准化研研究院、锦江区房产管理局、成都市物业管理协会、成都市标准化协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都万科物业服务有限公司、成都交大智能物业管理有限公司。本标准主主要起草草人：宋宋学明、袁袁庆华、唐唐宗伟、林希、任雁、郭馨、苟强、伍三明、唐飞、邱洪。59住宅物业业服务等等级划分分1 范围本标准规规定了住住宅物业业服务的的术语和和定义、总总则、等等级划分分的内容容及要求求。本标准适适用于成成都市行行政区域域内的住住宅物业业服务的的等级划划分。2 规范性引引用文件件下列文件件对于本本文件的的应用是是必不可可少的。凡凡是注日日期的引引用文件件，仅所所注日期期的版本本适用于于本文件件。凡是是不注日日期的引引用文件件，其最最新版本本（包括括所有的的修改单单）适用用于本文文件。GB 557499 生活活饮用水水卫生标标准DB51101000/TT 0554-220100 房屋屋共用部部位、共共用设施施设备维维修项目目分类3 术语和定定义JGJ/T 330-220033和DB55101100/T 0054-20110界定定的以及及下列术术语和定定义适用用于本标标准。为为了便于于使用，以以下重复复列出了了JGJJ/T 330-220033和DB55101100/T 0054-20110中的的某些术术语和定定义。3.1住宅以个人或或以家庭庭为生活活单位供供人们长长期居住住的房屋屋。JGJJ/T 30-20003，定定义5.0.1183.2物业服务务物业服务务企业或或其它管管理人接接受委托托，按照照（前期期）物业业服务合合同约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护物业管管理区域域内的环环境卫生生和相关关秩序的的活动。3.3业主房屋的所所有权人人。注1： 依法登记记取得或或者根据据中华华人民共共和国物物权法第第二章第第三节规规定取得得建筑物物专有部部分所有有权的人人，应当当认定为为业主。注2： 基于与建建设单位位之间的的商品房房买卖民民事法律律行为，已已经合法法占有建建筑物专专有部分分，但尚尚未依法法办理所所有权登登记的人人，可以以认定为为业主。3.4使用人物业管理理区域内内建筑物物的承租租人、实实际使用用者。3.5共用部位位由多个所所有权人人共同拥拥有，其其主体承承重结构构部位和和共用面面积所构构成的部部位，一一般包括括：基础础、内外外承重墙墙体、柱柱、梁、楼楼板、屋屋顶、户户外墙面面、门厅厅、楼梯梯间、走走廊通道道等。DB55101100/T 0054-20110，定定义3.13.6共用设施施设备由多个所所有权人人共同拥拥有，并并由其共共用的房房屋的设设施设备备，一般般包括：电梯、给给排水系系统、供供配电系系统、弱弱电系统统、空调调系统、热热源系统统、防雷雷系统、消消防系统统、绿地地、道路路、小品品景观、沟沟渠、池池、非经经营性车车场或车车库、公公益性文文体设施施和共用用设施设设备使用用的房屋屋等。DB55101100/T 0054-20110，定定义3.23.7专项委托托服务专业性服服务企业业接受物物业服务务企业或或其它管管理人的的委托，承承接物业业管理区区域内共共用部位位、共用用设施设设备维修修养护，园园林绿化化、环境境卫生、秩秩序维护护等专业业服务。3.8特约服务务物业服务务企业或或其它管管理人接接受业主主（或使使用人）委委托，提提供物业业服务合合同约定定以外的的各类单单项服务务。3.9客户经理理物业管理理区域内内专职为为业主（或或使用人人）开展展物业服服务综合合协调工工作的客客户服务务人员。3.10紧急维修修物业管理理区域内内的房屋屋共用部部位、共共用设施施设备发发生危及及自然人人生命财财产安全全等紧急急情况，为为维护公公共安全全、保障障共用部部位或共共用设施施设备的的功能正正常，需需要立即即对其进进行维修修、更新新和改造造的活动动。DB55101100/T 0054-20110，定定义3.33.11急修对影响物物业管理理区域正正常生活活秩序的的设施设设备故障障进行及及时的处处理和维维修。