动迁制度程序性文件.docx

正 源 房 地产开 发有限 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有限公 司ZYDC2O13ZYDC2OI4-ZHDO/IO2O1第四篇产品正源房地产开发第1页共3页正 源 房 地 产 开 发有限 公司正 源 房 地 产 开 发 有限公 司 CYDC2013Z YDC2014 -ZHD040201煤气表表号及最终表数，并登记记录。6. 4. 5负责电表水表的撤除并保管。6. 4. 6负责全程陪同被拆迁人签订动迁补偿协议。6.5出纳：6. 5.1与动迁专户银行约定动迁补偿费支付具体方式，并组织实 施。6. 5. 2根据动迁补偿合同，提前办理好被动迁户的补偿费存折。6. 5. 3核实动迁款支付准确性，并对其真实性负责。6. 5. 4发放动迁补偿存折。6. 6法律事务部：6. 6.1参与研究谈判方案。6. 6. 2参与与钉子户谈判。6. 6. 3谈判记录报总指挥审批。'带格式的：突出显示7物业公司：,带格式的：突出显示:带格式的：突出显示:带格式的：突出显示:带格式的：突出显示:带格式的：缩进：首行缩进：L28字符:带格式的：突出显示:带格式的：突出显示6. 7. 1如被拆迁房屋需物业公司托管乙物业公司负责被拆迁房屋的消防平安管理；“负责生活垃圾清除、- - - 一. . r = 1 - - .-一 . 一 . . - _ , 1-负责对被拆迁房屋幺合排水、电、煤气等维护及相关费用缴带格式的：缩进：首行缩进：2字符、带格式的：缩进：首行缩进：0字符第七条：流程第七条：流程第1页共3页正 源房地 产开发 有限公 司正源 房地产 开发有 限 公 司 ZYDC2013ZYDC2014 ZHD0402017. 1现场动迁流程共分为三个阶段：发动阶段、补偿合同签订阶 段、交房及付款阶段。7. 1.1发动阶段7.1.1. 1拆迁公司入户调查，了解房屋权属情况，确认是否有 煤气、有线电视、 、网络设施，形成入户调查表。7. 1.1. 2拆迁公司负责解释有关动迁政策，动迁安置方案。7.1.1. 3拆迁公司负责发动被拆迁户尽早签订补偿协议书。7. 1.2补偿合同签订阶段7.1. 2.1被拆迁户接受安置补偿标准后，携带产权证（或承租合 同）、土地证、产权人（或承租人）身份证到动回迁主管处接受资料 审核。7.1. 2. 2动回迁主管对被拆迁人提供的资料进行审核，收缴产权 证（或承租合同）、土地证、复印产权证（或承租合同）及产权人（或 承租人）身份证，并将复印件转交给动回迁助理经理。7.1. 2. 3动回迁助理经理、动回迁主管负责按照拆迁货币补偿方 案约定的补偿标准，产权证（或承租合同）的面积计算补偿费，填写 动迁补偿合同书，并与被拆迁户一起签字确认，同时收回产权证（或 承租合同）原件、复印件及身份证复印件，被拆迁人留取补偿合同书 原件一份。7.1. 3交房及付费阶段7.1. 3.1动回迁助理经理按照补偿合同书约定的搬迁日期，催促被拆迁户腾空住房。第1页共3页 正 源 房 地 产 开发有 限 公 司 正 源 厉 地 产 开发有 限 公 司 ZYDC2013gYDC20 M ZHD0402017.1. 3. 2腾空住房后，被拆迁户到拆迁公司领取水电费注销单， 办理销户及被拆迁房屋的产权证、土地证注销，并凭借注销单联系拆 迁公司对腾空后住房进行验收，并填写验房联系单。7.1. 3. 3拆迁公司负责与相关部门沟通，撤除腾空住房后的电表、 水表，以及对被收回的被拆迁房屋进行管理。7. 1.3. 