某市房地产市场形势分析报告10373.docx

20066年长沙沙市房地地产市场场形势分分析报告告20066年，为为控制房房地产投投资规模模过快增增长，稳稳定住房房价格和和调整住住房结构构，国家家出台了了以 “国国六条”为为代表的的一系列列宏观调调控政策策。在市市委、市市政府的的正确领领导下，我我市坚决决贯彻执执行国家家宏观调调控政策策，针对对房地产产市场运运行中出出现的新新情况，联联系实际际，因地地制宜，采采取积极极有效的的措施，应应对房地地产市场场的新变变化，在在调控中中规范和和发展市市场，在在发展中中注意调调控结构构和价格格涨幅，出出台了长长沙市“十十一五”住住宅建设设规划纲纲要、长长沙市公公共住房房保障制制度等等一系列列配套调调控措施施，使长长沙房地地产市场场发展总总体仍保保持了持持续、健健康、稳稳定、快快速发展展的态势势。全年年完成房房地产开开发投资资近3000亿，与与去年同同期相比比增长约约17%，占全全市固定定资产投投资达226%以以上，全全年商品品房施工工面积约约26000万，其中中新开工工面积约约9000万，竣竣工面积积约5000万，与去去年同期期比分别别增长442%、229%、224%。全全年累计计实现商商品房销销售面积积6900万，销销售金额额1933亿元，与与去年同同期相比比分别增增长8%和144%。市市场运行行具体情情况如下下： 一、房房产一级级市场（商商品房）（一一）累计计供销量量分析1、商商品房累累计供应应和销售售总量分分析20006年年，全市市商品房房累计批批准预售售7511.400万，同同比增长长28.62%；其中中住宅批批准预售售6566.655万，同同比增长长42.80%。同期期全市商商品房累累计销售售6900.199万，同同比增长长8.001%；其中住住宅销售售6255.477万，同同比增长长11.00%，占商商品房销销售面积积的比重重为900.622%。2、商商品房累累计供销销量分区区分析对比比批准预预售和销销售数据据可以看看出，目目前长沙沙的商品品房市场场供应量量整体增增幅较大大，销售售量缓慢慢增长，导导致今年年以来商商品房累累计待售售面积达达61.21万万，其其中，商商品住宅宅待售面面积为331.118万；批准准预售量量主要集集中在雨雨花、天天心、岳岳麓三个个区；批批准预售售同比增增幅较大大的是天天心区、岳岳麓区。销销售量绝绝对值最最大的是是雨花区区，其次次为岳麓麓区；销销售量同同比增幅幅前二位位是岳麓麓区、开开福区，住住宅销售售量同比比增幅前前二位是是岳麓区区和雨花花区。3、商商品住宅宅供销对对比20006年年商品住住宅累计计供销比比为1.05：1（期期间商品品住宅批批准预售售面积：期间商商品住宅宅销售面面积），对对比20005年年增大了了0.224，已已经由220055年的供供不应求求发展到到供求基基本均衡衡。分区区情况是是芙蓉区区全年销销售量大大于供应应量，市市场供应应明显吃吃紧，天天心区供供销比达达到1.5：11，滞销销现象明明显。以以下为各各区供销销比：4、商商品住宅宅与非住住宅销售售比例分分析20006年年全市商商品房成成交住宅宅与非住住宅比例例约为99.666：1。其其中，芙芙蓉区非非住宅销销售比例例最高，非非住宅占占商品房房销售总总量的114.441%；开福区区商品住住宅销售售比例最最高，占占商品房房销售总总量的995.335%。（二二）单月月供销趋趋势分析析（剔除除经济适适用房、定定向开发发、单位位集资建建房）1、商商品房供供应量分分析图11 长沙沙市各月月商品房房、住宅宅批准预预售情况况柱状图图从单单月商品品房供应应走势来来看，四四月、九九月形成成两大供供应高峰峰，这是是由于受受春秋两两季房交交会影响响，各大大楼盘都都期望赶赶在房交交会前上上市；一一月至三三月、十十二月批批准预售售量较少少，这主主要是由由于年头头、年尾尾结算及及农历新新年的影影响。五五月份虽虽出台了了“国六六条”，但但从批准准预售来来看，仅仅六月份份批准预预售量有有所降低低，七月月份又开开始走高高，恢复复至正常常水平，调调控政策策对长沙沙房地产产市场短短期供应应没有造造成太大大的影响响。