英龙大厦销售执行报告16875.docx

谨呈：深圳市英龙建安有限公司销售执行行报告深圳市世世联地产产顾问有有限公司司目录第一篇 市场调查查报告第二篇 项目分析析及战略略制定第三篇 执行报告告第四篇 销售准备备第一篇 市场调查查报告 11 深圳市宏宏观经济济111 深圳市市20001年经经济发展展经济环境境深圳市220011年面临临的经济济外向度度高，是是“10年来来最困难难的一年年”。去年年以来，美美、日、欧欧经济增增长和国国际ITT产业发发展放缓缓，国际际经济形形势更加加复杂，而而深圳经经济外向向度高，出出口依存存度位居居东南亚亚首位，产产业结构构又以电电子信息息产业为为主，因因此世界界经济和和全球IIT产业业放缓所所造成的的冲击，使使深圳首首当其冲冲。城市经济济增长由于深圳圳采取了了政府行行政效率率全面“提速”、赴发发达国家家和地区区招商引引资、全全面提高高通关效效率、进进一步优优化投资资发展环环境，实实施新一一轮政府府审批制制度改革革，加快快国有企企业改革革步伐等等应对措措施，使使全市经经济在逆逆境中仍仍然保持持了健康康的增长长态势。据深圳市市统计局局资料，去去年深圳圳全市实实现国内内生产总总值19908.15亿亿元，同同比增长长13.2%，在在全国大大中城市市中名列列第四：全市规规模以上上工业企企业实现现现价工工业总产产值8880.444亿元元，增长长17.4%；完成固固定资产产6733.377亿元，增增长8.7%；社会消消费品零零售总额额6099.266亿元，增增长133.2%；地方方预算内内政收入入2622.499亿元，增增长188.3%。深圳经济济特征深圳市统统计局资资料显示示，20001年年深圳经经济呈现现1月低开开，2月迅速速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2-13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。1.1. 2 深深圳20001年年经济特特点工业经经济快迅迅增长据初步统统计，去去年全市市规模以以上工业业企业实实现现价价总产值值28880.444亿元元，按可可比口径径算，比比上年增增长177.4%，完成成工业增增加值8843.70元元，比上上年增长长15.6%外商投投资增势势强劲据统计，去去年全年年累计实实际利用用外资336.003亿美美元，比比上年增增长211.4%，其中中外商直直接投资资25.91亿亿元美元元，比上上年增长长32.1%外贸出出口全国国九连冠冠去年深圳圳外贸出出口总额额达3774.553亿元元，同比比增长88.366%，连连续第九九年位居居全国大大中城市市外贸出出口首位位。高新新技术产产业进出出口各项项资料都都大幅上上升，高高新技术术产品的的出口额额达1110.221亿美美元，同同比增长长32.21%，占深深圳出口口总额的的29.43%。物价水水平有所所下降据统计，去去年全市市实现社社会消费费品零售售总额6609.26亿亿元，比比上年增增长133.2%，全年年走势比比较平稳稳。物价价总体水水平比上上年相比比有所下下降，全全年居民民消费价价格总水水平累计计下降22.2%。财政税税收稳步步增长据统计，去去年全市市累计实实现地方方预算内内财政收收入2662.449亿元元，比上上年增长长18.3%。年年末全市市金融机机构各项项存款余余额40092.57亿亿元，比比上年初初增长229.11%。1.2全全市写字字楼总体体市场分分析 1.22.1 总体体市场评评价深圳市的的写字楼楼市场在在20001年已已触底反反弹，在在市场供供应不足足的局面面下，前前期空置置量被进进一步消消化。西西部办公公组团随随着其标标志性建建筑物世贸贸中心（招招商银行行大厦）的的投入使使用，周周边写字字楼物业业如雨后后春笋般般相继开开。中心心区随着着行政文文化区的的建设项项目的相相继开工工，中心心商务区区CBDD正在紧紧锣密鼓鼓的进入入实施阶阶段。1.2.2 市场供应应分析写字楼楼占商品品房销售售比例从如上三三图（119999年、20000年年、20001年年各类物物业销售售比例图图）中，可可以看到到，近年年来深圳圳市的写写字楼市市场总体体供应量量较少，仅仅占近年年商品房房总销售售量的223%；商商业的市市场总体体销售也也较少，仅仅占近年年商品房房总销售售量的335%。