神农城两型示范创建工程实施方案.doc

神农城“两型”示范创建工程实施方案一、项目基本情况湖南天易集团有限公司（原名湖南天易示范区开发建设有限公司）是株洲市委、市政府依据国务院确定“长株潭”城市群为两型社会示范区的要求，由株洲高新区管委会出资，并行使出资人的权力，按照现代企业制度组建的综合性、多功能的大型国有全资公司，公司前期注册资本2.5亿元。公司组建后立即承担起神农城和湘水湾两个株洲市重点工程项目建设。湖南天易集团有限公司下设株洲神农城开发建设有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司、株洲湘水湾生态公园经营管理有限公司、株洲天易房地产开发有限责任公司、株洲神农城文化旅游发展有限公司五个子公司，定位于城市资源综合运营商和天易示范区范围内的有关城市资源的开发、建设、管理及运营。公司经营突出土地一级开发、基础设施、商业开发与经营、股权投资四大重点。神农城是天易集团有限公司成立以来的第一个建设项目，是株洲市政府投资建设的“两型社会”标志性工程，是国家可再生能源建筑应用示范城市重点建设工程。神农城项目工程总占地2970亩，核心区规划面积1620亩，拓展区规划面积1350亩,其中建筑面积约占64万m2，湖泊面积超过300亩，绿地面积达到2400亩，绿化率达到80%以上，总建设投资超过80亿元。在项目范围内将建设生态水系（神农渠）、神农广场、神农太阳城、神农像、神农湖、神农文化艺术中心、神农大道、神农塔等一大批标志性的建筑和景观，重点发展商务、文化、旅游、娱乐、休闲等低碳产业。建成后的神农城，将成为中国的一个优秀文化项目、神农文化展示和传播基地、全球华人炎帝文化景观中心，成为中南地区的一个优秀旅游项目，游客旅游首选目的地，成为长株潭地区的一个优秀休闲购物项目，市民休闲、购物、健身、娱乐的首选区域。2010年9月30日，按期完成了神农广场园林景观工程，实现了在原炎帝广场基础上对现有建筑的提质改造和城市森林带的提质升级，形成了以神农广场和天台公园为核心，以神农文化为主题的新型城市开放广场，圆满实现了10月1日向市民开放广场的承诺，创造了工程建设的奇迹。2011年10月18日，神农城核心区景观顺利开园，已进入后期项目建项设及修复完善阶段。神农城核心区内部的规划一、二路、森林路已基本完成道路路基建设，神农大道核心区段现已经通车运行，神农太阳城商业外圈建设正在全力推进，力争2011年年底裙楼完成主体结构及神农太阳城外装饰工程建设；神农大剧院项目计划在2012年12月30日前完成工程主体，神农艺术中心项目计划在2012年9月30日前主体封顶并完成内外装工程施工，神农坛项目计划在2012年3月30日前完成工程主体和外装，神农塔内装饰工程计划在2012年1月30日前完成。二、项目实施“两型”化规划建设的必要性和有利条件（1）整合文化资源，提升城市内涵。炎帝神农文化是株洲影响力最大、最具价值的文化遗产和文化资源。神农城以炎帝神农文化为核心，整合炎帝文化资源，将远古神农文化与现代城市理念相互融合，古今辉映，打造成为株洲城市优势文化资源，提高城市的文化内涵， 在以炎帝主题园为主的神农城核心区，精心布局与炎帝文化相关的九大建筑与景观，即神农广场、神农太阳城、神农像、神农塔、神农湖、神农大剧院、神农艺术中心、神农大道、神农坛。其中，神农太阳城位于现炎帝广场，由广场及其精美的背景圈建筑组成。广场突出近20米高的神农像的统领作用，集瞻仰、祈福、旅游、节庆、市民休闲娱乐等多功能于一体，神农城移三山五岳之石、取中华大地之土，壮其气势，广其涵义，使之成为中华民族共同的精神家园。