物业管理公司房屋设备维修管理案例分析41462.docx

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定： 物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。 各系统设备备从管理理处接管管验收之之日起建建立设备备资料期期就设备备的名称称、型号号、功率率、产地地、编号号、生产产厂商、出出厂时间间、安装装时间进进行详细细登记。 设备购买合合同与安安装协议议、设备备使用说说明书、质质量检验验合格证证、出厂厂证号、生生产厂商商联系人人、联系系电话等等原始技技术资料料由公司司工程部部统一收收集归档档管理。 物业项目内内各系统统设备，由由公司工工程部按按规定统统一进行行编号挂挂牌，铭铭牌上标标注设备备名称、型型号、功功率、厂厂名、产产地、出出厂日期期、编号号、管理理人。 物业项目各各系统设设备实行行年度、季季度、月月度检修修计划工工作制度度，由公公司工程程部会同同管理处处共同制制定设备备定期检检修计划划，维保保班按计计划实施施。 检修维护重重要大型型设备时时，应制制定详细细可行的的方案，方方案应送送交公司司相关领领导审批批，并由由工程部部开展，工工程技术术人员现现场组织织、指导导、监督督检修。 检修维护电电气设备备时，应应由组织织者采取取相应的的安全组组织措施施和技术术措施，实实施前要要对作业业人员进进行安全全技术交交底，防防止发生生安全事事故。 检修维护电电源干线线、高低低压、配配电盘、配配电箱等等电气设设备应安安排专业业电工进进行，并并派专人人监护，操操作前必必须拉闸闸并验电电，悬挂挂警示标标志牌，必必要时须须加装栅栅栏隔离离。 检修维护设设备工作作结束后后，必须须经专业业技术人人员检查查验收合合格后，拆拆除设置置的安全全措施，在在确定万万无一失失的情况况下方可可试车并并投运。 物业项目机机电设备备实行日日常维护护保养、一一级保养养和二级级保养的的三级保保养制度度。 日常维护保保养由管管理处维维护人员员负责。一一级保养养要在管管理处设设备主管管领导下下进行，二二级保养养要在公公司工程程部专业业技术人人员指导导下进行行。 一、二级保保养后，由由保养人人员填写写记录单单并由管管理处设设备主管管和工程程部领导导签字确确认作为为管理考考核依据据，并将将保养资资料整理理归档。 建立由管理理处领导导、主管管及各系系统专业业操作人人员参加加的每天天上班后后对物业业项目内内的设备备机站房房进行巡巡检的工工作制度度，了解解设备系系统运行行状况和和人员值值班、交交接班情情况。 设备巡检工工作中如如发现异异常情况况或重大大事故隐隐患，巡巡检人应应当迅速速报告上上级主管管，如危危及人身身、设备备安全时时应启动动应急措措施，处理理后向上上级主管管汇报并并详细记记录。 设备巡检应应严格按按照各系系统运行行的特点点，重点点沿巡检检路线，对对系统运运行状况况和操作作作业进进行巡检检，观察察设备系系统运行行状态及及仪表，检检查设备备机站房房内清洁洁卫生状状况和设设备运行行记录。 开展设备巡巡检工作作，以一一看(看看设备)二问(问运行行)(听动静静)四查查(查记记录)为为主，切切忌走马马看花般般的形式式主义和和弄虚作假假。 物业项目内内出现设设备故障障由管理理处在224小时时内报告告。工程程部和保保险公司司，以得得到确认认，并协协助设备备故障的的调查和和取证。 设备故障抢抢修由工工程部组组织，重重大设备备故障抢抢修应委委托专业设设备供货货单位实实施，管管理处给给予协助助、配合合。 发生停电、停停水、停停燃气直直接影响响客户正正常生活活的设障障，由管管理处迅迅速报告告供水、供供电、供供气公司司组织抢抢修，管管理予协协助、配配合。 物业项目发发生突发发性供水水、供电电、供燃燃气设备备故障后后，处在在协助、配配合相关关单位抢抢修的同同时，要要主动向向客户提提供帮助助，把对对客户的的影响降降低到最最小程度度。