2008天津房地产市场年终回顾与09年预测maa.docx

20088天津房房地产市市场年终终回顾与与20009年预预测1、 宏观环境境分析20088年前三三季度天天津地区区生产总总值（GGDP）为为46223.993亿元元，已经经相当于于20007年全全年GDDP（550500.400亿元）的的91.6%，第第一季度度天津地地区生产产总值为为12330.663亿元元，第二二季度为为17221.225亿元元，第三三季度为为16772.005亿元元，天津津市GDDP增长长水平仍仍保持平平稳。数据来源源：天津津统计局局从经济结结构来看看，20008年年1-110月天天津固定定资产投投资总额额为27729.29亿亿元，环环比20007年年1-110月的的19334.114亿元元增加440.997%。从从全年各各月情况况来看，66月份固固定资产产投资最最高，为为4644.344亿元，而而8-110月以以来固定定资产同同比均达达到466%以上上，天津津优越的的地理位位置，滨滨海新区区的开发发开放和和各项产产业的蓬蓬勃发展展对吸引引本土和和外来投投资提供供了充分分条件。20088年1-10月月天津城城市居民民人均可可支配收收入总额额为1.52万万元，比比20007年同同期的11.322万元多多出2千千元，环环比上涨涨15%，城市市居民的的生活日日益富足足。数据来源源：天津津统计局局20088年1-10月月天津房房地产开开发投资资总额为为4877.666亿元，环环比20007年年同期的的3800亿元上上涨288.333%，房房地产投投资额仍仍在稳步步增加。从从全年各各月情况况来看，11-7月月房地产产投资状状况良好好，同比比逐月上上涨，在在6月份份超过990亿元元；而88-100月随着着奥运结结束以及及经济危危机的逐逐渐扩大大，投资资额以及及同比涨涨幅有所所放缓。20088年1-10月月天津土土地购置置面积为为3199.822万平方方米，环环比20007年年同期的的6133.911万平方方米减少少47.9%，007年土土地市场场“疯狂”在088年回归归，开发发商明显显放慢了了购置土土地步伐伐。20008年年1-110月天天津土地地开发面面积为4420.84万万平方米米，环比比20007年同同期的8817.72万万平方米米减少448.55%，自自身资金金压力以以及对市市场观望望减缓了了对土地地的开发发。20088年1-10月月天津商商品住宅宅施工面面积为229255.055万平方方米，环环比20007年年同期的的29110.33万平方方米仅上上涨0.51%，为220022年至今今以来涨涨幅最低低的一年年。088年由于于受动荡荡的经济济形势和和国家宏宏观条款款的影响响，房地地产受到到波及影影响较为为严重，因因此施工工面积并并未延续续数年来来的上涨涨趋势，仅仅与去年年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面积为498.14万平方米，环比2007年同期的514.26万平方米仅下降3.13%。2008年内市场销售遇冷，使得市场目前供需不平衡，而开发商也将由于资金压力等因素放缓施工进度和减少新开工面积。2、  20008年11-111月商品品住宅市市场行情情2.1 市市场成交交量表现现数据来源源：中国国房地产产指数系系统20088年1-11月月天津市市商品住住宅共成成交4558.004万平平方米，与与去年同同期相比比下跌将将近500%。纵纵观088年天津津商品住住宅市场场，只有有3月成成交量达达到了550万平平方米以以上，111月成成交量接接近500万平方方米，但但与去年年同期相相比仍然然减少将将近一半半。20008年年天津商商品住宅宅市场进进入调整整期。20088年1-11月月商品住住宅成交交面积区区域分布布数据来源源：中国国房地产产指数系系统从各区域域结构来来看，220088年1-11月月，近郊郊四区成成交面积积在全市市成交量量占了较较大份额额，自33月以后后月成交交量均保保持在110万平平方米以以上，且且在111月达到到了088年最高高月成交交量177.655万平方方米，数数月来一一直保持持四区域域中成交交量最多多；市内内六区成成交量相相对较为为平稳，33月最高高达到了了14万万平方米米以上，其其他月份份成交量量在6-10万万平方米米间波动动；滨海海四区成成交量高高峰出现现在3-6月份份，近几几月保持持在6万万平方米米左右，但但11月月份有明明显增幅幅；远郊郊五区县县除2月月成交量量低于44万平方方米以外外，其他他月份月月成交量量均保持持在6-14万万平方米米，100月由于于保利项项目的热热销使得得成交较较为突出出，在震震荡中小小幅增长长。 