2、商商品房销销售量分分析图22 长沙沙市各月月商品房房、住宅宅销售情情况柱状状图从单单月商品品房销售售走势来来看，今今年销售售有“三三高三低低”，即即三月、九九月、十十二月销销售量达达到波峰峰；二月月、五月月、十月月销售量量达到波波谷这主主要是由由于“五五一”、“十十一”黄黄金周及及二月份份等时间间周期较较短的原原因所致致。（三三）商品品房销售售价格分分析（剔剔除单位位集资建建房、定定向开发发和经济济适用房房）1、商商品房累累计成交交均价分分析图33 20006年年长沙市市商品房房、住宅宅累计均均价走势势图20006年年，全市市商品房房均价为为29991元/，同同比下跌跌1.229%；其中，商商品住宅宅平均售售价为226911元/，同比比上涨55.999%；商商品房非非住宅平平均售价价为54468元元/，同同比下降降5.113%。（若若包含单单位集资资建房、定定向开发发和经济济适用房房，全市市商品房房均价为为27997元/，同同比上涨涨5.662%；其中，商商品住宅宅平均售售价为225211元/，同比比上涨113.000%。）分区区来看，天天心区商商品房成成交均价价最高，均均价为333800元/；岳麓麓区商品品房成交交均价最最低，均均价为225422元/。芙蓉蓉区商品品住宅成成交均价价最高，均均价为229166元/；岳麓麓区商品品住宅成成交均价价最低，均均价为223788元/。图44 20006年年长沙市市各区商商品房、商商品住宅宅销售均均价柱形形图分区区域来看看，包含含单位集集资建房房、定向向开发和和经济适适用房，中中心城区区商品住住宅均价价为40078元元/，同同比上涨涨13.78%；二环环以内（不不含中心心城区）商商品住宅宅均价为为28774元/，同同比上涨涨19.50%；三环环以内（不不含二环环及中心心城区）商商品住宅宅均价为为24990元/，同同比上涨涨12.67%；三环环以外商商品住宅宅均价为为22774元/，价价格涨幅幅最大的的是中心心城区与与二环之之间的楼楼盘。分面面积段均均价来看看，600以下下商品住住宅均价价为33355元元/，同同比上涨涨7.660%；60-90商品住住宅均价价为28817元元/，同同比上涨涨15.40%；900-1220商商品住宅宅均价为为26119元/，同同比上涨涨17.65%；1220-1144商品住住宅均价价为26654元元/，同同比上涨涨14.69%；大于于1444商品品住宅均均价为226044元/，同比比上涨55.555%，价价格涨幅幅最大的的户型面面积区间间为900-1220。2、典典型楼盘盘成交均均价分析析20006年年典型住住宅楼盘盘均价为为29550元/，与与去年同同期相比比上涨了了5.224%。（四四）非市市场定价价类住宅宅供销分分析（含含定向开开发、集集资建房房和经济济适用房房）20006年年全市非非市场定定价类住住宅批准准预售448755套，553.553万，同比比下降444.998%、550.229%；累计成成交84433套套，933.822万，同同比下降降4.444%、116.556%。非非市场定定价类住住宅批准准预售套套均建筑筑面积为为1099.811，面面积同比比缩小99.644%；登登记销售售套均建建筑面积积为1111.225，面面积同比比缩小112.668%。这这主要是是由于本本年定向向开发、单单位集资资建房开开发量减减少所致致。20006年年全市非非市场定定价类住住宅成交交均价为为15660元/，同同比上涨涨2.336%。 （五五）新建建商品住住房供求求结构分分析（剔剔除单位位集资建建房、定定向开发发和经济济适用房房）1、套套型结构构分析从市市场供应应情况来来看，全全年套均均建筑面面积为1109.77，面积积同比缩缩小3.1%。1120-1444区间间户型占占比重最最大，为为30.99%，比例例比去年年增长了了3.447个百百分点，绝绝对量同同比增长长63.55%；900以下下的户型型供应占占比为332.666%，比比例比去去年下降降了3.66个个百分点点，绝对对量同比比增长330.665%。 