21 一般性的设设备故障障排除应应由管理理处组织织维保人人员在部部技术人人员的指指导下进进行，但但必须具具备安全全技术保保障条件件。 22 设备故障抢抢修工作作所有的的技术方方案、图图片、记记录及验验告由管管理处负负责收集集、整理理归档，投投保理赔赔由工程程部负责责。23 设备故障抢抢修发生生的费用用应在进进行抢修修排除故故障前预预算报价价并报业业委会审审核批准准在维修修基金中中支出，如如遇紧急急设备，也也应向业业委会报报告并办办理好书书面签字字认可手手续，技技术方案案等资料料后补。 【案案例分析析】本案案例是如如何做好好房屋设设备管理理的案例例，分析析如下。 1)房房屋设备备管理的的作用 房屋设设备管理理是指物物业管理理企业运运用先进进的技术术手段和和科学的的管理方方法对房房屋各种种设备的的使用、维维护、维维修、保保养实施施管理，保保证房屋屋设备的的正常使使用，提提高房屋屋设备的的完好率率，延长长房屋设设备的使使用寿命命，以最最大限度度地满足足业主和和使用人人对房屋屋设备使使用的需需要，并并创造良良好的经经济效益益和社会会效益。 房房屋设备备是构成成房屋建建筑实体体的有机机的重要要组成部部分。房房屋建筑筑内部附附属的基基本设备备，如供供水、排排水、空空调、通通风、供供电、电电梯等，主主要是为为了满足足生产和和生活的的需要和和提供舒舒适、便便捷的工工作和生生活条件件。无论论是高楼楼大厦，还还是普通通住宅，如如果没有有各种设设备，房房屋就失失去了主主要的使使用功能能。随着着科学技技术的发发展和人人民生活活水平的的提高，房房屋设备备在整个个房屋建建筑中的的作用越越来越重重要，人人们对房房屋设备备的依赖赖性也越越来越强强。在物物业管理理中，房房屋设备备管理已已成为极极其重要要的管理理内容，占占据核心心地位。房房屋设备备管理的的好坏与与否直接接影响房房屋的使使用水平平，直接接反映物物业管理理工作的的水平和和质量。物物业管理理人员必必须充分分地认识识到房屋屋设备在在物业管管理中的的重要作作用，全全面了解解和掌握握各种房房屋设备备的工作作原理、性性能及其其维修管管理的内内容和方方法，以以最有效效地发挥挥设备的的使用功功能。 22】房屋设备备管理的的内容 房房屋设备备管理主主要包括括使用管管理、维维修养护护管理、安安全管理理、技术术档案管管理等。 (1)使使用管理理 房房屋设备备使用管管理是对对设备的的运行使使用管理理。通过过加强使使用管理理，保证证房屋设设备的正正常运转转、水电电空调的的正常供供应，满满足业主主和使用用人的正正常工作作和生活活的需要要，这是是物业管管理企业业的重要要任务之之一。房房屋设备备根据使使用时间间的不同同，可分分为日常常使用设设备(如如给排水水、供电电、电梯梯等)、季季节性使使用设备备(如供供暖供冷冷设备)、紧急急情况下下使用设设备(如如消防栓栓、自动动喷淋设设备)。要要通过制制定和实实施各类类设备使使用和管管理的各各项规章章制度，如如设备运运行值班班制度、交交接班制制度、设设备操作作使用人人员的岗岗位责任任制、设设备操作作规程等等保证设设备的正正常使用用和运转转。 (2)维修养养护管理理 维修养养护内容容主要包包括设备备定期检检查、日日常保养养、维修修制压维维修质量量标准以以及维修修人员值值班制度度等。 (3)安安全管理理安全管理是是对设备备安全使使用、安安全维修修养护的的管理。安安全管理在房房屋设备备管理中中占有重重要位置置，一旦旦出现设设备安全全事故，不不仅影响响设备的的正常使使用，同同时对大大厦、对对企业的的声誉都都会带来来严重影影响。安安全管理理包括设设备合格格证制度度、设备备操作人人员和管管理员的的安全培培训、持持证上岗岗制度和和安全操操作规程程的实施施检查和和监督管理。 (4)设设备技术术档案资资料管理理 设设备技术术档案资资料包括括设备登登记卡、设备使用说明、设备保修单、设备技术档案、工作档案、维修档案等。 3)房屋设设备交接接 房房屋设备备交接是是物业交交接的重重要内容容之一。交交接时，由由工程部(维修部部)负责责组织各各专业负负责人(给排水水、供电电、空调调通风、电电梯、通通讯、消消防、安安保监控控)全面面检查对对方提供供的设备备技术资资料（图图纸、产产品合格格证、产产品说明明书、操操作手册册等)和和安装、测测试、验验收资料，对对技术资资料不齐齐的，应应要求对对方提供供；对达达不到设设计要求求的应配合合对方与与供应商商共同协协商解决决，并及及时做好好相关记记录。 4)房房屋设备备的分类类、登记记、建立立设备档档案要对房屋设设备进行行规范化化管理，首首先要对对所接管管的房屋屋设备进行行准确、科科学的分分类、登登记，建建立设备备管理档档案。 (1)房屋设设备分类类 一般来来说，房房屋设备备可分为为以下主主要类型型：给水排水水设备。给给水设备备是指提提供生产产、生活活和消防防三用水水的设备备。排水水设备是是指用来来排除生生活污水水和屋面面雨、雪雪水的设设备。 供电及及照明设设备。供供电设备备包括变变压器设设备、配配电房设设备、发发电机组组、供电电线路、楼楼层配电电箱等。照照明设备备包括开开关、插插座和各各种照明明灯具。 电梯设设备。电电梯包括括客梯、货货梯、客客货梯、消消防梯及及各种专专用电梯梯。 空调通风设设备。通通常为高高层建筑筑中使用用集中空空调的设设备，包包括锅炉炉、冷水水机组、新新风机组组、空调调风管、风风机盘管管及一些些净化除除尘设备备等。 消防设设备。高高层建筑筑采用的的消防设设备包括括烟感器器、温感感器、消消防报警警系统、紧紧急广播播系统、自自动喷淋淋系统、消消防栓系系统、防防火卷帘帘门、防防火门、抽抽烟送风风系统、消消防电梯梯、消防防楼梯、消消防紧急急照明系系统等。 一一般民用用住宅小小区常配配用的消消防设备备为供水水箱、消消防箱、灭灭火机、灭灭火瓶、消消防栓等等。 弱电系系统设备备。弱电电系统一一般包括括综合布布线系统统、楼宇宇自控系系统、通通信系统统、电脑脑网络系系统、共共用天线线设备及及闭路电电视系统统、消防防报警系系统、安安保系统统、电子子门锁和和门禁系系统等。弱弱电系统统由各类类配套的的设备设设施构成成。随着着现代化化水平的的不断提提高，房房屋设备备中的弱弱电设备备越来越越多。其他设备备。如避避雷装置置、房屋屋维护维维修设备备等。 (2)房屋屋设备登登记 房房屋设备备登记主主要是建建立设设备登记记表和和设备备台账。 设设备登记记表是是在设备备分类的的基础上上，对同同类设备备所做的的登记，登登记内容容包括设设备编号号、设备备名称、规规格型号号、主要要参数、安安装位置置等。建建立设设备登记记表，是是为了使使设备管管理部门门了解和和掌握各各类设备备的总的的概况。设设备登记记表格格式如表表644所示。表64 x××物业管管理公司司设备登登记表年 月 日设备分类设备编号设备名称规格型号主要参数设备原值安装位置备注 设备备台账是是记录某某个设备备的具体体数据，反反映设备备的详细细情况的的资料。建建立设设备台账账，是是为了使使设备管管理部门门了解和和某个设设备的具具体情况况，从而而为设备备管理提提供基础础资料。设设备台账格格式如表表655所示。 表表655×X物物业管理理公司设设备台账账年 月 日 设备编编号 设备名名称 规格型型号 制造国国别 生产厂厂家 出厂日日期 出厂编编号 安装日日期 安装地地点 验收日日期 使用日日期 设备原原值 外形尺尺寸 总重量量 电机功功率 主主要技术术参数 维维修保养养要求 主主要零配配件零配件编号号 名称规格型号 数量供应厂商 备注 (3)建建立设备备档案 建建立设备备档案，是是设备管管理的基基础性工工作。设设备档案案包括以以下几方方面的资资料： 开发商商移交的的设备原原始技术术资料，如如产品合合格证、产产品说明明书、操操作手册册，设备备安装施施工图纸纸、测试试和试运运行记录录，设备备验收记记录。 