某地房地产市场形势分析报告7508.docx

辽宁沈阳阳房地产产市场形形势分析析报告（04年上上半年）今年上半半年,沈阳市市房地产产市场在在国家加加强宏观观调控的的背景下下和本市市房地产产需求持持续旺盛盛的动力力作用下下,出现了了购销两两旺、各各项指标标运行良良好的局局面。其其中新建建商品房房销售的的同比增增幅较大大，改变变了近几几年一直直略低于于存量房房转让面面积的状状态，自自进入二二季度以以来保持持了领先先态势；但是，供供求结构构仍然存存在不均均衡的突突出问题题，须采采取措施施进一步步调整和和引导改改善供给给结构。一、关于于宏观调调控政策策落实情情况及房房地产市市场信息息系统、预预警预报报体系建建设工作作进展情情况为全面落落实国务务院宏观观调控政政策的要要求，结结合沈阳阳市房地地产业的的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。具体措施如下：1、  实施政政府补贴贴低价房房的政策策我市现已已安排开开工建设设40万平平方米的的政府补补贴低价价房，并并采取措措施进一一步落实实，力求求年底竣竣工并分分配到户户；此外外，拟增增加安排排20万平平方米作作为后备备。这样样就可以以大约解解决1.2万户户低收入入家庭居居民住房房,既解决决了这部部分中低低收入困困难住户户的居住住问题,又能减减轻市场场对存量量住房求求大于供供的压力力,同时又又对增量量住房房房价上涨涨过快起起到一定定的抑制制作用。2、  控制城城市拆迁迁总量为了缓解解因拆迁迁安置而而使居民民住房需需求过度度膨胀和和房价上上涨过快快的不良良状况，我我市调整整了20004年年拆迁规规划，将将全年拆拆迁总量量削减为为4万户。我我市还重重新出台台沈阳阳市城市市房屋拆拆迁管理理办法和和相应配配套措施施，严格格实施依依法拆迁迁，对于于重大拆拆迁项目目实行科科学论证证，并尽尽可能压压缩拆迁迁总体规规模，预预计今年年实际拆拆迁控制制在3万户以以内。3、  推出近近郊区大大型居住住区规划划为了改善善我市住住房市场场累积形形成的不不合理供供给结构构，增加加中低收收入居民民购房需需求的有有效供给给，我市市在4月份推推出了“二环路路”以内近近郊区十十大居住住地块，并并面向全全国招商商，政府府承诺给给予各种种优惠政政策，引引起全国国众多开开发商的的关注，现现已落实实了4处地块块。这是是我市房房地产开开发战略略的重大大调整，这这些项目目的开发发，必将将对改善善沈阳市市住房供供给结构构，抑制制房价过过快上涨涨，促进进房地产产市场健健康持久久发生重重大影响响。上述措施施的实行行，是我我市结合合本地实实际情况况，落实实国家宏宏观调控控政策，推推动本市市房地产产业实现现可持续续健康发发展的重重要体现现。我市市房地产产市场在在交易量量大幅度度上升同同时，商商品房价价格涨幅幅稳步回回落。商商品房销销售价格格同比增增幅已由由年初的的15.8%降降为6月份的的1.44%，商商品住宅宅价格同同比增幅幅也由年年初的118.33%回落落到6月份的的1.11%，房房价回落落趋势为为我市房房地产市市场快速速健康地地发展提提供了坚坚实的保保证。我市城市市房地产产市场信信息系统统和预警警预报体体系建设设工作,由于体体制和业业务工作作相对分分散等原原因,市政府府尚未行行文明确确由哪一一部门牵牵头负责责,因此在在总体上上仍未取取得实质质性的进进展.目前的的具体情情况是:在去年111月建建设部召召开355个大中中城市有有关部门门参加的的会议,部署各各城市开开展建立立房地产产预警预预报体系系的工作作后,我局和和市建委委都分别别向市政政府上报报了建立立沈阳市市房地产产预警预预报体系系的报告告及设想想方案。但但因市政政府至今今尚未批批文明确确谁来牵牵头负责责,所以我我市房地地产预警警预报体体系的建建设工作作在总体体上尚未未启动。但是，从从我局近近些年来来所做的的这方面面工作来来看，也也有了一一些有利利的基础础。