注： 通常指业业主专有有部分委委托维修修及物业业服务合合同约定定范围内内的共用用设施设设备的维维修。3.12客户满意意率客户（业业主或使使用人）在在对物业业服务企企业或者者其它管管理人的的服务质质量进行行满意度度测评活活动中，表表示满意意的人数数占征询询意见总总人数的的百分比比。3.13管务公开开栏设置在物物业管理理区域显显著位置置，用于于公示物物业服务务项目基基本情况况、业主主大会及及其业主主委员会会相关情况况和物业服服务信息息的宣传传栏。4 总则4.1 本标准通通过对住住宅物业业服务进进行等级级划分，为为物业管管理活动动的双方方当事人人确定物物业服务务等级提提供依据据。4.2 住宅物业业服务等等级划分分为五级级，一级级为最低低等级，五五级为最最高等级级，高一一等级要要求包含含相应低低一等级级的要求求。4.3 住宅物业业服务包包括综合合服务、共共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护、装装饰装修修管理、公公共秩序序维护、环环境卫生生维护、绿绿化养护护以及社社区文化化建设七七项内容容，每项项内容均均有与之之对应的的等级要要求。4.4 除非本标标准有更更高要求求，住宅宅物业服服务应符符合现行行的国家家有关法法规和标标准。5 等级划分分的内容容及要求求5.1 住宅物业业一级服服务5.1.1 综合服务务应符合表表1的规定定。表1 综合服务务内容及及要求项目内容及要要求客户服务务场所1、有客客户服务务中心，至至少应配配置有办办公桌、椅椅、电话话。2、公示示有物业业服务企企业营业业执照、资资质证书书（复印印件）或或其它管管理人名名录证书书（复印印件）、项项目主要要服务人人员姓名名、照片片、岗位位信息，物物业服务务事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准、收费费率（每每季度统统计1次）、报报修电话话、三级级投诉电电话等物物业服务务及收费费信息。有有管务信信息查询询台。提提供特约约服务的的，应公公示服务务项目、服服务标准准及收费费标准。3、客户户服务中中心工作作时间至至少8小时值值班，其其它时间间物业管管理区域域内有值值班人员员。人员1、从业业人员按按照相关关规定取取得职业业资格证证书。2、实行行项目经经理责任任制，一一个物业业管理区区域配备备1名项目目负责人人。项目目负责人人应取得得成都市市物业服服务项目目经理证证书或注注册物业业管理师师执业资资格证书书。表1（续续）项目内容及要要求人员3、从业业人员及及项目负负责人应应纳入成成都市物物业服务务信用信信息档案案管理系系统、持持有执业业名册证证书。4、从业业人员统统一着装装，佩戴戴标志，规规范服务务，语言言文明，主主动、热热情。制度1、有双双方签订订规范的的（前期期）物业业服务合合同，合合同权利利义务关关系明确确。2、有共共用部位位及共用用设施设设备维修修养护、消消防安全全防范、绿绿化养护护、环境境卫生、公公共秩序序维护等等管理制制度。3、有突突发公共共事件应应急预案案。4、有物物业服务务工作记记录。档案1、有物物业服务务档案管管理制度度，档案案资料管管理规范范。2、有档档案资料料柜。标识1、重点点部位按按相关要要求设置置有安全全警示标标识、消消防标识识、导向向标识、指指示标识识及其它它标识。2、房屋屋栋号、房房号及公公共配套套设施标标识清晰晰、明显显。客户服务务1、重要要物业服服务事项项应在主主要出入入口以书书面形式式履行告告知义务务。2、对违违反治安安、规划划、环保保等方面面法律、法法规规定定的行为为，应劝劝阻并报报告相关关行政主主管部门门。3、报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修记录录。4、业主主或使用用人提出出的意见见、建议议、投诉诉在5 个工作作日内回回复。5、每年年组织11次满意意度调查查，客户户满意率率不低于于70%。6、有宠宠物管理理制度与与措施。7、出入入口配置置有便民民服务推推车，配配置标准准不低于于1辆/5000户，不不少于22辆。