设备管管理资料料，如设设备登记记表、设设备台账账、设设备零配配件清单单、设备备使用操操作规程程、设备备管理制制度等。 设备保保养和维维修资料料，如设设备保养养、维修修计划，设设备运行行记录，设设备保养养、维修修记录，设设备事故故分析报报告等。5)人员配配备和规规章制度度 房房屋设备备管理，是是技术水水平和操操作技能能要求较较高的特特殊工种种，必须须由一支支高素质质的技术术队伍来来完成。因因此，各各专业部部门所配配备的专专业人员员需具有有专业资资质，持持证上岗岗。 设备管管理的规规章制度度包括： 设备备使用制制度。设设备使用用制度主主要是对对使用人人在使用用设备时时提出的的具体要要求，如如电梯使使用制度度、空调调使用制制度、电电气设备备使用制制度等。制制定设备备使用制制度是为为了引导导使用者者正确地地、可靠靠地、安安全地使使用设备备。 设备管管理制度度。设备备管理制制度是对对设备操操作人员员和管理理人员在在操作和和管理设设备时提提出的具具体要求求，如设设备操作作规程、配配电房管管理制度度、水泵泵房管理理制度、锅锅炉房管管理制度度、冷水水机组管管理制度度、消防防中心管管理制度度、安全全监控室室管理制制度等。制制定设备备管理制制度是为为了加强强设备管管理，保保证设备备的安全全、正常常运转。 设备维维修制度度。设备备维修制制度是对对设备操操作人员员和维修修人员在在设备操操作、设设备保养养和设备备维修时时提出的的具体要要求，如如设备保保养规程程、设备备维修规规程等。制制定设备备维修制制度是为为丁，加加强设备备的保养养和维修修工作，保保证设备备的正常常使用，延延长设备备的使用用寿命。 设备岗岗位责任任制度。设设备岗位位责任制制度是对对设备操操作人员和管管理人员员履行其其岗位职职责提出出的具体体要求，如如值班人人员岗自自职责、运运行人员员岗位职职责、维维修人员员岗位职职责、管管理人员员岗位职职责、交交接班制制度等。制制定设备备岗位责责任制度度是为了了明确操操作人员员和管理理人员的的职责范范围、责责任和岗岗位要求求，加强强分工与与协作，共共同做好房房屋设备备的管理理工作。 6)设备运运行、维维护、保保养 设备运运行值班班人员负负责各系系统所辖辖设备、设设施的运运行操作作及日常巡巡视检查查工作，并并做好每每天的运运行记录录，运行行中发现现问题及及时通知知有关人人员进行行处理。 维修人员负负责各系系统所辖辖设备设设施的维维护保养养工作，并并做好维修保保养记录录，对维维修保养养中发现现较严重重的设备备、设施施故障及及时上报维维修部主主管，由由各专业业工程师师组织有有关人员员进行分分析、研研究制定定解决办办法。(1)房屋屋设备维维修保养养的特点点 一一是计划划性维修修保养与与随机性性维修保保养相结结合。房房屋设备备一般都都有一定定的使用用寿命，其其使用时时间、磨磨损程度度和故障障率之间间具有一一定的规规律性。设设备使用用可以分分为设备备使用初初期、正正常运转转期和设设备使用用后期。在在设备使使用初期期，设备备需要磨磨合和调调整，出出现故障障的情况况较多：正常运运转期设设备正常常使用，出出现故障障的情况况较少；设备使使用后期期，设备备磨损严严重，出出现故障障的情况况多。可可以根据设备备使用时时间和故故障率之之间的内内在联系系，制定定设备维维修计划划确定设设备中修修和大修修的周期期，从而而恢复设设备的使使用性能能，延长长设备的使使用寿命命。因此此，设备备的维修修要强调调计划性性，即有有计划地地制定设备备的维修修保养周周期和时时间。 房房屋设备备在使用用中因操操作使用用不当或或因设备备质量问问题等原原因，往往往会突突然发生生故障。一一旦发生生故障，应应及时检检修，尽尽快排除除故障，所所以房屋屋设备的的维修又又有很强强的随机机性，事事先很难难确定故故障究竟竟何时以以何种程程度发生生。