江苏射阳中心商业广场整合营销策划报告-40DOC4836.docx

整合营销策划报告目录 项目解解构产品定位位经营理念念定位目标客户户定位营销推广广策略推广案名名与LOOGO 推广策略略及广告告定位营销策略略营销推广广活动营销组织织营销节点点设计与与广告策策略营销节点点设计工作流程程描述阶段广告告策略销售道具具价格策略略附录关键词整整理：“多功能能型”商业中中心“一站式式”服务主题商业业区管理式商商铺体验式消消费可持续经经营带租约销销售品牌招商商VIP卡卡旺铺拍卖卖政府公关关网络营销销物业管理理第一部分分 项项目解构构一、产品品定位“多多功能型型”商业中中心射阳中心心商业广广场位于于射阳市市中心繁繁华地带带，该地地段为传传统商业业用地，交交通便利利，人口口密集，客客流量大大，商业业氛围浓浓厚，是是大型综综合性商商业物业业的理想想用地。本项目在在建筑规规划上体体现出商商业空间间、休闲闲空间、人人流导向向等方面面的科学学性和人人性化；在总体体定位上上，应注注重商业业、文化化、休闲闲、景观观四大功功能的兼兼顾。作作为射阳阳的城市市名片，射射阳中心心商业广广场当承承载引领领商业发发展方向向的重任任，成为为射阳商商业的龙龙头。故故将其定定位为集集购物休休闲、餐餐饮娱乐乐、商务务商贸等等多种功功能于一一体的大大型 “多功能能型”商业中中心：（一）“一站式式”休闲购购物广场场本项目地地理位置置优越，商商业空间间庞大，可可以充分分发挥其其规模优优势，合合理安排排经营种种类和经经营空间间，使消消费者充充分享受受“一站式式”购物娱娱乐的需需求。从经营业业态的宽宽度考虑虑，应具具有较广广的覆盖盖面，尽尽可能体体现射阳阳商业整整体面貌貌及未来来发展趋趋势。在市场调调研中我我们发现现服装餐餐饮类产产业是目目前射阳阳城市商商业经济济的主力力，分别别占整体体市场产产业结构构的255.011%和110.001%。然然而随着着射阳经经济的发发展、人人民收入入水平的的提高，以以及与外外界经济济文化交交流的增增强，城城市居民民对休闲闲娱乐等等体现城城市精神神文明建建设的相相关需求求将进一一步加大大，所以以本项目目在承袭袭商业区区最基本本的购物物功能基基础上将将增加较较大规模模的休闲闲娱乐功功能，如如引进电电子娱乐乐城、数数码影视视城、风风情美食食广场等等。这样样不但可可以吸引引当地不不同年龄龄层次的的消费群群体，还还将有利利于吸引引周边地地区的客客流，进进一步增增强集聚聚效应，带带来更多多商机。从广场经经营深度度考虑, 宜形形成消费费档次梯梯度，以以最大限限度地争争取客户户群。目前由于于射阳居居民消费费水平较较低，区区域内多多是中低低档消费费，具有有较高收收入及消消费水平平的人群群倾向于于选择至至盐城或或其他城城市购物物，因而而本广场场在合理理规划产产业结构构的基础础上，应应形成高高中低不不同档次次梯度的的产业内内划分，如如在同一一业态中中开辟出出精品旗旗舰店和和大众消消费区等等，这样样才可以以吸引更更多消费费者。 在不同消消费档次次的分配配比例上上可以根根据射阳阳当地经经济发展展状况适适时加以以调整。通通过对目目前射阳阳居民整整体消费费水平状状况的分分析，可可以认定定现阶段段商场经经营内容容应以中中档定位位为主，辅辅以中高高档消费费以吸引引高收入入者回流流，并提提升物业业档次，同同时还可可适当补补充低档档消费品品，以满满足消费费者多种种需求。 （二）主主题商业业区本广场经经营规模模庞大，有有利于针针对不同同的客户户群开发发主题式式商业区区，最大大程度地地满足消消费者的的个性化化需求，充充分挖掘掘市场潜潜力，同同时也有有利于进进行进一一步的产产业细分分。如针对消消费主力力群体：女性购购物者，开开辟出“花样年年华”女人街街，专门门经营与与女士日日常消费费有关的的产业，如如服装服服饰、化化妆品、珠珠宝首饰饰、美容容美发用用品等，这这将有利利于形成成专业性性、针对对性较强强的主题题式消费费场所，成成为本案案的鲜明明特色；在推广广中加以以强化，还还有利于于扩大本本案知名名度，形形成差异异化竞争争格局。在产业内内部划分分上还可可针对产产品不同同风格进进行进一一步划分分。