写字楼楼年内销销售规律律分析近两两年写字字楼销售售规律，有有助于了了解写字字楼在年年内最佳佳的销售售时期。近近两年写写字楼销销售的年年内分布布如表113所示。近年写字字楼年内内销售规规律（万万）第一季度度第二季度度第三季度度第四季度度全年合计计19999年2.1884.0551.3447.45515.00220000年2.2881.0440.8997.98812.119平均2.2332.5551.1227.71113.661资料来源源：国土土规划局局房地产产研究中中心由右图中中可见，近近两年深深圳市写写字楼第第四季度度销售量量超过前前三个季季度的总总和，因此可以以佐证写写字楼销销售的黄黄金季节节在第四四季度。写字楼楼新开工工面积和和竣工面面积 全市近年年来，写写字楼的的新开工工面积和和竣工面面积整体体呈见底底回升趋趋势。20011年福田田区写字字楼在建建面积所所占比例例超过全全市的一一半。随着深圳圳新中心心区的开开发，城城市商务务办公区区域及城城市重心心的西移移，已成成为城市市发展趋趋势。参参见下图图：写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。参见右图：写字楼楼整体销销售量据规划国国土局房房地产研研究室提提供的资资料显示示，966-20000年年全市写写字楼的的整体销销售量下下降趋势势，但楼楼花销售售量在220000年首次次大于现现楼销售售量，且且20001年上上半年销销售面积积为4.16平平方米，同同比增长长了255.3%，预计计，今后后两年销销售面积积将呈探探底回升升趋势，但但受宏观观经济增增速度放放缓的影影响，销销售量增增长速度度将比较较平稳，且且小于供供应量的的增长速速度。参见下图图：写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。1.2.3 市场场需求分分析租赁市场场是最真真实的房房地产需需求市场场，分析析写字楼楼租赁市市场状况况，有助助于了解解写字楼楼市场的的真实状状况。深圳特特区20001年年房屋租租赁行情情分析1、全市市写字楼楼、商业业用房出出租率据20001年第第三季度度调查资资料统计计，罗湖湖、福田田两区写写字楼和和商业用用房面积积共1117.338万。已出出租面积积82.62，出租租率为770.440%；季末空空置面积积34.74万万。2、写字字楼租赁赁行情分分析（1）写写字楼出出租率3季度写写字楼抽抽样可租租面积88.511万，已已租面积积56.42万万，出出租率666.667%。出租率较较高的写写字楼有有罗湖商商业城、嘉嘉里中心心、电子子科技大大厦、赛赛格工业业园、北北方大厦厦、深勘勘大厦、四四川大厦厦、特区区报业大大厦、江江苏大厦厦、设计计大厦、科科技大厦厦、中深深花园、华华联大厦厦、统建建楼、海海鹰大厦厦、深茂茂商业大大厦、新新闻大厦厦等，出出租率均均在900%以上上。出租率较较高的写写字楼，其其主要的的原因是是月租价价格适中中、交通通便利、地地理位置置优越，楼楼宇的昭昭示性强强。（2）写写字楼租租赁行情情分析罗湖区写写字楼租租赁价格格调查写字楼名名称最高价(元/.月）最底价（元元/.月）管理费（元元/.月）最高费用用合计（元元/.月）出租率（%）深圳发展展中心45303479国贸大厦厦4520207036.88天安国际际大厦5025277744金丰城大大厦75407547地王大厦厦160403219255罗湖商业业城666637.77104100庐山大厦厦6537107535深房广场场3025205051海燕大厦厦46.552585557房地产大大厦40251252金通大厦厦37.559.86684678洪湖大厦厦352843978.88太平洋商商茂大厦厦6335117455华通大厦厦32207.54042文华大厦厦5022.6675785东方广场场4540459081.22嘉里中心心100802812898宝安广场场5231207247文锦广场场3525134832特力大厦厦302033332罗湖商业业大厦434034640百货广场场4030256520合作商业业银行5030207055深圳中心心大厦100801511562发展银行行大厦1201003015067西武百货货5045106088金田大厦厦7520128760联兴大厦厦252422775福田区写写字楼租租赁价格格调查表表写字楼名名称最高价（元元/.