8、接受受委托，提提供邮件件代收服服务。专项委托托服务管理理1、签订订有专项项服务委委托合同同，明确确各方权权利义务务。2、专业业服务企企业人员员进入物物业管理理区域内内应佩戴戴标志。5.1.2 共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护应符合表表2的规定定。表2 共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护内内容及要要求项目内容及要要求综合管理理1、按照照相关规规定实施施承接查查验。2、按照照DB55101100/T 0054-20110的规规定进行行维修、更更新、改改造。3、按合合同约定定规范使使用房屋屋专项维维修资金金，有紧紧急维修修情形，按按维修资资金紧急急使用预预案实施施维修。共用部位位1、房屋屋结构每年巡视视1 次梁梁、板、柱柱等结构构构件，外外观出现现变形、开开裂等现现象时，应应建议相相关业主主申请房房屋安全全鉴定，同同时采取取必要的的防护措措施。2、建筑筑部件（1）每每季度检检查1 次外墙墙贴饰面面或抹灰灰、屋檐檐、阳台台、雨罩罩、空调调室外机机支撑构构件等。（2）每每季度巡巡查1 次共用用部位的的门、窗窗、玻璃璃等。（3）每每年汛前前和强降降雨后检检查屋面面防水和和雨落管管等。3、附属属构筑物物（1）每每季度巡巡查1 次道路路、场地地、阶梯梯及扶手手、侧石石、管井井、沟渠渠等。（2）每每半年检检查1 次雨、污污水管井井等。表2（续续）项目内容及要要求共用部位位（3）每每季度巡巡查1 次大门门、围墙墙、围栏栏等。（4）每每季度巡巡查1 次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等。共用设施施设备供水系统统每日巡检检1次供水水设施，发发现跑冒冒滴漏现现象及时时解决。排水系统统1、有防防汛预案案，每年年至少组组织1次演练练。2、配备备有防汛汛物资。3、排水水设施：每年汛汛前对雨雨、污水水井、屋屋面雨水水口等设设施进行行检查，组组织清理理、疏通通。4、化粪粪池：每每年清掏掏1 次，发发现异常常及时清清掏。供配电系系统及照照明1、楼内内照明：每半月月巡视11 次，一一般故障障1 日内内修复；复杂故故障1 周内修修复。2、楼外外照明：每周巡巡视1 次，一一般故障障3 日内内修复；复杂故故障半月月内修复复。3、路灯灯、楼道道灯完好好率应不不低于880%。安全防范范系统1、物防防（1）外外露管道道等易攀攀爬处有有防盗设设施，如如：防盗盗伞、防防爬刺、带带钩铁丝丝或抹黄黄油等。（2）专专门设置置非机动动车停放放区域。（3）物物业区域域内路灯灯、楼道道灯等夜夜间照明明设施齐齐全，使使用正常常。（4）落落实专人人对各类类物防设设施每22个月开展展1次全面面检查，及及时排除除安全隐隐患。2、技防防（1）报报警控制制管理主主机：每每周检查查1次，保保障设备备运行正正常。（2）红红外对射射探测器器：每月月做运行行状态测测试1次，保保障设备备运行正正常。（3）技技防设施施设备出出现运行行不正常常和损坏坏等问题题，应立立即进行行维修。3、消防防（1）消消防设施施设备完完好，可可随时启启用；保保持消防防通道畅畅通。（2）有有消防安安全责任任制，明明确各级级岗位的的消防安安全职责责。（3）有有灭火和和应急疏疏散预案案。（4）发发现消防防安全违违法行为为和火灾灾隐患，立立即纠正正、排除除；无法法立即纠纠正、排排除的，应应向公安安机关消消防机构构报告。（5）发发生火情情立即报报警，组组织扑救救初起火火灾，疏疏散遇险险人员，协协助配合合公安机机关消防防机构工工作。（6）每每年进行行至少1次消防防安全宣宣传教育育。水景1、启用用前进行行防渗漏漏和防漏漏电检查查，防止止渗漏，保保证用电电安全。2、有安安全警示示标识。5.1.3 装饰装修修管理应符合表表3的规定定。表3 装饰装修修管理内内容及要要求项目内容及要要求装饰装修修管理1、有装装饰装修修管理服服务制度度。2、有装装饰装修修管理档档案。