如服服饰专区区可再行行划分为为“美式风风情路”和“东方情情韵”等二级级主题消消费区。又如，针针对儿童童消费群群，可以以开辟出出“小精灵灵玩具城城”“小天天使婴幼幼用品城城”等主题题商业区区。主题商业业区的提提出，有有利于综综合性商商业物业业的功能能区分，使使消费者者有的放放矢，节节约购物物时间，达达到最佳佳的消费费满意度度。二、经营营理念定定位（一）科科学规划划，永续续经营的的新式“管理型型”商铺“管理型型”商铺，即即以管理理为核心心附加值值的商铺铺产品。作为本案案的经营营理念定定位，它它意味着着本案将将从产品品的规划划、定位位、经营营管理、物物业管理理、推广广宣传等等多个方方面进行行科学合合理的安安排和统统一管控控，避免免杂乱无无章的经经营状态态，保证证商场的的可持续续性经营营运作，增增强客户户对商场场的信心心，提升升商场的的品牌价价值。本案所在在地区商商业氛围围浓厚，但但由于当当地目前前缺乏经经营管理理相对完完善的商商业物业业，经营营户对经经营现状状多有不不满，表表达出对对新型“管理型型”商场的的强烈渴渴求，因因而本案案的这一一定位必必将受到到当地客客户的充充分认同同。从商商业发展展趋势来来看，消消费者也也越来越越倾向于于选择具具有良好好购物环环境的商商场进行行消费。对对商场来来讲，科科学的前前期规划划和良好好经营管管理就成成为商业业物业经经营成功功的关键键。1、科学学的产业业布局鉴于本项项目在建建筑规划划上采用用功能分分区设计计，并有有较为合合理的交交通动线线，依此此可设计计出不同同的主题题商业区区，以形形成专业业经营格格局，满满足消费费者的个个性化需需求。人流即商商机，合合理的人人流动线线保证了了商场良良好的经经营秩序序，避免免出现混混乱和拥拥挤; 同时可可以平均均分配关关系，有有效引导导人流，消消除商业业盲区和和商业死死角。建议本项项目沿交交通动线线的产业业业态分分布应具具有一定定的延续续性，让让消费者者向内部部铺位延延伸，不不形成断断流。这这样既给给业主带带来更多多商业机机会，也也避免使使整个商商场陷入入杂乱无无章的局局面，有有利于商商场进行行统一规规范的管管理，降降低管理理成本。具体操作作时，可可在广场场各个入入口处树树立美观观实用的的交通引引导牌，和和广场功功能分区区平面示示意图，以以方便购购物者，也也体现出出本广场场规范有有序的经经营管理理状态。2、良好好的物业业管理市场调研研结果表表明射阳阳当地有有95%的经营营户愿意意选择管管理更为为完善的的商铺进进行经营营。经营营者对本本项目普普遍具有有较强的的兴趣，并并抱有较较大期望望。为迎合这这一市场场需求，建建议本项项目成立立专门的的物业管管理（服服务）中中心，全全面负责责广场的的招商、投投资咨询询，以及及治安、卫卫生、售售后服务务等管理理性工作作, 保保证广场场的经营营进入良良性循环环。（有有关物业业管理中中心的建建设意见见详见附附录一）本项目拟拟聘请新新加坡专专业物管管公司狮狮城怡安安作为物物业管理理顾问，这这将在很很大程度度上提升升物业管管理品质质，成为为本案的的重要卖卖点。（二）体体验式消消费新世世界体验式消消费，意意指商场场能够关关注消费费者的心心理感受受，为其其提供购购物休闲闲之余的的完美心心理体验验。在这这种情况况下，体体验成为为目的，消消费变成成体验的的过程，消消费者愿愿意为这这类体验验付费。它它代表着着当今商商业物业业的发展展趋势。本项目采采用体验验式消费费观念进进行经营营, 将将有利于于提升商商场的经经营品质质和增加加人气，它它充分考考虑到射射阳当地地消费者者对新型型商业物物业的渴渴望，让让消费者者真正融融入到商商场运作作过程中中来，这这代表了了产品规规划思路路中人性性化的重重要方面面。体验验式广场场设计，主主要体现现在以下下几个方方面：1、合理理的人流流组织与与建筑设设计良好的人人流组织织可以让让顾客不不断产生生新鲜感感，吸引引顾客进进入各个个区域；可以给给顾客提提供宜人人的休憩憩环境。基基于以上上要点，本本案内部部空间的的设计应应进行科科学合理理地布局局：一是打破破楼层界界限，对对公共空空间进行行综合的的立体化化设计，形形成各楼楼层之间间的自然然过渡。