从实实际销售售情况来来看，全全年套均均建筑面面积为1106.61，面积积同比缩缩小8.73%。1220-1144区间户户型套数数占比最最大，为为28.95%，比例例比去年年下降了了0.993个百百分点，绝绝对量同同比增长长24.64%；900以下下的户型型销售占占比为229.554%，比比例比去去年增长长了0.99个个百分点点，绝对对量同比比增长333.115%。图55、6 不同套套型新建建商品住住房供求求结构从同同期商品品住房各各户型供供销对比比来看，除除1444以上上户型供供应量小小于销售售量外，其其他各户户型均供供大于求求，特别别是900以下下户型批批准预售售量超过过销售量量20%以上，反反映了“国国六条”新新政下，我我市900以下下户型供供应比较较充足，1144以上户户型的供供应相对对吃紧。2、价价位结构构分析从价价位供应应结构来来看，330000-40000元元/价价位段商商品住房房供应量量跃居首首位，占占总供应应量的338.229%，比比例比去去年增长长了144.444个百分分点，绝绝对量同同比增长长1333.211%；其其次为225000-30000元元/价价位段商商品住房房，供应应量占总总供应量量的300.888%，比比例比去去年增长长了3.76个个百分点点，绝对对量同比比增长665.440%。可可以看到到，目前前长沙330000-40000元元/价价位段商商品住房房预售增增长明显显，表明明市场新新推出商商品住宅宅主要为为30000-440000元/价位段段商品住住房，预预示着明明年长沙沙商品住住宅均价价将全面面抬升至至30000元/以上上水平。图77、8 不同价价位新建建商品住住房供求求结构从价价位销售售结构来来看，225000-30000元元/价价位段商商品住房房销售量量居首，占占总量的的31.56%，比例例比去年年增长了了9.994个百百分点，绝绝对量同同比增长长87.78%；其次次为30000-40000元/价位位段商品品住房，销销售量占占总量的的26.75%，比例例比去年年增长了了7.884个百百分点，绝绝对量同同比增长长81.98%。二、房房产二级级市场（二二手房）1、二二手房累累计交易易总量分分析20006年年，全市市二手房房成交面面积2117.779万，成交交金额为为43.37亿亿元，成成交套数数为1992188套，与与去年同同期相比比分别增增长166.133%、228.666%和和12.09%，增幅幅同比提提升了113.446、115.004、-13.04个个百分点点；其中中住宅成成交1558.997万，成交交金额为为24.11亿亿元，成成交套数数为1779299套，与与去年同同期相比比分别增增长111.699%、226.228%和和9.886%。二二手房住住宅成交交面积占占二手房房总成交交量的772.999%。二二手房非非住宅共共成交558.882万，成交交套数为为12889套，与与去年同同期比分分别增长长39.34%、577.200%。从从与去年年增幅同同比来看看，除成成交套数数增幅同同比减小小外，二二手房成成交面积积、成交交金额增增幅同比比均有较较大幅度度增长，表表明今年年二手房房成交中中，中高高档二手手住房、二二手房非非住宅特特别是二二手商铺铺成交有有较大幅幅度的增增长。2、二二手房交交易分区区分析分区区来看，220066年全市市二手房房成交以以雨花区区和芙蓉蓉区最为为活跃，分分别成交交62.62万万和550.778万，合计计占总量量的522.077%，与与去年同同期相比比比例下下降1.06个个百分点点；其中中，二手手住宅分分别成交交44.33万万和339.991万，合计计占总量量的533%，与与去年同同期相比比比例下下降了11.066个百分分点。表表明在二二手房销销售上，雨雨花区二二手住宅宅销售量量相对较较大，而而芙蓉区区二手房房非住宅宅销售量量相对较较大。二二手房成成交量最最少的是是岳麓区区，共成成交311.211万，占占总量的的14.33%，但其其比例与与去年同同期相比比增长了了1.991个百百分点。图99 20006年年长沙市市各区二二手房、住住宅成交交情况柱柱状图3、二二手房累累计交易易均价分分析20006年年全市二二手房成成交均价价为19991元元/，同同比上涨涨10.13%。