XXXX年上半年深圳房地产销售及租赁市场分析6326.docx

20100上半年年深圳房房地产销销售及租租赁市场场分析一、内容容摘要国家楼市市资讯：20110年11月100日国十十一条摘要：11月100日，国国务院出出台国十十一条，严严格二套套房贷款款管理,首付不不得低于于40%，加大大房地产产贷款窗窗口指导导。20110年44月144日 新新国四条条4月144日，国国务院常常务会议议上针对对房地产产市场的的“新国国四条”出出台，拉拉开了本本轮房地地产市场场调控的的序幕。20110年44月177日 新新国十条条 国务院发发布了关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知，提提出了新新“国十十条”。20110年55月7日日 国336条5月7日日，国务务院再度度发文放放开民间间投资，被被各界称称为“新新36条条”的国国务院关关于鼓励励和引导导民间投投资健康康发展的的若干意意见一一经发布布，立刻刻引起了了社会各各界，尤尤其是民民营资本本的广泛泛关注。深圳楼市市资讯20110年55月066日 深深圳新政政十三条条意见包包含了五五项十三三条内容容，从提提高认识识、加强强组织领领导，认认真落实实住房建建设的相相关规划划和计划划、切实实增加住住房有效效供应，采采取有效效措施、坚坚决抑制制不合理理住房需需求，加加快保障障性住房房建设、实实施人才才安居工工程，加加强房地地产市场场秩序整整顿、完完善信息息共享机机制等方方面，落落实国家家调控楼楼市政策策精神，遏遏制房价价过快上上涨。6月228日 深圳圳市保障障性住房房条例出出台在本次公公布的最最新深深圳市保保障性住住房条例例中，除除了再次次强调申申购的各各种条件件外，还还设置了了整整一一个章节节的退出出规定。明明确提出出4种可可收回保保障房的的情况，包包括：已已另行购购买拥有有住房的的；全部部家庭成成员户籍籍均迁出出本市的的；因银银行实现现抵押权权而处置置保障性性住房的的；需要要转让所所购保障障性住房房的。二手房市市场动态态：20100年1-4月二二手房挂挂牌均价价呈上涨涨趋势，55-6月月受国家家“新国国十条”及及深圳|“新政政十三条条“的影影响，二二手房挂挂牌均价价呈下降降趋势。租赁市场场动态：上半年深深圳各行行政区的的住宅租租金稳中中小幅走走高，受受房地产产新政的的影响，55-6月月份深圳圳二手房房买卖市市场冷淡淡，成交交量出现现明显下下滑，与与此形成成鲜明对对比的是是，租赁赁市场变变得较活活跃。二、20010年年上半年年全国楼楼市资讯讯1、政策策一：国国十一条条出台时间间：20010年年1月110日部门：国国务院办办公厅 1月100日，国国务院出出台国十十一条，严严格二套套房贷款款管理,首付不不得低于于40%，加大大房地产产贷款窗窗口指导导。紧接接着1月月21日日，国土土资源部部发布国国土资源源部关于于改进报报国务院院批准城城市建设设用地申申报与实实施工作作的通知知提出出，申报报住宅用用地的,经济适适用住房房、廉租租住房和和中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%。2月月20日日，银监监会正式式发布流流动资金金贷款管管理暂行行办法和和个人人贷款管管理暂行行办法，打打击炒房房者和投投机行为为。两会会期间房房价再成成关键词词 3月9日日，温家家宝总理理所作的的政府府工作报报告中中强调,促进房房地产市市场平稳稳健康发发展,要要坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨势势头,满满足人民民群众的的基本住住房需求求。其中中，提出出大力整整顿和规规范房地地产市场场秩序。完完善土地地收入管管理使用用办法，抑抑制土地地价格过过快上涨涨。加大大对圈地地不建、捂捂盘惜售售、哄抬抬房价等等违法违违规行为为的查处处力度。 