这一手法法集中体体现在位位于南北北斜向轴轴线上的的中央公公共空间间的设计计中。各各个层面面上都有有很大面面积向下下一个楼楼层开敞敞，形成成由下而而上，上上下贯通通的中庭庭，每层层均有平平台或天天桥作为为跨越中中庭的步步行联系系。楼层层之间的的垂直交交通不再再是简单单的楼梯梯，而是是大尺度度的台阶阶和自动动扶梯。这这种方法法使顾客客在各楼楼层间的的垂直交交通变成成一种很很自然的的行为。这这在国外外城市商商业综合合体的建建设中已已经有很很多成功功的范例例。二是在规规则的步步行通道道中引入入曲线等等活跃元元素，增增加景观观和休憩憩节点，打打破过分分规整、僵僵直或通通道过长长带来的的严肃和和枯燥的的气氛，增增加步行行行为的的趣味性性，不断断给步行行其中的的人以新新的兴奋奋点，减减少商铺铺“盲点”，从而而促进商商业气氛氛的形成成，同时时带来更更良好的的经济回回报。2、合理理的业态态规划：经科学统统计，一一般顾客客在商场场购物的的时间以以3个小小时为限限，超过过这个时时间就容容易产生生疲劳感感。顾客客购物休休闲的步步速一般般是30040米米/分钟钟，浏览览购物的的步行距距离一般般不超过过75000米。由由此可测测算，顾顾客对商商场单店店营业面面积的最最大承受受能力在在2.55万平方方米左右右。单店店面积超超过这一一规模，就就存在机机会损失失。所以以，在本本项目如如此庞大大的商业业空间里里，必须须配置购购物以外外的其它它商业用用途，如如餐饮、娱娱乐、休休闲等服服务型配配套消费费场所, 并进进行合理理布局。3、良好好的硬件件设施与与配套服服务：在商场外外部，可可以在广广场上设设置音乐乐喷泉，咖咖啡茶座座等，为为顾客提提供休息息消遣的的空间。也也为丰富富多彩的的广场文文化打下下基础，加加强客户户的有效效停留，从从而带来来潜在商商机。商场内部部，注重重整体装装修风格格的美观观与协调调，在中中央公共共空间两两侧的建建筑体块块中可采采用中庭庭的设计计手法，引引入自然然光，布布置竖向向交通和和休憩景景观设施施，丰富富建筑空空间。步步行街中中设置了了花坛、雕雕塑、建建筑小品品等元素素，创造造出一种种舒适、高高质量的的购物、休休闲环境境。人们在这这里可以以自由地地购物、休休憩、交交谈、欣欣赏雕塑塑或观看看展示演演出。它它不但满满足了人人们的多多种物质质生活需需求，同同时还为为人们提提供了一一个更加加舒适、自自由的休休闲交往往空间。同同时关注注细节：如保持持电梯、通通道的整整洁、通通畅，营营造出良良好的商商业氛围围。体验式商商铺的又又一重要要组成是是良好与与规范的的服务，体体现于店店铺经营营者的良良好服务务态度和和商业广广场优质质规范的的物业管管理上，这这一切将将使客户户在购物物的过程程中获得得完美的的心理体体验，带带来最大大的消费费乐趣。三、目标标客户定定位目标客户户主要分分为两类类：经营营户与投投资客。本案中射射阳当地地经营者者，当地地及区域域外商铺铺投资客客将成为为主要客客户。（一） 经营户：主要包括括租赁经经营者、购购铺自营营者。调研结果果表明，不不论是经经济规模模较小的的一般店店家还是是具有较较强抗风风险能力力的大型型品牌店店的经营营者对地地段及经经营环境境的要求求都较从从前有了了较大提提高。本本案以产产权形式式出售，经经营业态态多样，主主体以中中档定位位，物业业管理完完善，这这些都将将有利于于吸引众众多本地地区意欲欲改善经经营环境境的经营营户。其其中购铺铺自营者者对于本本物业的的稳定经经营具有有重要影影响，应应当成为为本案销销售推广广的重点点对象。鉴于当地地商业物物业经营营现状和和居民购购买力状状况，“买不如如租”的做法法仍十分分流行。租租赁经营营客户也也将成为为本项目目经营客客的重要要组成部部分。如如何吸引引租赁经经营者，促促进带租租约销售售的顺利利进行，成成为本项项目的营营销策划划重点之之一。（二）投投资者：近些年来来，房地地产尤其其是商业业物业以以其高投投资回报报率成为为投资者者热衷的的投资对对象。