其中中，二手手房住宅宅成交均均价为115177元/，与去去年同期期相比上上涨133.077%；二二手房非非住宅成成交均价价为32274元元/，与与去年同同期相比比下跌33.200%（注注：长沙沙市二手手房的交交易系统统价格与与实际成成交价有有一定差差距，因因为二手手房按申申报价格格纳税）。4、典典型同质质小区二二手房交交易价格格分析20006年年二手住住房典型型小区同同质价格格均值为为14559元/，与与去年同同期比上上涨9.96%。二手手住房典典型小区区同质价价格计算算样本小小区为：望月湖湖 德政政园 国国庆新村村 广厦厦新村。 5、房房产一、二二级市场场交易量量对比分分析从成成交面积积上看，220066年全市市房产一一、二级级市场累累计交易易量之比比为3.17：1，比比20005年比比值减少少0.224，房房产交易易仍以一一手房为为主，但但二手房房交易正正日趋活活跃。各各区比值值具体见见下表： 三、抵抵押情况况统计分分析20006年年，全市市共办理理抵押登登记手续续591190起起，抵押押面积9956.46万万，贷贷款金额额1922.700亿元，同同比分别别增长77.888%、22.244%、111.338%。其其中，办办理个人人抵押登登记手续续578846起起，抵押押面积6647.66万万，贷贷款金额额1088.000亿元，同同比分别别增长了了7.885%、55.499%、112.331%。20006年年，全市市共办理理在建工工程抵押押7299起，同同比增长长10.79%；抵押押面积4430.23万万，同同比增长长66.56%；贷款款金额772.667亿元元，同比比增长557.440%。这这一方面面反映了了今年以以来我市市房地产产开发量量较大，抵抵押面积积相应增增加，另另一方面面抵押面面积增幅幅大于取取得贷款款增幅，表表明今年年银行加加强了对对开发贷贷款的审审批，单单位面积积取得的的贷款金金额有所所减少。四、产产权发证证情况20006年年，长沙沙市共办办理房屋屋产权发发证7442011户，产产权发证证面积116100.166万，同同比分别别增长00.955%、-2.553%。其其中，办办理栋证证13553栋、6615.47万万，同同比增长长32.91%、3.40%。20006年年，共办办理商品品现房转转移登记记143375起起，面积积为1773.993万，同比比分别下下降244.066%、224.118%（注注：商品品房交易易主要集集中于期期房交易易，现房房所占比比重较小小）。五、220066年长沙沙房地产产市场的的基本特特点（一一）商品品住房同同期供销销总量已已基本平平衡。220066年商品品住房供供销比为为1.005:11, 商商品住房房市场已已经由220055年的供供不应求求发展到到供求基基本均衡衡。但各各区供销销不均衡衡，岳麓麓区、雨雨花区供供销得到到同步发发展，而而天心区区供销比比差距已已超过了了50%，已经经有较明明显的滞滞销迹象象。（二二）20006年年全市商商品房平平均价格格为29991元元/，商商品住宅宅平均价价格为226911元/，非住住宅商品品房平均均价格为为54668元/，典典型住宅宅楼盘均均价为229500元/，较去去年同期期分别上上涨了-1.229%、55.999%、-5.113%、55.244%。四四项总体体价格指指标涨跌跌互现，价价格保持持基本稳稳定，住住宅价格格涨幅平平稳。（三三）全年年商品住住房供应应套均面面积为1109.77，非市市场定价价类住房房供应套套均面积积为1009.881，商商品住房房实际销销售的套套均面积积1066.611，990以以下户型型供应套套数总量量占比为为32.66%，900以下下户型实实际销售售套数占占比为229.554%，与与国家宏宏观政策策要求的的90以下中中小户型型应达到到70%的比例例仍有较较大差距距。（四四）二手手房销售售量不断断增长，销销售均价价稳步上上涨。二二手房销销售均价价涨幅高高于全市市商品房房均价涨涨幅，反反映了商商品房市市场与二二手房市市场拥有有良好的的互动、互互补作用用。