（2）充分利用土地资源，实现土地利益最大化。神农城总占地面积2970亩，绿地面积2400亩，神农城项目进行科学规划，合理布局，因地制宜利用土地资源，建设有以神农文化为主的九大建筑景观工程，是集商务、文化、旅游、娱乐、休闲于一体的城市新中心。神农太阳城总建筑面积514.95亩（办公81.3亩，酒店25.5亩，公寓25.95亩），商业建筑面积288.75亩，地下车库93.45亩（约1800个车位），共建六栋商业塔楼及裙楼（塔楼16层，裙楼5层）。神农广场硬质地面铺装面积达30亩，绿化面积75亩。矗立广场的神农像，周边镶嵌三山五岳之石、中华大地之土，广场植入六十四卦和陶艺文化，大型旱喷、历史人物雕像群烘托炎帝始祖地位，成为了市民休闲旅游的首选之地。面积达330亩的神农湖及周边生态景观工程，着力打造生态消闲的最佳去处。神农大剧院、神农艺术中心作为文化传播基地，是株洲市弘扬高雅艺术、推动文化交流的最高艺术表演中心，丰富人们的业余生活，以文化带动神农城整体商业氛围。位于神农塔南面山体的神农坛，与神农湖隔塔相映，是市民及游客拜祭、祈福的圣地。神农城提供的一站式服务，让人身处自然环境中，购物，休闲，娱乐融为一体，神农城的多功能性及多元性实现了土地多重使用价值，实现了土地资源的最大化利用。（3）整合产业资源，提升城市功能。在商业项目最为集中的神农太阳城，设计围绕“一站式生活中心”的理念进行。在内部结构上，通过街道连接每个购物院落，通过自动扶梯连接二层空间，店铺采用双面店式，充分营造购物气氛，使之完美容纳高档休闲型购物、影院、高档餐饮、品牌专卖店等商业场所；在外部联通上，充分考虑人行、公交、出租车、自驾车的特点，合理设置到达场所，从而形成顺滑的交通联系。建成后，还将根本改变周边投资环境，极大带动周边地段升值。经营者通过合理整合盘活，将使优质资源变成优质的资产，优质资产变成优质资本。 “好项目不怕没人投资”，神农城的市场化运营，催生了诸多融资形式。各类投资商、银行家、建筑商纷纷登场，银行贷款、土地抵押、实行BT（建设+移交）和F+B（融资+建设）运作模式等多种手段被综合运用。项目征地拆迁、工程建设等所需资金，均全部通过市场运作筹集到位。犹如一个现代版的“日中而市”，神农城产生强烈的市场聚合效应，证明了商品经济长久的生命力。神农太阳城商业招商围绕百货、儿童乐园、运动休闲、家庭生活四大主题和八大亮点，通过明确目标招商、健全机制招商、搭建载体招商等方式，采取“优中选优，重点突破”的方法对主力店和次主力店展开招商工作。目前，公司与30多家商户达成合作意向，完成9.8万平方米的招商意向签约工作。其中包括：沃尔玛超市、胜道体育、苏宁电器、麦当劳等主力店及次主力店品牌商户。 三、项目实施“两型”化规划建设的目标和时限1、总体目标公司深入贯彻落实科学发展观和“四化两型”战略，以建设“绿色株洲”为总揽，以建设“两型社会”为方向，围绕打好“三大战役”为主题，大力推进经济结构战略性调整和经济发展方式转变，加快发展优势产业体系，整合文化资源，整合产业资源，实现转型发展、创新发展、绿色发展、安全发展，实现经济效益与环境效益的协调发展。2、具体目标神农城实行政府主导模式，以打造优质高效的市场运作和构建“两型”社会建设为具体目标，实现经济效益和社会效益双赢的发展理念，在加快经济发展中保护社会环境，实现“绿色”可持续的经济增长方式。以带动经济发展模式的转变，优化投资环境，繁荣区域经济为首要任务，以神农城项目的主体建筑和景观特色带动市民文化、旅游消费作为切入点，实现城市经济发展方式的转变和相关产业的发展，在一定程度上缓解社会就业压力，进一步促进社会稳定、和谐。 