3月100日,国国土资源源部再次次出台了了19条条土地调调控新政政，即关关于加强强房地产产用地供供应和监监管有关关问题的的通知。该该通知明明确规定定开发商商竞买保保证金最最少两成成、1月月内付清清地价550%、囤地地开发商商将被冻冻结等119条内内容。 2、政策策二：新新国四条条出台时间间：20010年年4月114日部门：国国务院 4月144日，国国务院常常务会议议上针对对房地产产市场的的“新国国四条”出出台，拉拉开了本本轮房地地产市场场调控的的序幕。国国务院常常务会议议指出并并要求，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。另另外,对对购买首首套住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭,贷款款首付款款比例不不得低于于30%。 从以上表表格中关关于20010年年与20007年年房地产产调控措措施对比比，可以以看出，随随着今年年房价的的猛增，这这次国家家采取遏遏制部分分城市房房地产过过快上涨涨的政策策措施比比20007年更更为严格格、更为为有力。3、政策策三：新新国十条条出台时间间：20010年年4月117日部门：国国务院 仅过三天天，国务务院又发发布了关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知，提提出了新新“国十十条”。通通知指出出，商品品住房价价格过高高、上涨涨过快、供供应紧张张的地区区，商业业银行可可根据风风险状况况，暂停停发放购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供11年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购买买住房贷贷款。通通知要求求，严格格限制各各种名目目的炒房房和投机机性购房房。地方方人民政政府可根根据实际际情况，采采取临时时性措施施，在一一定时期期内限定定购房套套数。 5月2日日，中国国人民银银行宣布布，从55月100日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点，农村村信用社社、村镇镇银行暂暂不上调调。 4、政策策四：国国36条条出台时间间：20010年年5月77日部门：国国务院 5月7日日，国务务院再度度发文放放开民间间投资，被被各界称称为“新新36条条”的国国务院关关于鼓励励和引导导民间投投资健康康发展的的若干意意见一一经发布布，立刻刻引起了了社会各各界，尤尤其是民民营资本本的广泛泛关注。新新36条条鼓励民民间资本本进入六六大领域域：基础础产业和和基础设设施（包包括交通通运输、电电力、电电信、石石油天然然气等），市市政公用用事业和和政策性性住房建建设，社社会事业业，金融融服务，商商贸流通通，国防防科技工工业。其其中支持持和引导导民间资资本投资资建设经经济适用用住房、公公共租赁赁住房等等政策性性住房，参参与棚户户区改造造，这些些可以转转移原先先投入在在房地产产市场部部分资本本的方向向，改变变投资渠渠道，有有效地控控制投机机性购房房导致的的过高房房价。民民间资本本在找不不到很好好出口的的背景下下，这次次出台的的意见见对民民间资本本是一个个非常好好的引导导，有助助于经济济健康可可持续发发展。5、关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知出台时间间：20010年年5月226日内容摘要要：关于土土地增值值税清算算时收入入确认的的问题；房地产产开发企企业未支支付的质质量保证证金，其其扣除项项目金额额的确定定问题；房地产产开发费费用的扣扣除问题题；房地产产企业逾逾期开发发缴纳的的土地闲闲置费的的扣除问问题；房地产产开发企企业取得得土地使使用权时时支付的的契税的的扣除问问题；关于拆拆迁安置置土地增增值税计计算问题题；关于转转让旧房房准予扣扣除项目目的加计计问题；土地增增值税清清算后应应补缴的的土地增增值税加加收滞纳纳金问题题。