二手手房非住住宅交易易量增幅幅更大。（五五）银行行对房地地产业的的抵押贷贷款金额额总量保保持两位位数增长长，占房房地产投投资总额额的比例例为644%；特特别是开开发贷款款达到772.667亿元元，增幅幅达577.4%，占房房地产总总投资的的比重达达24.2%。（六六）全年年个人住住房抵押押面积达达6477.666万，占占全年一一、二级级市场交交易总面面积的771.333%，个个人住房房抵押贷贷款金额额达1008亿，占占全年一一、二级级市场交交易金额额总量的的45.69%。个人人住房消消费中，利利用银行行贷款进进行转移移支付的的比例比比较高。六、220077年房地地产市场场发展展展望（一一）长沙沙的房地地产业从从整体上上仍将保保持持续续、健康康、稳定定发展。由于于受长沙沙市委、市市政府新新型工业业化发展展思路、省省政府所所实施的的长、株株、潭一一体化战战略、国国家的中中部六省省崛起的的发展机机遇等多多项发展展因素的的影响，在在未来一一段时期期内，长长沙的房房地产业业仍将具具备较大大的发展展空间，住住宅产业业的社会会需求仍仍将保持持持续的的旺盛，尽尽管不可可避免的的要受到到国家的的房地产产业宏观观调整政政策影响响，但由由于长沙沙房地产产市场的的个性化化、地区区性特征征、比较较低的房房价等健健康的基基本面，仍仍将支持持长沙的的房地产产市场持持续、健健康、平平稳地发发展，预预计20007年年长沙房房地产开开发投资资将达到到3300亿左右右，预售售面积将将继续保保持在7700万万以上上。（二二）住房房价格将将保持持持续、稳稳定的增增长，但但增幅不不会太快快，住房房供应结结构将明明显趋向向合理，990以以下的中中小户型型所占比比例将大大幅提高高。由于于20006年长长沙商品品房纯住住宅的均均价为226911元/，在全全国大中中城市中中仍处于于较低的的水平，按按长沙220066年人均均收入统统计数据据，以国国家规定定的900普通通商品住住房为计计算对象象，其房房价收入入比约为为6.330：11，长沙沙房价仍仍有一定定的增长长空间。此此外，受受国家990/70%调控指指标的影影响，今今年新开开工项目目大部分分明年上上市，这这就意味味着明年年将有一一大批990以以下中小小户型集集中供应应，使我我市商品品住房供供应结构构得到明明显改善善。（三三）随着着城市住住房保障障体系的的各项措措施的进进一步落落实，特特别是明明年经济济适用住住房建设设将达到到70万万，户户型全部部控制在在90以下，价价格相对对较低，准准入控制制更加严严格，供供需矛盾盾将在一一定程度度上得以以缓解，这这将对全全市整体体房价有有一个明明显的向向下牵引引力，有有效抑制制商品房房价较快快上涨，住住房供应应结构将将更加合合理。（四四）外来来的品牌牌开发商商和投资资财团大大举进军军长沙房房地产市市场，加加剧了长长沙房地地产市场场的良性性竞争，将将会促进进长沙房房地产业业发展全全面提速速、提质质，长沙沙的房地地产市场场正在从从当前的的大盘时时代向精精品时代代过渡，房房地产开开发商的的“企业业公民”意意识逐步步增强，住住宅品质质和社区区和谐性性将会不不断提升升，成为为牵引我我市房价价不断上上涨的动动力源之之一。（五五）受国国家宏观观调控政政策的影影响，银银行对房房地产开开发贷款款和个人人住宅消消费抵押押贷款的的审批将将进一步步从严，肯肯定会影影响到明明年房地地产业开开发投资资的资金金保障和和社会购购买能力力，这也也是全国国各大中中城市房房地产业业所面临临的普遍遍问题。（六六）受220077年1月月1日新新执行的的长沙市市房地产产交易税税收新规规定（长长地税发发200061388号）的的影响，明明年二手手房市场场的活跃跃程度将将会明显显降低，预预计明年年二手房房交易总总量将会会低于2200万万。（七七）出于于市场参参与各方方对明年年中央的的房地产产宏观调调控的后后续配套套政策和和措施的的不可预预见性，市市场的投投资热情情将会受受到一定定的抑制制，老百百姓住房房消费观观望心态态将会有有所增强强，可能能会在一一定程度度上制约约明年房房地产业业的发展展速度