3、分阶段的建设期限、建设内容和投资额开发建设建设分为三个阶段：2009年-2010年9月30为第一阶段，以完成神农广场园林景观改造工程设计、神农塔外包装设计、神农太阳城商业内圈建筑设计及外立面装饰设计、金银座改造建设；完成神农文化艺术中心、神农大剧院概念设计和神农大道施工图设计为中心，累计投资10.53亿元，公司资产总规模达到18.5亿元，净资产12.8亿元，圆满完成了神农广场及周边景观建设；2010年9月30日-2011年10月18日以完成神农城核心景观建设对外开放为第二阶段，完成太阳城1、2、4、5、6栋完成主体工程及裙楼外观装饰工作，日丰庭、神农塔完成钢结构主体工程及外装饰、地面铺装,神农城景观工程（含神农湖、游道、绿化、景石、景观建筑、游船、水秀、火秀等）建设基本完成。神农大道、珠江北路、森林路全线通车，神农大剧院和神农文化艺术中心基础建设完成，完成投资额近29亿元；2010年10月18日-2012年12月30日为第三阶段，期间要完成神农艺术街、神农艺术中心、神农大剧院的建设，全面开展神农太阳城的招商引资工作，围绕百货、儿童乐园、运动休闲、家庭生活四大主题和八大亮点，通过明确目标招商、健全机制招商、搭建载体招商等方式，采取“优中选优，重点突破”的方法展开招商工作，力争完成神农太阳城商业圈一次性开业率到达80%的目标。四、项目实施“两型”化规划建设的主要内容1、项目实施“两型”化规范建设的主要内容（1）贯彻环保节能理念，高标准做好规划设计。按照顶层设计的原则，神农城项目规划设计立足株洲城市格局，巧妙利用资源，始终贯彻“节能低碳环保”的理念，注重生态、低碳、节能和可再生资源的利用。加拿大ADS设计公司、深圳城市规划设计院、上海马达思班建筑设计事务所共同参与神农城项目概念设计方案竞标。清华大学、同济大学、市规划设计院、市规划专家委员会等组成评审组，对3套方案进行评审，选用加拿大ADS设计公司的方案。该方案提出，营造神农文化为主题的当代“太阳城”，以现代生态体系来组织新的城市中心区，致力打造远古与未来时空交融的神农情境，并以此约定株洲未来50年的城市中心空间格局。共组织完成了神农大道、珠江北路、森林路等长度达7km的市政道路工程设计工作；完成神农太阳城商业外圈、大剧院、艺术中心等达50万平方米的商业、办公及公共建筑工程设计工作；完成神农湖、天台山及其周边达70余万平方米景观工程、市政工程设计工作；完成神农城核心管线综合系统、智能化系统、分布式能源系统、水源热泵系统、大剧院舞台机械、灯光、音箱、声学等专业设计工作，在各项规划设计中，充分体现两型社会建设理念，将节能低碳环保贯彻在每一个细节之中。（2）巧用能源，实现资源最大化利用。神农城项目采用多能源系统设计，对神农城区域能源动态负荷进行充分研究，对神农城分布式能源系统主机优化配置研究，对神农城分布式能源运行策略研究。完成神农城区域供冷供热系统的设计。对项目水资源综合利用系统进行深入研究，重复利用水资源，形成良性的循环系统。对神农湖的取水方式、取水系统进行设计，对神农城景观湖水水质进行保护，主要包括环湖截污系统工程的设计研究，初期雨水处理系统的研究，内源污染的控制设计，湖水水体内循环系统的设计与水质净化中心的实施工程，水生植物群落的设计研究与水生态系统的研究，提升和保障神农湖水体的自净能力。充分利用自然资源，设计雨水收集系统，收集后期雨水，作为神农湖的补水水源。对河西污水处理厂进行提质改造的设计，使出水达到再生水回用标准，用于神农湖补水和道路清扫、消防、城市绿化等城市杂用水。