月）最底价（元元/.月）管理费（元元/.月）最高费用用合计（元元/.月）出租率（%）桑达大厦厦403554580电子科技技大厦8045129291赛格工业业园602426296北方大厦厦8030109095国企大厦厦383274515华联大厦厦8568129797深勘大厦厦4040949100锦峰大厦厦603086881赛格广场场806525105联合广场场4030256540统建楼42346.54994世贸广场场7055108073海鹰大厦厦3525540100盛庭苑6850107843四川大厦厦5050858100特区报业业大厦7040259590人才大厦厦80602010075深茂商业业大厦5030126292人民大厦厦5040207080江苏大厦厦888525113100设计大厦厦737088193皇城广场场6045127272科技大厦厦806021101100航都大厦厦855589339中深花园园5420126693新闻大厦厦7050219190罗湖区区写字楼楼租赁行行情分析析据抽样调调查资料料显示，罗罗湖区写写字楼可可租面积积62.61万万，已已租面积积40.23万万，出出租率664.33%。罗湖区写写字楼租租金较高高的有地地王大厦厦、深业业中心、发发展银行行大厦、嘉嘉里中心心，其租租金最高高价分别别为1660元/·月、1000元/·月、1220元/·月、1000元/·月，月月租较底底的为深深房广场场、洪湖湖大厦、华华通大厦厦、文锦锦广场、联联兴大厦厦，其租租金分别别为300元/·月、355元/·月、322元/·月、355元/·月、255元/·月，各各楼盘的的管理费费都相差差较大，因因有的管管理费包包括空调调费、共共享面积积、水、电电、清洁洁费、保保安费用用，有的的不包括括在内。罗湖区写写字楼出出租率最最高的是是罗湖商商业城达达1000%，西西武百货货88%，通过过比较可可以看出出，罗湖湖区写字字楼出租租率较底底，写字字楼供过过于求的的现象仍仍然突出出，部分分交通环环境较好好的写字字楼的空空置率较较底，而而交通环环境较差差，设施施陈旧的的写字楼楼空置率率居高不不下，总总体空置置率在44050%之间，其其租价也也在低价价位运行行。如罗罗湖区中中心地段段的国贸贸大厦和和深圳发发展中心心的租金金普遍为为4050元/·月，深深房广场场很大一一部分的的租金在在30元/·月，天天安国际际大厦租租金为22550元/·月。罗湖区写写字楼的的租赁行行情比福福田区相相对较差差，其出出租率和和租金均均比福田田区要低低。从出出租率和和租金来来看，总总体市场场还是供供过于求求，形势势不容乐乐观福田区区写字楼楼租赁行行情分析析据抽样调调查资料料显示，福福田区写写字楼可可租面积积21.90万万，已已租面积积16.20万万，出出租率774.00%。福田区写写字楼租租金较高高的有江江苏大厦厦，月租租最高价价为888元/·月；其其次为电电子科技技大厦、北北方大厦厦、华联联大厦、赛赛格广场场、人才才大厦、科科技大厦厦、航都都大厦、其其租金价价格在88085元/·月之间间。月租租价格最最低的楼楼盘是国国企大厦厦、海鹰鹰大厦、联联合广场场、深贸贸商业大大厦、中中深花园园，最低低月租为为2530元/·月。福福田区写写字楼租租金在22588元/·月之间间，片区区不同，价价格相差差较大，这这也是影影响出租租率的主主要原因因之一。福田区写写字楼出出租率最最高的是是深勘大大厦、江江苏大厦厦、海鹰鹰大厦、四四川大厦厦、科技技大厦，出出租率为为1000%。而而位于上上步南路路的国企企大厦出出租率较较低，仅仅为144.555%，空空置严重重。从抽抽样调查查的情况况看，抽抽样的226个楼楼盘中，出出租率在在50%以上的的有200个，占占76.92%，比罗罗湖区相相对要好好。