本本项目亦亦不例外外，手持持闲资寻寻找投资资机会的的本地及及区域外外的投资资客，以以及有余余资但无无时间经经营的二二次置业业者都成成为本案案的重要要目标客客户。这这些人对对投资物物业的升升值潜力力十分看看重，他他们普遍遍关注政政府政策策的动向向，有较较强的投投资意识识。本项目是是市政规规划的重重点，有有较高的的知名度度，必将将成为投投资客关关注的核核心。同同时由于于消费能能力所限限，在射射阳当地地消化这这样大规规模的商商业物业业存在较较大困难难，因而而营销推推广中也也要注重重吸引周周边及异异地的投投资型客客户。第二部分分 营销销推广策策略一、推广广案名与与LOGGO案名：射射阳中心心商业广广场LOGOO设计说说明：标志主色色调为红红黄两色色，象征征繁荣，兴兴旺。标志整体体感强，构构图简洁洁、大气气。形状状为一只只展翅腾腾飞的凤凤凰，寓寓意射阳阳美好的的未来。金金黄色的的球体代代表着光光明和希希望; 分出层层次的羽羽毛，代代表着中中心商业业广场的的功能多多样性。“城市正中心，商业新脉搏”是本案的推广总精神。整个标志充分体现了本项目作为射阳商业核心的领袖地位。二、推广广策略及及广告定定位（一）推推广策略略充分运用用各种广广告手段段进行强强有力的的营销推推广，辅辅以有效效的促销销活动，向向大众展展示一个个充满生生机并具具有良好好投资价价值的新新型商业业中心的的形象，吸吸引当地地及异地地经营户户和投资资者，达达到产品品顺利去去化的目目的。（二）推推广总精精神形象定位位：射阳阳中心商商业广场场是射阳阳的商业业龙头，城城市名片片。她将将以庞大大的规模模、出色色的规划划、合理理的业态态布局和和优良的的经营管管理，成成为射阳阳商业模模式的典典范，引引领商业业发展方方向，成成为射阳阳的商业业脉搏。推广精神神：城市市正中心心, 商商业新脉脉搏; 商业新新干线，时时尚风向向标。（三）卖卖点梳理理地段优势势地理位置置本案位于于振阳街街、人民民路、朝朝阳街等等主要商商业街道道形成的的交叉处处，是真真正的城城市中心心。该地地段是城城区传统统商业区区，周边边商业物物业及相相关配套套设施齐齐全，商商业氛围围浓厚。交通本案所在在区域公公交覆盖盖面广，有有1、22、3、44、5、66路公交交线路通通过，交交通便利利。 市政规划划项目所处处位置为为县城商商业、娱娱乐、餐餐饮的综综合集中中地，本本项目在在其中居居核心地地位；朝朝阳街规规划为商商业步行行街，同同样为项项目提供供了有利利条件。个性化产产品优势势功能全面面本案规模模大，业业态全，可可以为消消费者提提供集购购物休闲闲、餐饮饮娱乐、商商贸展示示、商务务办公等等多种功功能于一一体的“一站式式”服务。十十万平米米的商业业巨著，具具有较强强的商业业感召力力，具备备形成规规模经济济、引领领商业潮潮流的条条件。丰丰富的商商品品种种与档次次，能够够满足不不同消费费需要，使使本案成成为消费费者心中中理想的的购物与与休闲场场所，成成为射阳阳商业的的龙头。特色规划划沿街商铺铺皆分为为上下两两层，由由独立楼楼梯连接接。商家家有两层层空间可可以利用用，进行行灵活支支配，可可用做不不同的功功能，创创造最大大商业效效益。连连通振阳阳街和朝朝阳街的的观光通通道有效效地引导导人流向向商业广广场内部部流动。场场内处处处连通的的建筑格格局，可可使商场场具有足足够的客客流量，增增加了内内部商铺铺的商业业机会。体验式商商铺两处休闲闲广场，既既是城市市景观，又又能聚集集大量的的观光购购物的人人群。商商铺分割割灵活，布布局巧妙妙，交通通动线流流畅，利利于不同同产业的的合理分分布，形形成产业业核心。为为消费者者提供了了购物便便利，节节约了购购物时间间，实现现完美购购物体验验，也为为商家提提供了准准确的需需求信息息。管理完善善本广场在在策划伊伊始就注注重对产产品进行行科学的的规划和和合理的的产业布布局，营营造一流流的经营营环境。开开发商还还将组建建专门的的物业管管理公司司，并聘聘请国际际知名物物管公司司新加坡坡狮城怡怡安作物物管顾问问，做经经营者的的投资好好管家。按照统一的规划和完善的经营管理模式，打造射阳全新商业消费格局，让购物与休闲娱乐等多种功能得到完美的融合，使消费者真正融入其中，乐在其中。