浅议房地产行业土地增值税的税收筹划.doc

浅议房地产行业土地增值税的税收筹划2021年2月(总第98期)群众商务PopularBusinessNo.2,2021(Cumulatively,NO.98)浅议房地产行业土地增值税的税收筹划黄翠芬(中国地质大学经济管理学院,湖北武汉430074)【摘要】房地产开发企业的税费中,土地增值税占有较大的比重,随着国家税务总局<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的公布,土地增值税的缴纳方式转成了"清算制",国家加强了对房地产开发企业的税收管理.因此,能否合理,有效地对土地增值税进行筹划,将直接关系到房地产开发企业的生存与开展.【关键词】土地增值税:房地产行业;税收筹划中图分类号:F810.41文献标识码:A文章编号:10098283I2021)02006602在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻要的作用.从2007年2月1目起,房地产开发企业土地增值税的缴纳合理的土地增值税税务筹划以降低企业的开发本钱和风险将是企业现在及今后开展中的重要研究课题.1税收筹划税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内,通过对自身的经营活动,投资活动,理财活动的事先筹划和适当安排,在不阻碍正常经营的前提下,尽可能地取得"节税"的税收利益,到达税负最小化,利润最大化的目标.在经济全球化的开展形势下.企业之间的竞争日趋剧烈,以最小的投入获得最大的收益,是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标.在企业的营运过程中,本钱与收益成反向关系,就单个企业而言,税收的无偿性决定了税收的支付是种资金的净流出,没有与之相匹配的收入工程.因此,税收是影响企业营业本钱上下的重要因素之一.在税法规定的范围内,企业往往面临着不同税负的多种纳税方案,选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出,即可以直接增加企业的净收益,增强企业投资,经营,理财的预测和决策能力,从而提高企业的经济效益和经营管理水平这与降低其他本钱工程具有同等重要的意义.2房地产行业土地增值税的税收筹划方法土地增值税是对转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.它是专门针对高投入,高风险,高收益的房地产开发企业而设立的特殊税种,在房地产开发企业的所有税费中占有相当大的比重.根据我国现行土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规,我们可以采用如下土地增值税筹划方法.税法规定.土地增值税的征税范围有以下三个判断标准:一是转让的土地,其使用权是否为国家所有;二是土地使用权,地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让;三是转让房地产是否取得收入.因此,房地产开发企业可以通过是否符合以上三个判定标准来防止成为土地增值税的征税对象.比方,房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建费用的行为,对房地产开发企业而言,虽然取得了收入,但没有发生产权的转移,其收入仅属于劳务性质的收入,属于方式,在建房之前就确定最终用户,实施定向开发,防止房屋建成后销售缴纳土地增值税.决定销售商品房的房款收入有两个因素:一是商品房的单价,二是商品房的销售面积.商品房的销售面积是相对固定的,而单价那么是待定可变的.对于销售定价除了考虑市场因素,本钱利润等因素,还要考虑66土地增值税因素.用,工程市场环境及工程预算利润来确定商品房销售单价区间,然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额,再根据土地增值税额来计算各个单价形成的工程利润总额,以形成利润总额最大的单价为最优单价.例:某房地产公司开发××花园工程,在开盘前该公司根据市场环境及预计的本钱122000万元(含税),期望的利润水平制定了该工程的价与单套房总价超标界定为高档房因素,该工程建筑面积为30万m,并假设按税法规定的扣除工程总额为12亿元.根据以上资料数据,假定未知数x为使增值比率等于20%的均价,那么可得以下方程式:3Ox12O000×(1+20)/120000×(1十2O)=20%求出该均价为5760元/m2,这样我们可知小于或等于5760元/m的均价不需缴纳土地增值税,并且在05760元/m的均价区间中,5760元/m0带来的利润总额是最大的,即:5760×30122000=50800(万元).再来看57606000元/m2的均价区间中,哪一个均价带来的利润总额最大.首先,假定未知数Y为使增值比率等于5O的均价,那么可得以下方程式:30y一12O000×(1+20%)/120000×(1+20)=50求出该均价为7200元/m2,由此可知在576o6000元/m的区间内均是按30%的税率计算缴纳土地增值税,设定z为该区间值一均值,利润总额为:(30Z一122000)一(30Z一144000)×30=21z一78800(万元).那么z值越大,利润总额越大.令Z为6000元/m,那么利润总额为47200万元,当均价为576O元/rn时,其利润总额为50800万元,大于均价为6000元/m所带来的利润总额.所以,我们可以判定在这个房地产开发工程中,在这个均价区间内,5760元/m是最好的均价.从上述实例分析可以看出,并不是盲目抬高房价就能获得最大利润,这也是国家制定土地增值税的初衷.销售方式的筹划由于土地增值税采用以增值额为根底的超额累进税率,而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除工程金额后的余额,因而灵活的改变销售方式,可以到达分散收入,减少增值额,最终到达节税的目的.一是将可以分开单独处理的局部从整个房地产中别离.例:某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权,房屋的市场价值是800万元,其所含各种附属设备的价格约为200万元,允许扣除工程金额为500万元.