某某市房地产市场调研报告(doc 56)9574.docx

上饶市房房地产市市场调研报告孙子··谋攻篇篇中说说：“知知己知彼彼，百战战不殆；不知彼彼而知己己，一胜胜一负；不知彼彼，不知知己，每每战必殆殆。”市市场调研研的价值值不仅仅仅是对市市场进行行梳理而而且能在在梳理的的层面上上找到项项目的价价值点，形形成价值值链，以以为后续续的营销销推广和和广告传传播提供供操作导导向，它它是整个个地产项项目操作作战略的的基石和和凭借。第第一部分分  上上饶概况况上饶区区位上饶市位位于江西西省东北北部。上上饶地理理位置在在北纬227&oordmm;344'-229&oordmm;344'，东东经1116&oordmm;133'-1118&&orddm;229'之之间。220000年100月经国国务院批批准撤地地设市，现现辖十县县一区一一市。东东邻浙江江，西接接安徽，南南连福建建，地理理位置十十分重要要；素有有“八省省通衢”、“豫豫章第一一门户”的的称谓。浙浙赣铁路路穿境而而过，皖皖赣铁路路，横南南铁路纵纵横交错错；3220、2206国国道和3311高高速公路路贯穿东东西南北北，百十十里内有有四个机机场。交交通通讯讯极其便便利。面面积2227911平方公公里。人人口6660万。其其中市区区面积约约为3339平方方公里。上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。力转向进城务工，为创办各类企业提供了充足的有较高素质的劳动力储备。地理气候候上饶地理理位置在在北纬227&oordmm;344'-229&oordmm;344'，东东经1116&oordmm;133'-1118&&orddm;229'之之间。全全境处中中亚热带带季风湿湿润气候候区，年年平均气气温166.7-18.2&oordmm;C，年年降雨量量为16600-18000毫米米，年无无霜期为为2511天-2274天天。境内内气候温温和，日日照充足足，雨量量丰沛，无无霜期长长，分温温热、温温和、温温凉三小小气候区区，具有有春秋短短、冬夏夏长的季季候特点点。特殊殊的地理理位置，以以及由于于气候宜宜人，地地面相对对平坦，土土质优良良，有利利于房地地产的开开发。历史建制制上饶古属属扬州，春春秋为吴吴越之地地。自东东汉建安安年间析析豫章郡郡地设置置鄱阳郡郡（析余余汗地置置上饶县县）以来来，已有有17000多年年历史。境境内万年年仙人洞洞遗址出出土了大大量石器器和中国国最早的的陶器。证证明了一一万多年年前，人人类祖先先就在这这里定居居、劳作作和繁衍衍。吊桶桶环耕作作遗址发发掘的稻稻种，确确认了这这里是世世界稻作作起源地地之一。上上饶境内内，仅新新石器时时期与商商周文化化遗址就就达488处。现现发掘保保存文物物190000余余件。   在漫漫长的历历史变迁迁中，上上饶的政政区设置置几经变变动。晋晋时，鄱鄱阳郡改改为信安安，南朝朝改吴州州，隋朝朝改饶州州；明朝朝分设饶饶州府、广广信府。新新中国成成立后，设设上饶专专区，后后改上饶饶地区；20000年110月，经经国务院院批准，撤撤消上饶饶地区改改设上饶饶市。行政区划划在漫长的的历史变变迁中，上上饶的政政区设置置几经变变动。晋晋时，鄱鄱阳郡改改为信安安，南朝朝改吴州州，隋朝朝改饶州州；明朝朝分设饶饶州府、广广信府。新新中国成成立后，设设上饶专专区，后后改上饶饶地区；20000年110月，经经国务院院批准，撤撤消上饶饶地区改改设上饶饶市。现现辖十县县一区一一市，分分别为信信州区 、上饶饶县 、广广丰县 、 玉玉山县 、婺源源县 、德德兴市 、鄱阳阳县、 余干县县 、万万年县 、弋阳阳县、横横峰县 、铅山山县。城市资源源土地资源源：面积积227791平平方公里里。全市市有耕地地6077万亩。上上饶市地地貌以中中低山地地、丘陵陵为主。南南部与福福建交界界，绵亘亘着武夷夷山山脉脉，主峰峰黄岗山山海拔221577.7米米，是大大陆华东东第一高高峰。中中部怀玉玉山山脉脉，主峰峰玉京峰峰海拔118166.9米米，是中中国著名名景区三三清山的的中心地地带。北北部赣皖皖边境的的鄣公山山及黄山山余脉，大大部为低低山和丘丘陵。间间有连片片的小盆盆地。西西部江河河纵横，湖湖泊星布布，土地地肥沃，是是著名的的鄱阳湖湖平原。水资源：全境处中亚热带季风湿润气候区，年降雨量为1600-1800毫米。日照充足，雨量丰沛。