南京高端别墅项目市场情况分析简介17404.docx

市 场 情 况况 简 介汉 舍 · 中 国20099年5月月第一章 南京京别墅市市场分布布简析 根据据目前南南京别墅墅在售及及前期具具有一定定影响别别墅地理理位置特特征，在在区域相相对集中中基础上上对于南南京别墅墅项目分分部区域域进行总总结，并并根据不不同区域域自然条条件特征征寻求南南京别墅墅分布 ；第二章 南京京别墅市市场定位位研判 不同同区域别别墅由于于定位的的不同，造造成了别别墅售价价及客户户的巨大大差异，结结合南京京目前重重点别墅墅项目市市场定位位的差异异，寻求求不同区区域内别别墅的共共性，为为服务项项目寻求求准确市市场定位位提供充充足依据据；第三章 南京京别墅市市场价格格分析 别墅墅市场由由于消费费群体的的特征差差异以及及项目本本身定位位差异在在价格上上拉开较较大的空空间，从从最便宜宜的远郊郊百万级级别墅到到3000万左右右主要别别墅价格格区间甚甚至千万万级拥有有独特资资源的顶顶级别墅墅，其价价格存在在一定通通性，研研究后对对于项目目定价提提供一定定的市场场依据；第四章南南京别墅墅开发企企业概览览别墅的开开发与开开发企业业的企业业特质具具有一定定的关联联，对于于别墅项项目具有有深刻认认识并能能够有效效整合优优质团队队的开发发商在别别墅品质质打造方方面必然然拥有其其他项目目所难以以比拟的的优势，不不同的团团队对于于项目的的打造也也会产生生重大影影响，通通过对于于南京在在售别墅墅团队整整合特点点寻求关关键所在在；第五章南南京城中中区域重重点别墅墅介绍针对目标标项目处处于城中中板块之之特性，对对于目前前南京市市场在售售及售罄罄城中别别墅项目目中较有有影响力力或具有有一定代代表性的的项目进进行情况况简介，对对于项目目今后定定位提供供市场实实际参考考。第一章 南京京别墅市市场分布布简析依据目前前登记在在售别墅墅的主要要分布区区域来看看，南京京的别墅墅市场依依据不同同地理位位置主要要可以分分为以下下四大板板块：ü 主城板块块：主城城区域，城城东区域域，仙林林区域，河河西区域域ü 新区板块块：江宁宁区域，浦浦口区域域，六合合区域ü 郊县板块块：溧水水区域，高高淳区域域ü 外地板块块：镇江江句容等等····从别墅的的主要分分布区域域来看，除除了城中中区域依依靠成熟熟的生活活配套为为基础外外，其他他区域的的别墅都都或多或或少拥有有独特的的自然资资源，虽虽然从位位置上及及生活配配套上来来看与主主城的别别墅难以以比较，但但是独特特的山水水资源成成为吸引引客户最最主要的的手段，再再加上其其相对低低廉的价价格使得得各项目目都对于于城中的的别墅消消费群产产生了足足够的吸吸引力。由由于别墅墅用地的的叫停以以及越来来越稀缺缺的主城城别墅供供应量，新新城、郊郊县的别别墅凭借借价格及及资源优优势取得得了良好好的销售售成绩，特特别是新新区的别别墅以仙仙林区域域为例，在在招商地地产、栖栖霞地产产等国内内知名地地产企业业以及本本地实力力开发商商的介入入，已经经成为别别墅市场场的主要要消费区区域。南京别墅墅主要分分布区域域及规模模简图地区项目名称称产品类型型项目规模模（套）备注城东钟山美庐庐独栋4020088年5月月中旬推推盘双拼5420088年5月月中旬推推盘钟山高尔尔夫独栋10020000万起河西紫檀雅居居联排22含公寓社社区六合华欧友好好城联排44含公寓社社区溧水森湖溪谷谷独栋300（估估算）20088年6月月公开发发售联排200 （估算算）句容新湖·仙仙林翠谷谷（仙林大大学城以以东）独栋13（一一期）共5期开开发，22544412平平方米联排300 （一一期）世外边城城独栋308（估估算)二期会所所40000平方方米项目位置置及产品品类型与与主城区区及新区区有较大大差异地区项目名称称产品类型型项目规模模（套）备注江宁国信·秦秦淮绿洲洲联排106一期交付付 三期规划划未定叠加60雷丁TOOWN联排214（估估计）远郊性质质翠屏国际际城独栋46尾盘双拼56联排99复地朗香香别墅（三三期）独栋5共计4110套双拼106联排132鲁佩特庄庄园双拼24远郊性质质叠加152城开·汤汤山公馆馆叠加404远郊性质质联排合院玛斯兰德德·上院独栋134共计5000套双拼45爱涛·猗猗水园独栋7420022年已经经开始销销售联排230奥斯博恩恩独栋7双拼4联排、叠叠加天目水秀秀府独栋6（共计计11幢幢）双拼28地区项目名称称产品类型型项目规模模（套）备注仙林依云溪谷谷独栋9（推出出4） 未来规规划独栋栋数量未未定总建建筑面积积16万万平方米米目前已已经售出出1.55万平方方米双拼600（估估算）栖园双拼26已售3.5万平平方米未未售188万平方方米含景景观公寓寓联排300山水风华华联排56 双拼22新城·尚尚东区联排4 汇杰文庭庭双拼76 联排64独栋2南京别墅墅区域特特点1. 板块聚集集；南京纯别别墅项目目都因自自然资源源及土地地开发原原因形成成了聚拢拢态势，目目前已经经形成的的成熟别别墅板块块为：三三山板块块，百家家湖板块块，环紫紫金山板板块，老老山珍珠珠泉板块块，仙林林板块，汤汤山板块块，卧龙龙湖板块块（近期期形成），非非本埠板板块。板块发展展时间较较长，规规模较为为成熟的的有三山山板块，百百家湖板板块，环环紫金山山板块，老老山珍珠珠泉板块块，仙林林板块。 各别墅墅板块逐逐渐形成成了各自自的开发发轴线，例例如三山山板块的的将军路路沿线，百百家湖的的沿湖线线（利源源、胜太太、双龙龙、天元元路），环环紫金山山沿线（环环陵路、绕绕城环紫紫金山一一线），老老山的环环山路沿沿线（沿沿山大道道、环山山路）,仙林板板块仙林林大道沿沿线。三山板块块的将军军路沿线线以韩府山山、翠屏屏山、将将军山的的三山为为独特山山景资源源为主要要卖点的的沿将军军大道两两侧进行行分布的的别墅轴轴线是江江宁区域域最具有有代表性性别墅分分布区域域，该区区域别墅墅借助山山景以及及日渐成成熟的江江宁区域域的生活活等方面面的配套套加上相相对与主主城较为为接近的的地理位位置及便便捷的交交通在南南京别墅墅市场占占据重要要地位，该该别墅区区域由于于众多项项目的共共同营造造已经成成为别墅墅消费群群体认可可度较高高的别墅墅分布轴轴线。百家湖沿沿湖线利源路路、胜太太路、双双龙大道道、天元元路百家湖沿沿岸的水水景资源源是该区区域别墅墅获得认认可的基基础，由由于该区区域在江江宁新城城建设中中处于较较早开发发区域，在在市民中中认可度度较高，与与老江宁宁中心较较为接近近较江宁宁其他区区域相比比生活配配套等更更加成熟熟。环紫金山山沿线环陵路路、绕城城公路环环紫金山山一线南京较早早的别墅墅区域的的辐射区区域，紫紫金山对对于南京京特殊的的意义以以及拥有有的良好好山景等等自然景景观资源源在该区区域得到到充分的的体现，最最早的帝帝豪花园园等项目目在市民民中留有有良好的的口碑，钟钟山美庐庐等项目目对于该该区域近近年来不不遗余力力的宣传传，再加加上钟山山高尔夫夫的落户户，使得得该区域域的别墅墅品质得得到进一一步的提提升，并并且出现现千万级级别墅，该该区域为为南京目目前顶级级别墅的的集中地地。老山的环环山路沿沿线沿山大大道、环环山路江北新城城别墅聚聚集地，拥拥有良好好的老山山山景资资源，附附近虽然然生活配配套等较较为缺乏乏，但是是拥有独独特的老老山林场场以及温温泉等自自然资源源配套，使使得该区区域的别别墅居住住认可度度不断提提高，加加上该区区域的项项目打造造方面密密度较低低且产品品具备较较强个性性，成为为南京别别墅市场场的新贵贵。