4被拆迁产权人（或承租人）携带本人身份证、验方联系 单、补偿合同书到动迁员处办理安置补偿结算，并领取结算单。7. 2谈判流程7. 2.1对不能接受补偿标准的被拆迁户，助理副总经理要与钉子 户进行初步意向谈判，并形成意向需要表上报谈判组组长。7. 2. 2助理副总经理针对钉子户需求意向，组织谈判组研究对策, 法律事务部参与与钉子户谈判，法务专员负责谈判记录。7. 2. 3法务专员将谈判记录报总经理审批，取得同意后，助理副 总经理负责组织与钉子户签订补偿合同及补充合同，在补充合同中约 定谈判内容。7. 2. 4动迁过程中涉及到与政府等有关部门协调的内容，由助理 副总经理负责协调。7. 3合同证据整理、归档7. 3.1动回迁经理及动回迁主管负责将每一户被拆迁人、企业、 网点建立一份动迁档案，内容包含动迁过程中产生的所有资料（如动 迁合同、身份证复印件或企业相关证明等），由动回迁主管整理，每 周移交正源地产档案室统一保管。第1页共 3页正 源 厉 地 产 开发有 限 公 司 正 源 厉 地 产 开发有 限 公 司 ZYDC2013gYDC20 M ZHD040201每户档案资料中应包含XXX被拆迁人（企业、网点）证 据目录一份，其明确记载该档案资料情况及份数。7. 3. 3动回迁主管根据每户居民合同的具体履行情况，随时增加 公司履行合同的证据，例如相关通知记录（如录音文件、往来函件、 谈判记录、审判书、电子邮件、调解书、执行裁定、协助执行通知等）, 并保证一式四份以上，整理后归档至正源地产档案室统一保管。7. 3. 4动回迁主管负责每半年与正源地产档案室工作人员核对已 归档证据一次，保证其证据的完整性，如有遗失，积极补救。7. 4动迁资产7. 4. 1资产形成7.4. 1. 1被拆迁人接到下发的拆迁公告，按照公告日期签订动迁 合同，并在三个月装修期后办理水、电、暖、有线电视注销、产权证、 土地证注销手续。带格式的：突出显示7. 4. 1. 2被拆迁人按照动迁合同约定时间腾空被拆迁房屋，并携 带水、电、暖、有线电视销户单、产权注销通知（如有土地证注销通 知单）同拆迁公司一同对腾空房屋进行验收，,拆迁公司负责对水、电 等计量表进行复核，核实无误后填写验房联络单，被拆迁人携带带格式的：突出显示'带格式的：突出显示验房联络单到动回迁经理处办理结算，并录入XXX工程已腾空 房屋明细，水,电等计量表由自来水公司及电力公司统一安排时间 进行撤除、回收；如被拆迁房屋开发公司需物业公司托管，开发公司 要与物业公司签订委托书，物业公司对房屋进行验收及水、电、 有线电视等计量表数核对，无误后签字确认。被拆迁房屋交接给物业第1页共 3页正源历地产开发正源房地产开发 CYDC2013ZYDC2014 ZHDO4O2O1:带格式的：突出显示:带格式的：突出显示:祷格式的：突出显示 :带格式的：突出显示 带格式的：突出显示 :诟格式的：突出显示后，产生的一切费用由物业公司负责，被拆迁房屋的经营收益归物业 公司持有。如房屋要进行撤除J由开发公司（或拆迁公司）下发撤除 通知，物业公司需在30日内移交被拆迁房屋的经营、管理权，开发 公司（或拆迁公司）将房屋收回,并办理水、电、暖、煤气、有线电视 等销户、计量表撤除后续工作。资产管理'带格式的：突出显示 带格式的：突出显示 （带格式的：突出显示 :带格式的：突由薪 :带格式的：突出显示 :带格式的：突由蒜带格式的：突出显示 :带格式的：突出显示 :带格式的：突出显示7.4. 2. 