其中，水域421.69万亩，可供养殖的水面达160万亩。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量度4925立方米，均高于全国全省水平。矿产资源：地下已探明的工业矿藏达70余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国都占有重要地位。其中铜储量占全国储量的16.8%，亚洲最大的铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量的80%，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外，黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等的储量也极为可观。药材资源：药用植物如黄连、党参、厚朴、石耳、灵芝、钩藤、杜仲等，总数达216种。人文资源：千百年来，钟灵毓秀的山川水土孕育了无数高贤名士，吸引了众多的文人墨客；名人辈出，彪炳史册。我国古代著名理学大师朱熹的故里在婺源。波阳人氏吴芮，系吴王夫差的后裔，治政恤民，深得民心，后因助汉刘邦开国有功，被封为长沙王。弋阳谢枋得，字叠山，与文天祥同科进士，素以忠义自任，多次组织义军抗击元军，兵败后流亡，被强制送往元大都后，绝食而死。铅山蒋仕铨，被乾隆称为“江右两名士”中的一位，中国继关汉卿、汤显祖之后最伟大的戏曲家。 同是婺源人的詹天佑，被尊为中国铁路之父，在主持修建中国第一条铁路京张铁路时，创下非凡业绩，令世界瞩目，让国人自豪。著名画家阎立本仕途失意，曾来上饶隐居，并将自己的宅第捐给寺院。茶圣陆羽在上饶广教寺依山开舍，引泉种茶；写下了著名的茶经；好友孟郊为其赋诗纪事。北宋名臣范仲淹曾谪知饶州，写下了许多赞美鄱湖风光的诗篇。爱国词人辛弃疾退职后，在上饶度过了他的后半生。一生留下的六百余首词作，近一半都是在上饶写成。现代上饶名人中，首推方志敏。这位伟大的马克思主义者、无产阶级革命家方志敏为了劳苦大众的翻身解放，在这片生他养他的土地上浴血奋战，创建了闽浙赣红色根据地。他在狱中写下的可爱的中国、清贫，至今令人迥肠荡气，振聋发聩。还有和方志敏一同闹革命的，解放后任江西省省长的邵式平；我国“一二·九”运动领导人之一、解放后任重庆市委第二书记、化工部部长的澎涛；留美博士，在美国航空界享有盛誉的方俊鋆；学部委员、生物学家陈桢；我国著名昆虫学家杨惟义等等，灿若星辰，光彩熠熠。上饶文化繁荣。全市有文化馆13个，图书馆12个，博物馆14个，电影院49个，文化中心292个，电影放映队196个，民间职业剧团426个，农村图书室3400个。全国文化先进县1个，全省先进县2个，百强文化站23个。经济概况况随着上上饶市市市委市政政府突出出加快发发展主题题，着力力推进改改革开放放，紧紧紧抓住工工业化核核心战略略和大开开放主战战略，大大力推进进全民创创业，努努力构建建和谐社社会，加加快“三三化”进进程，国国民经济济运行保保持了健健康有序序稳定增增长的态态势，各各业经济济亮点纷纷呈。220055年全年年GDPP增长114.11%。220066年上饶饶各行业业发展情情况良好好。1、          地利利，2、          部分分行业近近年发展展势头强强劲。改改革开放放以来，上上饶凭借借“八省省通衢”的的地理位位置和丰丰富的资资源优势势加快发发展，地地方经济济出现全全面增长长的强劲劲势头。工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱的五大行业。德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业的崛起，展示了采矿业、矿产品加工业广阔的发展前景。 机电行业已有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中照相机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益；相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌照相机已是国产相机第一品牌；上饶牌客车；方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。