我局局已建成成并运行行多年的的沈阳房房产网站站，除登登录全行行业的有有关法律律、法规规、政策策、规范范性文件件及大量量的增量量商品房房和存量量房屋的的出售出出租信以以外，最最重要的的作用就就是坚持持按月定定期发布布房地产产交易市市场的主主要指标标数据信信息，包包括商品品房销售售合同备备案、存存量房产产转让、房房地产抵抵押、房房屋租赁赁等交易易数据信信息及主主要城区区房产转转让指数数体系，不不仅为政政府决策策起到了了一定的的参考作作用，也也为房地地产开发发企业的的经营决决策提供供了有益益的服务务，得到到了房产产行业的的较好评评价。我我局今年年又投资资1 千万万元，统统一整合合房产交交易与房房屋权属属登记发发证的业业务流程程网络，形形成高效效的一体体化运行行网络。另另外，我我局自去去年开始始，通过过与沈阳阳市房地地产研究究所合作作，扩大大采集其其他部门门形成的的房地产产市场多多方面数数据，并并利用这这一合作作“外脑”共同进进行定期期的全市市房地产产市场综综合分析析工作，为为我市房房地产业业的宏观观与微观观决策供供科学依依据。二、当前前沈阳市市房地产产市场运运行状况况分析根据我局局现有房房地产市市场信息息工作采采集的主主要指标标数据，对对我市今今年上半半年房地地产市场场运动情情分析如如下：4、  上半年年我市房房地产市市场运行行的主要要指标数数据（1）房房地产开开发建设设情况16月月，房地地产施工工面积116288.3万万平方米米,同比增增长722.2%;其中中住宅112977.2万万平方米米,同比增增长699%.新开工工面积6603.9万平平方米,同比增增长899.9%;其中中住宅4472.6万平平方米,同比增增长822.8%.商品品房竣工工57.5万平平方米,同比增增加877.6%;其中中住宅442.11万平方方米,同比增增长577%.16月月,全市房房地产业业累计完完成投资资89.68亿亿元,同比增增长1449.77%;其其中住宅宅建设完完成投资资66.49亿亿元,同比增增长1330.77%.(以上数数据由市市统计局局提供)(2)商商品房、商商品住宅宅销售情情况16月月,全市商商品房销销售面积积1366.7万万平方米米,销售额额40.8亿元元,同比分分别增长长49.1%和和51.1%;其中商商品住宅宅销售面面积1226.33,销售售额366.8亿亿元,同比分分别增长长61.3%和和62.1%.(以上上数据由由市统计计局提供供)另据我局局商品房房买卖合合同备案案统计,16月，全全市商品品房实际际销预售售315526套套，面积积为3449.77万平方方米，合合同金额额1099。39亿元元，同比比分别增增长711.2%、54.3%和和53.5%；其中商商品住宅宅286633套套，面积积3244.6万万平方米米，金额额98.1亿元元，同比比分别增增长766.2%、57.9%和和59.1%。（3）存存量房、存存量住宅宅转让情情况16月月，全市市存量房房交易面面积3003.11万平方方米，交交易额660.114亿元元，分别别比上年年同期增增长188%和52%；其中中存量住住宅交易易面积2240.5万平平方米，交交易额447.338亿元元，分别别比上年年同期增增长155.5%和47.9%。（4）房房屋租赁赁备案情情况16月月，全市市非居住住房屋租租赁备案案登记229955件，登登记面积积60。2万平方方米，租租金总额额4.。41亿元元，同比比分别增增长377.8%、67.1%和和43.9%；房屋平平均租金金为7332.99元/平方米米，同比比下降116.22%。（5）商商品房空空置状况况据市统计计局今年年155月份的的统计，我我市商品品房空置置一年以以上的为为2011.4万万平方米米，其中中空置商商品住宅宅为1771.66万平方方米；按按年限分分，空置置133年的商商品房1179.7万平平方米，其其中商品品住宅1155.5万平平方米；空置33年以上上的商品品房211.7万万平方米米，其中中住宅116.11万平方方米。