3、房屋屋装修前前，依规规定告知知装修人人有关装装饰装修修的禁止止行为和和注意事事项，对对违反规规划私搭搭乱建、破破墙开店店、擅自自改变房房屋用途途等行为为及时劝劝阻，并并报相关关主管部部门。5.1.4 公共秩序序维护应符合表表4的规定定。表4 公共秩序序维护内内容及要要求项目内容及要要求公共秩序序维护1、出入入口有专专人244小时值值守。2、对重重点区域域、重点点部位每每天巡查查至少1次。3、有外外来人员员管理制制度，对对来人来来访进行行询问登登记。4、对机机动车实实行进出出登记管管理制度度。5、有大大宗物品品进出管管理制度度，实行行大宗物物品搬运运进出登登记管理理。6、对违违法犯罪罪行为立立即报警警，协助助公安机机关进行行处理。7、对秩秩序维护护人员必必须进行行相关法法律法规规及岗位位流程培培训后方方能上岗岗。8、利用用小区公公告栏张张贴安全全防范宣宣传品。9、配合合做好流流动人口口登记、出出租房屋屋登记工工作。5.1.5 环境卫生生维护应符合表表5的规定定。表5 环境卫生生维护内内容及要要求项目内容及要要求生活垃圾圾的收集集、清运运有垃圾收收集设施施，生活活垃圾每每日清运运1次，每每月对垃垃圾收集集设施清清洗消毒毒至少11次（夏夏季2次）。物业共用用部分清洁洁1、公共共场所每每日清扫扫1次，楼楼道每日日清扫11次。2、配合合相关部部门进行行有害生生物的预预防和控控制。投投放药物物应预先先告知，投投药位置置有明显显标志。3、每月月抽查11 次清清洁质量量，做好好记录。5.1.6 绿化养护护应符合表表6的规定定。表6 绿化养护护内容及及要求项目内容及要要求绿化养护护1、灌溉溉根据气候候、土壤壤和植物物生长状状况合理理灌溉，不不出现严严重旱涝涝现象。一一般植物物在萌芽芽前、春春季干旱旱期间、入入冬前浇浇水1 次。2、施肥肥根据植物物生长情情况施肥肥，一般般乔木每每3 年至至4 年施施肥1次；灌灌木每11 年至至2 年施施肥1 次；地地被和草草坪植物物每年开开春后施施肥1 次；花花坛植物物根据生生长情况况进行追追肥；生生长不良良的植物物适当增增加施肥肥频次。3、病虫虫害防治治植物生长长季每月月检查11 次病病虫害发发生情况况并进行行防治，不不出现严严重病虫虫害现象象。4、整形形修剪一般乔木木每3 年修剪剪1 次；灌木每每2 年修修剪1 次；绿绿篱每年年修剪至至少2 次；草草坪全年年修剪至至少2 次。表6（续续）项目内容及要要求绿化养护护5、除草草每年全面面除草11 次，重重点绿地地增加除除草次数数。6 、垃垃圾处理理绿化作业业产生的的垃圾应应在作业业完成后后24小时时内清理理干净。5.1.7 社区文化化建设应符合表表7的规定定。表7 社区文化化建设内内容及要要求项目内容及要要求社区文化化建设1、有管管务公开开栏及其其它宣传传栏，内内容每半半年更新新1次。2、每年年开展精精神文明明宣传教教育工作作至少1次，内内容包括括科学防防疫、消消防安全全、食品品卫生、房房屋及其其附属设设施设备备使用安安全、环环保及法法律等知知识。5.2 住宅物业业二级服服务5.2.1 综合服务务应符合表表8的规定定。表8 综合服务务内容及及要求项目内容及要要求客户服务务场所1、有客客户服务务中心，至至少应配配置有办办公桌、椅椅、饮水水机、电电脑、电电话。2、公示示有物业业服务企企业营业业执照、资资质证书书（复印印件）或或其它管管理人名名录证书书（复印印件）、项项目主要要服务人人员姓名名、照片片、岗位位信息，物物业服务务事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准、收费费率（每每季度统统计1次）、报报修电话话、三级级投诉电电话等物物业服务务及收费费信息。有有管务信信息查询询台。提提供特约约服务的的，应公公示服务务项目、服服务标准准及收费费标准。3、客户户服务中中心工作作时间至至少9小时值值班，其其它时间间物业管管理区域域内有值值班人员员。4、公示示有244 小时时服务电电话。人员1、从业业人员按按照相关关规定取取得职业业资格证证书。2、实行行项目经经理责任任制，一一个物业业管理区区域配备备1名项目目负责人人。