依托丰富的粮油资源发展起来的食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税过千万元的5户，过亿元的一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。2、外向型经济快速发展，出口企业不断增加近几年来，上饶市企业的外向型经济得到迅速发展，德兴异VC钠有限公司开发的食品添加剂，产量占全国一半以上，出口量占全国的四分之三。婺源开发的有机茶，在国际市场享有盛誉，2000年度出口量占欧盟各国总销量的70%以上。3、规模进一步扩大，产业形式多样化上饶的工业有过辉煌的历史，无线电厂，仪表厂，客车厂，江西光学等都有过辉煌的过去。但是随着改革的发展，市场经济体制的建立，这些厂有的倒闭，有的转让，只有江光，客车厂还能撑起半壁江山。上饶人警觉的了解到这一点，上饶开始利用良好的基础设施建设，可人的市场优势 ，低成本优势 ，丰富的自然资源优势。大力招商引资。工业经济迅猛发展，上饶先后组建了上饶工业园区、广丰县工业园区、横峰县兴安工业园区、玉山工业园区等多个工业园区。进一部优化工业投资环境。近年来上饶受到一跃成为当今中国第一商人群体的浙商的青睐。2006年，由浙江日报报业集团、浙江省政府经济技术协作办公室、浙江省工商联、浙江广播电视集团、浙江省私营（民营）企业协会等发起在全国范围内开展的2006浙商（省外）最佳投资城市评选活动 在国内最大的在外投资群体眼中的上饶，此次一举获得浙商省外12个最佳投资城市之一。今年上饶1-4月，全市共签约项目合同275个，同比增长21.15%；签约资金84.13亿元,实际引进市外资金76.73亿元, 同比增长24.32%。全市新批设立外商投资企业19家,合同签约外资7743万美圆,同比增长153.62%;实际利用外资金额4634万美圆, 同比增长 146.62%。4、农业产业化步伐加快，渐成沿海城市农副产品供应基地农业产业化步伐加快。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。全市已建农业企业935个，各类产业化组织146个，带动农户50.8万户；基地种植面积达70万亩。全市种植业优质品率达80%以上。创制国家A级绿色食品9个；涌现出广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在国内外市场上享有盛誉的名优产品；年出口金额达1.38亿美元。昔日的鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供应基地。5、旅游业迅速崛起，第三产业全面发展旅游业正在崛起。上饶山川秀美，风景如画。又位于安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖以及江西的庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点的交通中心地带，发展旅游业得天独厚。许多旅游景点得以开发，旅游设施不断完善。 现有的景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。随着城市基础设施建设的加快，城市商业、旅馆业、交通运输、以及文化娱乐业都呈现大幅增长的势头。6、居民生活改善，消费市场需求旺盛2006年，14月上饶市社会消费品零售额增长17.33%。全市实现社会消费品零售总额44.43亿元，增幅提高1.65个百分点。城乡市场继续保持同步增长的态势。城市实现社会消费品零售总额12.12亿元，增长15.19%；县及县以下农村实现零售额32.3亿元，增长18.14%。各行业齐头并进。批零贸易实现零售额39.37亿元，增长15.61%；餐饮业实现零售额4.36亿元，增长37.63%。全市各县（市、区）零售额增幅上升较快。全市社会消费品零售总额累计同比增幅超过15%以上有6个县（市、区）。城乡市场协调发展，农村市场进一步趋暖。随着人民生活水平日益提高，居民消费结构向提高质量转变，消费内容日趋多样化，特别是居民家庭在住房、汽车等新大件上消费量增长，消费层次出现升级趋势。