仙林板块块仙林大大道沿线线仙林大学学城的不不断完善善以及交交通等配配套的成成熟，使使得区域域的生活活便捷度度得到有有效提高高，再加加上新近近居民的的居住需需要以及及仙林区区域较为为良好的的空气质质量以及及人文气气息使得得该区域域的别墅墅得到别别墅消费费群体的的追捧，知知名开发发企业诸诸如栖霞霞建设、招招商地产产等项目目获得了了市场良良好的口口碑加上上媒体对对于该区区域的不不断意识识强化，使使得该区区域成为为新的南南京别墅墅的重点点分布区区域。从从最近几几个项目目的销售售情况来来看，对对于该区区域的别别墅市场场得到了了客户群群体的有有效认可可并取得得了较好好的销售售业绩。2. 土土地供应应聚集新区区聚集目前可开开发大规规模土地地，主要要集中于于新区，市市场已售售及在售售别墅楼楼盘同样样集中于于南京江江宁、仙仙林、浦浦口三个个重点区区域。别墅项目集中区浦口仙林江宁3.自然然条件聚聚集江宁：卧卧龙湖、百百家湖、翠翠屏山、将将军山、韩韩府山；城东（仙仙林）：紫金山山、跑马马场、灵灵山；浦口：老老山、珍珍珠泉、温温泉。第二章 南京京别墅市市场定位位研判1.别墅墅地段定定位（主主城江江宁 仙林浦口外埠）南京由于于历史及及城市规规划原因因，位于于城区之之内的钟钟山风景景区，地地理位置置及交通通都非常常便利，成成就了南南京东郊郊（钟山山风景区区）别墅墅处于市市场领头头地位的的情况。例例如：较较早的帝帝豪花园园、紫金金山庄及及近期的的钟山高高尔夫别别墅。后期南京京的别墅墅依次在在江宁、浦浦口、仙仙林、近近郊落地地，别墅墅呈现各各片区同同时发展展（外埠埠价格低低于城区区）的势势头。 别别墅定位位由于区区域不同同而产生生了变化化，最早早的划分分是江南南、江北北，江南南又分为为主城区区、新区区，随着着产品及及自然资资源的不不断升级级、改造造，对产产品进行行定位主主要以主主城中心心通往项项目地点点的车程程（时间间及距离离）及产产品品质质为标准准。 此此刻，产产品的价价值衡量量标准除除品质外外，功能能是另一一主要（第第一居所所、第二二居所、第第三居所所 ）评评定标准准，功能能越趋近近第一居居所，项项目定位位也越趋趋向于高高价位。2.别墅墅品质定定位（容容积率越越低别墅墅性质越越纯粹）别墅社区区容积率社区历史环境配套钟山高尔尔夫0.155纯独栋民国钟山陵索菲特、高高尔夫球球场森湖溪谷谷0.211纯别墅现代溧水农业业园酒店世外边城城0.2445纯别墅现代森林农场场多功能会会所鸿信·山山河水0.3纯独栋现代老山森林林公园温泉新湖·仙仙林翠谷谷（仙林大大学城以以东）0.388纯别墅现代宝华山森森林公园园多功能会会所复地朗香香别墅（三三期）0.399纯别墅前朝牛首山森森林风景景区多功能会会所玛斯兰德德·上院0.399纯别墅现代翠屏山风风景区城市周边边配套钟山美庐庐0.4纯别墅民国范钟山、国国际赛马马场多功能会会所天目水秀秀府0.433综社区现代范牛首山山、翠平平山城市周边边配套国信·自自然天成成0.433综社区南朝老山森林林公园商业、会会所爱涛·猗猗水园0.488综社区现代高湖、牛牛首山、翠翠屏山城市周边边配套国信·秦秦淮绿洲洲0.533综社区现代东山镇城市周边边配套翠屏国际际城0.5445综社区现代翠屏山风风景区、环环湖城市周边边配套依云溪谷谷0.6纯别墅现代仙林新区区多功能会会所未来来公建香山湖一一号0.6综社区现代珠江镇江浦周边边配套别墅社区区容积率社区历史环境配套雷丁TOOWN0.655综社区宋朝火山地址址公园、定定林寺未来公建建奥斯博恩恩0.677综社区现代南京航空空港附近近商业街、公公园山水风华华0.7综社区现代人工景观观多功能会会所未来公建建汇杰文庭庭0