结论深圳写写字楼市市场的空空置状况况总体上上尚不容容乐观，这这也是近近年来政政府宏观观调控的的目标之之一。深圳写写字楼租租赁价格格、出租租率状况况差异较较大。租租赁价格格由联兴兴大厦的的25元/·月，到到地王大大厦的1160元元/·月；出出租率由由百货大大厦的220%，到到罗湖商商业城、海海鹰大厦厦、江苏苏大厦的的1000%。写字楼楼出租率率较高的的物业特特征是：1 物业形形象好，昭昭示性强强，如江江苏大厦厦、特区区报业大大厦、嘉嘉里中心心、科技技大厦等等；2. 位于交通通主干道道深南南大道旁旁，交通通方便，如如电子科科技大厦厦、新闻闻大厦、北北方大厦厦、华联联大厦等等；3. 价格适宜宜，有利利于创业业型公司司低成本本经营，如如中深花花园、海海鹰大厦厦、深茂茂商业大大厦等；4. 基本单位位面积小小，适宜宜小公司司办公，海海鹰大厦厦、深勘勘大厦、四四川大厦厦等。1.2.4 市场场消化量量分析近两年由由于写字字楼供应应量相对对减少，写写字楼空空置量有有了较大大幅度的的减少。因因此，写写字楼市市场的消消化量除除市场销销售量外外，应包包括写字字楼的空空置量的的减少。近年深圳圳市写字字楼市场场消化量量年份19999年20000年20011年销售面积积（）15.00212.11911.001消化空置置面积（）16.55214.992市场消化化面积（）15.00228.77125.993从上述图图表可见见，深圳圳写字楼楼市场在在进入220000年后，平平均每年年消化近近30万细节。结论近两年年写字楼楼消化量量保持相相对稳定定。随着中中国加入入WTOO,以及及深圳市市政府对对高新技技术领域域人员创创业的扶扶持力度度逐渐加加强，写写字楼市市场将得得到有力力的需求求支撑。20001年的的经济增增长对写写字楼市市场利好好的影响响在不远远的将来来显示出出来，预预见20002年年写字楼楼市场需需求量将将稳步增增长。1.2.5市场场竞争分分析20011年的写写字楼市市场供应应量为历历年最小小量。随随着中心心区江苏苏大厦、国国际商会会大厦（一一期）被被市场的的迅速消消化，引引人注目目的销售售业绩使使市场为为之振奋奋，“头羊”效应使使市场跟跟风又起起。有需求，就就有供应应。20002年年写字楼楼供应量量将明显显增加，并并主要集集中在中中心区和和西部办办公组团团。未来市场场供应量量仍旧集集中在福福田区，其其中：中中心区已已统计到到的20002年年将要推推出市场场的项目目包括国国际商会会二期、中中电信息息大厦、新新星大厦厦等，总总供应量量约8万万，另另有邮电电枢纽大大厦有66.5万万招租租；西部部办公组组团于220022年5月月左右进进入市场场的项目目估计有有6个（见见表220022、20003年年深圳市市福田区区写字楼楼供应量量），目目前可统统计到的的总供应应量约225.880万；因此此，预计计以上两两个区域域20002年进进入市场场的写字字楼总供供应量约约33万万（未未计出租租写字楼楼面积）。20033年写字字楼的供供应量主主要集中中在中心心区，据据统计到到的资料料显示，220033年中心心区将有有44万万的供供应量，西西部办公公组团将将有133万（未未统计供供出面积积），如如无特别别因素的的市场需需求出现现（按近近年深圳圳每年消消化300万写写字楼），届届时深圳圳的写字字楼市场场将出现现新一轮轮的积压压，市场场的竟争争也将呈呈现白热热化。参见下表表：20022、20003年年深圳市市福田区区写字楼楼供应量量年份推出时间间楼盘名称称写字楼面面积 （万万）中心区 合计计西部办公公组团 合计计20022年上半年国际商会会大厦（二期）2.4002.400邮电枢纽纽大厦（6.550）出出租喜年中心心4.8009.055中国有色色大厦4.255下半年中国信息息大厦2.8555.300丰立大厦厦（2.33）出租租新星大厦厦2.455大中华交交易广场场9.336待待复工16.775阳光高尔尔夫大厦厦2.700深南新都都6.800数码时代代4.500合计33.5507.70025.8820033年上半年新万基国国际会展展中心9.85520.335福建兴业业大厦4.000联通大厦厦3.500贵联大厦厦3.000甘肃大厦厦1.5115.011教育大厦厦3.500下半年中信大厦厦3.500航天大厦厦3.200特美思大大厦6.844国免大厦厦5.655合计53.66544.3349.3112002220003深深圳市罗罗湖区写写字楼供供应量年份推出时间间楼盘名称称写字楼面面积（）合计（）20022上半年世界金融融中心（商商务公寓寓）2.8558.355罗湖商务务中心大大厦5.533下半年世界金融融中心（写写字楼）5.50020033上半年华润新城城（一期期）10.00012.550下半年华润新城城（二期期）12.550结论 