如皋东景豪庭地产项目定价报告fqxz.docx

针对许多多楼盘均均倾向于于定性描描述的现现状，我我们尝试试对楼盘盘进行定定量描述述。进行行量化统统计的楼楼盘应为为可比性性较强的的、地段段、价格格、功能能、用途途、档次次都相近近的现楼楼、准现现楼或楼楼花。每每一楼盘盘定级因因素的具具体指标标及等级级划分只只有落实实到具体体楼盘所所在片区区才能清清楚描述述。价格定位位要考虑虑市场、产产品、成成本等众众多因素素，但最最终起决决定作用用的是市市场行情情，项目目组主要要是根据据市场调调查的结结果，采采用市场场比较法法对项目目销售价价格进行行合理的的预估。一：住宅宅价格定定位1.区域域在售楼楼盘价格格分析项目定价价不能脱脱离区域域市场行行情，项项目位于于如皋，区区域在售售楼盘价价格行情情如下表表：如皋地区区住宅楼楼盘销售售价格一一览表序号项目名称称地理位置置规模（）主力户型型均价(元/)销售率（%）物业形态态1颐园青云路（一一类地段段）9000003*23050090多层、小小高层2浅水湾中山东路路（二类类地段）16000003*229800未开盘小高层、多多层3丽泽华庭庭中山东路路（二类类地段）7000003*23300070小高层4荷兰小镇镇益寿路（二二类地段段）40000003*228800（？）未开盘小高层、多多层5蓝湾景天天工农路（二二类地段段）13000003*23200080小高层、多多层6金九华府府宁海路（二二类地段段）19000003*23380038多层、小小高层7龙游御境境海阳南路路（二类类地段）18000003*23400099小高层、多多层8世纪光华华福寿路（二二类地段段）16000003*227000未开盘小高层、多多层9上海新城城庆余路（二二类地段段）13000003*22580075多层10丽景园庆余路（二二类地段段）1144483*22373380多层11普庆苑普庆路（二二类地段段）14000003*22234470多层12城建嘉园园福寿路（二二类地段段）7000003*228000100低层从上表可可以看出出，区域域内目前前房价最最高的是是龙游御御境，小小高层销销售均价价为34400元元/；房价最最低的是是普庆苑苑，多层层销售均均价为222344元/。2.可比比性楼盘盘分析项目位于于如皋城城东，区区域同类类型楼盘盘较多，在在选取可可比性楼楼盘时主主要有以以下几条条标准：（1）物物业形态态与东景景豪庭相相同或类类似；（2）知知名度较较高的同同类型楼楼盘。（3）楼楼盘的定定位根据以上上条件，选选取颐园园、浅水湾湾、丽泽华华庭、蓝湾景景天、金九华华府、龙游御御境等六六个楼盘盘作为比比较楼盘盘。浅水水湾和丽泽华华庭位于于如皋城城东，紧紧靠东景景豪庭，特特别是浅浅水湾，与与本盘有有很强的的竞争性性。金九九华府和和龙游御御境位于于城南区区域，金金九华府府与如皋皋第一中中学一街街之隔，龙游御御境地处处城南行行政中心心，楼盘盘定位与与东景豪豪庭相同同；蓝湾湾景天地地处城北北，定位位高端；颐园为市市中心一一类地块块，价格格参照蓝蓝湾景天天，定价价较底，分分流本盘盘部分客客户源。通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定东景豪庭住宅的市场行情价。二.住宅宅部分价价格定位位分析1、可比比楼盘权权数分析析表项目因素东景豪庭庭颐园浅水湾丽泽华庭庭蓝湾景天天金九华府府龙游御境境地段1001011001009799100交通100100100100989999规模100101102101101102102景观100101101100101101102规划1009910010099101101户型设计计100999899999999配套设施施1001011001009910098物业管理理1009898989999100总体分10010099.88899.77599.113100100.13调整比例例111.00012001.00025111.000878810.99987002、价格格定位分分析表比较楼盘盘颐园浅水湾丽泽华庭庭蓝湾景天天金九华府府龙游御境境合计楼盘价格格305002980033000320003380034000调整比例例11.00012001.00025111.000878810.9998700比较价格格305002984433088322883380033966权重10151510%2426100权重值比较价价×权重30544849632381188332666采用市场场比较法法，根据据以上计计算分析析，本项项目的市市场行情情价格为为32666元/，取取误差+5%，估估计本项项目市场场行情价价在31103-34429元元/。三、住宅宅价格定定位建议议根据以上上分析，结结合如皋皋市房地地产价格格走势、项项目的建建造成本本及楼盘盘定位，我我认为项项目住宅宅部分在在11月月份开盘盘时的均均价应为为33000元/。