谈谈房地产开发项目前期策划合同的订立研究与分析glkr.docx

谈谈房地地产开发发项目前前期策划划合同的的订立谈谈房地地产开发发项目前前期策划划合同的的订立作作者湖南南金州律律师事务务所 文文颖律师师自上个个世纪九九十年代代以来，商商品房从从热销到到滞销再再到理性性化销售售，房地地产市场场竞争加加剧。220033年之后后，随着着国家宏宏观经济济调控政政策、土土地政策策、银行行贷款政政策的调调整，开开发商完完全凭借借出让地地土地使使用权套套取银行行资金用用于房地地产项目目开发的的做法已已经难以以继续，开开发商必必须投入入大量的的自有资资金用于于项目的的前期开开发，其其面临的的开发风风险大大大加强。于于是，更更加理性性和稳健健将成为为整个房房地产业业新的变变化，有有限的土土地资源源价值最最大化将将成为房房地产业业的最大大特征。 在此前前提下，房房地产专专业策划划公司介介入房地地产开发发项目的的运作将将成为市市场的主主流。笔笔者就此此文讨论论的即这这一类合合作所产产生的协协议 房房地产开开发项目目前期策策划合同同。 一一、房地地产开发发项目前前期策划划与房地地产开发发项目前前期策划划合同的的概念 日本策策划专家家和田创创对策划划的定义义是：策策划是通通过实践践活动获获取更佳佳成果的的智能，或或智能创创造行为为。也就就是在对对企业内内外部环环境予以以准确地地分析并并有效地地运用各各种经营营资源的的基础上上，对一一定时间间内的企企业营销销活动的的行为、实实施方案案与具体体措施进进行设计计和计划划。我国国房地产产业界现现在对房房地产项项目策划划一般分分为房地地产战略略策划模模式、房房地产全全程策划划模式、房房地产品品牌策划划模式、房房地产产产品策划划模式、房房地产发发展商自自行策划划模式等等等。对对于房地地产专业业策划公公司而言言，通常常建议房房地产开开发商采采取房地地产全程程策划模模式。该该模式由由原深圳圳万科股股份有限限公司董董事、副副总经理理冯佳先生生提出，以以土地价价值最大大化策划划为核心心，包含含市场研研究、土土地研制制、项目目分析、项项目规划划、概念念设计、形形象设计计、营销销策略、物物业服务务、品牌牌培植等等九个方方面的内内容。时时间跨度度自开发发商委托托日至业业主入住住、物业业管理公公司开始始行使物物业管理理权之日日止。 房地产产项目的的前期策策划也与与房地产产项目的的代理销销售密切切联系，许许多项目目都采取取策划合合同与代代理销售售合同合合并签订订的办法法。在深深圳、上上海等城城市，还还出现了了房地产产专业策策划公司司免策划划服务费费、只收收取代理理销售费费的新模模式。 房地产产开发项项目前期期策划合合同从法法律上定定性，属属于一种种技术咨咨询合同同。它具具备技术术咨询合合同的法法律特征征：首先先，房地地产开发发项目前前期策划划合同是是受托人人为委托托人提供供决策参参考所订订立的合合同，其其中相当当大一部部分属软软科学研研究，凡凡属工程程设计、工工程验收收、技术术转让等等实质性性技术活活动不属属此类合合同调整整。它主主要发生生在项目目实施之之前。其其次，房房地产开开发项目目前期策策划属于于决策服服务，合合同履行行的结果果仅为委委托人可可供选择择的咨询询报告。除除合同另另有约定定之外，委委托人将将受托人人提出的的咨询报报告和意意见付诸诸实施所所发生的的损失，受受托人不不承担责责任。 二、房房地产开开发项目目前期策策划合同同双方当当事人的的主要义义务。 （一） 委托人人的义务务 房地地产开发发项目前前期策划划合同的的委托人人一般为为房地产产项目开开发商或或投资商商。其主主要义务务有： 1、如如实告知知受托人人房地产产项目的的背景情情况材料料和基本本情况。包包括欲开开发土地地的位置置、欲开开发土地地的土地地权属、欲欲开发土土地的土土地权性性质、欲欲开发土土地的权权证面积积、政府府主管部部门的规规划要点点、自筹筹资金规规模等。背背景情况况材料和和基本情情况是受受托人进进行分析析研究、提提出咨询询报告的的基础和和依据，委委托人提提供的报报告材料料、数据据、资料料越全面面，越有有利于咨咨询报告告的科学学性、合合理化。 2、依依据合同同约定阐阐明需要要咨询的的问题，并并作明确确之要求求。委托托人首先先要向受受托人说说明具体体的要求求，它是是受托人人进行分分析论证证的出发发点。一一般而言言，受托托人应当当提供市市场调查查分析、项项目投资资策划分分析、项项目规划划策划、项项目可行行性总评评估分析析四个方方面的咨咨询服务务。 