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2022房地产估价师考试试题题库6卷2022房地产估价师考试试题题库6卷 第1卷房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（）。A.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值 B.价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称.定义或内涵 C.被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁.抵押.查封等因素的影响 D.估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额答案：A解析：本题考查的是房地产估价报告示例。选项A错误，估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。 在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。按基金是否可以追加，可分为（）。A.单位型 B.追加型 C.股权式 D.有价行 E.开放型答案：A,B解析：本题考查的是投资基金类别。按基金是否可以追加，可分为单位型和追加型。2022房地产估价师考试试题题库6卷 第2卷 在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用尸正确答案：D房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红答案：A解析：本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。 某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。A7.9B11.9C12.1D19.0正确答案：B （ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院正确答案：C答案：C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。A025B050C150D200正确答案：B（20%-10%）X+10%=15%，可求出X=050。2022房地产估价师考试试题题库6卷 第3卷消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A、分散性B、复杂性C、伸缩性D、季节性答案：B解析： 本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案：B解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给（ ），并由其预付定金或房价款的行为。A购房者B承购人C预买客户D潜在客户正确答案：B开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（）答案：对解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。2022房地产估价师考试试题题库6卷 第4卷现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A.某一基准时刻 B.日历年度的年初 C.资金运动的时间始点 D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点 E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。 在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有（ ）。A流动性原则B安全性原则C物资保证原则D盈利性原则正确答案：C 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2CO.133DO.05正确答案：B估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（）。A、该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C、该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D、根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析： 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。评估该商业房地产价值时，根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益。常用的风险评价方法有（ ）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法答案：A,D,E解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。2022房地产估价师考试试题题库6卷 第5卷 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。（）答案：对解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。某房地产在2022年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2022年11月的价格。已知该类房地产2022年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2022年11月的价格为（） 元/m2。A.20000.00 B.23902.77 C.24701.84 D.28170.23答案：B解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数××价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）23902.77（元/m2）。2022 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（）。A获得了正常利润B获得了经济利润C获得了超额利润D年净利润为零答案：A解析：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有( )。A、 扩股增资B、 预售商品房C、 以融资租赁方式承租大型设备D、 以在建工程抵押贷款答案：A解析：2022房地产估价师考试试题题库6卷 第6卷(2022年真题) 权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为（）m。A.3 B.4 C.7 D.9答案：B解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m。 一个投资基金公司可以有两种基金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )答案：错解析：假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。 采用收益法测算房地产价格时，A房地产净收益按固定数额逐年增B房地产净收益按固定数额逐减压C房地产净收益按固定比率额逐年增D房地产净收益按固定比率额逐年减正确答案：A