某国际商铺销售执行方案8557.docx

风尚国际际商铺销销售执行行方案风尚国际际商铺销销售执行行方案第一部分分：项目目商业经经营规划划一、整体体商业定定位 鉴于于楼盘的的本身情情况和惠惠州市的的发展现现状，我我司建议议将风尚尚国际商商业定位位为中档档偏高商商业物业业。由于惠州州本地人人群的购购买和消消费水平平尚不成成熟，惠惠州商业业项目缺缺乏有力力的购买买力支撑撑。如果果定位为为高档商商业风险险较大。因因此，我我司认为为定位为为中档偏偏高商业业物业比比较容易易实现，有有助于项项目整体体计划的的实施，加加快资金金的回笼笼。同时时这也是是适合惠惠州实际际情况的的。我们们并不能能以价格格来划分分物业档档次，而而是针对对目前市市场竞争争激烈的的现状，以以近似于于中档产产品的价价格入市市，但是是在产品品设计、营营销包装装及物业业管理上上是以中中、高档档形象入入市，突突出特色色，目的的是提高高产品的的综合性性价比，给给客户以以物有所所值之感感，迅速速占有市市场。同同时，项项目采取取大众化化的经营营定位。一一个商场场要在经经营上取取得成功功，并非非一定要要走特色色化经营营路线。大大众化的的经营定定位与特特色化的的经营定定位本身身并无孰孰优孰劣劣之分，而而要视乎乎商场所所处的经经营环境境来定。采采用大众众化的经经营定位位，往往往可以取取得较为为稳定的的收益，经经营风险险相对小小很多。二、主题题概念提提炼由于风尚尚国际整整个项目目在策划划时已引引入了“城市客客厅”、“绿色商商务”、“城市休休闲广场场”的概念念，因此此对商铺铺的定位位可延续续原有的的理念。主题一：“城市客客厅”人气气风尚国际际不仅将将成为风风尚国际际业主的的第二客客厅，依依据其超超前的运运营管理理水准和和开发商商独具匠匠心的开开发思路路，将成成为惠州州市的“城市客客厅”，成为为人们休休闲购物物心之所所向的地地方。项项目所处处的麦科科特大道道，是惠惠州现代代城市建建设景观观最具代代表性的的区域之之一，无无论是现现状，还还是远景景规划，都都是广州州当之无无愧的“城市客客厅”，并成成为展示示惠州新新形象的的一个窗窗口。风风尚国际际商业项项目的启启动无疑疑将带动动本片区区甚至整整个城市市建设和和经济发发展，成成为人们们新的生生活聚集集地。主题二：“城市休休闲生活活广场”氛围围平方米米的城市市园林休休闲空间间拥有商商业广场场、叠级级树池、春春主题雕雕塑、玉玉柱喷泉泉叠水、望望秋亭、水水景墙、秋秋主题雕雕塑、景景观柱灯灯、特色色风格雕雕塑、休休闲广场场等，景景观丰富富，彰显显从容与与健康。同时商铺铺的功能能定位为为购物休休闲一体体化的商商业中心心，将生生活与休休闲完美美结合，突突显现代代城市人人们的生生活方式式。主题三：核心区区的时尚尚中心活力力风尚国际际地处惠惠州市核核心，北北接麦地地路，西西接麦兴兴路，东东接数码码广场，周周边大型型购物中中心、酒酒店林立立，共同同构筑了了风尚国国际的黄黄金格局局，风尚尚国际将将成为麦麦科特大大道上最最为活跃跃的因素素。三、商业业功能定定位风尚国际际商铺应应打造成成包容时时尚、文文化、休休闲、娱娱乐、购购物等综综合功能能的休闲闲生活广广场，以以此来满满足惠州州市中产产阶级休休闲文化化需求，从从而达到到满足自自由、放放松、交交流、时时尚和购购物等多多种生活活目的。随着人们们消费水水平的提提高，单单纯的购购物服务务已难以以满足顾顾客的需需要，利利用双休休日和节节假日进进行休闲闲、娱乐乐型购物物消费已已成为一一种趋势势，因此此，我们们可以在在主营零零售业的的基础上上引入娱娱乐、休休闲及其其他服务务行业以以方便顾顾客，带带旺商场场。