（6）商商业银行行住房抵抵押贷款款登记状状况16月月份，沈沈阳市各各商业银银行个人人住房贷贷款抵押押登记为为45.27亿亿元，同同比增加加41%。2、沈阳阳市房地地产市场场销售及及空置结结构分析析（1）116月月商品房房销假预预售结构构分析因无市统统计局提提供的详详细数据据，现依依据我局局房地产产交易中中心的合合同备案案数据进进行此项项结构分分析。A.商品品房销预预售面积积分析16月月,我市商商品房销销预售合合同备案案面积3349.7万平平方米，其其中商品品住宅合合同备案案面积3324.6万平平方米，同同比分别别增长554.33%和57.9%。详见表11:表1: 116月月月份沈沈阳市商商品房销销预售面面积分析析表项目类别别销预售面面积(万平方方米)所占比例例(%)与上年相相比(%)总计349.7100154.3  其    中住  宅小计324.692.99157.9普通住宅宅320.6占住宅998.88160.2别墅4.0占住宅11.275.55网点16.884.8106.3办公用房房写字楼楼3.30.9300.0车库及其其它4.91.4122.5B.商品品房销预预售金额额分析16月月,我市商商品房合合同备案案销预售售金额1109.39亿亿元,其中商商品住宅宅合同备备案销预预售额998.111亿元元,同比增增长533.5%和59.1%.详见表表2:表2: 116月月月份沈沈阳市商商品房销销预售金金额分析析表项目类别别销预售金金额(亿元)所占比例例(%)与上年相相比(%)总计109.39100153.5  其    中住  宅小计98.11189.77159.1普通住宅宅96.111占住宅998.00161.9别墅2.000占住宅22.088.99网点7.9117.2104.1办公用房房写字楼楼1.6551.5311.3车库及其其它1.7221.6117.0  C. 商商品住宅宅销预售售不同价价位段套套数分析析表3: 16月月月份沈阳阳市商品品房销预预售不同同价位段段套数分分析表价格类别别(每平方方米)套数所占比例例(%)与上年相相比(%)20000元以下下236888.368.222001120005元5279918.44140.02501135000元16099556.22276.73501145000元3192211.22184.24501155000元111663.9116.755000元以上上5832.0115.0总计286333100176.2  D.商品品住宅销销预售不不同价位位段面积积分析表4: 166月月份份沈阳市市商品房房销预售售不同价价位段面面积分析析表价格类别别(每平方方米)销预售面面积(万平方方米)所占比例例(%)20000元以下下24.557.52001125000元55.4417.112501135000元181.255.993501145000元41.6612.884501155000元14.004.355000元以上上7.72.4  从表中可可见,虽然高高价位商商品住宅宅(多是大大户型)面积比比例略高高于套数数比例,但仍然然可以看看出,销预售售面积和和价位成成反比关关系,价位越越高,销预售售面积减减少。E.商品品住宅销销预售不不同面积积段套数数分析表5：116月月份沈阳阳市商品品住宅销销预售不不同面积积段套数数分析表表类别套内内面积销预售套套数所占比例例（%）80平方方米以下下47455 16.55 801100平平方米61188 21.44 1001300平方米米98700 34.55 1301600平方米米53244 18.66 1602000平方米米20300 7.1 200平平方米以以上546 1.9 从表中分分析可看看出，不不同套内内面积与与销预售售套数的的关系像像一个橄橄榄球型型，两头头小中间间在。但但这并不不完全符符合广大大居民消消费意愿愿。据问问卷调查查得知，小小户型是是广大居居民心目目中主导导户型，但但由于小小户型供供应量小小，故而而销售比比例较小小。