小结：1、通过以上分析我们不难看出，上饶市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展，带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此，从上饶市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间。2、上饶居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来上饶房价上涨相对过快，但房产业在众多上饶特定环境下，仍将有巨大的发展潜力。第二部分   上饶房地产市场专项调研1、        上饶房地产发展概况上饶目前尚属一个小型城市，在发展过程中因经济发展水平、居民消费水平等因素的影响，上饶市的房地产业起步相对较晚，发展平稳。1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地产产品向商品住宅过渡，房地产单位的性质亦由全民企业转变为股份合作制企业，企业领导者通过股东大会选举产生。房地产市场的销售份额由全民消费者构成，此时人们才逐渐从对“住房福利”的政策依赖走向对项目细节的重视，对产品质量、产品价格比较重视，对产品的品质也开始重视。由此可见政策变化推进了房地产市场性质的转变。  随着经济发展水平的提高，居民消费水平的提高，以及居民消费观念的转变，房产业也在不断发展。2002年，是上饶房地产不平凡的一年。全市房地产业开发总投资14亿元，城镇房屋施工面积160万平方米，竣工面积110万千方米，较上年相比分别增长40、 25、15。其中住宅建设施工面积120万平方米，竣工85万平方米；城市人均住房面积增加了06平方米，新开工住宅小区和成片改造项目18个；完成房屋拆迁面积60万平方米。房地产二级市场异常活跃，全年交易量4400宗，成交面积42万平方米，成交金额 2 6亿元，较上年相比分别增长40、41、4400，增长速度出现前所未有的势头。   2003年8月，上饶市投资1200万元对上饶集中营纪念馆进行全面改造，并新增华侨展馆，以此作为全国华侨爱国主义教育基地。11月上旬，又邀请来自北京大学、国家旅游局、同济大学等专家对集中营旧址景区作出了全新规划，今后将把红色旅游与观光旅游结合起来。为保护好信江书院，上饶市搬迁了一所大学。辛弃疾旧居带湖山庄等一批文化古迹的维护开发也提上了议事日程。这些政策和措施让我们看到上饶在定位自身发展趋向的同时，开始重视城市规划，景观设计规划，对房产开发有了一定的影响。2004年，全市存量房交易8082宗，同比增长6.2%，交易面积102.7万平方米，增长12.1%，交易金额6.79亿元，增长8.1%。其中市区存量房交易2421宗，增长1.4%，交易面积29.11万平方米，增长3.4%，交易金额2.26亿元，增长2.21%。今年16月份，全市存量房交易发证2630宗，交易面积达32万平方米，全市商品房办理交易手续3145宗，交易面积36.4万平方米，存量房交易面积占商品房办理交易手续面积88%。与去年同期上升15个百分点（市本级上升20个百分点）。全市商品房住房均价市本级达1380元，同比增长10.4%，各县市商品住房均价832元，同比增长15.97%。2004年第一季度末，市本级商品住房均价达1420元，同比增长7.58%，各县市商品住房均价929元，同比增长11.26%。第二季度房价涨幅稳中有降。  2005年上半年上饶市房地产业呈稳健发展态势，房地产市场呈以下六大特点： 1、房地产投资继续增长，增速明显回落 。2、品房供应结构基本合理 。 3、商品房需求量趋缓。 4、存量房交易日趋活跃，比重呈逐年上升趋势。 5、商品住房价格涨幅趋缓 。 6、房地产估价市场持续活跃 。 2005年上饶市房管局指出要：1、正确理解调控政策精神。2、落实房价调控目标。3、改善住房供应结构。4、引导合理住房消费。5、加大土地供应计划管理力度。6、完善住房保障体系。7、加强对房地产交易行为的管理。8、规范房地产市场秩序。9、加强房地产市场监测。2005年10月26日，随着国家一级物业管理企业深圳市万厦居业有限公司正式与上饶大红鹰置业有限公司签约，上饶市物业管理模式、理念全面更新。经过现代城·国际公馆、带湖花城、香溢云天等具有一定代表性项目的影响，上饶的地产开发与消费已经走向一个相对比较成熟的阶段，价格稳中有升，目前上饶市楼价已经达到 11801900元/的水平，最高售价甚至超过2800元/。