我司司建议的的功能如如下：功能 内内容百货 珠珠宝、眼眼镜、服服装、饰饰品、鞋鞋帽、主主题性专专卖、家家居、皮皮装、电电子超市 日日常生活活用品餐饮 冷冷饮、咖咖啡店、酒酒吧、茶茶艺馆娱乐 小小型影视视厅、卡卡拉OKK、歌舞舞厅、游游戏机、保保龄球休闲 书书店、音音乐城、文文化廊、水水族馆服务 美美容美发发、桑拿拿、洗衣衣店、摄摄影冲印印、健身身 、足足疗保健健修理 家家电维修修商务 商商务服务务中心、银银行、证证券、基基金对于零售售业，我我们的要要求是中中高档的的零售企企业和知知名品牌牌。餐饮饮以简洁洁式、休休闲式为为主，主主要是为为了实现现商场的的购物人人群的便便利，但但为保持持环境清清洁，拒拒绝有厨厨房的餐餐饮行业业。四、商铺铺布局及及销售方方式建议议方法一：规定业业态分布布1）布局局方式对各楼层层分别确确定其用用途，按按拟订的的用途招招商和销销售。业态分布布表楼层 业业态一楼 眼眼镜、珠珠宝、皮皮装、电电子专卖卖二楼 主主题性专专卖店三楼 主主题性专专卖店四-六楼楼 外资资企业、证证券、银银行办公公家居市市场娱乐乐城、休休闲中心心2）特点点以上布局局中限定定的商铺铺投资者者投资规规模都比比较大，经经营面积积要求也也将比较较高。这这样便于于提升风风尚国际际商业地地位和形形象，避避免因经经营户较较多而出出现的无无序和混混乱。由由于风尚尚国际的的楼盘素素质较好好，地理理位置也也非常优优越，采采用这种种着力招招进主力力店的做做法容易易实现。而而且，采采用这种种方式招招商销售售速度快快，能缩缩短销售售期。但这种经经营格局局和商铺铺销售规规划可能能出现有有部分大大型的投投资者不不愿购买买商铺产产权的问问题。我我们将对对此采取取的措施施是，在在完成招招商后继继续拟订订销售方方案，最最终将产产权转移移出去。方法二：分割式式销售分割式销销售，是是在商铺铺销售前前对商铺铺进行有有针对性性的合理理、有效效的分割割，对分分割后的的单元进进行招商商和销售售。（具具体分割割方式另另行拟订订）1）商铺铺分割的的原则（1）主主题的原原则商铺的分分割，必必须遵循循主题的的原则。即即结合商商铺推广广的主题题功能来来进行分分割。不不同性质质的商业业种类，对对分割有有不同的的要求，这这是前提提。因此此商业项项目的商商业主题题定位是是必须考考虑的内内容。例如，如如果项目目将来的的定位是是以服装装、音像像业为主主，则那那些进深深与开间间之比大大于4：1的商商铺销售售不会有有太大困困难，因因为经营营服装、音音像业不不需要太太宽的门门面，而而商铺的的后部又又可以用用来存货货。（2）人人性化的的原则商铺的分分割，必必须遵循循人性化化的原则则。也就就是说，分分割出的的商铺，要要符合业业主经营营、使用用的要求求。分割割出的道道路，要要符合消消费者的的购物习习惯、购购物心理理和走路路习惯。这这句话包包含两层层意思：第一，所所有人性性化所要要求的人人流通路路设计必必须要有有；第二二，所有有不符合合人性化化所要求求的人流流通路设设计必须须去除。这这两点对对于商铺铺的销售售有非常常重要的的意义。商业场所所内部的的步行系系统设计计是用以以调节和和分配人人流量的的重要和和有效手手段。如如果按人人性化所所要求的的人流通通路没有有，必然然会影响响部分商商铺的人人流量，给给销售和和经营带带来困难难。而如如果不符符合人性性化所要要求的人人流通路路的存在在，又会会造成面面积上的的极大浪浪费，因因为通路路的唯一一作用就就是用来来走路，不不会产生生经济上上的效益益。（3）科科学利用用的原则则商铺的分分割，必必须遵循循科学利利用的原原则。即即在满足足消防要要求的前前提下，尽尽可能的的充分利利用有效效空间面面积，所所有可有有可无的的空余面面积都应应该利用用起来作作为商铺铺，尽量量减少和和压缩辅辅助功能能区的面面积。