F，商品品住宅销销预售不不同面积积段面积积分析表6： 166月份沈沈阳市商商品住宅宅销预售售不同面面积段面面积分析析表套内面积积类别销预售面面积（万万平方米米）所占比例例（%）80平方方米以下下30.44 9.4 801100平平方米56.44 17.44 1001300平方米米112.1 34.66 1301600平方米米76.44 23.55 1602000平方米米35.11 10.88 200平平方米以以上14.11 4.3 从问卷中中可知,上述比比例是不不够合理理的,小户型型供应量量太少。  G.商品品住宅销销预售不不同价位位段金额额分析表7：116月月份沈阳阳市商品品住宅销销预售不不同价位位段金额额分析表表价格类别别（每平平方米）销预售金金额（亿亿元）所占比例例（%）20000元以下下4.1334.22001125000元12.77813.002501135000元52.66953.773501145000元16.33316.774501155000元6.9667.155000元以上上5.2225.3H.商品品住宅销销预售不不同面积积段金额额分析表8：116月月份沈阳阳市商品品住宅销销预售不不同面积积段金额额分析表表套内面积积类别销预售金金额（亿亿元）所占比例例（%）80平方方米以下下8.9339.1801100平平方米15.11615.551001300平方米米31.99332.551301600平方米米23.55224.001602000平方米米12.00512.33200平平方米以以上6.5336.6  (2)116月月份存量量房交易易结构分分析A.            存量量房交易易面积分分析表9： 16月份份沈阳市市存量房房交易面面积分析析表项目类别别交易面积积（万平平方米）所占比例例（%）总计303.0100住宅小计240.579.44普通住宅宅148.5占住宅661.88房改住宅宅89.55占住宅337.22高档公寓寓别墅0.3占住宅00.1其它2.2占住宅00.9非住宅小计62.5520.66商服用房房23.88占非住宅宅38.1办公用房房9.8占非住宅宅15.7厂房用房房5.9占非住宅宅9.44其它22.996占非住宅宅36.8  B.          存量房房交易金金额分析析表10: 166月份沈沈阳市存存量房交交易金额额分析表表项目类别别交易金额额（亿元元）所占比例例（%）总计60.114100住宅小计47.33878.88普通住宅宅28.004占住宅559.22房改住宅宅18.778占住宅339.66高档公寓寓别墅0.111占住宅00.2其它0.444占住宅00.9非住宅小计12.77621.22商服用房房6.622占非住宅宅51.9办公用房房2.533占非住宅宅19.8厂房用房房0.488占非住宅宅3.88其它3.133占非住宅宅24.5  C.          存量住住宅交易易套数分分析表11： 166月份沈沈阳市存存量住宅宅交易套套楼分析析表项目类别别套数所占比例例总计381552100普通住宅宅22022857.77房改住宅宅15699341.11高档公寓寓别墅110.1其他4201.1  (3)116月月份空置置商品房房结构分分析A.          空置商商品住宅宅不同价价位段结结构分析析表12：166月份沈沈阳市空空置商品品房不同同价位段段结构分分析表  项目空置面积积所占比比例（%）20000元以下下3.72001130000元51.00300114000015.224001150000元16.3350000元以上上13.88  B.          空置商商品住宅宅不同面面积段结结构分析析表13： 166月份沈沈阳市空空置商品品房不同同面积段段结构分分析表项目类型型空置面积积所占比比例（%）60平方方米以下下0.2611100平平方米4.71011200平方米米211211500平方米米30.33151平平方米以以上43.88  从上表可可以看出出，套内内面积1120平平方米以以上的空空置房占占空置总总量的774.11%，此此部分商商品房滞滞销与累累积状况况仍很明明显。