与之相应的是地产消费群体的消费行为也更加理性，对产品品质、安全、舒适度、人性化、智能化等的要求将日显突出。从江西立天唐人房产发展有限公司旗下开发运营的现代城·国际公馆的高价热销我们可以很明显地看出，现在的上饶市场已经由单纯的地产品竞争向地产开发企业及地产项目之间的品牌认知与竞争的前奏时期。在这个时期，开发企业及项目的品牌已经超越了产品本身的竞争力，在品牌价值的影响和驱动下，地产项目能够获得巨大的价值驱动力，进而大大提升项目的综合价值，给开发企业带来高额的投资回报。 因此，在这个时期，品牌及形象塑造是关键，它是决定地产开发企业及其所开发的项目能否实现开发利益最大化的关键所在。总之，未来的房地产开发是集合项目规划、产品设计、配套设置、物业服务、形象品牌塑造、营销推广及广告传播为一体的综合性的产业运作。它不但要求在项目的规划、产品的设计、配套的升级等一系列环节上要能够超越目前市场现有的地产水平，更要加强人居服务及人文形象营造，尤其要注重对生态环保、高舒适度、低能耗等先进地产开发价值要素的培植。只有满足了日益成熟的市场的需要，地产项目的开发与经营才能立于不败之地。上饶房地地产区域域分布及及其特点点上饶房房地产发发展时间间不长，经经过一段段时间的的发展过过程在分分布方面面有一定定的分布布地域特特性，本本市调报报告通过过上饶市市辖城南南区域、城城东区域域、城西西区域、城城北区域域等4个个区域的的全面调调查，对对街道房房产业进进行了一一次盘点点。（一一）城南南区域所所谓城南南区域指指水南街街道，包包括：上上滩头、下下滩头、劳劳动路、文文通巷、丰丰溪路、书书院路、豆豆芽巷、水水南街、客客车厂、市市医院、世世纪花园园11个个社区居居委会；东瓦窑窑、汪家家园、滩滩头、刘刘家坞44个村委委会。水水南街道道区域经经过多年年的发展展，在本本区域有有上饶市市仅有的的几所高高等学府府，例如如上饶师师院、江江西医学学院上饶饶分院、上上饶广播播电视大大学等，该该去商业业网点并并不发达达，近年年来水南南街街道道经过整整修美观观了许多多，水南南已经逐逐渐成为为上饶市市文化中中心地带带。城南南区域由由于上饶饶人价值值观念以以及商业业格局等等方面的的影响，目目前正在在开发或或者开盘盘的房产产并不多多，并且且多数开开盘楼盘盘比如科科华南苑苑以及一一些没有有专业推推广团队队的楼盘盘物业等等方面存存在许多多不足。但但因为水水南街教教育设施施较完善善、房价价目前相相对较低低一些（115000-17700元元/平米米），许许多小楼楼盘买得得还是不不错，比比如新都都水南公公寓住房房基本售售完。从从开发体体量上看看，城南南区域相相对薄弱弱。从项项目规模模上看，目目前这一一区域项项目规模模相对上上饶市其其他区域域还是较较小。如如高档些些的“君君临天下下”楼盘盘也仅11万多平平米。从从市政设设施和生生活配套套上看，这这一区域域具有一一定优势势。目前前上饶核核心教育育配套等等主要集集中在这这一区域域。从产产品类型型上看地地产类型型已开始始了多层层向小高高层的过过渡（正正在开发发还没有有开盘的的锦江华华庭建筑筑规划以以小高层层为主），虽虽然目前前小高层层的容量量还小，但但作为一一种全新新的产品品形态，小小高层的的出现，无无疑代表表着上饶饶房地产产市场的的开发已已经进入入了一个个全新的的阶段。从价值体现上看，城南区域由于教育设施、娱乐休闲设施较好，有一定升值空间。目前城南区域的多层住宅的售价多维持在15001700元/这个区间上，随着时间的推移，其售价也在逐渐升高，但因为其商业网点不发达，升值潜力和投资价值相对弱一些。（二）城东区域所谓城东区域主要包括：祝家巷、大井头、马皇庙、市府大院、中山路、东门路、三里亭、南门路、东门外、体育馆路、金龙岗、建新、沿城、北门村、五三小区（一）、五三小区（二）、施家山、现代城18个社区居委会；东门村委会。这一区域靠近现在的市中心地带已没有可以做为房产开发的地皮。靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。据本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。（三）城西区域城西区域主要包括：大公厂、马家弄、八角塘、白鸥园、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津桥、解放河、河中巷、胜利路、三官殿、五桂山、茶山路、杨家石桥、桥村、铁一、铁二、铁三、铁四、铁五、庆丰23个村委会，以及上饶县区域。