三、20010年年上半年年深圳楼楼市资讯讯1、政策策一：深深圳新政政十三条条，即深深圳市贯贯彻落实实国务院院文件精精神坚决决遏制房房价过快快上涨的的意见出台时间间：20010年年5月006日内容摘要要：提高认认识，加加强组织织领导；认真落落实住房房建设的的相关规规划和计计划，切切实增加加住房有有效供应应；采取有有效措施施，坚决决抑制不不合理住住房需求求；加快保保障性住住房建设设，实施施人才安安居工程程；加强房房地产市市场秩序序整顿，完完善信息息共享机机制；意见包包含了五五项十三三条内容容，从提提高认识识、加强强组织领领导，认认真落实实住房建建设的相相关规划划和计划划、切实实增加住住房有效效供应，采采取有效效措施、坚坚决抑制制不合理理住房需需求，加加快保障障性住房房建设、实实施人才才安居工工程，加加强房地地产市场场秩序整整顿、完完善信息息共享机机制等方方面，落落实国家家调控楼楼市政策策精神，遏遏制房价价过快上上涨。意见要要求各区区人民政政府、各各新区管管委会、市市各有关关单位，迅迅速将思思想统一一到国家家有关文文件精神神上来，严严格贯彻彻落实国国务院的的决策部部署，进进一步加加强和改改善我市市房地产产市场调调控，采采取有效效措施，坚坚决遏制制我市房房价过快快上涨，切切实解决决我市居居民住房房问题。从落实国国家房地地产调控控政策来来看，涉涉及的不不仅包括括严格执执行100号文对对购买不不同套数数住房家家庭(包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女)差差别化信信贷政策策，限制制各种名名目的炒炒房和投投机性购购房；商商业银行行根据风风险状况况，暂停停发放购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供11年以上上本市纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购买买住房贷贷款。另另外，对对境外机机构和个个人购房房，严格格按照有有关政策策执行。2、深深圳市保保障性住住房条例例出台台出台时间间：6月月28日日内容摘要要：4种情况况保障房房予以收收回；拿拿完全产产权得先先交土地地收益及及房产增增值收益益；家庭庭申请需需要全家家人都是是深户 。具体内容容：在本次公公布的最最新深深圳市保保障性住住房条例例中，除除了再次次强调申申购的各各种条件件外，还还设置了了整整一一个章节节的退出出规定。明明确提出出4种可可收回保保障房的的情况，包包括：已已另行购购买拥有有住房的的；全部部家庭成成员户籍籍均迁出出本市的的；因银银行实现现抵押权权而处置置保障性性住房的的；需要要转让所所购保障障性住房房的。规定指出出，购买买保障性性住房的的家庭或或者单身身居民在在取得完完全产权权前，出出现上述述4种情情况，其其所购保保障性住住房由市市主管部部门按照照在原销销售价格格基础上上综合考考虑住房房折旧和和物价水水平等因因素后确确定的价价格予以以收回。根据规定定，“购购买的保保障性住住房在取取得完全全产权前前不得转转让、出出租、抵抵押，但但为购买买本套保保障性住住房而向向银行设设定的抵抵押除外外。规定定年限届届满后，购购买保障障性住房房的家庭庭或者单单身居民民申请取取得完全全产权的的，应当当缴纳土土地收益益并按照照市政府府确定的的标准缴缴纳房产产增值收收益等价价款。”二十二条条规定，家家庭申请请的，其其全部家家庭成员员应当具具有本市市户籍。家家庭人均均年收入入连续两两年均不不超过购购买保障障性住房房的收入入线标准准；家庭庭成员(在本市市和国内内其他地地区，下下同)无无任何形形式的住住宅建设设用地或或者自有有住房；三年内内未转让让过住宅宅建设用用地或者者自有住住房；未未购买过过具有保保障性质质或者其其他政策策优惠性性质的住住房。