.7综社区现代灵山北麓麓多功能会会所未来公建建栖园0.755综社区现代人工景观观南京外国国语学校校鲁佩特庄庄园0.8776综社区现代湖熟镇湖湖熟村多功能会会所新城·尚尚东区0.9综社区现代人工景观观多功能会会所未来公建建容积率一一直是考考量别墅墅档次的的一个重重要指标标，通过过以上罗罗列目前前南京主主要在售售别墅的的容积率率结合项项目的售售价等特特征，我我们可以以看出容容积率对对于项目目价格及及品质等等方面的的重要影影响，目目前南京京品质价价格几乎乎达到千千万级水水平的钟钟山高尔尔夫项目目的容积积率仅为为0.115，这这也是该该项目可可以高售售价的一一个重要要原因，与与之相比比平民别别墅的容容积率几几乎达到到0.77左右，单单就容积积率方面面就可以以看出项项目之间间品质的的差异；另一方方面也不不可忽视视的就是是别墅的的内部配配套，钟钟山高尔尔夫的索索菲特酒酒店及标标准188洞高尔尔夫球场场都开创创了南京京别墅的的先河，使使得项目目的综合合竞争力力得到极极大提升升。第三章 南京京别墅市市场价格格分析地区项目名称称产品类型型面积价格备注城东钟山美庐庐独栋400-4600220000双拼390180000钟山高尔尔夫独栋700-11000300000河西紫檀雅居居联排330-3800150000六合华欧友好好城联排17350000远郊溧水森湖溪谷谷独栋190-270070000-90000远郊联排句容新湖·仙仙林翠谷谷（仙林大大学城以以东）独栋280100000远郊联排230-280075000世外边城城独栋280-320096000远郊江宁国信·秦秦淮绿洲洲联排24892000叠加184-2000雷丁TOOWN联排205-230095000远郊翠屏国际际城独栋600220000双拼260-3600联排200-3000项目名称称产品类型型面积价格备注复地朗香香别墅（三三期）独栋808200000双拼280-3044150000联排240-3044120000鲁佩特庄庄园双拼远郊叠加190-210034000江宁城开·汤汤山公馆馆叠加108-142259000联排160-201190000合院221149332玛斯兰德德·上院独栋365-5400200000联排200-3000160000爱涛·猗猗水园独栋384184000奥斯博恩恩联排独栋280110000双拼230-260065000联排、叠叠加230-2600、1550-220055000天目水秀秀府独栋200-3000140000双拼200-3000140000区域项目名称称产品类型型面积价格备注浦口国信·自自然天成成独栋40080000双拼300联排、叠叠加200-3000香山湖一一号独栋200-3155110000合院200-3155100000联排190-315590000鸿信·山山河水独栋400-5000100000-1110000仙林依云溪谷谷独栋750200000-2200000双拼217-2666160000-1180000栖园双拼380210000-2210000联排140-2700140000-1160000山水风华华联排140-2000140000-1150000双拼210-2200180000-1180000新城·尚尚东区联排280-4100110000-1120000汇杰文庭庭独栋320-3655200000-2200000双拼360120000-1130000联排分区域别别墅类型型统计简简表地区产品类型型面积价格备注城东双拼390180000-1180000独栋400-11000220000-2240000河西联排300-3800150000-1150000江宁叠加108-210034000