3. 116月月份沈阳阳市房地地产市场场运行特特点（1）房房地产投投资超高高速增长长16月月，我市市房地产产开发投投资累计计完成889.668亿元元，比上上年同期期增长1149.7%；其中住住宅建设设投资完完成666.499亿元，比比上年同同期增长长1300.7%。房地地产投资资额占全全社会性性固定资资产投资资额的335.22%，比比我市面面上同期期固定资资产投资资增幅高高出744.5个个百分点点（16月我我市全社社会固定定资产投投资额完完成2555.11亿元，同同比增长长75.2%）。（2）商商品房销销售高速速增长16月月，据统统计局的的数据，我我市商品品房销售售面积和和金额同同经增长长49.1%和和51.1%，其其中商品品住宅同同比增长长61.3%和和62.1%；按我局局合同备备案统计计，商品品房销预预售同比比增长554.33%和53.5%，商商品住宅宅销预售售同比增增长577.9%和59.1%。商商品房销销售面积积不仅增增幅远远远超过存存量房，而而且合同同备案的的面积总总量也出出现了近近年来首首次反超超存量房房的局面面，说明明我市房房地产市市场仍然然处于快快速增长长趋势。（3）存存量房交交易增幅幅略有回回落16月月，全市市存量房房交易面面积与交交易额分分别比上上年同期期增长118%和和51.1%；其中存存量住宅宅交易面面积与交交易额分分别比上上年同期期增长115.55%和47.9%。由由于拆迁迁节奏放放缓等原原因，使使得存量量房交易易的增幅幅在近几几个月略略有回落落。（4）商商品房价价格大幅幅上升的的势头得得到缓解解16月月，我市市商品房房平均价价格（按按市统计计局统计计口径计计算）为为29884.66元/平方米米，商品品住宅价价格为229133.7元元/平方米米，同比比分别上上升8.3%和和7.33%，每每平方米米上升2228.3元和和1977.6元元。6月份当当月，我我市商品品房和商商品住宅宅价格分分别为228811元/平方米米和28800.8元/平方米米，同比比分别上上升1.4%和和下1.1%，与与去年同同期基本本持平。据据分析，6月份我市商品房价格实际上平均涨幅为5%左右，但因为核心城区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升，权重发生变化，从而带动全市商品房价格与2003年同期持平（详见表14和表15）表14： 20004年166月份沈沈阳市商商品房销销售价格格分析表表月份项目1月2月3月4月5月6月16月月价格（元元/）31899318993042229722.931355.72881129844.6环比增长长（%）9.40-4.66-5.669.1-8.11  同比增长长（%）15.8815.88147.914.111.48.3同比增长长值（元元）435.3435.3373.8210.4387.239.22228.3表15： 20004年年166月份沈沈阳市商商品住宅宅销售价价格分析析表月份项目1月2月3月4月5月6月16月月价格（元元/）30844.730844.730311.627500.930844.928000.829133.7环比增长长（%）10.660-1.77-9.3312.11-9.22  同比增长长（%）18.3318.3317.334.513.44-1.117.3同比增长长值（元元）477.6477.6446.7119.4364-32.4197.6(5)存存量房价价格增幅幅较大今年6月月份，我我市存量量房平均均价格为为每平方方米20075.54元元，同比比上升228.55%，每每平方米米上张4460.8元；其中存存量住宅宅平均价价格为每每平方米米20447.445元，同同比上升升30.7%，每每平方米米上涨4481.28元元。(6)外外籍和外外埠开发发商大举举进入沈沈阳开发发市场目前由于于沈阳市市房地产产业形势势良好，呈呈现出明明显的发发展潜力力，从而而吸引了了大批国国外和外外埠开发发企业进进入我市市开发。