四、深圳圳市20010年年上半年年二手房房出售市市场动态态4.1、220100年上半半年深圳圳市二手手房挂牌牌均价走走势图可看出220100年1-4月二二手房挂挂牌均价价呈上涨涨趋势，55-6月月受国家家“新国国十条”及及深圳|“新政政十三条条“的影影响，二二手房挂挂牌均价价呈下降降趋势20100年1-4月深深圳各个个区域二二手房整整体上呈呈上升趋趋势，55-6月月呈下降降趋势。其其中福田田区的挂挂牌均价价为1996533元/平平方米，属属全市挂挂牌均价价最高的的区域（除除盐田区区外），龙龙岗区的的挂牌均均价为998411元/平平方米，属属全市挂挂牌均价价最低的的区域（除除盐田区区外），罗罗湖区为为深圳市市配套完完善的老老区域，近近几年新新建的楼楼盘相对对较少，拆拆迁房相相对较多多，受新新政影响响会相对对较少。由由于盐田田区的二二手房存存量较少少，样本本量的不不足可能能会导致致价格出出现高低低悬殊，缺缺乏参考考意义，故故在此不不加分析析。 分析：从从以上表表1和表表2可看看出：220100年4月月份深圳圳各行政政区二手手房成交交套数和和成交面面积属上上半年最最多的月月份，55-6月月受国家家“新国国十条”及及深圳|“新政政十三条条“的影影响，二二手房成成交量下下滑，市市场处于于观望状状态。二手房成成交量下下滑的原原因有：价格：新政后后的5-6月份份的房产产价格并并未形成成真正降降价潮，只只是少部部分楼盘盘出现微微降，降降幅不明明显；银行政政策：银银行对二二套房、三三套房的的政策依依然是没没有松动动，严格格的货币币政策也也阻止了了部分投投资客的的置业；买房者者的心态态：大部部分买房房者认为为房价还还是太高高，认为为房价还还有一定定的降价价空间，所所以大部部分仍选选择观望望。4.4、新新政后深深圳二手手房市场场形势（1）二二手房成成交量下下降非常常明显，55-6月月份的二二手房的的成交量量环比44月有很很大的降降幅。（2）挂挂牌均价价下跌幅幅度较小小，降价价楼盘较较少，未未形成真真正的降降价潮。降降价幅度度较大的的楼盘主主要是别别墅、大大户型楼楼盘、之之前涨幅幅较大的的楼盘及及楼盘本本身因素素欠佳的的楼盘。（3）市市场处于于观望状状态， 部分刚刚性购房房者选择择临时租租房过渡渡，继续续观望。部部分投资资客也因因为房价价未真正正跌而选选择观望望，故中中介走访访量减少少，受新新政的影影响，中中介公司司的上门门访客有有所减少少，以电电话询问问较为普普遍。（4）部部分业主主转售为为租，仍仍然不降降价出售售楼盘，加加上当前前出租市市场较好好，故采采取暂时时出租方方式，等等待时机机出售。4.5、二二手房市市场未来来走势与与展望结合077年新政政前后的的市场变变化规律律，和220100年4月月的新政政后市场场特点来来看，未未来二手手房市场场有可能能会呈现现以下特特点。（1）小小户型楼楼盘依然然占据市市场的主主力新政后，购购房者的的目光投投向小户户型房产产的购买买上，无无论从减减轻自身身的经济济负担还还是从投投资角度度来说，功功能齐全全的小户户型都能能使人感感受到便便捷。（2）二二手房价价格将继继续小幅幅下降，下下降幅度度有限均价的下下跌将会会略晚于于成交量量，先量量后价。在在成交量量开始逐逐步企稳稳，均价价将会继继续小幅幅下降。由由于前期期上涨过过快，市市场购买买力的涨涨幅远低低于房价价的涨幅幅，超过过购买力力的部分分将得到到释放，土土地的稀稀缺性和和房地产产的独一一无二及及当前大大批投资资客的实实力较强强，决定定下半年年的价格格不会出出现20007年年政策后后的局面面，但部部分别墅墅及之前前涨幅偏偏大的区区域价格格下跌幅幅度会大大些。（3）成成交量估估计会有有小幅回回升虽然政策策短期抑抑制了部部分购房房需求，但但是从整整体看，刚刚性的购购房需求求依然存存在，市市场的短短期观望望并不能能消除需需求的存存在。