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2022房地产估价师考试真题7卷2022房地产估价师考试真题7卷 第1卷 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE答案 ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。决策的原则包括（）。A.系统原则 B.满意原则 C.淘汰原则 D.反馈原则 E.落实原则答案：A,B,D解析：本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。下列用地中，可以以划拨方式取得建设用地使用权的是（）。A.军事用地 B.工业用地 C.商品住宅用地 D.娱乐用地答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（）。A.私立学校用地50年B.厂房用地50年C.大型超市用地50年D.别墅用地70年答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。 在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）的目的。A盈亏平衡分析B敏感性分析C风险分析D概率分析正确答案：B单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。 （ ）适用于已分组的分布数列。A简单调和平均数B加权调和平均数C简单几何平均数D加权几何平均数正确答案：B 房地产开发过程中需要( )资金。A高利息B建设贷款C租赁贷款D民间融资E抵押贷款正确答案：BE答案 BE 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。2022房地产估价师考试真题7卷 第2卷在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。建筑面积在500以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。A承租人将承租的房屋擅自转租的B签订无效合同的C无正当理由，拖欠房租6个月以上的D承租人故意损坏房屋的正确答案：B合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的特性。所谓独立使用性，是指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。以划拨的方式取得土地使用权的，不需要申请选址意见书。（）答案：错解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，需要申请选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（ ）答案：错解析：本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P89。 下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有（ ）。A施工定额B预算定额C概算定额D概算指标E投资估算指标正确答案：ABCD 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题7卷 第3卷确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。A、固定性决策B、标准化决策C、程序化决策D、科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。 请根据以下内容回答 96104 题（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建20000m2商住楼，其中营业房3000m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的3000m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。第 96 题 甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。A久拆迁计划B拆迁方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC国家对房屋拆迁实行行政许可制度。拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。A单项工程竣工验收B综合验收C单位工程验收D单项验收正确答案：AB开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。 城市（ ）的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。A详细规划B控制规划C指标规划D分区规划正确答案：D下列关于保险经营规则的表述中，错误的是（）。A.必须依法办理再保险 B.必须提存保险保障基金 C.不得提取未到期责任准备金 D.必须建立保险精算制度答案：C解析： 本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。（）答案：错解析：考点:房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多。土地面积量算在（）的基础上进行。A.室内测量 B.产权调查 C.行政调查 D.地籍调查 E.地籍测量答案：D,E解析：本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。2022房地产估价师考试真题7卷 第4卷 市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A子女继承取得房屋B以获奖方式取得房屋C接受赠与境外别墅D住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000×50×12×（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用22000×2000×2880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入×管理费用率管理用房租金损失11880000×3500×50×12656400元3.年增值税及附加年增值税及附加11880000×5.55659340元4.年运营费用小计年运营费用8800006564006593402195740元（三）年净收益年净收益（一）项（二）项1188000021957409684260元（四）估价结果估价结果=9684260/5%×1-1/（1+5%）50=176795128.7元（取整）答案：解析： 1.年维修费用计算错误：25000×2000×21000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入×311880000×3356400元3.遗漏房产税：有效毛收入×1211880000×121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%×1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析：利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（）答案：对解析：考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：考点:市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。在建立比较基础时，针对统一税费负担，房地产正常负担下的价格等于（）。A.卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由买方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1应由买方缴纳的税费比率）答案：A,E解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费卖方实得金额；正常负担下的价格应由买方缴纳的税费买方实付金额；正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方缴纳的税费比率）；正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）；2022房地产估价师考试真题7卷 第5卷下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析： 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。以下属于无形损耗的有( )A、 建筑物的损坏B、 建筑技术的进步C、 人们消费观念的改变D、 出现了更好的建筑物E 建筑设计上的缺陷答案：B,C,D,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的原因。无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。在选择的时候应注意将物质折旧、经济折旧和功能折旧区分开即可。房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售答案：D解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）A、句子应简洁 B、句子搭配要得当 C、句子逻辑性严密 D、可运用非标准词汇答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（），其净资产折成的股份界定为国有法人股。A.50% B.60% C.70% D.80%答案：A解析： 本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用B.建立估价报告内部审核制度C.遵循估价程序D.选择适用的估价原则E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。王某转让该住宅时随增值税附征的城市维护建设税为（）元。A、100 B、308 C、1100 D、1540答案：B解析：本题考查的是增值税、城市维护建设税和教育费附加。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7；在县城、建制镇的，税率为5；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1。职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元的价格预购了一套80的住宅，5000元×80=400000元。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。增值税税率为10%，（440000-400000）元×11=4400元；根据纳税人所在地在城市市区的，城市维护建设税税率为7，4400×7=308（元）。写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。A、 所处区位B、 交通方便性C、 建筑设备系统D、 物业管理水平E 建筑形式答案：A,B,C,D,E解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。2022房地产估价师考试真题7卷 第6卷房地产开发企业应当在商品房竣工验收后，与商品房买受人共同申请办理（）和房屋所有权转移登记。A.建设用地转让权 B.房屋使用权 C.国有建设用地使用权 D.土地使用权答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房房屋所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。下列关于投资基金的特点，表述正确的有（）。A.化零为整 B.降低投资风险 C.降低投资效率 D.弥补中小投资者管理缺陷 E.避免国外投资者直接控制国内企业股权答案：A,B,D,E解析：本题考查的是投资基金的特点。选项C错误，投资基金可以提高投资效率。经济分析将不同的市场结构分为( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场C.垄断竞争市场 D.寡头竞争市场E.寡头垄断市场答案：A,B,C,E解析：一般地市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场，不同的市场结构对产品价格和产量的决定有不同的影响。下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A降低房地产开发贷款利率B增加土地有效供给C降低契税D提高购房贷款利率答案：C解析：A项，降低房地产开发贷款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A一般假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案：B解析：估价假设主要包括以下方面：一般假设；未定事项假设；背离事实假设；不相一致假设。其中，背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。 国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A住宅平均层数B住宅建筑净密度C住宅建筑面积净密度D住宅建筑面积毛密度答案：B解析：住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积÷住宅用地面积×100%。物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制 B.酬金制 C.社会服务费 D.社区服务费 E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。2022房地产估价师考试真题7卷 第7卷投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。 (一)2022年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。1.该项目土地使用权出让合同由（ )与甲公司签订。A.该市人民蚊府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府正确答案：A有独立设计文件和相应综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是（）。A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，具有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程。狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。（）答案：错解析： 本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人.拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B.委托人.拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错 C.拍卖人.委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质 D.买受人的疏忽导致其未能注意到已告知的瑕疵 E.买受人的误解直接导致拍卖标的瑕疵答案：B,C,D,E解析：本题考查的是瑕疵请求规则。当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：（1）委托人、拍卖人无过错；（2）买受人过错；（3）声明不保证。某宗房地产2022年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2022年10月转售时的价格比2022年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A、 5221B、 3767C、 3041D、 3500答案：C解析：知识点 报酬资本化法的公式 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场正确答案：BCDE以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.最佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。