政府支持持本项目为为市政规规划重点点，将成成为代表表整个城城市形象象的“名片”，是政政府关注注的形象象工程。它它必将受受到政府府强烈关关注，得得到适当当政策支支持。（四）秀秀稿展示示第一篇；核心地地段，尽尽享都市市繁华地处振阳阳街、人人民路、朝朝阳街等等主要商商业街道道围合而而成的传传统商业业区，是是真正的的城市中中心，市市政规划划的重点点。周边商业业氛围浓浓厚，商商业配套套设施齐齐备,交交通便利利,四通通八达，引引来滚滚滚人流，带带来无尽尽商机。经营于此此，演绎绎叱咤风风云的财财富人生生，投资资于此，登登峰商业业投资至至高境界界。第二篇：商业航航母，引引领时代代风潮 十万平米米城建巨巨著为消消费者提提供集购购物休闲闲、餐饮饮娱乐、商商贸展示示、商务务办公等等多种功功能于一一体的“一站式式”服务。科学的布布局，统统一的规规划和完完善的经经营管理理模式，打打开射阳阳全新商商业消费费格局。让让多种享享受在这这里得到到完美的的融合。经营于此此，演绎绎叱咤风风云的财财富人生生；投资资于此，登登峰商业业投资至至高境界界。第三篇：科学规规划，孕孕育鼎盛盛商机 商铺建筑筑规划合合理，分分割灵活活，利于于不同产产业的合合理分布布，形成成产业核核心。沿街商铺铺第一、二二层为联联体式结结构，由由独立楼楼梯连接接，商家家有两层层空间可可以利用用，自由由支配，创创造最大大商业效效益。两处休闲闲广场，聚聚集观光光购物的的人群，给给商铺带带来源源源客流。商商场内部部处处连连通，内内外商铺铺拥有一一样的商商业机会会。经营于此此，演绎绎叱咤风风云的财财富人生生；投资资于此，登登峰商业业投资至至高境界界。第四篇：管理制制胜，成成就可靠靠保障科学的产产品规划划，合理理的产业业布局，营营造一流流的经营营环境。知名品牌牌店的入入驻，提提升商场场整体经经营品位位。开发商自自成物业业管理公公司，为为经营者者提供投投资理财财、商铺铺租售等等咨询服服务，以以及完善善的日常常管理。成成为您投投资置业业好管家家，确保保商铺永永续经营营，商脉脉畅通。经营于此此，演绎绎叱咤风风云的财财富人生生；投资资于此，登登峰商业业投资至至高境界界。三、营销销策略建议选择择“标歧立立异致胜胜”的营销销战略。根根据目前前区域市市场的现现状，单单靠降低低成本来来取得全全面的竞竞争优势势的可能能性将越越来越小小。如果果采取“目标集集聚致胜胜”的战略略（极端端的表现现是为每每一位客客户设计计并推销销其满意意的产品品），根根据项目目本身的的规模，将将会出现现巨大的的销售成成本而得得不偿失失。而采采取走中中间道路路的策略略又会导导致走上上 “均衡发发展”的老路路，缺少少“差异化化”而降低低竞争力力。因此此，“有所为为，有所所不为”，走“标歧立立异”的道路路是明智智的选择择。（一）差差异化的的销售模模式带租约销销售实施目的的吸引对射射阳商业业经营状状况不甚甚了解的的异地投投资客，和和射阳当当地的二二次置业业者，最最大限度度的扩大大客户群群，促进进销售顺顺利进行行。背景分析析带租约销销售即商商铺铺位位在拥有有一定期期限的租租赁协议议基础上上，将其其产权及及租约一一同出让让给买受受方。调查表明明合德镇镇只有118%的的经营者者拥有自自己的产产权，由由于射阳阳当地的的人均收收入水平平所限，“买不如租”的做法仍十分流行。为吸引当地租赁经营者，带旺整个商业物业，可在常规营销推广基础上采用带租约销售手段，辅以适度的招商策略，给予购铺者最大的信心保障，促使其做出购买决定以保证物业全面去化。实施步骤骤1、基于于产品特特点对商商业广场场进行准准确的功功能区分分。2、进行行品牌招招商。² 招商目的的：带租约出出售是本本案的重重要销售售手段之之一，进进行适度度招商，尤尤其是引引进知名名品牌，将将提升商商场的整整体档次次和品位位；另外外，主力力店的进进驻将在在短期内内产生客客户集聚聚效应，带带旺整个个商场；对其它它目标客客户还将将产生示示范作用用，增加加他们对对本物业业的信心心，提升升其购买买欲望，促促使销售售的顺利利实现。² 招商步骤骤：招商采用用“媒体宣宣传+公公关活动动推广+直销推推广”形式进进行，同同时与工工程进度度相配合合。