随随着价格格的松动动和优质质挂牌房房源的激激增，加加上政策策影响的的逐步释释放，这这部分刚刚性购房房者及部部分有能能力的投投资客会会逐步入入市，对对成交量量起到支支撑作用用，下半半年二手手房成交交量相比比5-66月份的的成交量量，估计计会止跌跌并有小小幅回升升。（4）新新政的效效果将持持续一段段较长的的时间此次新国国十条的的调整力力度和决决心是非非常之大大，政府府表明，遏遏止地产产价格的的飞速上上涨将作作为一个个长期政政策持续续下去。五、深圳圳市20010年年上半年年二手房房租赁市市场动态态深圳20010年年上半年年租金走走势图 5-6月月深圳各各户型平平均租金金呈上涨涨趋势，分分析其原原因：出售市市场：受受4月房房地产新新政及银银行严格格货币政政策的影影响， 5-66月份二二手房出出售市场场冷淡，部部分首次次置业的的消费群群将购房房计划暂暂搁置，以以租房满满足居住住需求；城市更更新、城城中村改改造造成成租赁供供应紧张张，促使使租赁物物业上涨涨：如深深圳市白白石洲、岗岗厦等片片区，是是大量外外来人口口集聚地地，现如如今因拆拆迁因素素这类出出租房越越来越少少。5.2、220100年上半半年深圳圳租赁市市场分析析上半年深深圳各行行政区的的住宅租租金稳中中小幅走走高，受受房地产产新政的的影响，55-6月月份深圳圳二手房房买卖市市场冷淡淡，成交交量出现现明显下下滑，与与此形成成鲜明对对比的是是，租赁赁市场变变得较活活跃。（1）租租赁市场场特点整体租租赁市场场并没暴暴涨迹象象局部涨涨福田区的的小区房房涨幅较较大，部部分城中中村有涨涨，部分分城中村村并没有有上涨。罗罗湖区火火车站一一带涨价价较厉害害，其他他片区业业主跟风风涨价不不少，有有的小区区议价空空间比较较大。尽尽管普遍遍呈上涨涨的趋势势，但有有些片区区并没有有涨，比比如龙岗岗中心城城和民乐乐片区的的民乐村村，租金金并没有有上涨，而而未来有有涨的可可能；南南头关、梅梅林关和和布吉关关口的住住宅租赁赁价格并并没有像像上沙村村那样蹭蹭蹭地上上涨；出租率率高：如如上沙村村、渔民民村、渔渔农村、田田面村、皇皇岗村和和水围村村吸引了了大量白白领，村村里农民民房的出出租率都都在55以上上；小户型型租金涨涨幅高于于大户型型国家调控控政策鼓鼓励开发发、消费费中小户户型产品品，银行行的“差差异化信信贷”让让购买990平方方米以下下中小户户型产品品成为较较少受到到新政制制约的置置业行为为，许多多刚性需需求者转转为购买买中小户户型，直直接挤占占了租赁赁市场的的中小户户型房源源，因此此，小户户型更加加走俏，租租金涨幅幅高于大大户型。（2）租租金上涨涨的原因因需求增增加A：房地地产买卖卖市场冷冷淡，部部分首次次置业的的消费群群将购房房计划暂暂搁置，以以租房满满足居住住需求；B：大学学生来深深寻求工工作及学学生放暑暑假来深深旅游和和亲人团团聚等因因素，租租房需求求量会明明显增加加； 城市更更新：房租涨速速与片区区完善速速度同步步，如南南山区，由由于城市市中心规规划西迁迁，深圳圳湾口岸岸的开通通、南山山中心区区多个商商用物业业的出现现都是南南山房租租领涨的的重要原原因；城中村村改造：造成租赁赁供应紧紧张，促促使租赁赁物业上上涨，如如深圳市市白石洲洲、岗厦厦等片区区，是大大量外来来人口集集聚地，现现如今因因拆迁因因素这类类出租房房越来越越少；与租赁赁结构相相关局部涨幅幅大或与与租赁结结构相关关，比如如一房一一厅、单单房或低低价房源源的紧缺缺，导致致这部分分物业租租金有所所上涨，但但是整体体租赁市市场并没没暴涨迹迹象。（3）租租赁市场场价格分分析今年上上半年与与20009年上上半年租租金对比比今年上半半年的租租赁市场场相比220099年上半半年更加加活跃，尤尤其是55、6月月份整个个市场的的房租同同比去年年涨幅会会相对大大些。市场租租赁价格格：深圳市出出租屋管管理办发发布抽样样调查结结果显示示，3月月到6月月，深圳圳全市住住宅租金金均价为为39元元/.