神农城项目建设合理利用能源，注重提高能源效率，因地制宜，利用自然资源，选取环保有机材质，巧妙设计，减少资源的浪费，实现资源的重复利用，达到能源系统的循环运行。为此，神农城建筑大量采用太阳能、地热等新能源、新技术，将可再生能源科学的应用于建筑。建筑结构及建材构建上多采用隔热、保温等国家倡导的技术和材料。建筑设计中，高层塔楼和商业建筑外立面以玻璃幕墙为主，局部为干挂石材装饰，屋顶为玻璃天窗和绿化种植屋面。外墙、挑空楼板和屋顶均采用保温材料，充分考虑株洲气候条件，在建筑中设计了屋顶花园、空中花园、楼层退台、百叶遮阳等，不仅创造出自然生态的公共空间，对建筑的节能环保也极为有利。排水节能利用市政压力直接供水，选用优质管材、节水型产品、节水龙头，提供了很好的节能硬件设施，优化系统，合理分区，减少输送工程中的压力损失。环保与卫生防疫主要采用各类专业环保的器具，合理分区布局，对排水系统、噪声防治等方面采取有效的措施。照明节能严格按照设计标准，选用高效、节能型，提高照明效率，设置智能照明控制系统，最大限度地实现照明系统节能。根据各区域的不同使用功能，采取不同照明控制方式。（3）保持原生态，塑造自然迷人景观。不可复制的生态休闲优势，持续放大神农城迷人的自然魅力。突出生态和休闲功能，是神农城瞄准“两型”、面向未来的精心构想。为突出未来之城的特质，从设计到施工，神农城都将贯穿低碳理念。用设计者的话说：“神农城每一个细节，小到一块石头，大到水循环，都要体现低碳理念。”规划不过近3000亩的神农城，绿地面积就占了2400亩，所占比例达到惊人的80以上。未来，株洲市民和外地游客来到神农城，将在城市中心地带最大限度地享受到大自然的气息，实现与森林、湿地、湖泊等自然景观最亲密的接触。这里有林间小道，有湖中栈道，有自然布置的观景台，人在其中，或漫步，或急行，或穿越，或回旋，可尽情放松身心，在愉悦中强健体魄。神农景观带以炎帝文化为主题，分布传统文化色彩浓厚的“金、木、水、火、土”五园，“金”为休闲园，“木”为百草园，“水”为湿地园，“火”为炎帝主题园，“土”为农耕园。2、投资和效益分析1、总投资额：约80亿元2、项目用地： 2970亩（核心区规划面积1620亩，拓展区面积1350亩）3、建设计划：建设期限约3年4、解决就业人口：约1.3万人3、先进性分析在开发建设神农城时，天易集团始终秉承两型化建设理念，规划设计方面突出节能环保，低碳低耗；安排布局上，突出项目设施建设与城市文化、居住、绿化、休闲空间的融合。采取以人为本、社会效益最大化的原则，根据项目所处地域优势，因地制宜、协调推进。在“资源节约型”和“环境友好型”理念倡导下，深入贯彻环保节能理念，高标准做好规划设计，巧用能源，实现资源最大化利用。神农城建成后提供的一站式服务将实现自然环境与休闲、娱乐、购物的完美融合，实现神农城的多功能性及多元性，不仅整合了产业、生态资源，也将提升城市功能与城市品位。五、配套措施1、强化领导。神农城项目建设来自了株洲市委、市政府以及各级机构的大力支持，公司成立了神农城项目建设工作领导小组，领导小组下设办公室，具体负责项目的建设和运行的管理与实施，确保了各项工作的顺利进行。2、资金保障。天易集团具有良好的资信和较强的融资能力，先后与多家银行建立了稳固的合作关系，到期贷款的偿还率和到期利息的偿付率均为100%，无逾期贷款。截止至2011年底，已累计筹集资金近25亿元，用于神农城项目建设的设计开发以及各种基础设施的建设和完善。3、加强宣传。天易集团与省、市各家媒体都有良好的合作，拥有自己的网络宣传平台，努力营造创建生态效益与经济效益双丰收的良好社会氛围。