2007年1-11月天津商品住宅成交区域分布图市内六区33%近郊四区24%滨海四区25%远郊五区县18%20088年1-11月月商品住住宅成交交面积区区域占比比分析数据来源源：中国国房地产产指数系系统20088年近郊郊区县取取代市内内六区，成成为四区区中成交交量占比比最高的的区域。可可以看出出，相比比市内土土地供应应量的减减少，郊郊区县目目前供应应量以及及后续供供应量都都较大，开开发商为为保证资资金回笼笼速度，率率先实施施折扣优优惠措施施，因此此郊区县县成交占占比有所所提高。20088年1-11月月商品住住宅区县县分布数据来源源：中国国房地产产指数系系统20088年前111月，除除静海之之外，各各区域成成交面积积均同比比下滑。220088年全市市成交量量同比大大幅下滑滑，市内内六区下下滑幅度度均超过过50%；滨海海四区下下滑也在在20%-500%之间间；近郊郊四区中中除津南南区下滑滑超过660%以以外，其其他区域域跌幅均均在400%以下下；远郊郊区县除除静海上上涨约115%，其其他区域域均不同同幅度下下跌。2.2 成交交价格表表现天津房地地产市场场1-111月成成交价格格分析数据来源源：中国国房地产产指数系系统20088年1-11月月，全市市成交均均价为669166元/平平方米，同同比上涨涨14.65% 。008年11-111月中，月月成交价价格最高高值均出出现在前前半年，其其中有四四月达到到70000元/平方米米以上，之之后成交交价格在在波动中中下跌。与与07年年同期相相比，008年22月份成成交价格格涨幅最最高，达达到400%以上上，此后后直线下下调，111月份份基本与与去年同同期价格格持平。经经过一年年的市场场调整，111月份份天津市市成交价价格回落落到去年年同期水水平，但但与077年平均均价格水水平或007年前前半年价价格水平平相比，依依然有进进一步调调整的空空间。20088年1-11月月各区域域商品住住宅价格格分布数据来源源：中国国房地产产指数系系统 从从各区域域来看，下下半年以以来各区区域价格格波动调调整幅度度较大，特特别近郊郊四区成成交价格格持续走走低，也也是此轮轮天津楼楼市调整整表现最最为突出出的区域域，而从从各个区区县来看看，虽然然各月由由于楼盘盘成交表表现不同同，整体体而言，220088年1-11月月价格同同比20007同同比仍有有一定的的涨幅，其其中，和和平区成成交价格格同比上上涨幅度度超过330%，同同比涨幅幅在200%-330%之之间的区区县共有有9个，分分别是河河西、南南开、河河北、红红桥、西西青、北北辰、开开发区、宝宝坻及蓟蓟县。3、    二手手房市场场状况20088年1-11月月天津市市二手住住宅共成成交2227.338万平平方米，与与去年同同期相比比下跌446.116%。008年天天津二手手住宅市市场观望望情绪严严重，各各月成交交量均在在30万万平米以以下，最最高峰为为3月份份的277.699万平米米。上半半年市场场相对较较好，下下半年市市场告急急，7-10月月份成交交量不断断下降，至至10月月份仅不不到133万平米米，111月随着着各项救救市政策策出台才才又出现现回升。20088年1-11月月天津市市二手住住宅成交交均价为为52660元/平方米米，与去去年同期期的44426元元/平方方米相比比上涨118.885%。二二手住宅宅市场成成交量的的萎缩却却并没有有阻挡价价格的攀攀升，008年二二手住宅宅各月均均价跃升升至50000元元/平米米以上，最最高值为为8月的的55001元/平方米米，最低低值为110月的的50008元/平方米米。4、当地地房地产产企业运运行状况况20088年特别别是下半半年天津津楼市的的惨淡使使得开发发商都面面临着前前所未有有的挑战战，万科科、富力力、金地地等企业业项目都都纷纷采采取多种种降价促促销的策策略以保保持成交交量的平平稳，但但预计上上述公司司今年业业绩都有有一定的的下滑，本本土开发发商如红红磡、天天房等面面对市场场的下滑滑也纷纷纷采取措措施积极极调整销销售策略略，事实实表明，部部分开发发商积极极开始价价格调整整后能明明显促进进成交。