月，环环比上涨涨2.66%，同同比上涨涨8.33%；商商业类租租金环比比上涨33.2%，同比比上266.7%；写字字楼环比比上涨44.5%，同比比上涨224.33%；厂厂房类略略有上扬扬，但变变化不大大。租金金上涨幅幅度属于于正常水水平，不不存在暴暴涨问题题。A、 住住宅租赁赁价格，同同比上涨涨8.33%罗湖区住住宅租金金均价为为43元元/.月，南南山区住住宅租金金均价为为43元元/.月，福福田区住住宅租金金均价为为49元元/.月，宝宝安区住住宅租赁赁均价为为28元元/.月，龙龙岗区住住宅租赁赁均价为为24元元/.月，盐盐田区住住宅租金金均价为为33元元/.月。B、 写写字楼，环环比上涨涨4.55%二季度，全全市写字字楼租赁赁均价为为92元元/.月，环环比上涨涨4.55%，同同比上涨涨24.3%.其中，福福田区均均价为1101元元/.月，环环比上涨涨5.22%，同同比上涨涨27.8%；罗湖均均价为776元/.月月，环比比上涨55.6%，同比比上涨222.66%；南南山均价价为722元/.月，环环比上涨涨2.88%，同同比上涨涨14.3%.C、 厂厂房 空空置率低低租金平平稳、深圳市厂厂房主要要集中在在宝安、龙龙岗两区区，目前前改两区区硬件设设施较好好的工业业区基本本上没什什么空置置的，宝宝安的厂厂房租赁赁均价为为15元元/.月，龙龙岗均价价为100元/.月，环环比略有有上涨，但但涨幅不不大，总总体来说说处于相相对平稳稳。 由于近年年来深圳圳新增厂厂房数量量不少，加加上金融融危机后后空置出出来的厂厂房较多多，尽管管自去年年以来厂厂房吸纳纳性较好好，但至至今尚未未完全消消化。因因此预计计在今后后一段时时间内，厂厂房租金金依然将将维持相相对平稳稳，波动动幅度不不会很大大。 D、 商商铺二季度，全全市商铺铺租赁均均价为1190元元/.月，环环比上涨涨3.22%，同同比上涨涨26.7%.其中，罗罗湖区均均价最高高，环比比及同比比的涨幅幅也最大大；福田田是各区区中唯一一环比下下跌的区区域；龙龙岗是唯唯一同比比下跌的的区域。 深圳商业业回暖明明显，高高端商铺铺空置继继续下降降。罗湖湖的高档档次商铺铺较多，抬抬高了整整体租金金。东门门、华强强北等商商业运作作模式成成熟的商商圈，从从20009年下下半年以以来，租租金持续续上涨，而而且出租租率极高高。5.3 20110年下下半年深深圳租房房市场的的发展趋趋势20100年下半半年深圳圳市房屋屋租赁市市场将会会趋于平平稳，部部分房屋屋将可能能面临微微降。其原因：随着大大学毕业业生的基基本安稳稳及暑假假学生的的返回，租租赁市场场需求达达到饱和和；随着二二手房出出售市场场成交量量的缓慢慢回升，之之前的部部分刚性性购房需需求者开开始变成成买房者者，空出出部分租租住房屋屋；租客迫迫于物价价与租价价双涨的的经济压压力，降降低居住住环境要要求，大大量向关关外和城城中村的的农民房房转移，低低端房屋屋将影响响房屋租租赁价格格。六、市场场综述20100年上半半年，在在国家”新新国十条条”及深深圳“新新政十三三条”等等严厉的的房地产产政策打打压下，整整个深圳圳楼市处处于“量量跌价滞滞”的态态势。从20007年的的楼市政政策及220100年的“新新国十条条”政策策的对比比，今年年的房产产调控措措施显得得更加的的严厉，目目前调控控效果正正逐渐体体现和强强化，下下半年深深圳二手手房在当当前的政政策环境境下，成成交量较较新政后后的5-6月份份有所回回升，严严格的银银行贷款款政策继继续执行行，部分分实力不不够雄厚厚的投资资客在资资金压力力下，下下半年将将有可能能做出价价格让步步，但降降价幅度度空间依依然有限限，因此此，预计计下半年年深圳二二手房出出售市场场将进入入成交量量相比上上半年将将小幅回回升，房房产价格格略有微微降的局局面。预预计下半半年深圳圳二手房房租赁市市场将会会趋于平平稳，部部分房屋屋将可能能面临微微降。