这一区域的八角塘、白鸥园、新建路等处是现在的市中心最为繁华的地段。是目前上饶是的商业中心。居住人口众多。现在热闹的景象必将影响这一区域房产业的发展。这一区域的上饶县区域目前在上饶市加快城市一体化的进程中，已经开始形成自己独有的一整套建设方案，并且在2006年春季，市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2006年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房产业的发展带来一定的优势。（四）城北区域城北区域主要包括：龙芽亭、带湖路、沽塘路、里安山、吉阳山、四脚亭、外沽塘、凤凰8个社区居委会；郭门、沽塘、民主、龙潭4个村委会。这一区域房产开发已逐渐升温。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济的飞速发展，这一区域的房产也将有升值的空间。目前已经销售的带湖花城已经开始进入销售的旺期，而上饶华都地产开发的房产已经销售一空，其他如刚开始销售的香幛花园楼盘也问津者众多。但这一区域市政配套设施还存在许多不完善之出，而新的市政中心建设速度缓慢也给许多买房者带来一定顾虑。所以这一区域多层和部分小高层楼盘房价也只处于16001800元/平米。而这一区域的房产开发商，推广企业也是使出多种解术，促销，均得到良好效果。（五）上上饶市城城市配套套分布（学学校、医医院、银银行）作作为中国国中部地地区江西西省的一一个地级级市，上上饶在漫漫长的发发展过程程中形成成了自己己独特的的城市布布局。学学校：以以城南区区域居多多。书院路路-市委委党校、江江西医学学院上饶饶分院等等（8路路车站点点）环城路路与丰溪溪路交界界-上饶饶师范学学院（11路车经经过、停停靠）水南街街街中-上上饶市电电大、市市二中（11路、22路、33路、44路等车车经过）医院：市中心广场旁-上饶市立医院（多数公交路线都可到达）水南街书院路-市地区医院（8路公车）市第二人民医院、曙光医院、东方医院、皮肤性病防治所、肿瘤医院、第五人民医院等。银行：各区域均有银行。银行种类包括：建行、农行、工商银行、中国银行、农业发展银行、城市信用社、农村信用社、中国邮政储蓄等。代表商场：3G电器广场、银泰时尚商场代表超市：永盛超市、岛内价休闲场所：上饶影城小结：从上面几个地产关键要素的分析，我们发现上饶目前还处于强力发展中，市商业中心、政治中心、文化中心正开始转移或逐渐形成。新的行政中心规划、新的火车站的开发必将给房产业带来不小的冲击。目前上饶房价消费者普遍觉得过高，但仍处于销售旺期。而上饶市城西地带现在的房价相对较低（1180-1580元/平米），并且随着市政设施的完善、上饶县区域县政府的补贴，这一区域的房产业将迎来一个新的机遇，房产价格不会下调。地产住宅价格区间及其走势根据对上饶目前在售地产项目的调研分析，该区域房地产住宅价格的区间主要分为11801400元/、14001600元/、16001900元/、1900元/以上几个水平段。其中，售价为11801400元/多为上饶县区域的一些地产项目；售价为15001600元/的地产项目多为城区内零星的小项目，售价在16001900元/这个区间的住宅产品主要为区位、楼层、朝向及景观视野都比较好的多层住宅以及部分小高层住宅中的中、低端产品；售价在1900元/以上的产品多为小高层住宅，但位于城东区域发展区域的现代城凭借其规模、项目规划、产品设计、配套设施、物业服务以及历史以来形成的品牌优势，该项目的多层住宅的均价同样能够达到1800元/的水平线，由此也可以看出地产品牌及项目形象塑造对项目售价的影响。地产价格总是与地产开发及消费需求息息相关，从上饶地产市场的发展情况结合当地城市的经济指标以及消费需求来判断，未来一段时间内地产项目的住宅产品的价格仍然有一定的上涨空间。这种上涨趋势在目前上饶地产销售市场已经得到验证。在今后一段时间内，随着地产开发的不断深入及土地资源的日趋紧张，住宅价格仍然会有一个比较明显的上扬。上饶房地产住宅项目特性及其发展趋势上饶地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，这样的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果的。