而而另一方方面，220077年多家家进驻天天津市场场“高价”拿地的的开发商商遇到了了重大的的挑战，周周边在售售项目价价格与地地块楼面面价持平平，因而而首创、华华润置地地、华侨侨城等企企业项目目年内都都无预期期推出。保保利、中中海作为为20007年进进驻天津津市场的的品牌开开发企业业在20008年年下半年年推出天天津首个个项目，特特别是保保利上河河雅颂的的“逆市彪彪红”成为天天津楼市市这个“冬天”的焦点点项目，区区位优势势、产品品品质且且价格适适宜，项项目开盘盘当月成成交5000余套套，这也也使得开开发企业业对天津津楼市后后市发展展要重新新思考。销售不佳佳、资金金链紧张张、后市市预期看看淡都使使得年内内天津土土地市场场表现平平平，工工业性用用地占据据土地成成交量的的主要份份额，成成交经营营性地块块多分布布于远郊郊区县，众众多地块块都以底底价成交交，20007年年地价高高涨的环环城四区区在20008年年已呈现现明显的的降幅。此此轮市场场调整都都使得开开发商态态度变得得保守谨谨慎，多多数企业业都明显显放缓购购置土地地计划，少少数企业业如碧桂桂园则趁趁机以低低价开始始吸纳土土地。20088年众多多开发企企业的融融资、现现金流问问题突出出，存货货量消化化仍需时时日，一一些仍有有资金实实力的开开发企业业将更多多关注具具有一定定区位优优势、中中小规模模的地块块进行投投资，特特别是天天津4、55、6号号地铁开开建，轨轨道交通通沿线土土地价值值凸显。5、对220088年进行行总结和和对20009年年进行展展望20088年全年年天津市市商品住住宅成交交量为5500万万平米左左右，同同比减少少50%，特别别是下半半年以来来，市场场成交情情况持续续恶化，消消费者信信心不足足，100月以来来区域价价格开始始深度调调整，直直接降价价也由个个别楼盘盘向区域域内楼盘盘快速蔓蔓延，而而在各种种利好政政策刺激激下，虽虽然111月以来来市场情情况较99-100月有一一定的好好转，但但成交量量、消费费者信心心全面回回升仍需需相当一一段时间间，价值值回归成成目前天天津楼市市的主旋旋律。目前，天天津市场场已呈现现供大于于求，预预计20009年年市场主主要呈现现以下特特征：1、供应应量放大大，需求求量难以以同步放放量。20088年市场场存量房房增大，而而众多潜潜在供应应项目面面对此市市场情况况也纷纷纷推迟上上市时间间、计划划，特别别是保障障性住房房政策的的推出预预计099年住宅宅市场供供应量持持续放大大。但受经济济环境影影响，特特别是人人们对于于未来经经济前景景、收入入预期不不看好，市市场信心心难以恢恢复，市市场成交交量难以以全面上上升，且且经过此此轮调整整人们对对于房价价、购房房置业看看法将更更为理性性，预测测20009年市市场成交交情况仍仍不乐观观。 2、行业业洗牌，开开发商面面临两极极分化。天津市场场开发商商正经历历前所未未有的“冬天”，而且且来得如如此快、如如此冷，007年市市场大卖卖一片繁繁荣景象象已不复复存在。市市场供大大于求态态势仍将将持续至至20009年，开开发商销销售压力力巨大，受受到资金金链紧张张影响，部部分楼盘盘仍会坚坚持降价价促销追追求回款款、现金金流。行业调整整期开发发商面临临“两极分分化”，部分分开发商商在此轮轮调整中中将会被被淘汰。3、天津津市场刚刚性需求求仍客观观存在，具具有地段段优势、较较优产品品品质、价价格合理理项目仍仍有市场场。行业冬天天也有“逆市飚飚红”项目，如如10月月开盘销销售的保保利上河河雅颂、万万科魅力力之城项项目，虽虽然处于于城市边边缘区以以及远郊郊区县，但但依然具具有明显显的区域域价值。保保利上河河雅颂位位于武清清区中心心地段、万万科魅力力之城位位于轻轨轨沿线，区区域价值值受认可可，品牌牌开发企企业产品品品质有有保障，价价格适宜宜，因而而开盘后后销售业业绩都非非常突出出。借用用某开发发商语：“不用总总结什么么，大家家都看在在眼里，也也不用展展望什么么，没人人预测准准过。比比同行做做得更好好才能活活的更好好、死的的更晚！”由此可见见，市场场遇冷、行行业调整整，开发发商能够够做到的的就是内内外兼修修，根据据自身实实力开发发具有地地段价值值、价格格适宜、产产品品质质有保障障的项目目。