1被拆迁人将房屋移交给我公司后，根据我公司与拆迁公 司签订的委托拆迁合同的约定，即时授权给拆迁公司进行对已腾 空房屋进行管理，自被拆迁人移交房屋之时起至拆迁公司完成撤除到 净地状态移交我公司止，拆迁公司负责已腾空房屋的防火、防盗及安 全管理工作，发生任何平安事故（包括但不仅限于火灾、盗窃、房屋 及附属公共设施导致第三方人身伤害）时，均由拆迁公司承当全部赔 偿责任。任何人因平安事故向我公司主张权益时，均由拆迁公司方承 担经济和法律责任；刘被拆迁房屋需物业公司托管，因物业公司原因 造成的.已腾空房屋发生任何平安事故（包括但不仅限于火灾、盗窃、 房屋及附属公共设施导致第三方人身伤害）时，均由物业公司承当全 部赔偿责任；因租赁使用人造成的平安事故.，均由物业公司方向其追 究法律责任J7. 4. 2. 2回收的被拆迁房屋均为闲置房屋，由拆迁公司负责管护, 拆迁公司不得出租或挪为他用。如公司各部门特殊原因需使用，根据 公司要求发给本公司资产管理小组及正源地产资产管理委员会审核， 待审核同意后方可使用。第1页共3页正 源房地 产开发 有限公 司正源 房地产 开发有 限公司 ZYDC2013ZYDC2014 ZHD0402017. 4. 2. 3动回迁专员、拆迁公司、物业公司负责每日对已回收及 A、C组团剩余房屋进行巡检，巡检结果记入巡检日报，动回迁主管 每月对已回收房屋及记录表进行抽查，动回迁助理经理进行年度盘 点，对发现违规占用等行为及时发函件给拆迁公司要求整改。7. 4. 3资产处置7. 4. 3.1已回收房屋的撤除及场地平整按栋安排，动迁完一栋楼 撤除一栋楼。由动回迁团队负责下发撤除通知，并上报资产委员会审 核，审核通过后，拆迁公司负责拆迁，并实现场地净地移交。7. 4. 3. 2动回迁团队根据与拆迁公司签订的委托拆迁合同中 约定的移交标准，对其已撤除的局部进行验收，并与拆迁公司签订 XXX号楼房屋撤除交接单。7. 4. 3. 3如工程土地上出现新增设的（如活动板房等临时建筑 物），根据委托拆迁合同约定，均由拆迁公司负责撤除、清理， 实现净地移交。7. 4. 4资产风险识别、管理及追究7. 4. 4.1资产管理风险识别：动回迁团队按照委托拆迁合同 的约定及日常工作总结，编制责任追究明细表，识别风险，提前 做好防范，防止风险发生。7. 4. 4. 2风险管理：动回迁助理经理随时更新XXX工程已腾空 房屋明细并按月上报资产委员会成员审批，并抽查拆迁公司负责管 理的资产，发现违规占用行为，及时要求整改。为了防止资产被占用 给公司造成不必要损失，动回迁团队首先要严格自控，做好风险评估第1页共3页正 源 房 地产开 发有限 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有限公 司 CYDC2013Z YDC2014 -ZHD040201及日常检查工作。:带格式的：缩进：首行缩进：1.5字符:格格式的：字体颜色：自动设置风险追究：严格按照责任追究明细表执行激励及责 任追究，发现违规行为，追究责任，适时实行激励，防止给公司造成 损失。第八条：激励8.1拆迁公司未按要求入户调查，现场未核实，负激励基数20 y u o8. 2动迁主管未按要求错或差对资料核实，负激励基数20元。8. 3动回迁经理未按要求错或差对协议进行审核，负激励基数20 7L o8. 4动回迁主管未按要求错或差登记已回收房屋明细，负激励20 y l o8. 5动回迁助理经理未按要求错或差对已回收房屋进行抽查或盘 点,负激励20元。8. 6动回迁助理经理未按要求错或差对已撤除场地进行验收，负 激励20元。8. 7出纳员未按要求错或差为被拆迁人办理存折，负激励基数20 y l o8. 