（一）项目总平规划特性分析从目前上饶地产项目的规划来看，许多项目在规划上已经开始注重室内居住空间和室外活动环境的综合把握。在平面布局上主要以行列式布局为主，注重项目之间的通透，均衡性比较突出。为了提高项目的综合竞争力，体现规模优势，在注重平面布局的同时，大型项目的开发商也比较注重对整个项目的布局，开始植入了社区全套设施及规划。一期、二期都已售完的现代城甚至规划有500米长的风情小区步行街，用3000万打造饶城最大的经典园林。这在当地无疑是一个新型居住梦想的开启，也为现代城·国际公馆的热销打下了坚实的基础。（二）项目建筑类别特性分析从地产项目的建筑类别来看，现在上饶的地产建筑类别仍以多层住宅为主，其比例占到目前在售项目的80以上，但随着地产开发的不断深入及当地购房者置业观念的不断更新，小高层住宅也开始受到关注，这标志着上饶地产开始了一个全新的发展。小高层住宅与多层住宅的区别，不仅仅是建筑高度的差距，在内涵上，小高层住宅的诞生意味着一个城市已经迈入了现代化发展的阶段。带电梯的住宅，它倡导的是一种全新的生活观念和居住理念，在一个城市，当小高层初次出现的时候，居住小高层住宅就代表着一种尊贵的身份，一种居高临下的气质。小高层住宅的出现，使上饶地产项目的产品线更加丰富，尤其是让当地的高端消费者有了更明确的置业选择。（三）项目配套设施特性分析从地产项目的配套设施来看，规模较小的项目在配套上与大规模的项目还有比较大的差距。在配套设施上，大型项目如现代城以及带湖花城都规划了园林休闲空间，同时在社区内还配备了一些日常商业服务和物业管理服务。尤其是现代城，由于规模较大，其配套设施的完备以及园林绿化的面积在上饶当地都是首屈一指的。这种配套完善，服务贴心的项目受到当地市场的一致好评，也将上饶地产市场提到一个较高的平台，为后期市场的提升创造了一个非常好的条件。（四）项目户型设计特性分析从地产项目的户型设计来看，目前上饶市场的户型设计比较注重对面积的控制、对使用功能的分区，沿海发达城市较为流行的落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品的设计之中。根据建筑类别的不同，户型设计也有所不同。多层住宅的面积以80130的两房两厅一卫及两房半两厅一卫的产品为主打户型，在功能上也实现了干湿分离、动静分隔的初级分区；小高层住宅的面积多在130以上，最大面积可达160以上，此类户型由于面积增加，户型内部的设置也显得比较时尚豪华，四房、五房、六房甚至七房的设计让室内的居住空间显得阔绰，动线极为分明，分区上也过渡到了更细致的阶段，同时主卫的设计，让居家的私密性也得到加强，这样的产品设计基本上达到了一个比较完备的要求。上饶房地产消费特性及其发展趋势消费市场的需求决定了地产开发的供应，作为一个南方的地级市，上饶的地产销售也具有当地的区域特性。（一）区域选择：城东区域成为热点置业区域虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。具本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。（二）产品选择：多层为主，小高层受到高端客户热捧在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎，呈现出多层与小高层同步热销的局面。综合上饶当地的经济发展概况及人均收入水平，在未来35年时间内，小高城住宅将有理由成为这个城市的主流产品。（三）户型面积：多层以80130较为畅销，小高层则以130160的户型作为主打产品选择多层住宅的购房者，多数为当地的中低收入人群，此类人群在上饶当地的消费市场中所占的比例最大。在面积的选择上，80130的两房及两房半的户型面积比较适合他们的收入水平，因此，此类户型已经成为上饶当地最畅销的户型。而选择小高层住宅的购房者，绝大部分都是当地的中高收入阶层，此类人群不满足于现有的居住环境，需要更大更豪华的居住空间来展示他们的成就，因此，现代城的小高层住宅一经推出，就受到此类人群的热捧。130160的小高层户型更受当地中高收入阶层的欢迎。