据据初步统统计，目目前已经经有911家外资资企业和和38家外外埠企业业来沈投投资。截截止6月底，仅仅外资企企业的房房地产投投资就达达2.113亿美美元，同同比增长长50.3%，约约占16月全全市房地地产投资资额的119.66%。(7)商商业房地地产发展展增速明明显据统计局局数据，16月我市商业房地产完成投资15.49亿元，同比增长1.59倍，所占房地产投资的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面积226.7 万平方米，同比增长74%。商业地产的快速发展，逐步地改变着沈阳房地产投资结构。三、当前前沈阳房房地产市市场形势势总体判判断1.             房房地产业业进入快快速发展展时期和和大众消消费时代代我市房地地产市场场在走过过近三年年的调整整期后，驶驶入了快快车道，处处在加速速发展阶阶段。今今年16月份份，商品品房销售售呈现出出大幅度度增长的的新趋势势。它标标志着我我市房地地产市场场正处于于我市本本轮发展展周期的的快速增增长阶段段，总体体上仍是是持续、快快速、健健康发展展的形势势。我市住房房消费已已进入了了大众消消费时代代，今年年166月份，我我市每平平方米335000元以下下的商品品住宅销销售量已已占整个个商品住住宅销售售量的880.55%，表表明中等等及其以以下水平平住房消消费群体体占绝大大部分比比例。一一方面表表明在商商品房消消费的金金字塔结结构中，呈呈现由底底部向上上推进的的状态；另一方方面也表表现出存存量房和和增量房房市场的的联动效效应，房房地产三三级市场场推动二二级市场场，二级级市场带带动三级级市场，进进一步增增强了发发展动力力。2.             目目前房地地产开发发投资与与销售比比例协调调去年我市市房地产产开发投投资额为为1777.3亿亿元，商商品房销销预售合合同备案案金额为为1644.999亿元，投投资销售售比为993.11%，远远高于专专家学者者目前公公认为77080%的一般般标准。2004年截止6月底，我市房地产开发投资完成89.68亿元，同期商品房销售合同金额109.39亿元，投资销售比为122%。目前我市房地产销售额已出现反超现象，说明我市房地产市场运行态势协调良好。3.             新新建商品品房的开开发利润润率处于于合现区区间我市新建建商品房房开发成成本平均均为25500元元/平方米米左右，新新建商品品房开发发毛利润润约为55007000元/平方米米，净润润为30005000元/平方米米，约占占全部开开发成本本的155%20%，不存存在暴利利现象。而而在我市市住宅项项目建设设和销售售的平均均周期为为两年左左右，项项目成本本年利润润率为77.5%10%之间，处处于合理理区间。4.             住住房消费费处于理理性状态态，终级级消费比比例较大大据调查分分析，我我市商品品住宅销销售量的的85%以上是是消费者者购房自自住，属属于投资资性购房房比例在在10%左右。沈沈阳市由由于前些些年经济济环境比比较困难难，占较较大比例例的产业业职工购购房比例例小，随随着近几几年整体体经济形形势好转转和房改改的深入入推进，个个人购房房支付能能力增强强，以改改善居住住条件为为目的的的居民购购房大量量增加，因因此住房房终极消消费是我我市房地地产市场场的消费费主流。由由于终极极消费比比例较大大，投资资炒房比比例相对对较小，炒炒作空间间不在。甚甚至温州州炒房团团也无法法进入。5.             房房地产二二、三级级市场销销售比例例协调20033年，我我市增量量商品房房销售与与存量房房产转让让有面积积双双突突破了5500万万大关，创创造了新新的历史史记录，增增量房和和存量房房的比例例1：1.007；20004年166月份，我我市增量量房销售售面积和和存量房房交易面面积比例例为1115.44:1。