-92200联排200-304455000-1660000合院221-2211149332-1149332双拼200-360065000-1550000独栋200-8088110000-2220000浦口联排190-315590000-90000合院200-3155100000-1100000独栋200-500080000-1110000仙林联排140-315590000-90000双拼200-3155100000-1100000独栋200-500080000-1110000分类别墅墅总计表表地区产品类型型面积价格备注合计叠加108-210034000-92200联排140-380090000-1660000合院200-3155100000-1149332双拼200-390065000-1880000独栋200-1100080000-3000000从以上对对于南京京目前主主要项目目的统计计情况来来看，江江宁区域域为目前前别墅集集中度最最高的区区域，而而从价格格来看，明明显城东东项目的的售价更更高，从从目前了了解的情情况来看看，南京京目前最最高端别别墅也主主要分布布在该区区域。钟钟山高尔尔夫通过过索菲特特酒店的的引进，以以及标准准18洞洞高尔夫夫球场的的设置，再再加上独独特的紫紫金山山山景资源源，在前前期帝豪豪花园别别墅奠定定的良好好市场区区域认可可度的基基础上，该该项目取取得了很很大的成成功；另另一方面面，目前前开始销销售的钟钟山美庐庐项目则则在前期期做足了了项目的的铺垫工工作，将将整个项项目的开开发思路路、开发发构想、经经验借鉴鉴等方面面都通过过各种形形式对于于外界进进行传递递，并根根据南京京当地的的城市特特色最终终确定以以民国建建筑风格格为主体体的建筑筑构想，通通过长时时间的积积累也使使得目标标可群对对于项目目保持了了较高的的关注度度取得了了另一种种方式的的成功。第四章 南京京别墅开开发企业业概览地区项目名称称开发公司司城东钟山美庐庐马会置业业有限公公司钟山高尔尔夫苏宁房地地产开发发有限公公司河西紫檀雅居居南京建瑞瑞房地产产开发有有限公司司六合华欧友好好城南京华欧欧舜都置置业有限限公司溧水森湖溪谷谷南京德文文房地产产开发有有限公司司句容新湖·仙仙林翠谷谷江苏新湖湖宝华房房地产开开发有限限公司世外边城城江苏惠洪洪集团江宁国信·秦秦淮绿洲洲江苏省国国投雷丁TOOWN南京天印印房地产产开发有有限公司司翠屏国际际城中惠房地地产开发发有限公公司复地朗香香别墅（三三期）复地房地地产开发发公司鲁佩特庄庄园南京绿野野房地产产开发有有限公司司城开·汤汤山公馆馆南京城开开集团玛斯兰德德·上院金陵置业业有限公公司爱涛·猗猗水园爱涛置业业房地产产开发公公司奥斯博恩恩金力房地地产开发发有限公公司天目水秀秀府江苏范亚亚房地产产开发有有限公司司东郊小镇镇百胜麒麟麟（南京京）发展展有限公公司地区项目名称称开发公司司浦口国信·自自然天成成江苏省国国信香山湖一一号金盛田房房地产开开发有限限公司鸿信·山山河水江苏开元元集团仙林依云溪谷谷招商房产产栖园栖霞房地地产公司司山水风华华仙林房地地产公司司新城·尚尚东区新城创置置房地产产开发有有限公司司汇杰文庭庭南京交通通置业有有限公司司山居十六六院南京广电电房地产产开发有有限公司司标红为南南京当地地市场开开发3个个项目以以上的通过枚举举目前南南京主要要在售别别墅项目目开发公公司的名名称，我我们发现现目前南南京认可可度较高高的别墅墅项目多多半是由由具备良良好企业业背景及及别墅类类物业开开发经验验的公司司所开发发的，而而且对于于在别墅墅类物业业开发积积累了一一定经验验的开发发商所开开发的项项目中我我们可以以发现各各自企业业开发中中的亮点点，而且且这些企企业无一一例外都都具有良良好的资资金与社社会背景景等通性性，这也也是由于于别墅项项目开发发对于企企业资金金、人力力、精力力等方面面的要求求所决定定的。