8拆迁公司未按要求错或差填写验房单，负激励基数20元。8. 9拆迁公司未按要求管理已回收房屋，负激励基数20元。:而格式的：突出显示:带格式的：突出显示8. 10出纳员未按要求错或差核实资料，负激励基数20元。.8.11物业公司未按要求管理已回收房屋或出现偏差.，负激励基 数20元。第九条：支持性文件第1页共3页正 源房地 产开发 有限公 司正源 房地产 开发有 限公司 CYDC2013ZYDC2014 ZHDO4O2O19. 1 ZYDC2013ZYDC2014-ZHD040201-ZDSO1动迁作业指导书第1页共3页正 源 房 地产开 发有限 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有限公 司ZYDC2O13ZYDC2OI4-ZHDO/IO2O1第二章拆、动迁编制人：姜庆君、邢采霞审核人：陈萍批准人：富彦斌日期：正源房地产开发第1页共3页正 源 房 地产开 发有限 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有限公 司ZYDC2O13ZYDC2OI4-ZHDO/IO2O1第一节动迁编制人：姜庆君、邢采霞审核人：陈萍批准人：富彦斌日期：正源房地产开发第1页共3页正 源 房 地产开 发有限 公 司 正 源 房 地 产 开 发 有限公 司ZYDC2O13ZYDC2OI4-ZHDO/IO2O1修改记录序号修改日期修改条款内容修改人审批人生效日期1第三条，增加城 市规划法土地 管理法行政许 可法城市房屋 拆迁管理条例 XX市房屋拆迁补偿政策滕黎明程万鹏2编码、口期、部门及岗位名称修改。徐阳富彦斌3编码、日期、部门及岗位名称修改。徐阳富彦斌4编码、日期、部门 及岗位名称修改。姜庆君富彦斌5第七条，增加合同证据整理、归档邢采霞富彦斌6第四条，增加拆动 回迁资产定义；第 七条，增加资产形 成、管理、处置; 第八条，增加资产邢采霞富彦斌第1页共3页正 源 房 地 产 开 发有限 公司正 源 房 地 产 开 发 有限公 司ZYDC2O13ZYDC2OI4-ZHDO/1O2O1相关激励7第七条，增加资产管理日巡检邢采霞富彦斌82014410编码、日期修改; 增加（第四条定 义）修改动迁资产 定义；增加（第七 条流程）增加水、 电、暖、有线电视 等计量表的销户、 查验及处置，物业 公司托管相关责 任义务；增加（第 八条激励）增加 物业公司托管产 生偏差的激励邢采霞富彦斌第一条：目的第1页共3页 正 源 房 地 产 开发有 限 公 司 正 源 厉 地 产 开发有 限 公 司 ZYDC2013gYDC20 M ZHD0402011.1保证正源房地产开发开发工程中的动迁工程质量、 进度、平安、本钱及档案到达国家及地方建筑规范、行业规范及正源 房地产开发工程管理要求，实现正源房地产开发的 工程管理目标。第二条：适用范围1.1 适用于公司及各分支机构。2. 2使用于动迁工程工程全过程。第三条：引用文件2.1 国有土地上房屋征收与补偿条例3. 2 ZYDC2013ZYDC2014-ZHD020111正源房地产开发章 程第四条：定义4.1动迁：对工程场地上的原建筑物和构筑物进行动除的工程行 为。4. 2质量管理：为到达质量目标要求而采取的作业技术和活动。4. 3进度管理：为实现进度目标而采取的作业技术和活动。4. 4平安管理：为实现平安目标所采取的检查、控制、协调等活 动。4. 5本钱管理：对动迁工程本钱进行控制的活动。