这这是提高高使用率率，降低低公摊比比例的唯唯一有效效途径。2）特点点分割后将将产生较较多小单单元，销销售和招招商速度度相对较较慢。零零星尾盘盘销售会会有一定定难度。另另外分割割后经营营者自行行经营可可能会出出现经营营上的无无序，商商业品质质可能出出现下降降，不利利于塑造造良好的的商业形形象和商商业氛围围的形成成，有悖悖于中高高档商业业物业的的总体定定位。建议：根据上述述分析，我我司建议议风尚国国际商铺铺采用方方式一招招商和销销售。五、项目目商业营营运规划划（一）项项目商业业营运规规划原则则1、符合合整个商商业街战战略定位位的原则则，集购购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮四大大功能于于一体，商商品的布布局必须须从满足足以上功功能需求求的角度度出发；2、 适适应不同同商品经经营业态态格局的的原则，超超市、服服装等适适合单层层、分区区经营，可可规划于于中间商商铺，形形成上下下分层、同同层分区区的经营营形态；3、 尊尊重市场场需求和和选择的的原则，经经营布局局的规划划必须为为招商服服务，最最终格局局取决于于招商的的结果；4、 合合理有效效使用空空间的原原则，首首先做到到合理的的空间分分割；5、 经经济效益益原则，应应充分考考虑商户户的经营营利益，达达成商户户与市场场经营者者双赢的的局面；6、 关关联性原原则，不不同的商商品适合合不同的的经营组组合，如如餐饮和和娱乐休休闲可形形成互补补、互促促经营，服服饰和日日用百货货可形成成互补、互互促经营营，这些些关联性性商品可可在同一一功能区区经营；7、大客客户和知知名品牌牌优先原原则，大大客户和和知名品品牌对提提升市场场品牌，带带动中小小商户的的进驻，以以及带动动消费起起着至关关重要的的作用，对对这类客客户要优优先考虑虑；8、充分分考虑经经营户愿愿望和要要求的原原则，考考虑了经经营户愿愿望和要要求，才才能充分分吸引经经营户进进驻，并并提高经经营户的的经营激激情，从从而促进进市场快快速形成成；9、方便便顾客消消费的原原则，商商品布局局及业态态分布方方面，体体现了生生活和休休闲的原原则，先先购物、后后休闲、再再去餐饮饮娱乐，符符合人消消费的习习惯；10、视视觉形象象原则，整整个经营营布局应应充分考考虑商品品陈列的的视觉冲冲击力和和形象同同意。（二）项项目商业业营运规规划1、统一一招商除经经营户购购买的，用用于自营营的商铺铺外，为为统一形形象，尽尽快繁荣荣市场，对对剩余商商铺采用用统一招招商的原原则。市场场的招商商采用品品牌联营营、资本本联营、招招商引资资和租赁赁等展开开，其中中大商户户和品牌牌商户可可采用以以上多种种方式展展开。2、“出出租过度度，最终终出售”的收益益模式对于于有投资资楼盘意意向且能能接受购购买产权权的商户户，将产产权转移移，由购购买者自自行经营营或出租租给他人人经营。3、整和和市场整和和市场功功能，集集购物、娱娱乐、休休闲、餐餐饮四大大功能于于一体；整和和市场空空间，进进行合理理商品布布局；整和和招商，因因有部分分商铺可可能需要要先租再再售，该该部分商商铺进行行统一招招商；整和和推广，避避免单兵兵作战，整整个市场场有经营营方进行行统一的的广告、促促消推广广；4、合理理回报保证证市场和和经营户户合理的的收益，实实现双赢赢；完善善商业物物业的管管理和服服务功能能，提升升市场软软环境的的竞争力力；通过过市场整整体机能能的完善善，带动动该片区区土地及及租赁价价格的提提升，使使市场经经营者和和物业所所有者均均能获得得良好的的回报；通过过市场经经营业绩绩的提升升，促进进存量盘盘的销售售；第二部分分：招商商及销售售策略一、项目目整体营营销策略略营销工作作面对的的是市场场中各种种要素的的组合，而而各种影影响市场场的因素素都是变变动的，特特别是房房地产市市场。