第五章 南京京主城重重点别墅墅情况简简介中海·凯凯旋门项目地址址：鼓楼楼区中山山北路政政治学院院向北880米开发商：南京中中海房地地产开发发有限公公司项目指标标：绿化化率：336%体量：三三栋共220套联联排别墅墅户型与面面积： 联排别别墅1880200，户型型均为四四房三厅厅三卫（含含地下车车位和储储藏室）销售状况况：认购11套，成成交4套套交楼标准准：毛坯坯房销售价格格：总价价在3550万4500万/套套天正湖滨滨花园项目地址址：鼓楼楼区中央央路3999号开发商：天正集集团南京京置业公公司主要指标标：建筑筑面积：1万，绿绿化率336%体量：330套联联排别墅墅户型与面面积： 联排别别墅3660平方方起,赠赠送三重重庭院,两个室室内停车车位销售状况况：成交113套交楼标准准：毛坯坯房;销售价格格：6188万/套套起汇锦国际际项目地址址：建邺邺区月安安街开发商：南京金金基通产产置业有有限公司司主要指标标：绿化化率：440%体量：668套联联排别墅墅户型与面面积： 联排别别墅面积积为2330-2270平平米交楼标准准：毛坯坯房销售状况况：别墅开开盘时间间延迟至至09年年下半年年锋尚国际际公寓项目地址址：下关关区小桃桃园1号号开发商：南京锋锋尚房地地产开发发有限公公司主要指标标：绿化化率：336%体量：别别墅为沿沿南北区区地块河河边红线线每255米一户户，地块块面积225米*20米米、北区区7块、南南区6块块共133块。别墅采采取现场场定制方方式，既既根据客客户要求求在提供供的图纸纸中选定定后再施施工户型与面面积： 独立别别墅33007000销售状况况：南区基基本售空空，北区区开盘时时间未定定交楼标准准：精装装修房销售价格格：500000元元/，总总价在115000万30000万/栋观园翔龙龙项目地址址：鼓楼楼区虎踞踞路266号乌龙龙潭公园园内开发商：江苏银银翔房地地产开发发有限公公司主要指标标：占地地面积约约87000平米米，住宅宅建筑面面积73366.11平平方米容积率00.877，绿化化率：552.66%体量：由由12栋栋三至四四层的中中式风格格的别墅墅式公寓寓组成，其其中011至044栋为四四层电梯梯高级洋洋房，005至112栋为为三层别别墅式高高级公寓寓，共有有住宅337套户型与面面积：226种户户型，开间进进深比11.2：1，层层高3米米，全部部南北向向。物业类类型有一一层两户户、一层层一户的的叠加别墅及及双拼别别墅销售状况况：售罄交楼标准准：毛坯坯房销售价格格：总价在在2000万4000万/套套熙南里项目地址址：白下下区南捕捕厅开发商：南京城城建历史史文化街街区开发发有限责责任公司司主要指标标：占地地面积约约80773平米米，住宅宅建筑面面积58880平平方米容积率00.722体量：221套户型与面面积：2250-2800平米交楼标准准：毛坯坯房销售价格格：预计售售价在44万元/平米其他：Ø 宅基地面面积4000平米米左右，其其中集中中花园面面积500-1220平米米；Ø 地上两层层，局部部三层，地地上一层层层高33.6米米，二、三三层层高高3.00米；Ø 3间卧室室，包括括2个主主卧室，一一个次卧卧室；Ø 每层均配配备一个个公共卫卫生间；Ø 起居室面面宽7.5米-8.55米；Ø 一层：门门厅（115），客客厅（338），厨厨房（116），餐餐厅（220），公公共卫生生间（66）二层：主主卧（115），卫卫生间（55），主主卧（440，包包含更衣衣室6，卫生生间8）三层：主主卧（550，包包含更衣衣室8，主卫卫12）