一般般分为产产品认知知、公开开招商、持持续招商商等几个个阶段。² 配合招商商的推广广阶段描描述推广阶段段项目认知知公开招商商持续招商商推广时间间12月2月2月开开盘开盘销销售完成成招商部署署前期树立立形象，使使市民对对本项目目开发商商及规划划情况充充分了解解。以成熟的的优惠政政策吸引引商家入入驻，尤尤其是知知名品牌牌的进驻驻将全面面提升商商场品质质。侧重已有有品牌的的宣传，良良好的经经营环境境使得物物业品质质提升，带带动散户户入驻。推广背景景本项目创创造了射射阳土地地成交的的最高记记录，市市民关注注热情高高。目前前项目处处于拆迁迁阶段，政政府，媒媒体及社社会各界界高度关关注项目目进展情情况。在建立项项目形象象后，逐逐步加强强对其主主要卖点点的推广广与宣传传，开始始全面公公开招商商。商家、消消费群对对项目已已深入认认识。部部分品牌牌商已进进入，强强势吸纳纳各主力力及散户户入场经经营。品品牌商户户已成为为商场品品牌形象象推广的的重要组组成部分分。各类类促销和和展示活活动的举举办，带带来广场场知名度度的提升升。推广主题题开发商介介绍，物物业整体体形象：规划战战略、发发展前景景准确的市市场定位位，突出出项目卖卖点，如如投资回回报、经经营管理理，树立立完整的的市场形形象。各项优惠惠政策的的告之，加加之对进进驻品牌牌加大宣宣传力度度，大幅幅去化产产品。² 招商策略略：筹备初期期，应侧侧重项目目整体形形象宣传传，再对对不同客客户有针针对性地地就商场场经营理理念，功功能规划划，经营营优势，投投资前景景等进行行宣传。招招商步骤骤上应首首先将具具有市场场号召力力的品牌牌商家引引入，可可以考虑虑给予其其租金方方面的优优惠，目目的是借借其品牌牌优势提提升物业业的整体体档次，带带动散户户进场。² 招商方式式：ü 通过直接接联系获获得相关关信息。可可以考虑虑从当地地类似温温州商会会性质的的行业机机构入手手，进行行直接的的推介和和商洽；也可以以主动和和较大规规模品牌牌商直接接取得联联系，邀邀其加盟盟。ü 配合异地地招商，以以报纸广广告的形形式，打打出诚招招品牌商商的信息息。ü 以适当优优惠措施施吸引其其入驻。3、在取取得与进进驻商家家的租赁赁协议后后，可以以此作为为卖点带带租约出出售。4、注意意加强对对租赁部部分的管管理，不不能允许许空置期期过长。网上商业业广场的的建设可行性分分析随着互联联网络的的普及应应用，网网上营销销以其成成本低廉廉，便捷捷高效的的特点成成为众多多商家进进行品牌牌宣传，行行销推广广，采集集信息的的必选方方式。本本项目在在策划伊伊始就以以科学的的规划管管理、政政府形象象工程为为重要卖卖点，因因而，建建立广场场自己的的商业网网站，用用以进行行招商宣宣传、形形象推广广，可谓谓势在必必行。建设目的的建设中心心商业广广场自己己的宣传传推广网网站。为为业主提提供品牌牌宣传服服务和进进行商场场招商，提提升广场场自身的的品牌价价值，扩扩大影响响面。有有利于后后续管理理，为业业主提供供深入和和个性化化的服务务，提升升广场在在射阳地地区的名名望。具体操作作(1) 网站建建设外包包。(2) 网站内内容包括括：版块1 项目目介绍，分分区功能能展示（主主题链接接），广广场新闻闻版块2 业主主广告信信息发布布版块3 招商商广告版块4 行业业信息发发布版块5 物业业管理专专区版块6 业主主交流区区(3) 聘请专专职网站站管理员员进行网网站维护护。销售控制制与人员员管理1、由专专业销售售代理公公司进行行销控，在在开盘初初期先释释放少量量好房与与大量去去化较难难的产品品，易去去化的产产品在未未来的销销售过程程中可争争取更大大的利润润空间，并并可作到到平稳推推进销售售。2、通过过独特的的销售培培训,销销控手段段,气氛氛营造,树立符符合本案案的营销销风范,取信于于顾客。对对销售人人员实行行动态培培训制和和未位淘淘汰制，达达到奖勤勤罚懒之之功效，变变传统意意义上的的被动销销售为主主动销售售，直接接促进签签约成功功率。（二）差差异化的的推广手手段普通的大大众传播播方式适适用于大大众产品品，鉴于于本案产产品的特特殊性及及其区域域特征，传传统的以以单一广广告轰炸炸为主的的推广模模式便显显苍白。