第1页共 3页正 源 房 地 产 开 发有限 公司正 源 房 地 产 开 发 有限公 司 CYDC2013Z YDC2014 -ZHD0402014. 6档案管理：对动迁工程档案进行要求、控制、协调等活动。4.7动迁工程管理：对动迁工程工程进行计划、控制、组织、协调的活动。带格式的：突出显示4. 8动迁资产：动迁后形成的住宅、厂房、宿舍、相关机器设备 以及所有计量表等资产。第五条：公布和执行本制度302014年4月28日公布并执行。第六条：职责6. 1总经理：6. 1.1对动迁、拆迁工作进行监督和指导，对动迁、拆迁结果负 责。6.1. 2负责审批动迁补偿方案。6.2. 3负责审批与钉子户的谈判结果。6. 2助理副总经理：6.2. 1负责组织入户调查，对调查结果负责。6.3. 2负责组织宣传动迁政策，动迁方案。6. 2. 3负责组织与被拆迁户签订拆迁补偿协议。6. 2. 4负责组织与钉子户的初步意向谈判。6. 2. 5负责组织催促被拆迁户腾空住房。6. 2. 6负责组织被拆迁户腾空住房后的验房工作。第1页共3页正 源房地 产开发 有限公 司正源 房地产 开发有 限公司 ZYDC2013ZYDC2014 ZHD0402016.2. 7负责协调住户内的三停（停水、停电、停煤气）工作。6. 2. 8针对钉子户需求意向，组织研究谈判方案。6. 2. 9负责组织与钉子户谈判，并对谈判结果负责。6. 2. 10负责动迁总体方案的筹划制定。6. 2. 11负责组织办理动迁手续。6. 2.12负责与政府动迁办等有关部门，及时解决动迁中有关问题。6. 2, 13负责就钉子户谈判情况与经委沟通6. 3动回迁助理经理、动回迁主管：6. 3.1参与入户调查，对被拆迁户是否有煤气、有线电视、 网络的准确性负责。6. 3. 2参与被拆迁户腾空住房后的验房工作，对电力、自来水、煤气表最终表数准确性负责。6. 3. 3负责组织补偿方案动迁费的咨询，对咨询的准确性负责任。6. 3. 4负责组织对被拆迁户提供的相关资料审核，对资料的准确性真实性负责。6. 3. 5负责组织对动迁补偿协议内容审核，对补偿费用的准确性 负责。6. 3. 6负责组织动迁补偿费用的支付，对补偿费用准确性与及时性负责。6. 3.7负责解释动迁补偿方案。6. 3. 8负责解释有关动迁政策。第1页共3页 正 源 房 地 产 开发有 限 公 司 正 源 厉 地 产 开发有 限 公 司 ZYDC2013gYDC20 M ZHD0402016. 3. 9负责审核并留存被拆迁户的产权证（或承租合同），并对 其真实性负责。6. 3. 10负责审核产权人（或承租人）身份证，并对其真实性负 责。6. 3. 11负责审核并留存被拆迁人的水、电、煤气缴费卡、有线 电视缴费卡，审核上月水、电、煤气、 、有线电视的缴费单据， 对其准确性负责。6.3. 12负责将产权证（或承租合同）复印件，产权人（或承租 人）身份证复印件交付合同员。6. 3. 13负责有关证件的登记记录。6.3. 14按照拆迁方案约定的补偿标准，产权证（或承租合同） 的面积计算补偿费用，并对其准确性负责。6. 3.15填写动迁补偿合同书，并与被拆迁户一起签字确认。6. 3. 16参与与钉子户进行意向谈判，了解钉子户需求意向。6. 3. 17参与研究谈判方案。6. 3. 18参与与钉子户谈判。6. 3. 19参与谈判结果实施。6. 4拆迁公司：6.4. 1负责入户调查。6. 4. 2负责动迁政策宣传，发动被拆迁户签订动迁补偿协议。6. 4. 3负责催促被拆迁户腾空住房。6. 4. 4负责被拆迁户腾空住房后的验房工作，抄记电表、水表、第1页共 3页