项目目负责人人应取得得成都市市物业服服务项目目经理证证书或注注册物业业管理师师执业资资格证书书。3、从业业人员及及项目负负责人应应纳入成成都市物物业服务务信用信信息档案案管理系系统、持持有执业业名册证证书。4、项目目物业服服务中心心配备有有客户经经理，每每人管理理户数应应不高于于4000户。5、从业业人员统统一着装装，佩戴戴标志，规规范服务务，语言言文明，主主动、热热情。制度1、有双双方签订订规范的的（前期期）物业业服务合合同，合合同权利利义务关关系明确确。2、有共共用部位位及共用用设施设设备维修修养护、消消防安全全防范、绿绿化养护护、环境境卫生、公公共秩序序维护等等管理制制度。3、有突突发公共共事件应应急预案案。4、有物物业服务务工作记记录。表8（续续）项目内容及要要求档案1、有物物业服务务档案管管理制度度，有电电梯、消消防等设设施设备备承接查查验、运运行、维维修、养养护档案案资料。2、档案案资料管管理规范范、齐全全、整洁洁、查阅阅方便。3、设置置有档案案资料柜柜。标识1、重点点部位按按相关要要求设置置有安全全警示标标识、消消防标识识、导向向标识、指指示标识识及其它它标识。2、房屋屋栋号、房房号及公公共配套套设施标标识清晰晰、明显显。客户服务务1、每年年第一季季度公示示上一年年度物业业服务合合同履行行情况。2、重要要物业服服务事项项应在主主要出入入口以书书面形式式履行告告知义务务。3、对违违反治安安、规划划、环保保等方面面法律、法法规规定定的行为为，应劝劝阻并报报告相关关行政主主管部门门。4、报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修记录录。5、业主主或使用用人提出出的意见见、建议议、投诉诉在3 个工作作日内回回复；投投诉回访访率不低低于700%。6、每年年组织11次满意意度调查查，客户户满意率率不低于于75%。7、有宠宠物管理理制度与与措施。8、出入入口配置置有便民民服务推推车，配配置标准准不低于于1辆/4000户，不不少于44辆。9、按约约定投保保物业共共用部位位、共用用设施设设备及公公众责任任保险。10、接接受委托托，提供供邮件代代收服务务。专项委托托服务管理理1、签订订有专项项服务委委托合同同，明确确各方权权利义务务。2、专业业服务企企业应符符合相关关行政主主管部门门的资质质要求；操作人人员应持持有相应应的职业业资格证证书。3、专业业服务企企业人员员进入物物业管理理区域内内应佩戴戴标志。5.2.2 共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护应符合表表9的规定定。表9 共用部位位及共用用设施设设备运行行和维修修养护内内容及要要求项目内容及要要求综合管理理1、按照照相关规规定实施施承接查查验。2、按照照DB55101100/T 0054-20110的规规定进行行维修、更更新、改改造。3、有房房屋共用用部位及及共用设设施设备备的基础础档案。4、共用用部位检检查中发发现的问问题，应应按照责责任范围围编制修修缮计划划，并按按计划组组织修缮缮。共用用设施设设备运行行中出现现的故障障及检查查中发现现的问题题，属于于急修范范围内，应应在300分钟内内组织到到场维修修。5、按合合同约定定规范使使用房屋屋专项维维修资金金，有紧紧急维修修情形，按按维修资资金紧急急使用预预案实施施维修。6、每年年第4季度制制订出下下一年度度维修养养护计划划。7、特种种设备按按照有关关规定运运行、维维修养护护和定期期检测。8、雷电电、强降降水、大大风等极极端天气气前后有有检查防防范措施施。9、设备备机房（1）每每月清洁洁1 次，机机房整洁洁有序，室室内无杂杂物。（2）设设有挡鼠鼠板、鼠鼠药盒或或粘鼠板板。（3）在在明显易易取位置置配备有有符合规规定的消消防器材材，确保保完好有有效。（4）设设施设备备标识、标标牌齐全全。（5）张张贴或悬悬挂相关关制度、证证书。（6）记记录齐全全、完整整。10、运运行、检检查、维维修养护护记录应应每月归归档。