从从中可以以看出，我我市增量量房和存存量房转转让面积积基本保保持着11比1的比例例关系，这这说明当当前沈阳阳市房地地产市场场仍然处处于良性性联动、相相互促进进、协调调发展的的均衡良良好局面面。总之，依依据上述述分析，可可以认为为我市当当前房地地产市场场发展形形势是健健康的，处处于可持持续发展展的良性性状态，不不存在过过热现象象。四、沈阳阳市房地地产市场场走势与与潜在风风险的分分析当前沈阳阳市经济济形势保保持良好好态势，预预计地区区生产总总值增长长14%，地方方财政收收入完成成58.36亿亿元，增增长355,6%，利用用外资直直接投资资9.444亿元元，增长长55.4%，全全市经济济处于快快速健康康发展状状态，同同时国家家振兴东东北老工工业基地地的有关关措施将将会逐步步得以落落实。因因此我市市房地产产市场面面临者空空前良好好的大环环境，使使我市房房地产业业面临者者严峻的的考验。但但是，目目前我市市房地产产市场发发展的有有利条件件居于主主导地位位，其走走势将体体现在以以下六个个方面：1、  有效需需求将持持续在幅幅度增长长到20003年底底，我市市人均住住房建筑筑面积为为20.12平平方米，比比全国城城镇人均均住宅建建筑面积积23.67平平方米低低3.555平方方米，比比辽宁省省城镇人人均住宅宅建筑面面积200.244平方米米低0.12平平方米,历史欠欠账较多多，群众众要求改改善居住住条件的的愿望十十分强烈烈。由于于居民收收入逐年年增多，我我市占全全市居民民40%左右、年年收入在在366万元之之间的中中等收入入家庭，已已成为市市购房主主力。由由此推动动当前我我市整体体消费结结构发生生重大变变化。据20003年年年底对全全市居民民住房消消费大规规模问卷卷调查分分析，对对住房满满意的仅仅占244%，明明确表态态不满意意的占332%，认认为一般般的占444%。这这就意味味着我市市居民急急于改善善住房条条件的有有近三分分之一，潜潜在的要要改善住住房条件件的占有有五分之之二，这这反映居居民近期期购房热热情相当当旺盛。2、  拆迁节节奏明显显放缓20044年166月，我我市共有有拆迁项项目477项，拆拆迁居民民182224户户，拆迁迁面积887万平平方米，拆拆迁分置置资金115亿元元。依据据国家宏宏观调控控政策和和控制拆拆迁规划划要求，我我市下半半年的城城市房屋屋拆迁将将以促进进城市发发展的重重要项目目为主，严严格拆迁迁审批，预预计下半半年拆迁迁1.22万户，今今年拆迁迁居民的的规模约约控制在在3万户左左右。3、房地地产投资资继续快快速增长长当前,我我市房地地产业基基本上进进入市场场导向型型的发展展模式。由由于房地地产市场场销售持持续旺盛盛，从而而会极大大刺激房房地产投投资。预预计房地地产投资资将会有有一个较较大幅度度增长，全全年房地地产投资资预计达达到2330亿元元，同比比增长330%左左右。因因此全国国宏观调调控对我我市房地地产投资资不会造造成太大大影响。4、增量量商品房房销售将将会继续续稳步攀攀升由于居民民住房和和投资需需求很强强，我市市增量房房销售不不断刷新新纪录，而而且目前前仍处于于走强态态势。按按此趋势势，预计计全年增增量房销销售将可可能比上上年有更更大突破破，商品品房合同同备案全全年销预预售可能能会突破破6000万平方方米。5、存量量房交易易量增幅幅趋于平平稳我市拆迁迁量目前前虽已从从严控制制，但仍仍有一定定规模，势势必会拉拉动存量量房的交交易。另另外，我我市近期期实施户户口管理理新政，采采取鼓励励落户沈沈阳的一一系列新新举措，这这也会极极大刺激激外地人人到沈阳阳买房。外外地人买买房主要要瞄准对对象还是是存量房房，从而而也会促促使增大大存量房房交易量量。但由由于商业业拆迁节节奏逐渐渐趋缓，从从而可能能入缓存存量住房房需求节节奏，使使其增幅幅趋于平平稳。6、住宅宅郊区化化的趋势势明显提提速由于我市市核心城城区开发发用地价价格昂贵贵，基本本用于商商业地产产开发，导导致我市市住宅的的开发重重点业已已转移到到城市近近郊区，即即一环以以外，二二环以内内。