220022年及今今后的两两到三年年内，深深圳市写写字楼供供应量将将发生“井喷”式的急急剧增加加，20002年年进入市市场的写写字楼总总供应量量约400万，220033年进入入市场的的写字楼楼总供应应量约770万； 220022年写字字楼主要要供应量量在西部部办公组组团，220033年写字字楼主要要供应量量在中心心区； 预预计市场场竞争将将异常激激烈，按按近年写写字楼的的市场消消化分析析，市场场消化量量将不可可能随供供应量的的增加而而同步增增长，市市场出现现泡沫是是显而易易见的，并并将得到到理性回回归，换换言之，写写字楼市市场将出出现新一一轮的积积压。1.3 区区域写字字楼市场场分析1.3.1 新兴写写字楼区区域分布布参照深圳圳市新兴兴公组团团分布图图深圳市商商务发展展重点以以福田中中心区南南区CBBD区为为首，是是未来的的商务核核心地带带。其次次是以福福田中心心区为中中心的西西部辐射射带的车车公庙“西部办办公组团团”。在深深圳市“二次创创业”过程中中，城市市的经济济结构进进行了调调整，高高新技术术产业被被作为特特区主要要的支持持产业扶扶持，坐坐落在深深圳湾畔畔的高新新技术产产业园区区也开始始迅速崛崛起。1.3.2 区区域概述述 中中心区CCBD商商务区 中中心区CCBD作作为特区区将来的的中央商商务区，规规划上汇汇聚了众众多甲级级写字楼楼物业，以以规模大大、超高高层建筑筑为特征征，价格格范围00.91.44万元/；220011年市场场新推出出在售写写字楼主主要以国国际商会会大厦（一一期）为为主，销销售状况况良好，实实现均价价98000元/左右右。从220011年3月月开盘至至20002年44月底，已已实现1100%销售率率。 西部办办公组团团 集集中在车车公庙、竹竹子林一一带，以以世贸中中心为中中心，周周边乙级级写字楼楼集中，为为体量、规规模较小小的高层层建筑，深深南大道道沿线物物业均价价范围77800085000元/。 紧紧临西部部办公组组团南侧侧的车公公庙工业业区，区区内厂房房性质及及特点的的写字楼楼近年内内时有动动工，一一般面积积较大，由由于厂房房的使用用年限较较低（440年），以以往价格格在45500元元/左左右。 高新技技术产业业园区深圳市政政府为扶扶持高新新技术企企业而设设立的高高新技术术产业园园区，在在近两年年的政策策倾斜下下，正日日新月异异的加速速建设，现现已出具具规模。高新技术术产业园园区由于于多为协协议批租租用地，一一般多为为自用，厂厂房与写写字楼兼兼备。但但亦有企企业建成成后，在在自用之之余，将将富余部部分写字字楼租赁赁。如富富城科技技大厦目目前正在在招租。由由于高新新技术产产业园区区写字楼楼建设成成本低，因因此租金金水平亦亦低（33540元元/），自自然会吸吸引一部部分高新新技术小小企业入入驻。1.3.3 区域市市场特点点（1） 区域市市场价格格 西西部办公公组团除除世贸中中心外，一一般为体体量规模模较小的的高层建建筑，且且乙级写写字楼集集中，销销售均价价范围在在7800085000元/，车车公庙工工业区类类厂房写写字楼（大大开间）价价格范围围在4550050000元/。 新新中心区区定位在在中高档档次，高高层写字字楼（乙乙级写字字楼）售售价在883000100000元元/，超超高层写写字楼（甲甲级写字字楼）售售价在995000 1440000元/，写字字楼销售售情况较较好。 高高新技术术产业园园区多为为自用，不不得进入入市场，富富余写字字楼可用用于出租租，但不不得销售售。