表9（续续）项目内容及要要求共用部位位1、房屋屋结构每年巡视视1 次梁梁、板、柱柱等结构构构件，外外观出现现变形、开开裂等现现象时，应应建议相相关业主主申请房房屋安全全鉴定，同同时采取取必要的的防护措措施。2、建筑筑部件（1）每每季度检检查1 次外墙墙贴饰面面或抹灰灰、屋檐檐、阳台台、雨罩罩、空调调室外机机支撑构构件等。（2）每每季度巡巡查1 次共用用部位的的门、窗窗、玻璃璃等。（3）每每年汛前前和强降降雨后检检查屋面面防水和和雨落管管等。3、附属属构筑物物（1）每每季度巡巡查1 次道路路、场地地、阶梯梯及扶手手、侧石石、管井井、沟渠渠等。（2）每每半年检检查1 次雨、污污水管井井等。（3）每每季度巡巡查1 次大门门、围墙墙、围栏栏等。（4）每每季度巡巡查1 次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品等。共用设施施设备供水系统统1、每半半年应对对二次供供水设施施清洗消消毒至少少1次，水水质符合合GB 57449的要要求。2、每日日巡检11次供水水设施，发发现跑冒冒滴漏现现象及时时解决。3、每日日巡视11 次水水箱间、水水泵房，检检查设备备运行状状况。4、水箱箱、蓄水水池盖板板应保持持完好并并加锁，钥钥匙由专专人保管管；溢流流管口、透透气口应应安装金金属防护护网并保保持完好好。排水系统统1、有防防汛预案案，每年年至少组组织1次演练练。2、配备备有防汛汛物资（沙沙袋、雨雨具、照照明工具具等）。3、排水水设施：每年汛汛前对雨雨、污水水井、屋屋面雨水水口等设设施进行行检查，组组织清理理、疏通通。4、污水水泵：汛汛期每日日巡视11 次，平平时每月月巡视11 次，检检查设备备运行状状态；每每月进行行1 次手手动启动动测试；每年养养护1 次。5、化粪粪池：每每年清掏掏1 次，发发现异常常及时清清掏。供配电系系统及照照明1、楼内内照明：每半月月巡视22 次，一一般故障障1 日内内修复；复杂故故障1 周内修修复。2、楼外外照明：每周巡巡视1 次，一一般故障障3 日内内修复；复杂故故障半月月内修复复。3、应急急照明：每周巡巡视1 次，发发现故障障，300分钟内内组织维维修。4、低压压配电箱箱和线路路：每季季度检查查1 次设设备运行行状况；每年养养护1 次，养养护内容容包括紧紧固、检检测、清清扫。5、控制制柜：每每季度检检查1 次设备备运行状状况；每每年养护护1 次，养养护内容容包括紧紧固、检检测、调调试、清清扫。6、发电电机：每每月试运运行1 次，保保证运行行正常。7、配电电室、楼楼层配电电间：有有门、孔孔、洞、窗窗等处的的防鼠措措施完备备；穿墙墙线槽周周边封堵堵严密；锁具完完好。8、路灯灯、楼道道灯完好好率应不不低于885%。安全防范范系统1、物防防（1）外外露管道道等易攀攀爬处有有防盗设设施，如如：防盗盗伞、防防爬刺、带带钩铁丝丝或抹黄黄油等。（2）专专门设置置非机动动车停放放区域。（3）物物业区域域内路灯灯、楼道道灯等夜夜间照明明设施齐齐全，使使用正常常。（4）落落实专人人对各类类物防设设施每22个月开展展1次全面面检查，及及时排除除安全隐隐患。2、技防防（1）报报警控制制管理主主机：每每周检查查3次，保保障设备备运行正正常。（2）红红外对射射探测器器：每半半月做运运行状态态测试11次，保保障设备备运行正正常。表9（续续）项目内容及要要求共用设施施设备安全防范范系统（3）图图像采集集设备：每周检检查1次监视视画面效效果、录录像、图图像保存存等功能能，保障障设备运运行正常常。（4）摄摄像头：每季度度检查11次聚焦焦、清晰晰度、红红外夜视视、遮挡挡物、镜镜头清洁洁等情况况，进行行相应调调校。（5）技技防设施施设备出出现运行行不正常常和损坏坏等问题题，应立立即进行行维修。3、消防防（1）消消防设施施设备完完好，可可随时启启用；保保持消防防畅通。（2）在在出入口口、电梯梯口、防防火门等等醒目位位置有提提示火灾灾危险性性、安全全逃生路路线、安安全出口口、消防防设施器器材使用用方法的的明显标标志和警警示标语语、安全全疏散路路线指导导图。（3）有有消防安安全责任任制，明明确各级级岗位的的消防安安全职责责。