因因此，房房地产营营销活动动必然是是动态的的。只有有动态的的营销才才能保证证房地产产营销的的效果。风风尚国际际商铺的的营销采采用“机动营营销策略略”。所谓谓机动的的房地产产营销策策略，就就是要根根据市场场中各种种要素的的变化，不不断地调调整营销销思路，改改进营销销措施，使使营销活活动动态态地适应应房地产产市场变变化。 机动即根根据情况况灵活多多变，包包括销售售模式、通通路、价价格、付付款方式式等灵活活运用操操作。销销售模式式是指以以租代售售、租售售结合、网网上销售售、展销销等方式式灵活运运用，以以及延长长内部认认购、包包装等手手段；通通路则是是指自行行销售、销销售外包包和尾盘盘(包括括滞销楼楼盘)进进入二三三级市场场流通等等方式；价格是是指优惠惠价、震震撼价、装装修价等等能满足足不同消消费需求求的价格格形式；付款则则包括一一次性付付款、按按揭贷款款、分期期付款、建建筑期付付款、延延期付款款等方式式的灵活活运用和和组合。机动动营销策策略的核核心是掌掌握市场场中各种种因素的的变化，而而要掌握握各种因因素的变变化就要要进行调调研。影影响市场场的各种种因素主主要有：消费者者的构成成及心态态、经销销商的配配合及支支持、竞竞争产品品的实力力及动态态、行政政政策的的法规及及控制、宏宏观经济济的现状状及发展展、自身身队伍的的稳定及及优化等等等。因因此调研研的类别别主要有有：消费费者调查查、经销销商调查查、竞争争产品及及企业调调查、行行政政策策调查、宏宏观经济济调查、员员工队伍伍调查等等。只有有深入的的调查，科科学的研研究，才才能透彻彻地掌握握市场，为为科学合合理的营营销策略略提供依依据。在在深入调调查、科科学研究究的基础础之上制制定的营营销策略略才可能能是正确确的策略略。不断断地调研研，不断断地调整整营销思思路，这这样的动动态营销销可以使使企业永永远立于于不败之之地。 二、项目目招商销销售总策策略1、在商商铺销售售前做好好商铺招招商工作作。以销销售为主主，招商商为辅。如如商户可可以购买买商铺则则将商铺铺产权转转让；如如商户只只能接受受只租不不买的形形式，可可在商铺铺出租给给商户后后在寻找找商铺买买主。2、项目目主要为为自营型型商铺，将将商铺一一定年限限的产权权完全转转移给投投资人，由由投资人人自行决决定自行行经营还还是出租租给他人人经营；3、由于于有部分分投资者者可能不不会选择择买下商商铺，如如某些连连锁超市市。为了了加快发发展商的的资金回回笼，可可先将商商铺先租租给投资资者经营营一定年年限，然然后再将将其产权权转移给给有购买买意向的的客户；4、对商商铺进行行业态布布局进行行初步规规划，根根据规划划业态，针针对性地地寻找投投资商户户进行招招商。5、目标标商户定定位为全全国或深深圳知名名商家和和连锁企企业。但但商铺买买家除这这些知名名商家企企业外，也也可以为为其他有有购买能能力的任任何目标标群。三、商业业氛围营营造强势势广告支支持，形形成强大大的宣传传攻势，让让全市人人民都来来此消费费。成立立演艺中中心，周周未进行行大型文文艺演出出，吸引引市民前前来观光光消费。全方方位贴心心物管服服务，给给经营者者一个轻轻松的经经营环境境，购物物者一个个享乐的的购物天天堂。定期期促销推推介，形形成滚滚滚人流，带带来巨大大消费。娱乐乐部分以以KTVV、电玩玩、热舞舞及影城城为主，通通过动感感的造型型，夸张张的色彩彩及尺度度大大加加强商业业氛围，对对商业环环境也起起到相当当的补充充与完善善。四、价格格策略及及租金预预估1、影响响价格制制定的因因素影响房地地产价格格制定的的因素有有很多，细细分为上上百种。