33、接受受受托人人的工作作成果。接接受受托托人的工工作成果果既是委委托人的的义务，也也是其权权利。工工作成果果是指受受托人完完成的咨咨询报告告和意见见，在受受托人完完成咨询询报告和和意见后后，委托托人要及及时组织织评价鉴鉴定，确确认工作作成果是是否符合合合同约约定的条条件，予予以验收收。 44、支付付报酬。这这是委托托人最基基本的义义务。委委托人应应依据合合同的约约定，分分次或一一次性履履行支付付报酬的的义务。 （二） 受托人人的义务务 1、依依约完成成策划方方案 受受托人的的主要合合同义务务包括三三项，一一是完成成房地产产项目的的市场调调查工作作，二是是依据调调查情况况进行有有科学依依据的市市场分析析，三是是进行有有独创性性的策划划。按照照房地产产业的特特点，受受托人完完成的策策划方案案应包含含的基本本项目包包括： （1）市市场调研研 A区区域房地地产市场场调研 B类比比竞争楼楼盘调研研 C各各类物业业市场调调研 DD项目功功能与主主题定位位分析 E目标标客户定定性调查查 F目目标客户户定量调调查 GG市场定定位分析析和项目目价格定定位分析析 F项项目可行行性总评评估分析析报告 (2)项目投投资策划划 A宏宏观经济济和本区区域城市市市场调调研 BB项目所所在地环环境、现现状及发发展趋势势判断 C项目目开发方方式和开开发节奏奏建议 D项目目土地SSWTOO调查和和项目规规模定位位、价值值分析 E项目目投入产产出分析析及资金金运作建建议 (3)项项目规划划策划 A项目目背景分分析 BB项目名名称和标标志 CC项目整整体平面面规划、功功能分区区、道路路系统布布局概念念提示 D单体体主力户户型组合合概念方方案 EE整体建建筑风格格定位、色色彩计划划 F室内布布局、装装修概念念提示 G环境境规划及及艺术风风格提示示 H公共家家具设计计概念提提示 II公共装装饰材料料选择指指导 JJ灯光设设计及背背景音乐乐指导 K项目目建成后后未来生生活方式式指引 依据以以上义务务，受托托人要尽尽可能收收集与所所策划项项目有关关的经济济技术信信息、资资源信息息、人才才信息，利利用自身身的技术术知识和和经验，综综合分析析项目的的技术内内容，预预测房地地产项目目的经济济前景，为为委托人人的房地地产项目目提供科科学依据据和参考考方案，提提出具有有较高科科学水平平和参考考价值的的咨询报报告和意意见。房房地产项项目策划划方案不不仅仅是是一个结结论性的的方案，它它还应包包括基本本信息数数据、分分析论证证过程和和各种可可行性方方案以及及最佳方方案等内内容。 2、保保证策划划方案达达到合同同约定的的要求。 咨询报报告是委委托人进进行项目目决策的的主要依依据。它它要求受受托人在在技术咨咨询工作作中，采采取严肃肃认真的的态度，力力求咨询询报告的的先进性性、可行行性，避避免咨询询报告华华而不实实或出现现失误、质质量低劣劣、无参参考价值值等情况况的发生生，从而而使策划划方案和和意见达达到合同同约定的的要求。 3、配配合和接接受委托托人的验验收。 受托人人进行的的策划，需需经委托托人对策策划方案案验收后后方为履履行完毕毕合同。在在项目验验收过程程中，受受托人应应委派专专业技术术人员和和策划方方案设计计人员按按时参加加由委托托人组织织召开的的工作会会议，对对咨询报报告中的的专业术术语、调调查依据据、科学学依据、策策划理念念等进行行解释。保保证委托托人能够够清楚明明白的知知悉整个个书面报报告的内内容并有有能力予予以实施施。 对对于委托托人在验验收过程程中所指指出的问问题，受受托人应应依据合合同的约约定予以以修改、补补作或对对委托人人予以解解释。 （三）房房地产开开发商订订立房地地产开发发项目前前期策划划合同应应当注意意的问题题。 11、正确确定位房房地产开开发项目目前期策策划工作作的性质质，不进进“策划划万能论论”的误误区。 如前所所述，房房地产开开发项目目前期策策划公司司在房地地产项目目中应起起到的作作用是“顾顾问”作作用，仅仅仅依靠靠“顾问问”的顾顾问工作作不能使使房地产产项目起起决定性性作用。“策策划万能能论”将将策划不不切实际际地吹捧捧为灵丹丹妙药，似似乎立杆杆见影，一一通百通通，成了了无所不不能的百百宝囊。它它的观点点与实际际是不相相符的。 2、房房地产开开发项目目前期策策划合同同不必要要与房地地产代理理销售合合同合并并订立。 