（4）有有灭火和和应急疏疏散预案案，有义义务消防防队，配配备必要要的消防防器材，相相关人员员掌握消消防基本本知识和和技能；高层住住宅每年年组织至至少2次有员员工、业业主或使使用人参参加的消消防演练练，多层层、别墅墅等住宅宅每年组组织至少少1次。（5）发发现消防防安全违违法行为为和火灾灾隐患，立立即纠正正、排除除；无法法立即纠纠正、排排除的，应应向公安安机关消消防机构构报告。（6）消消防控制制室设224 小小时值班班，及时时处理各各类报警警、故障障信息。（7）发发生火情情立即报报警，组组织扑救救初起火火灾，疏疏散遇险险人员，协协助配合合公安机机关消防防机构工工作。（8）与与有资质质的消防防维保单单位签订订消防维维保合同同，约定定消防维维保的内内容、要要求、频频次、期期限以及及双方的的权利、义义务与责责任。（9）有有消防安安全管理理制度，每每年对员员工进行行消防安安全培训训至少11次。每每年对业业主至少少有1次消防防安全宣宣传教育育，可采采用宣传传栏、横横幅、讲讲座等形形式。电梯1、电梯梯每年进进行1次定期期检验。电电梯检验验有效期期届满前前1个月，应应向电梯梯检验检检测机构构提出定定期检验验申请。2、在电电梯轿厢厢内或者者出入口口的明显显位置张张贴有效效的电梯梯检验标标志；在在电梯轿轿厢内显显著位置置张贴电电梯使用用的安全全注意事事项和警警示标志志、使用用管理单单位名称称和维保保单位名名称及其其急修、救救援、投投诉电话话。3、有以以岗位责责任制为为核心的的电梯使使用安全全管理制制度。4、电梯梯紧急报报警装置置能随时时与值班班人员取取得有效效联系。5、日常常维护保保养和定定期检查查中发现现的问题题应及时时组织排排除。6、与有有相应有有效资质质的电梯梯维保单单位签订订电梯维维保合同同，约定定维护保保养的内内容、要要求、频频次、期期限以及及双方的的权利、义义务与责责任。7、配备备至少11名取得得特种设设备作业业人员证证的电梯梯安全管管理人员员。每年年至少对对电梯安安全管理理人员进进行1次特种种设备安安全培训训，保证证其具备备必要的的安全知知识。8、有电电梯突发发事件或或者事故故的应急急措施与与救援预预案，并并每年演演练1次。发发生电梯梯困人时时应及时时采取措措施。物物业服务务人员应应在300分钟内内到达现现场，六六城区范范围内专专业维修修人员应应在300分钟内内到达现现场，其其它地区区在600分钟内内到达现现场。水景及游游乐设施施1、启用用前进行行防渗漏漏和防漏漏电检查查，防止止渗漏，保保证用电电安全。2、有安安全警示示标识。3、每日日巡查11次游乐乐设施，确确保无安安全隐患患。5.2.3 装饰装修修管理应符合表表10的规规定。表10 装饰装修修管理内内容及要要求项目内容及要要求装饰装修修管理1、有装装饰装修修管理服服务制度度。2、有装装饰装修修管理档档案。3、受理理业主或或使用人人的装饰饰装修申申报登记记，与业业主或使使用人、装装饰装修修企业签签订住宅宅室内装装饰装修修管理服服务协议议，告知知业主或或使用人人在装饰饰装修工工程中的的禁止行行为和注注意事项项。4、装饰饰装修期期间每33日巡查查1 次现现场，发发现业主主或使用用人未申申报登记记或者有有违法违违规行为为的，应应立即劝劝阻；拒拒不改正正的，报报告相关关行政主主管部门门及业主主、业主主委员会会。5、委托托清运装装修垃圾圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，在11周内清清运，自自行清运运装修垃垃圾的，应应采用袋袋装运输输或密闭闭运输的的方式清清运。5.2.4 公共秩序序维护应符合表表11的规规定。表11 公共秩序序维护内内容及要要求项目内容及要要求公共秩序序维护1、出入入口有专专人244小时值值守。2、对重重点区域域、重点点部位每每3小时巡巡查1次。3、有外外来人员员管理制制度，对对来人来来访进行行询问登登记。4、对机机动车实实行进出出登记管管理制度度，停放放有序。5、有大大宗物品品进出管管理制度度，实行行大宗物物品搬运运进出登登记管理理。6、安防防控制室室设专人人24小时时值守。7、对违违法犯罪罪行为立立即报警警，协助助公安机机关进行行处理。