我我司认为为有：国国家主要要有以下下几方面面：宏观因素素：国家家宏观政政策、未未来房地地产价格格的走势势等。成本因素素：土地地成本、前前期费用用、建安安成本、各各项规费费等。区域因素素：区位位极差、区区位声誉誉度、区区域配套套、交通通通达度度、商业业繁华程程度、临临街状况况等个别因素素：内部部配套、园园林景观观、建筑筑外部特特色、户户型结构构、新旧旧程度、市市场接受受能力等等其他因素素：发展展商的合合理利润润、本区区域内竞竞争性楼楼盘的价价格走势势、发展展商的品品牌、合合作伙伴伴的品牌牌等。2、本项项目定价价依据及及影响因因素综合考虑虑项目所所处的市市场情况况及项目目本身的的情况，定定价主要要采用市市场比较较法。主要考虑虑的因素素应为：区域因素素主要有：区位级级差、交交通通达达度、繁繁华程度度、区域域配套等等个别因素素主要有：内部配配套、市市场接受受能力等等3、价格格整体策策略开盘前分分别制订订不同楼楼层、不不同位置置商铺的的价格。在在大概三三个月的的销售期期内，销销售价格格不作调调整。4、核心心均价的的确定楼层 面面积（mm2） 建议均均价(元元/m22) 总总售价 基准租租金(元元/m22*月) 实际际租金(元/mm2*月月) 租租金差额额(元/m2*月)一楼 117977.233 2330000 41133662900 二楼 119466.722 1110000 21141339200 三楼 222288.455 80000 1788276600 四楼 222544.655 60000 1355279900 五楼 222544.655 40000 901186000 六楼 220899.866 40000 835594440 合计 1125771.556 111148337500 平均均 平均均 5、付款款方式方式 折折扣 时时间 金金额一次性付付款 995折 1 付足定定金时签签署认购购书2 签署署认购书书后7天天内付首首期并签签署房房地产买买卖合同同3 签署署房地地产买卖卖合同后后10天天内付完完余款 定金2200000首付付40%（含定定金）尾尾款600%银行按揭揭付款方方式 999折 1 付足定定金时签签署认购购书2签署认认购书后后7天内内付首期期并签署署房地地产买卖卖合同33签署署房地地产买卖卖合同后后15天天内向银银行申请请按揭 定金2200000首付付40%（含定定金）余余款600%五、目标标商户及及客户设设定与选选择1、目标标商户群群本地集集团与企企业全国性性或地区区级连锁锁店品牌店店、专卖卖店、主主题店2、目标标购买人人群本地集集团与企企业全国性性或地区区级连锁锁店品牌店店、专卖卖店、主主题店本地个个体私营营业主有投资资意向的的本地人人3、目标标商户确确定原则则购买优优先，如如不愿购购买则可可考虑商商铺租赁赁；先大户户、后小小户；先先品牌商商户、后后一般商商户的原原则第三部分分：销售售实施方方案一、项目目招商目目标1、第一一目标主主力店第一目标标主力店店是我们们市场经经营和招招商的主主体，该该目标商商户招商商和经营营的成功功与否，将将从根本本上决定定商业街街招商和和经营的的成败。第一目标标主力店店以百货货、休闲闲、娱乐乐、服务务行业为为经营主主体；2、第二二目标主主力店第二目标标主力店店是商业业街提升升人气，完完善商品品结构，促促进商场场由单一一的仅以以日用消消费和休休闲为主主体的物物业向集集购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲为一一体的商商业物业业过渡，使使之成为为惠州市市新兴商商圈中的的主导。