（四）品牌意识：开发品牌开始受到重视随着上饶市民消费水平和文化水平的提高，并因为上饶离上海、杭州等大型城市不远，更是看到优秀的企业所推出的房产更加美观大方，所以上饶人开始越来越重视开发品牌。品牌效应好的企业，比如江西立天唐人房产发展有限公司开发的房产，以其雄厚的资金实力、专业化的操作水平以及良好的信誉赢得当地消费市场的信任。项目个案案比较分分析（一一）现代代城·国国际公馆馆1、区区位特征征现代城城·国际际公馆位位于上饶饶市城区区东北静静谧地带带，充分分考虑现现代人的的居住要要求，强强调人与与自然的的和谐，在在整体上上将现代代景观与与中国传传统国林林景观自自然融合合，借优优越的地地利优势势，有效效利用信信江两岸岸的自然然景观，形形成错落落有致的的序列社社区看点点。2、项项目参数数占地面面积： 7万多多平米总总建筑面面积： 15000000平方米米绿化率率：440%该该项目规规划有近近6444套小高高层住宅宅楼，现现已完成成销售4400多多套。从从项目的的主要参参数来看看，该项项目的规规模在上上饶这样样一个经经济相对对落后、人人口密度度不是很很高的城城市，可可称得上上是一个个地产巨巨无霸。3、总平规划整个小区坐北朝南，采用传统的行列式布局，并根据项目的地理位置，将整个项目的开发销售分周期销售。4、建筑风格现代城·国际公馆的环境规划与景观设计大胆引进国际园林景观规划理念，利用得天独厚的自然风景，巧妙的运用中国园林的“借景”手法，将婉约江景、秀美山景引入小区，与小区庭园景观浑然一体，小区内四季美景如画，碧草青青、蝶舞蜒飞。5、产品设计该项目的住宅设计主要采取两进深设计，共有三房一厅一卫，三房两厅两卫，四房两厅两卫等多种户型，面积从130到200不等。大概2006年9月初可以交房。6、配套设施现代城·国际公馆配有豪华会所，设计造型通透、敞亮，极具现代感的外立面，功能齐全的内部设施，无不透出对完备生活的追求。攀岩室、健身房、桌球馆让您体验健康人生，图书室、棋牌房、音乐舞场、阳光泳池等均有。现代城·国际公馆会所完备的功能创新设计，使人完全感受休闲生活。在舒适的阳光泳池中游泳，让身心在水中飘荡，完全拥抱水的天地。或在图书中心在知识的海洋里遨游，或在音乐舞场轻歌曼舞。有很大的买点。7、物业管理现代城·国际公馆的物业管理公司江西立天唐人发展有限公司的物业管理部门，物业服务的内容主要包括专项服务、安全防范服务包括全天候保安巡更服务，大大提高了社区的安全性，使现代城在当地消费群心中形成良好的品牌效应。8、销售回顾1）项目开发回顾：江西立天唐人发展有限公司约在2001年正式进入上饶市场，现代城当年就开始建设，2002年现代城一期正式入市，整个销售期至今大约有4年的时间。2）价格波动：项目入市住宅销售价格经过几次提价后，现在的住宅销售价格基本稳定在1800元/。根据该项目销售人员的介绍，结合目前上饶地产的走向，估计该项目后期的住宅（小高层）销售均价将会突破目前的1800元/。3）销售概况：目前现代城·国际公馆的住宅销售已经有2/3，剩余的房源仍在进一步销售中。4）营销手段：从项目的营销手段看，该项目采用的主要的媒体工具就是宣传单页和一些户外广告，在媒体选择和上，运用了专门的车体广告、上饶电视台和上饶晚报等，唯一特殊的广告是在销售期，开发商江西立天唐人发展有限公司2003年11月捐赠20万元兴建云峰希望小学；2004年6月捐赠200万元建月鹅小学；2004年12月，向上饶市红十字会捐助1万元，帮助上饶县观上村改善农田水利用电设施；2004年12月向万年扶贫助学基金会捐款5万元；2005年元月，积极响应市红十字会发出的援助“海啸”灾民和博爱送万家活动的倡议，捐资10万元。2005年7月26日，江西立天唐人房地产发展有限公司董事长童云峰代表公司向上饶市红十字会捐赠了三套总价值62.6万元的房产。这一系列义举给开发商带来良好口碑的同时，也给现代城的总体形象带来巨大的亮点。开发商也非常重视将项目的配套设施建设作为项目开发的重点，与项目开发同步进行，凸显开发公司的良好形象和品牌价值。最终凭借着现场实景的强大的带动力，该项目的住宅销售也一次一炮而红，一举奠定了现代城·国际公馆今天的成功。9、经验总结纵观现代城·国际公馆的整个运作过程，我们认为，现代城·国际公馆的成功主要有以下几个方面：1）市场环境在现代城进入上饶之前，可以说上饶的地产营销专门队伍是一片空白，正是在上饶地产开发处于萌芽阶段的时候，现代城·国际公馆凭借自身的操盘经验和资金实力，瞬间引爆上