8、对秩秩序维护护人员必必须进行行相关法法律法规规及岗位位流程培培训后方方能上岗岗。9、利用用小区公公告栏张张贴安全全防范宣宣传品。10、有有租户管管理制度度，配合合做好流流动人口口登记、出出租房屋屋登记工工作。5.2.5 环境卫生生维护应符合表表12的规规定。表12 环境卫生生维护内内容及要要求项目内容及要要求生活垃圾圾的收集集、清运运1、有垃垃圾收集集容器。2、每半半月至少少清洗11次垃圾圾收集容容器（夏夏季1次/周），蝇蝇、蚊孳孳生季节节每周喷喷洒1次杀虫虫药。3、生活活垃圾应应清运至至指定的的垃圾中中转站，清清运频次次不低于于2次/日，垃垃圾收集集容器周周边无散散落垃圾圾。物业共用用部分清洁洁1、公共共场所每每日清扫扫1次楼道道、楼梯梯每日清清扫1次。2、每季季度擦拭拭1次楼梯梯扶手、栏栏杆、窗窗台、防防火门、消消火栓、指指示牌等等共用设设施。3、电梯梯轿厢：每日擦擦拭1 次电梯梯轿厢门门、面板板。每日日清拖11 次轿轿厢地面面。表12（续续）项目内容及要要求物业共用用部分清洁洁4、楼外外道路及及设施：每日清清扫1次、巡巡视保洁洁2次，楼楼外道路路无积水水；每月月清洁11次楼外外公共照照明及共共用设施施；每季季度清洁洁1次雨篷篷、门头头等。5、水景景：根据据水质情情况进行行消毒净净化处理理。使用用期间每每周清洁洁1 次水水面；每每年清洁洁2 次水水池池底底。6、有害害生物预预防和控控制：配配合相关关部门进进行有害害生物的的预防和和控制。投投放药物物应预先先告知，投投药位置置有明显显标志。5.2.6 绿化养护护应符合表表13的规规定。表13 绿化养护护内容及及要求项目内容及要要求绿化养护护1、灌溉溉出现干旱旱情况及及时灌溉溉，不因因旱涝原原因导致致植物出出现死亡亡现象。一一般植物物在萌芽芽前、44-5月月份、秋秋季、入入冬前浇浇水1 次。2、施肥肥根据植物物生长情情况施肥肥，一般般乔木每每2 年施施肥1 次；灌灌木每年年施肥11 次；地被和和草坪植植物每年年春季萌萌芽和入入冬前后后施肥11 次至至2 次；花坛植植物根据据生长情情况进行行追肥；生长不不良的植植物适当当增加施施肥频次次。3、病虫虫害防治治根据病虫虫害发生生规律，植植物生长长季每22 周检检查1 次病虫虫害情况况；发现现病虫害害能有效效控制，不不因病虫虫危害影影响景观观效果。4、整形形修剪乔木每22 年修修剪1 次；灌灌木每年年冬季修修剪1 次；绿绿篱每年年至少修修剪3 次；草草坪夏季季每月至至少修剪剪1 次，全全年至少少修剪110 次次。5、除草草每年全面面除草22 次，重重点绿地地增加除除草次数数。6、垃圾圾处理绿化作业业产生的的垃圾应应在作业业完成后后4小时内内清理干干净。5.2.7 社区文化化建设应符合表表14的规规定。表14 社区文化化建设内内容及要要求项目内容及要要求社区文化化建设1、有管管务公开开栏及其其它宣传传栏，内内容每季季度更新新1次。2、每年年至少开开展2次精神神文明宣宣传教育育工作，内内容包括括科学防防疫、消消防安全全、食品品卫生、房房屋及其其附属设设施设备备使用安安全、环环保及法法律等知知识。3、每年年按物业业服务合合同约定定组织社社区文化化活动。4、社区区文化有有活动计计划、有有记录、有有总结，相相关资料料齐全。5.3 住宅物业业三级服服务5.3.1 综合服务务应符合表表15的规规定。表15 综合服务务内容及及要求项目内容及要要求客户服务务场所1、有客客户服务务中心，至至少应配配置有办办公桌、椅椅、饮水水机、电电脑、打打印机、网网络、电电话。2、公示示有物业业服务企企业营业业执照、资资质证书书（复印印件）或或其它管管理人名名录证书书（复印印件）、项项目主要要服务人人员姓名名、照片片、岗位位信息，物物业服务务事项、服服务标准准、收费费项目、收收费标准准、收费费率（每每季度统统计1次）、报报修电话话、三级级投诉电电话等物物业服务务及收费费信息。有有管务信信息查询询台。提提供特约约服务的的，应公公示服务务项目、服服务标准准及收费费标准。3、客户户服务中中心工作作时间至至少100小时值值班，其其它时间间物业管