某地产股份有限公司目标成本管理作业指引9294.docx

广州富力地产股份有限公司目标成本管理作业指引文件编号RF-CB-ZY-01 版本/修订A/0日期2013年8月1日目标成本本管理作作业指引引编制日期审核日期批准日期一、 作业指引引目的提高公司司成本管管理水平平，建立立先进合合理的目目标成本本管理体体系，落落实“可研版版目标成成本-规规划方案案版目标标成本施工图图版目标标成本动态成成本结结算成本本”的全过过程管理理原则。二、 适用范围围适用于公公司开发发项目的的目标成成本编制制与管理理。三、 定义12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1233.1 目标成本本：是公公司基于于市场状状况、项项目定位位规划，结结合公司司经营计计划，根根据预期期售价和和目标利利润进行行、结合市市场价格格行情以以及对未未来风险险的预估估预先确确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。四、 职责1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.15612344.1 成本监控控中心4.1.1 成本监控控中心是是区域成成本管理理的专业业管控部部门；4.1.2 审核核算算中心编编制的目目标成本本；4.1.3 监控动态态成本控控制，备备案月度度的动态态成本报报告；4.1.4 负责成本本数据库库的建立立和维护护工作。4.2 地区核算算部3334353636.13.3738394040.1374142434444.14546474848.1910111212.19.10.11.12.12.1.910111212.1894.2.1 地区核算算部是地地区公司司项目成成本管理理的执行行部门；4.2.2 负责编制制地区公公司的项项目目标标成本；4.2.3 负责地区区公司项项目的动动态成本本控制、编制月月度的动动态成本本报告。4.3 工程、设设计、开开发等各各专业职职能部门门4.3.1 按权限参参与项目目目标成成本的评评审；4.3.2 提供项目目目标成成本测算算所需资料料。五、 关键活动动描述55.1 目标成本本的组成成和内容容5.1.1 目标成本本文件主主要为：目标标成本测测算文件件；5.1.2 目标成成本测算算文件包包括：目目标成本本测算表表、目标标成本测测算及拆拆分指引引。5.2 目标成本本管理原原则：深深化可研研版原则则、客户户导向原原则、事事前控制制原则。5.3 目标成本本文件的的编制：目标成成本测算算表的编编制5.3.1 项目规划划方案确确定后，地地区公司司负责人人应召集集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相相关部门门，共同同编制项项目目标标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。5.3.2 各地区公公司应参参考当地地相关政政策、收收费文件件、该项项目的产产品定位位、当地地类似工工程的经经验数据据，并考考虑项目目的自身身特征与与风险因因素进行行目标成成本编制制。5.3.3 编制依据据：1) 可研版成成本测算算资料及及地块地地质等资资料；2) 经政府审审批的规规划指标标及规划划设计方方案；3) 各产品类类型的建建造标准准、交楼楼标准；4) 政府对房房地产相相关的收收费标准准；5) 财务部提提供的财财务费用用、各项项税费等等；6) 以往类似似项目的的造价指指标和当当地的市市场价信信息。5.3.4 编制要求求：1) 目标成本本应采用用公司统统一的目目标成本本测算表表进行行测算。2) 目标成本本按项目目开发期期分期编编制。3) 目标成本本测算应应做到量量价分离离、分摊摊合理、测算精精细、依依据充分分。4) 目标阶段段成本测测算与可可研阶段段成本测测算不一一致之处处应有充充分的依依据和说说明，且且应对差差异进行行分析说说明。5) 目标成本本的制定定应具备备可追溯溯性，编编制目标标成本的的各项资资料应及及时收集集、整理理、归档档。5.3.5 注意事项项：1) 目标成本本的测算算应充分分考虑到到各项风风险因素素，设置置详细的的风险费费用项，以以风险概概率形式式体现项项目成本本的风险险。2) 目标成本本编制时时应注意意与可研版成本进进行比较较，对启启动阶段段测算过过程中不不确定的的内容需需重点关关注。如如：规划划方案对对场区土土方工程程的影响响；地基基详勘报报告对地地基处理理、护坡坡、降水水的影响响；停车车方案对对成本的的影响；销售方方案变化化等。3) 测算时应应尽量填填写完整整的测算算依据和和造价指指标，测测算的指指标忌生生搬硬套套，应结结合实际际产品形形态在经经验指标标基础上上进行调调整。测测算依据据同样应应考虑实实际情况况并进行行调整。4) 目标成本本编制所所依据的的规划方案案、产品品建造标标准的制制定是成成本、营营销、设设计、工工程、采采购、客客服、财财务、物物业等多多部门互互动的决决策过程程，成本本编制人员员需要主主动沟通通相关部部门，跟跟进成本本测算，提提出成本本意见，以以供方案案决策。