因此此，房屋屋设备维维修具有有计划性性维修与与随机性性维修相相结合的的特性。 二二是维修修保养技技术要求求高。现现代化的的房屋设设备技术术全面、功功能复杂杂、灵敏敏度和精精确度高高，对维维修保养养工作也也提出了了较高的的技术要要求，维维修保养养的好坏坏会直接接影响设设备技术术性能的的正常发发挥。因因此，在在设备维维修管理理中，必必须要配配备具有有相应技技术水平平和资质质的专业业技术人人员从事事维修工工作，并并建立房房屋设备备维修的的责任制制度。 三三是设备备维修保保养和更更新成本本较高。房房屋设备备种类繁繁多，在在房屋建建筑投资资中所占占的比重重不断增增加，导导致设备备维修成成本也不不断提高高。同时时，由于于相对于于房屋建建筑本体体而言，房房屋设备备的使用用年限较较短。一一方面房房屋设备备因使用用而发生生有形损损耗，致致使其使使用年限限缩短；另一方方面，由由于科学学技术的的进步，产产生了新新的技术术水平更更高、性性能更好好、使用用更舒适适方便的的房屋设设备使得得原房屋屋设备落落后淘汰汰而发生生无形损损耗，导导致其使使用年限限缩短。房房屋设备备的有形形损耗和和无形损损耗，都都会引起起房屋设设备的维维修更新新间隔期期的缩短短，从而而使维修修更新成成本增加加。 (2)房房屋设备备维修 房房屋设备备的维修修是通过过修复或或更换零零件、排排除故障障、恢复复设备原原有功能能所进行行的技术术活动。房房屋设备备维修根根据设备备破损程程度可分分为一般般维修、中中修、大大修、更更新改造造。 一一般维修修又称为为零修或或报修，通通常是房房屋设备备在使用用过程中中发生故故障或一一般性损损坏，而而由业主主或使用用人报修修或由管管理服务务人员报报修，维维修人员员现场采采取修理理措施，排排除故障障，使房房屋设备备恢复使使用功能能的活动动。 中中修是指指对设备备进行定定期全面面检修、设设备部分分解体修修理和更更换少量量磨损零零部件，使使设备恢恢复和达达到应有有的使用用标准和和技术要要求。大修是指对对房屋设设备定期期全面检检修，设设备全部部解体修修理，更更换主要要零部件件，使设设备基本本恢复原原有性能能。 更更新改造造是指对对已丧失失使用功功能或已已严重损损坏，或或技术性性能非常常落后的的房屋设设备进行行主机、主主体设备备的更新新或技术术改造。 设备维维修应填填写设设备维修修记录，设设备维修修记录格格式如表6.6所所示。 表表6.66××物业业管理公公司设备备维修记记录 年年 月 日设备编号设备名称规格型号 维修开始 时间维修结束 时间 维修人人 设设备故障障原因 设设备维修修过程 维维修人(签字)： 设设备维修修结果鉴鉴定 鉴鉴定人(签字)： 备注： (3)房屋设设备保养养 房屋设设备的保保养是指指物业管管理企业业对设备备所进行行的常规规性检查查和养护护。 设设备保养养首先要要制定保保养计划划，按计计划周期期和时间间实施保保养。设设备保养养计划格格式如表表677所示。 表67 X×物业管管理公司司设备保保养计划划设备编号设备名称规格型号保养内容保养周期计划保养时间实际保养时间保养人计划编制人人：编制日期：年月 日审核人：审核日期：年月 日批准人：批准日期：年月日日设备保养通通常采用用三级保保养制，即即日常维维护保养养、一级级保养和和二级保保养。 日日常维护护保养是是指设备备操作人人员所进进行的经经常性的的保养工工作。主主要包括括定期检检查、清清洁保养养；发现现小故障障及时排排除，及及时做好好维护工工作并进进行必要要记录等等。 一一级保养养是由设设备操作作人员与与维修人人员按计计划进行行保养维维修工作作。主要要包括对对设备的的某些局局部进行行解体清清洗，按按照设备备磨损规规律进行行定期保保养。 二二级保养养是指设设备维修修人员对对设备进进行全面面清洗、部部分解体体检查和和局部修修理、更更换或修修复磨损损零件，使使设备达达到完好好状态。