假设该企业和购置者签订合同时,对房屋价格和附属设备的价格不加区分,那么:销售税金及附加一(800+200)×5×(I+7+3)=55万元(5的营业税,7的城建税和3的教育费附加)作者简介:黄翠芬,女,(1983),籍贯湖北,中国地质大学经济管理学院硕士研究生.全部可扣除工程金额一500+55555(万元)增值额一800+200555445万元增值率一445/555×100一80.18,按规定适用4O%的累进税率应缴土地增值税税额一445×40一555×(2)假设该企业和购置者签定合同时,仅在合同上注明800万元的房地产转让价格,同时签订一份附属办公设备购销合同,那么:销售税金及附加一800×5×(1+7+3)一44万元(5的营业税,7的城建税和3%的教育费附加)全部可扣除工程金额为:500+44544(万元)增值额800544256万元增值率一256/544×100一47.O6%,按规定适用3O的累进税率应缴土地增值税税额一256×76.8)万元.的印花税税率,比产权转移数据适用的的税率要低,也可以节省不少印花税,可谓一举两得.在所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜,装饰时,房地产开发企业便和购置者签订房地产转移合同;当附属设备安装或装潢,装饰完毕后,房地产开发企业再和购置者签订附属设备安装及装璜,装饰合同,这样该企业那么只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税.营业税的税率比土地增值税的税率要低得多,这样就使得纳税人的应纳税额有所减少,到达了节税的目的.根据?土地增值税暂行条例?及其实施细那么的规定,纳税人可以将取得土地使用权所支付的金额,房地产开发本钱,房地产开发费用,与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除工程从转让房地产取得的收入中扣除.因此,房地产开发企业可以对房地产开发本钱工程进行合理的控制,以调整土地增值税扣除工程的金额,从而减轻相应的税务负担.其中,房地产开发费用中的利息支出应如何计算?土地增值税暂行条例实施细那么?做了明确的规定:凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用那么按取得土地使用权和房地产开发本钱的5以内计算扣除;凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权和房地产开发本钱的1o以内计算扣除.所以,房地产开发企业可以选择适当的利息扣除方式进行土地增值税的税务筹划.案例:如果某房地产公司某个开发工程取得土地使用权的支出为2000万元,房地产开发本钱为4000万元,应计算分摊的利息费用为M万元(低于商业银行同类同期贷款利率计算的金额),那么:1)如果某房地产公司提供相关的金融机构证明,房地产开发费用一M十(2000十4000)×5一M十300(万元).2)如果某房地产公司不提供相关的金融机构证明,房地产开发费用一(2000+4000)×10一600(万元).对于某房地产公司而言,该项开发工程应计算分摊的利息费用M如果高于300万元,那么可以争取提供相关的金融机构证明,据实扣除利息费用,以便降低房地产的增值额;如果应计算分摊的利息费用M低于300万,房地产公司就不必按该工程计算分摊利息支出,也不必提供金融机构证明,这样就可以多扣除房地产开发费用,降低房地产的增值额,从而防止多缴税.可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发本钱因为地价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发本钱进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款.例如,某房地产开发公司同时开发A,B两幢商品房,且处于同一片土地上,销售A房产取得收入300万元,允许扣除的金额为200万元;销售B房产取得收入400,允许扣除的工程金额为100万元,对这两处房产,公司是分开核算还是合并核算,能带来节税的好处呢?1,分开核算A房产的增值率一(300200)÷200×100一50,适用税率为3O,应缴纳的土地增值税为:(300200)×30一30(万元)B房产的增值率一(400一100)÷100×100%一300,适用税率为6O%,应缴纳的土地增值税为:(400100)×60一100×35=145(万元)共缴纳土地增值税175万元(30+145).2,合并核算两幢房产的收入总额为:300+400700(万元),允许扣除的金额为:200+100300(万元)增值率一(700300)÷300×100一133.3,适用税率为5O,应缴纳的土地增值税为:(700300)×5O一300×15=155(万元)通过比拟可以看出,合并核算对公司是有利的.以上是笔者对房地产开发企业土地增值税进行纳税筹划的几点见解.纳税筹划作为企业理财的一个重要领域,有待我们进一步探索.参考文献:1盖地?税务会计与税务筹划M?北京:中国人民大学出版社,2003?2张中秀.纳税筹划宝典M.北京:机械工业出版社,2002.3?中华人民共和国土地增值税暂行条例?4闰明杰,伊彩红.房地产公司土地增值税筹划J.中国会计电算化,2004,(7).5张淑欣.房地产业土地增值税筹划实证分析J.税收征纳,2007,(5).'(责任编辑:黄涛)(上接第54页)一方面要提高自己的业务水平,另一方面还要学习工程业务培训工作来加强财务人员的素质.其次,能够定期对财务人员进行业务水平的考察和培训,必要时还可以引入考试等竞争淘汰机制.2021年以来,受世界金融危机的影响,房地产行业开始进入经营相对困难的时期,尽管国家采取多项积极措施对房地产市场进行宏观调的持续快速开展使得房地产行业较长时期内会保持持续开展,并且对于产行业中的财务风险及防范,无论在理论上,还是实践中都对我国经济保持良好的运行形态具有极大的促进作用参考文献:1郑燕霞.房地产企业财务管理的风险防范J.金融经济.2021:1541552胥蔚,蒋葵.房地产企业风险及其防范J.风险管理.2021(1):1111123张凤.浅析当前房地产行业的财务风险及防范措施J.财会研究.2021:1261274李然.浅谈房地产企业财务风险管理J.中国乡镇企业.2007:1OO一1015盛光明,周会.房地产企业财务风险研究J北京理工大学(社会科学版),2005,(04)(责任编辑:谢景龙)67