故故本案的的推广策策略将采采用整合合营销传传播(IIMC)+直复复营销传传播（DDMC）的的战略思思想：即即攻“心”为上。IMC核核心：整整体（海海、陆、空空作战）协协同攻心心；DMMC核心心：精选选目标客客户直接接攻击靶靶心具体表现现为：Ø 通过媒体体新闻宣宣传强化化品牌文文化；Ø 通过看板板系统和和户外广广告展示示形象；Ø 通过商业业广告告告示活动动及促销销信息；Ø 通过印刷刷品传达达产品信信息；Ø 通过置业业顾问提提供销售售服务；Ø 通过客户户关系管管理深挖挖客户资资源（一一个客户户背后是是一片市市场）；Ø 通过销控控策略实实现利润润最大化化。本案的推推广将以以主体品品牌物业业的顺利利去化为为目标；以“系列活活动”为推广广主线，如如VIPP卡推广广、价格格竞猜、电电视讲座座、房模模大赛、厨厨艺大比比拼等活活动将贯贯穿营销销周期各各节点。（三）差差异化的的服务物业管理理实现从一一般营销销到物业业顾问的的角色转转换，改改物业管管理为“物业服服务”，以减减弱客户户对“管理”的抗性性。建议议聘请知知名物业业顾问先先期介入入, 设设立顾客客服务部部, 提提供规范范周到的的服务内内容。客户服务务Ø 提供比建建设部规规定期限限更长时时间的物物业保修修期；Ø 推行客户户律师/银行上上门服务务,刷卡卡服务,保障客客户正常常权益等等；Ø 联合设计计公司为为业主提提供VII设计服服务；Ø 为业主提提供专业业网站的的信息服服务，如如广告发发布、转转租转售售等；Ø 发行消费费导报，为为业主提提供更多多的宣传传途径。四、营销销推广活活动推广类活活动（一）VVIP卡卡推广活活动活动概述述开盘前向向意向客客户发售售VIPP卡，持持卡者有有优先选选铺权，并并享受一一定的购购房优惠惠政策。同同时有机机会参与与售楼处处举办的的各项优优惠活动动。售卡时记记录购卡卡者详细细客户信信息资料料，进行行客户甄甄别及筛筛选。配合售卡卡行为将将在广场场举办公公开发售售活动，聚聚集人气气。 活动目的的收集必要要市场信信息，展展开有效效的预订订工作。1、集取取能量、积积累客户户，为开开盘形成成热销场场面奠定定基础；2、根据据预订客客户的反反馈信息息，对产产品进行行相应调调整，以以期更迎迎合市场场需求及及客户心心理;3、了解解市场中中消费群群体的主主要经营营业态如如何，对对初步划划分的业业态布局局进行调调整，掌掌握消费费群体的的心理价价位，为为后期定定价提供供市场依依据，做做到不脱脱离市场场定价。4、通过过预订时时期，进进行楼盘盘形象包包装，为为开盘期期强势宣宣传做好好预热及及铺垫；5、增强强销售的的透明度度，让业业主相信信会选到到合适的的铺位。增增强对本本物业的的信心。活动特点点1、VIIP卡的的优惠对对客户有一定定的吸引引力。2、对于于投资型型楼盘是是很好的的市场炒炒作主题题。3、有利利于筛选选有效客客户。使使开发商商有效、准准确地预测实实际有效效成交情情况, 掌握销销售主动动权。4、为楼楼盘的去去化起到到一定的的催化作作用。活动方式式1、VIIP卡以以每张2200元元的售价价对外发发售。2、每张张卡上印印有一个个预约号号码,根根据先来来后到的的顺序进进行发售售。3、每张张卡可提提供优先先选房权权及九五五折价格格优惠或或现金折折扣（优优惠视具具体情况况定）。4、规定定VIPP卡可以以背书转转让，并并限量发发售，适适时公布布优惠政政策，并并配合有有力的促促销，使使资源表表现为具具有稀缺缺性，“物以稀稀为贵”将使投投资者产产生强烈烈购买欲欲望。可可以先让让射阳的的投资客客马上有有一种投投资旺铺铺的感觉觉。活动步骤骤1、金贝贝公司定定稿定样样，由开开发商制制作10000张张（待定定）带编编号VIIP卡；2、通过过DM派派发、电电视广告告等方式式进行活活动的宣宣传预热热。3、活动动期间售售楼处接接待客户户，提供供宣传资资料，进进行客户户登记，并并进行初初步分析析和选择择，由业业务员保保持联系系，但不不提供价价格及不不接受预预订；4、春节节期间，正正式发卡卡出售，售售卡当日日可在售售楼处门门口举行行公开售售卡活动动（详见见售卡活活动安排排），购购卡者附附赠小礼礼品，并并填写意意向单。