（2） 置业群群体特征征 多数写写字楼的的客户以以小型的的资讯、投投资、设设计、广广告、电电脑公司司为主流流客户： 2000以上上的开间间做主要要户型的的写字楼楼如江苏苏大厦、报报业大厦厦的客户户档次相相对较高高，有证证券公司司、律师师事物所所等。（3） 销售率率 中心区区附近的的甲级写写字楼销销售率较较高，一一般都已已实现995%以以上的销销售；车车公庙片片区（除除深南大大道沿线线外）的的写字楼楼以其比比较低廉廉的价格格，吸引引了众多多创业型型的小型型公司，销销售率在在90%左右。租租赁市场场更是供供不应求求。（4） 产品特特征户型 除创新新科技广广场的开开间面积积在30008000之间间以外，其其他的写写字楼在在开间设设计上还还是以小小开间为为主5002000的开开间为主主力销售售户型。总价 车公庙庙片区写写字楼单单位总价价于577万元至至1355万元之之间；中中心区写写字楼单单位总价价则相对对较高，介介于600万到4420万万元之间间。（5） 竞争争特征竞争差异异性 从上述述产品规规模统计计可以看看到，两两个办公公组团内内部的产产品差异异性不大大，组团团之间的的差异性性较大竞争激烈烈性 由前面面供求关关系分析析可以看看到，中中心区与与西部办办公两个个组团的的市场竞竞争将日日益激烈烈性，220022年在西西部办公公组团，220033年在中中心区CCBD,将出现现前所未未有的竞竞争局面面。1.3.4 区域域写字楼楼物业市市场调查查（1） 写字字楼物业业调查要要素 写字楼楼物业市市场调查查对以下下14项项要素进进行分析析。（1）价价格；（22）租金金范围；（3）销销售率；（4）总总面积；（5）可可售面积积；（66）总单单位数；（7）实实用率；（8）单单位面积积；（99）主力力户型；（100）客户户群；（111）总总楼层；（122）展示示性；（113）景景观；（114）销销售期；（2） 写字字楼物业业要素统统计区域写字字楼已售售物业销销售资料料调查表表（一）单位：（元元/）物业名称称价格租金销售期销售率景观总面积可售面积总单位实用率创展中心心8300060-775699%10层以以上高尔尔夫球场场479446479446创新科技技广场4500040-55012100%高尔夫球球场、海海景11800011800013087大庆大厦厦8300050-6601980%北香蜜湖湖、南海海景37966015000035065世贸中心心非售物业业1200中心区、香香蜜湖、高高尔夫球球场苍松大厦厦4500030-4402090%10层以以上西南南高层看看海景69822456800029075特区报业业大厦14000075-110056475%28层以以上北莲莲花山；13层层以上北北香蜜湖湖中心区区；南高高球场，110层以以上南海海景9260003300009668奥林匹克克大厦95000653075%东面莲花花山、东东南中心心区33000027888022665江苏大厦厦1300001001973%10层以以上北莲莲花山；南中心心区620000608000130105000(公寓)15层以以上海景景、高尔尔夫球场场壹世界8500060-7705东南中心心区，东东向为莲莲花山7584452700008067中银大厦厦10500080950%中心区、莲莲花山48000040000025065嘉汇新城城10000080-9901570%北中心公公园299层以上上西南海海景36000016588721070国际文化化大厦8800010100%中心区、高高尔夫球球场624881624881国际商会会大厦10000075-8801098%400000400000自由68调查分析析结论甲级写写字楼售售价在995000140000元元/平方方米；乙级写写字楼售售价在88300088000元/平方米米；类厂房房写字楼楼（400年产权权）售价价在4550050000元/平方米米。