5.3.6 目标成本本编制过过程中的的测算与与分摊原原则可参考目目标成本本测算及及拆分指指引（华华南与海海南区试试行）。5.4 目标成本本的录入入与审核核5.4.1 地区公司司核算部部应严格格按照EERP系系统操作作要求，在在系统内内进行目目标成本本编制单单的录入入，形成成目标成成本汇总总单。5.4.2 目标成本本汇总单单经成本本监控中中心、地地区公司司负责人人、区域分分管领导导审核，最最终由张张生审批批后正式式生效。5.4.3 目标成本本审批完完成后，需当月月在成本本信息月月报中反反馈该项项目动态态成本。5.4.4 为避免影影响项目目运作，各各地公司司应在项项目开工工前完成成目标成成本的录录入及审审批。5.4.5 目标成本本审批通通过前，为为保证项项目前期期工作顺顺利开展展，土地地价款及开发前期期费用暂暂不受目标标成本控控制，可可以线上上进行合合同录入入及请款款；其他他合同不不允许录录入及请请款。5.4.6 目标成本本审批通通过后，在目标成成本控制制额度内内，所有有相关合合同审批批与请款款均可进进行。若若超出各目目标成本本科目单项项控制额额（含土地成成本、开开发前期期准备费费、社区区市政工工程费、园林环环境费、配套设设施工程程费、开开发间接接费等二二级科目目以及建建安工程程费的三三级科目目），则不允允许发起起相应科科目新合合同的审审批及新新的特殊殊费用请请款。5.5 目标成本本的调整整或修订订5.5.1 各地区公公司应以以编订的的目标成成本为指指引，准准确核算算成本发发生额，严严格控制制动态成本本。如遇遇特殊情情况，应应陈述原原因，依依照以下下流程对目目标成本本进行调调整或修修订：1) 若项目成成本发生生额超过单单一科目目的控制额额，但未超目目标成本本总额（不影响项目毛利），地区公司核算部可依照目标成本编制原则，在除土地成本和期间费用以外的其余各二、三级成本科目之间，合理调整各科目的成本余额分配，经ERP系统报区域成本监控中心审核，地区公司负责人审批后生效。2) 若项目成成本的预预计发生生额超过原原审批通通过的目目标成本本总额（影影响项目目毛利），或因产品类型调整等原因导致预期成本大幅降低，则需由地区公司发起目标成本修订申请，报张生审批后生效。5.5.2 目标成本本修订的的原则是是：可预见见的风险险因素不不在修订订范围内内。5.5.3 目标成本本经确定定后不得得随意修修订，有有下列情情况之一一者，可可修订目目标成本本，一般般成本变变化在成成本动态态中反映映即可：1) 因政府政政策变化化 (例例如：实实施900/700、节能能环保政政策等)使目标标成本发发生变化化。2) 因项目定定位要求求（例如如：改毛毛坯为推推广精装装修房）使目标标成本发发生变化化。3) 公司开发发计划重重大调整整（包括括分期面面积、开开发周期期调整）导导致目标标成本变变化。4) 因市场售售价不可可预料的的增长，满满足以下下条件时时允许修修订：首首次销售售预估均均价距目目标成本本确定时时的预估估售价提提升200以上上，允许调调整的范范围包括括建筑外外立面（不不影响报报批报建建）、精精装修档档次、园园林景观观工程等等。5) 目标成本本的调减减：原则上上，在不不超出目目标成本本（施工工图版）的的前提下下，综合合考虑项项目的品品质、进进度等要要求，进进行适应应性调整整。5.6 目标成本本和动态态成本的的预警5.6.1 每月底，核算部部需按照照公司要要求完成成成本信信息的编编制并报送，具具体操作作要求及及程序见见信息报报送管理理作业指指引。信息息月报的的项目动动态成本本数据需需同目目标成本本测算表表的测测算口径径保持统统一。5.6.2 除信息月月报反馈馈的信息息外，重重要的或或突发的的成本信信息，如如重大成成本变动动、大金金额索赔赔、成本本错漏、成本风风险、职职业道德德事件等等须及时时向公司司反馈。5.7 动态成本本清查：是指在在目标成成本确定定之后，项项目实施施过程中中，以目目标成本本为控制制线，定定期对项项目已发发生成本本进行核核对和确确定的工工作。5.7.1 成本清查查需根据据项目进进展情况况，对待待发生成成本进行行分析预预测和调调整，从从而及时时、全面面、真实实地反映映项目成成本状况况，并形成成该项目目的调整版版成本本测算表表，报报成本监监控中心心审核。5.7.2 各地区公公司应至至少每项项目开盘盘前、年年末各组组织一次次项目成成本清查查工作。核算部部门是成本清清查工作作的组织织和牵头头部门，对对清查结结果和最最终数据据的真实实性及准准确性负负责。地地区公司司各相关关部门为为成本清清查工作作的具体体实施部部门，对对自身业业务范围围内发生生的成本本进行自自查，并并对结果果负责。5.7.3 成本清查查内容主主要包括括：项目目设计方案案变动情情况，合同签签订和执执行情况况，变更签签证下发发实施情情况，政府收收费变化化情况，项目设设计费用用、销售售费用、管理费费用与财财务费用用的变化化情况，市场材材料价格格波动情情况，政策性性调整的的项目规规划调整整情况等等。六、 支持性文文件4.5.6.66.1 流程及作作业指引引6.1.1 信息报送送管理作作业指引引6.2 参考表单单及模板板6.2.1 目标成本本测算表表6.2.2 目标成本本测算及及拆分指引引第6页 共6页