第二目标标主力店店以民特特商品（包包括地毯毯、手工工艺品、药药材等）、经经营服装装、鞋帽帽箱包、布布料（艺艺）、针针纺织品品、化装装饰品、影影楼、医医药、文文化办公公用品、五五金日杂杂以及家家电、音音像制品品等为主主。3、第三三目标主主力店第三目标标主力店店作为商商业街商商业结构构和服务务机能的的完善服服务。同同时也是是商业街街的公共共服务机机构。第三目标标主力店店主要包包括金融融机构、电电信、邮邮政、移移动通讯讯等集团团客户。二、招商商与销售售流程1、目标标商户群群的确定定；2、对商商铺铺位位进行规规划，制制定合理理的分割割方案；3、针对对目标商商群和客客户群进进行项目目推广，扩扩大项目目知名度度，提升升影响力力；4、双方方洽谈，达达成购买买或租赁赁意向；5、投资资者到实实地选择择商铺位位置，并并签订买买卖或租租赁协议议；6、投资资者按规规定交纳纳购房款款或交纳纳租金和和服务费费；7、对已已经签定定租赁协协议的商商铺进销销售；8、发展展商对商商场进行行最后的的装修和和设施配配套，为为投资者者的进入入创造良良好的商商业硬环环境；9、在招招商过程程已经基基本结束束时，选选择合适适的开业业时间，欢欢迎投资资者进场场经营。三、商铺铺推广方方案（一）推推广主题题建议 基于目前前整体市市场、区区域市场场和项目目本身的的状况，本本项目产产品应向向强品牌牌、高档档次发展展，在产产品设计计、形象象包装、营营销推广广、物业业管理等等方面进进行全面面升级，经经我司反反复推敲敲，我司司将项目目推广主主题定位位为：“您的财财富源泉泉风尚尚国际”（二）推推广方式式及渠道道建议1、推广广总原则则先招商后后销售，招招商不是是纯粹的的招商，那那就存在在一个造造势的问问题，在在全市场场上建立立租售两两旺的信信息。在在短时间间内通过过小众传传播和媒媒体抄做做成为楼楼市热点点，引起起社会舆舆论，提提高知名名度，促促进物业业销售。2、推广广方式方式一：营销中中心现场场展示营销中心心关于商商铺的各各方面资资料和装装备应较较为齐备备，从所所见、所所闻全方方位让买买家了解解信息。另另售楼处处可以在在原售楼楼处的基基础上做做相应的的调整，以以适合商商铺的租租售。方式二：特色营营销活动动A、开盘盘前1）让先先消费者者得到“看得见见”价值的的“在，预预期价格格购买高高品质商商铺从而而成为义义务推销销员。媒媒体铺垫垫、报道道、宣传传；平面面广告强强势宣传传适时制制造气氛氛。2）软性性新闻缮缮稿是该该阶段一一个重要要的传媒媒曝光形形式，通通过新闻闻缮稿传传达本项项目之基基本资料料，让人人们逐步步深入认认识了解解本项目目。在该该阶段不不要过太太急于将将项目的的卖点全全盘托出出，以免免丧失项项目的神神秘感。3）媒体体广告B、销售售期小部分以以竞价拍拍卖的形形式进行行炒作建议促销销主题活活动：商商铺竞价价拍卖会会四、招商商及销售售费用估估算1、装修修费用2、硬件件投入3、商场场公共设设施及广广场投入入4、推广广费用五、招商商及销售售进度安安排项目销售售期定为为20004.110.228-220055.1.28，销销售率预预期为880%。在开盘前前我们将将结束所所有楼盘盘的招商商，对于于商铺的的销售我我司进行行如下的的进度安安排：营销阶段段 销售售时间 销售进进度招商 220044.9.5-220044.100.177 /前期 220044.100.28820004-111.118 445%中期 220044.111.19920004-.12.31 25%后期 220055.1.120005.22.188 110% 11.18.202221:4321:43:1222.11.189时43分9时43分12秒11月. 18, 2218 十一月 20229:43:12 下午21:43:122022年11月18日星期五21:43:12