也由由于轿车车开始大大量进入入家庭，当当前我市市私人购购车已占占轿车销销量的668%，20004年166月份，私私人购车车183377辆辆，平均均每月购购车30000辆辆，全年年近4万辆，这这为沈阳阳市住宅宅郊区化化快速发发展提供供了可能能。20004年年，我市市城郊区区的商品品住宅，尤尤其是浑浑南新区区将会有有一个大大的起色色。但同同时由于于力量所所限，城城市基础础配套设设施跟进进速度不不快，矛矛盾将会会有所凸凸现，增增加对城城市建设设的压力力。当前沈阳阳市房地地产市场场潜在风风险主要要表现为为房地产产市场对对房地产产金融依依赖程度度加重。2004年16月份，全市房地产抵押贷款金额为121.3亿元，个人住房消费贷款金额55.3亿元，同比分别增长55%和68%，与我市商品房销售增幅基本上是一致的，甚至略大于销售增幅。它说明我市房地产市场对金融业的依赖已经达到很高程度，一旦严格执行有关规定，紧缩银根，增加利息，我市房地产市场必将会遭受到重大影响。五、当前前沈阳房房地产市市场存在在的主要要问题及及对策和和措施1、当前前我市房房地产市市场存在在的主要要问题（1）            住住房供给给结构失失衡现象象仍然比比较严重重我市住房房供给结结构失衡衡现象主主要反映映在如下下两个方方面：第一、住住房供求求面积失失衡，根根据问卷卷了解到到我市居居民需求求的住房房面积，与与在建商商品房的的状况对对比，结结果如表表16：表16： 20004年年6月底沈沈阳市居居民住房房供求面面积对比比表商品房套套面积（平平方米）居民需求求比例（%）供给比例例（%）供求差距距（以求求为基数数）60以下下14.77 2.6 -12.1 601100 43.22 18.99 -24.3 1011200 21.11 22.33 +1.22 1211500 12.55 24.22 +11.7 150以以上8.5 32.00 +23.5 从上表中中可以看看出，我我市居民民住房面面积供求求差距是是相当大大的。只只有在11001200平方米米这个面面积段供供求基本本平衡，100平方米以下商品房求远大于供，120平方米以上的商品房供远大于求，供求结构错位较大。第二、居居民住房房供求价价格失衡衡。根据据问卷了了解到我我市居民民所能随随的价格格，与在在建商品品房的状状况对比比，结果果如表117：表17： 20004年年6月底沈沈阳市居居民住房房供求价价格对比比表每平方米米价格居民能承承受价格格比例（%）供应比例例（%）供求差距距（以求求为基数数）20000元以下下470.9-46.12001130000元4650.11+4.113001140000元613.88+7.8840011元以上上135.22+34.2从上表中中可以看看到,我市居居民住房房价格供供和需差差异相当当巨大。只只有在22000030000元元/平方米米这个区区段上供供略大于于求，供供求基本本平衡；除此而而外，居居民需要要的低价价房太少少，居民民承受不不了的高高价房供供应过多多。（2）基基础设施施配套严严重滞后后随着我市市的土地地出让制制度由原原来协议议方式向向市场化化方式转转型，原原有的配配套设施施建设方方式已不不适应新新的要求求。另外外，近几几年我市市房地产产业快速速发展，当当前住宅宅地产项项目700%在市市郊区，但但基础配配套远远远无法与与之同步步。2、市采采取的对对策与措措施在面对国国家宏观观调控大大背景之之下，为为了促使使我市房房地产持持续健康康地发展展，我市市要侧重重抓住调调整供给给结构和和稳定房房价两个个关键性性问题。具具体措施施和建议议如下：第一、    大大住宅用用地供应应规模近期我市市新推出出10块大大型居住住区用地地，这是是推动我我市住宅宅产业发发展的重重大战略略举措。我我局建议议市政府府尽快组组织力量量落实，为为了加快快出让进进度，可可以考虑虑帮助开开发商采采用股份份制办法法，联合合起来共共同购地地。第二、    加加商品住住宅的