依照策策划公司司提供的的合同样样本，房房地产开开发项目目前期策策划合同同往往与与房地产产代理销销售合同同合而为为一，称称全程程策划与与代理销销售合同同。笔笔者认为为，两类类合同根根本没有有合并订订立的必必要： （1） 两类合合同的法法律性质质不同，签签约双方方当事人人在合同同中的权权利义务务关系不不同。 房地产产开发项项目前期期策划合合同是一一种技术术咨询合合同，委委托人与与受托人人之间发发生的法法律关系系是咨询询服务关关系；房房地产代代理销售售合同是是一种委委托合同同，委托托人与受受托人之之间发生生的法律律关系是是受托人人以委托托人的名名义销售售房屋。无无论是从从双方的的权利、义义务的构构成还是是从权利利、义务务的特点点看，两两类合同同从法律律上都缺缺乏必要要的关联联性。 （2） 两类合合同合并并订立对对于房地地产开发发商存在在风险。 由于房房地产开开发项目目前期策策划合同同的技术术咨询合合同特性性，决定定了没有有一个统统一的标标准衡量量和评价价受托人人的工作作业绩。当当事人双双方难以以约定因因前期策策划合同同履行不不合格而而解除合合同的条条件。一一旦委托托人对受受托人产产生信用用危机，委委托人不不能找到到合适的的法律事事由终止止合同的的继续履履行，解解约往往往需要向向受托人人支付一一笔不必必要的违违约金，委委托人的的自我保保护能力力较差。 （3）笔笔者建议议，开发发商应当当在房地地产开发发项目前前期策划划合同履履行完毕毕之后，视视受托人人的工作作业绩再再行选择择是否与与受托人人订立代代理销售售合同。 3、不不要将前前期策划划放在详详规之后后。 开开发商应应在详规规之前完完成前期期策划事事宜。如如果没有有项目区区域市场场调研数数据支持持、没有有竞争对对手项目目的市场场营销战战略的应应对措施施、也没没有确立立项目的的销售方方向，开开发商就就进行详详规，前前期策划划就会失失去其应应有的作作用。 4、给给予受托托人充分分的时间间。 对对受托人人而言，前前期策划划合同的的履行是是一个调调查分分析论证证独创创性策划划的过程程，策划划期间还还需要与与委托人人有充分分的沟通通。 如如果委托托人给予予受托人人的时间间不足，受受托人难难以投入入足够的的人力、物物力、财财力去进进行广泛泛的前期期市场分分析论证证工作，用用十几天天乃至几几天时间间拿出的的策划方方案，分分析与定定位只能能建立在在主观臆臆测上；创作的的策划方方案不具具备独创创性，仅仅仅是其其他楼盘盘的修改改翻版。最最终，利利益的受受害者是是开发商商本身。 5、细细分受托托人的工工作要点点，对受受托人应应递交书书面报告告的内容容和形式式作明确确要求。 笔者在在审阅一一系列前前期策划划合同后后认为，对对受托人人应递交交书面报报告的内内容和形形式要求求不明确确是此类类合同纠纠纷形成成的重要要原因，也也是此类类纠纷处处理的难难点之所所在。相相对双方方当事人人的专业业分析，房房地产开开发商对对此并不不处于强强势，且且我国现现行法律律、法规规对此无无详尽规规定。建建议开发发商在订订立合同同时参考考中国管管理传播播网上的的房地地产全程程策划营营销案提提纲一一文，对对受托人人的策划划要点和和文案作作出细分分之要求求。 66、在合合同中确确认委托托人享有有受托人人所提交交的策划划方案中中所包括括的文字字作品、图图片作品品、电脑脑制作作作品、其其他广告告作品的的修改权权、使用用权、经经济受益益权。 7、确确定分期期付款的的付款方方式。一一般可以以将付款款分为四四个阶段段，一是是订立合合同后的的付款，二二是受托托人递交交初步策策划方案案提纲时时的付款款，三是是受托人人正式提提交前期期策划方方案并经经委托人人验收后后的付款款，四是是房屋销销售达到到某一额额度后的的奖金。将将前期策策划分为为四次付付款，对对于开发发商所获获得的质质量保障障、服务务保障，对对于调动动受托人人的工作作积极性性和后期期服务意意识，都都是具备备良好作作用的。 8、明明确违约约救济方方式 开开发商在在订立合合同时，应应订立违违约责任任条款和和争议解解决方式式条款。对对于在合合同履行行过程中中因受托托人不履履行合同同、延期期履行合合同、履履行合同同不合格格、履行行合同过过程中受受托人泄泄露委托托人商业业秘密等等违约行行为作出出违约责责任的约约定；并并在争议议解决方方式中约约定是通通过诉讼讼途径解解决或通通过仲裁裁途径解解决双方方因合同同争议所所发生的的纠纷。7