5、为保保持开盘盘期间楼楼盘良好好形象，开开盘后三三天内不不予办理理退卡手手续，其其余时间间均可办办理退卡卡。每张VIIP卡附附登记表表一张，除除意向者者个人资资料外，具具有小型型市场调调查功能能，接受受信息反反馈。如如目前职职业、预预购铺位位、心理理价位、经经营品种种、对物业管管理关注注程度等等等。6、根据据发卡情情况，控控制销售售节点，配配合预售售手续，进进入订购购阶段。售卡活动动方案概述:VIP卡卡发售之之日，在在售楼处处前广场场举行公公开售卡卡活动，届届时将有有小型文文艺表演演或露天天音乐会会, 以以聚集人人气，达达到顺利利发售目目的。道具：DM、横横幅、气气球、音音响、必必要办公公设备。步骤：1、先期期在附近近街道张张挂横幅幅，进行行DM派派发，进进行活动动告之。2、活动动现场布布置音响响设备等等以烘托托热烈气气氛。3、案场场业务人人员、财财务人员员到位。4、进行行VIPP卡现场场发售和和相关咨咨询活动动。（二）价价格竞猜猜活动活动对象象VIP卡卡持有者者及登记记的意向向客户活动概述述对当事人人所定物物业单价价进行估估算，猜猜对千位位数及以以上的客客户给予予让零优优惠,如如甲客户户定价为为182200元元/平方方米,实实际定价价为1880000元,则则每平方方米再优优惠2000元。活动目的的营造预热热期气氛氛，积聚聚人气，促成物业定价和市场可接受价格的对接，避免定价失败；同时刺激销售升温。 此活动优惠在规定的时间内有效,并在最终进行价格配赋时予以控制性调整,以保证利润最大化（不作无谓的损失）。 （三）电电视讲座座活动概述述参加电视视台举办办的房地地产投资资专题栏栏目，由由开发商商出面，配配合栏目目要求，进进行房地地产尤其其是商铺铺投资方方面的讲讲座。活动目的的通过电视视媒体的的传播，可可以提高高开发商商及项目目本身的的知名度度，更为为重要的的是由此此可以提提升射阳阳商业广广场在公公众心目目中整体体形象，引引起广泛泛关注，扩扩大客户户来源。（四）春春节送“福”活动活动概述述春节前，业业务员拜拜访射阳阳大小经经营户，VVIP卡卡持有者者，赠送送福字、春春联等，同同时派发发DM、海海报。活动目的的通过送“福”活动，加加强与客客户的沟沟通，增增进对客客户的了了解，收收集必要要的市场场信息。同同时，通通过此次次活动可可以在目目标客户户中树立立本项目目的良好好形象。一一方面树树立广场场形象，一一方面又又是一种种有效的的宣传推推广。（五）咨咨询活动动（公开开促销）活动概述述由银行系系统、工工商系统统的业务务人员及及案场工工作人员员就经营营者关心心的问题题如银行行按揭付付款方式式，VIIP卡优优惠方案案或其它它促销方方案进行行现场咨咨询，对对近期开开展的各各项活动动进行讲讲解、介介绍。活动目的的通过公开开咨询活活动，使使群众对对本项目目加深了了解，对对投资决决策充满满信心，同同时提升升射阳中中心商业业广场在在市民心心中的地地位。活动方式式利用节假假日，在在项目周周边宽阔阔的地带带或闹市市区举行行咨询活活动。现现场将派派发DMM，和进进行VIIP卡的的销售。 炒作类活活动（一）旺旺铺拍卖卖活动目的的对位置较较好的铺铺位实行行拍卖，一一来可以以抬高地地块价值值，二来来可以积积聚人气气，产生生热销效效应。还还可以通通过拍卖卖掌握客客户对此此物业的的心理价价位，为为价格制制订提供供参考。此此外，还还可以提提高交易易透明度度，打消消当地居居民“有钱也也未必挑挑到好铺铺位”的顾虑虑。活动步骤骤（1）在在开盘前前，挑选选沿街门门面房，聘聘请专业业拍卖公公司进行行拍卖活活动的整整体策划划。（2）通通过耳语语传播、电电视广告告等手段段进行宣宣传。电电话邀请请VIPP卡持有有者，同同时注意意邀请周周边地区区意向客客户，和和知名品品牌店的的负责人人。（3）现现场拍卖卖，活跃跃气氛，如如有可能能安排小小型文娱娱表演。拍拍卖当天天，最好好联系媒媒体记者者对拍卖卖现场进进行报道道，扩大大本案影影响力。广告支持持可以通过过电视广广告、DDM派发发、主要要街道