区域写字字楼已售售物业销销售资料料调查表表（二）物业名称称单位面积积（）主力户型型（）主力客户户群总楼层展示性交通枢纽纽大厦交通办公公楼200-3000小型设计计、实业业公司、投投资公司司25深南路边边，展示示性强创展中心心5-100F大载载间写字字楼、112-113F公公寓式办办公楼40-775装饰公司司、网络络公司、投投资公司司电脑公公司、外外资企业业等29深南路边边；楼宇宇标识性性明显；展示性性强创新科技技广场300、4475、8800<4755小型电子子公司、装装饰公司司、设计计公司20天安工业业区内，展展示性差差大庆大厦厦30-112060-885设计公司司、产品品代理公公司、工工贸公司司33位于深南南路边，展展示性强强世贸中心心招商银行行总部华华为公司司、金融融证券公公司39深南路边边；西部部办公组组团标志志性建筑筑昭示示示性极强强苍松大厦厦80-3300150左左右设计公司司、装饰饰公司、事事务所22泰然工业业区内，展展示性差差特区报业业大厦212、2255、2279、4414、4430、4463<2700大型公司司总部证证券公司司、律师师事务所所50先期限开开发的办办公物业业这一位位于深南南路边，展展示性极极强奥林匹克克大厦95-整整层90-1120电脑公司司、设计计公司、小小公司27商报路、展展示性一一般江苏大厦厦（公寓寓）190、2230、3300、3350（440-445、770-775、880-885）200（550）大型公司司总部、证证券公司司、中/大型投投资公司司、律师师事务所所51中心区内内、楼宇宇形象好好、展示示性强壹世界55-3300200-4000商贸公司司、投资资公司28临红荔路路新洲路路，展示示性一般般中银大厦厦50-整整层100-1366金融投资资公司、外外企公司司电脑公公司28临红荔路路，中心心区内嘉汇新城城主力400、800、1009、1150、1196、112000<1099小型电脑脑公司、商商贸公司司、投资资公司、投投资客38位于深南南路边、展展示性强强国际文化化大厦50-440080-1150小型电脑脑公司、商商贸公司司、投资资公司29临深南大大道，展展示性强强国际商会会大厦51-996、自自由组合合200商贸公司司、投资资公司上上市公司司、房地地产相关关公司28中心区南南区内，展展示性强强调查结论论写字楼楼项目大大多对形形象展示示要求较较高；小型公公司、代代理公司司、律师师事务所所等要求求4070平平方米单单位的写写字楼；大、中中型公司司要求2200平平方米以以上单位位的写字字楼；普通公公司接受受10002000平方米米单位的的写字楼楼。区域写字字楼物业业配套功功能调查查表物业名称称会所商务中心心会议中心心车位个车位面积积比/个物业管理理物管收费费元/后期问题题周边设施施江苏大厦厦写字楼楼16F（利利用避难难层）224000中西西餐厅、泳泳池，高高尔夫练练习场，健健身房、康康乐设施施翻译、律律师咨询询、秘书书服务、工工商咨询询、打字字复印、传传真32F（利利用避难难层）112000，同同声翻译译，多媒媒体会议议系统312230魏理仕22含空空调空调费过过低儿童医院院、市民民广场、音音乐厅、少少年宫、高高交会馆馆江苏大厦厦公寓休闲中心心家居清洁洁、送餐餐、洗衣衣无合用魏理仕16含空空调同上现代之窗窗2层泳池池、网吧吧、高恳恳请经一一餐厅翻译、律律师咨询询、秘书书服务、工工商咨询询、打字字复印、传传真100人人会议厅厅30人会会议厅110人会会议厅50074现代之窗窗物管公公司华强北商商圈创展中心心5层公共共商务会会客吧，泳泳池。健健身房。桑桑拿、康康乐接待、打打字、复复印、传传真商务会议议室多功功能会议议厅220156长城物管管12层以以上 33.85-100层9.5公共部分分无空调调有送风风系统华润、工工行、EEMS中中心、水水上乐园园报业大厦厦顶层20000中西餐餐厅暂无40000同声声翻译，多多媒体会会议系统统220294金风帆25含空空调空调时间间高球会、天天健医院、邮电电局、银行行中银大厦厦暂无暂无暂无494100中海10无会议中中心、会会所，空空调时间间过短万佳、莲莲花山公公园奥林匹克克大厦有20000暂无有型会议议中心、同同声翻译译，多媒媒体会议议系统300116报祺10物管较弱弱中心医院院、市场场、莲花花山公园园、山姆姆会员店店壹世界50000会所所1688套酒店店公寓有有300253魏理仕10山姆会员员店中心心医院嘉汇新城城60000/66F生态态园林会会所、酒酒廊、中中西餐厅厅、泳