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房地产专专业知识识1. 建筑面积积：指房屋屋外墙、柱柱、边脚脚以上各各层的外外围水平平投影面面积，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.220米以以上(含含2.220米)的永久久性建筑筑。 l 按建设部部关于于房屋建建筑面积积计算与与房屋权权属登记记有关问问题的通通知规规定，110种情况下下建筑面面积不计计算，包包括： 1) 层高小于于2.220米以以下的夹夹层、插插层、技技术层和和地下室室、半地地下室； 2) 突出房屋屋墙面的的构件、配配件、装装饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷； 3) 房屋之间间无上盖盖的架空空通廊； 4) 房屋的天天面、挑挑台、天天面上的的花园、泳泳池； 5) 建筑物内内的操作作平台、上上料平台台及建筑筑物的空空间平台台及建筑筑物的空空间安置置箱、罐罐的平台台； 6) 骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分； 7) 利用引桥桥、高架架桥、高高架路、路路面作为为顶盖建建筑的房房屋；8) 活动简易易房屋； 9) 与房屋室室内不相相通的房房屋间伸伸缩缝。 10) 据了解，新新的房产产测量规规范将按按精度等等级不同同，分别别允许误误差范围围为±0.226、±±0.66、±1.44，而旧旧标准允允许面积积测量误误差为11.4。2. 住宅使用用面积：是每套套住宅户户内除墙墙体厚度度外全部部净面积积的总和和（即地地毯面积积）。其其中包括括卧室、起起居室、厅厅、过道道、厨房房、卫生生间、储储藏室、壁壁柜、不不吊柜、户户内楼梯梯(按投投影面积积)、阳阳台。斜斜面屋顶顶结构的的房间，层层高低于于2.220米的的部分不不计入面面积。3. 住宅居住住面积：是指住住宅分户户门内的的卧室和和起居室室等的净净面积的的总和。4. 商品房""套内建建筑面积积"：它指的的是商品品房套内内各部分分建筑面面积的总总和。按照建设设部商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊规规则，套套内建筑筑面积由由以下三三部分组组成： 1) 套（单元元）内的的使用面面积，指指房间实实际能使使用的面面积； 2) 套内墙体体面积，指指套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体面积积，有共共用墙及及非共用用墙两种种；各套套之间的的分隔墙墙、套与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙为共共用墙，共共用墙墙墙体水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积；非共共用墙墙墙体水平平投影面面积全部部计入套套内墙体体面积； 3) 阳台建筑筑面积，指指套内阳阳台的建建筑面积积，按国国家建建筑面积积计算规规则，封封闭式阳阳台，按按其水平平投影面面积计算算建筑面面积；凹凹阳台、挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。套内建筑筑面积的的计算公公式为：套内建筑筑面积套内使使用面积积套内内墙体面面积阳阳台建筑筑面积5. 公摊面积积：商品房房公用面面积的分分摊以幢幢为单位位，与本本幢楼房房不相连连的公用用建筑面面积不得得分摊给给本幢楼楼房的住住户。可分摊的的公共部部分为本本幢楼的的大堂、公公用门厅厅、走廊廊、过道道、公用用厕所、电电（楼）梯梯前厅、楼楼梯间、电电梯井、电电梯机房房、垃圾圾道、管管理井、消消防控制制室、水水泵房、水水箱间、冷冷冻机房房、消防防通道、变变配电室室、煤气气调压室室、卫星星电视接接收机房房、空调调机房、热热水锅炉炉房、电电梯工休休息室、值值班警卫卫室、物物业管理理用房等等，以及及其他功功能上为为该建筑筑服务的的专用设设备用房房，套与与公用建建筑空间间之间的的分隔墙墙及外墙墙（包括括山墙、墙墙体面积积水平投投影面积积的一半半）。不应计入入的公用用建筑空空间有：仓库、机机动车库库、非机机动车库库、车道道、供暖暖锅炉房房、作为为人防工工程地下下室、单单独具备备使用功功能的独独立使用用空间，售售房单位位自营、自自用的房房屋，为为多幢房房屋服务务的警卫卫室、管管理（包包括物业业管理用用房）。 不应分摊摊的共有有建筑面面积：包包括从属属于人防防工程的的地下室室、半地地下室；供出租租或出售售的固定定车位或或专用车车库；幢幢外的用用做公共共休憩的的设施或或架空层层。 公用建筑筑面积的的分摊方方法：多多层住宅宅需要先先求出整整幢房屋屋和共有有建筑面面积分摊摊系数，再再按幢内内的各套套内建筑筑面积比比例分摊摊。多功功能综合合楼须先先求出整整幢房屋屋和幢内内不同功功能区的的共有建建筑面积积分摊系系数，再再按幢内内各功能能区内建建筑面积积比例分分摊。6. 日照间距距：指前后后两排房房屋之间间，为保保证后排排房屋在在规定的的时日获获得所需需日照量量而保持持的一定定间隔距距离。 解释两个个名词相相关名词词建筑间距距系数：指遮挡挡阳光的的建筑与与被遮挡挡阳光的的建筑的的间距为为遮挡阳阳光的建建筑高度度的倍数数； 建筑的长长高比：指遮挡挡阳光的的建筑的的正面长长度为该该建筑高高度的倍倍数。 1) 当单栋塔塔楼居住住建筑在在两侧无无其他遮遮挡阳光光的建筑筑（含规规划建筑筑）时，与与其他居居住建筑筑系数不不得小于于。2) 多栋塔楼楼居住建建筑成东东西向单单排布置置时，与与被其遮遮挡阳光光的板式式居住建建筑的建建筑间距距按照下下列条例例执行： n 相邻塔式式居住建建筑的间间距小于于单栋塔塔式建筑筑的长度度时，塔塔式居住住建筑长长高比的的长度，应应该按照照各塔式式居住建建筑的长长度与间间距之和和计算，并并按照其其不同的的长高比比，采用用不得小小于表规定的的建筑间间距系数数。 n 相邻塔式式建筑的的间距等等于或者者大于单单栋塔式式居住建建筑的长长度时，建建筑间距距的系数数不得下下于1.2。 关于公共共建筑的的间距塔式建筑筑遮挡中中小学教教室、托托儿所和和幼儿园园的活动动室、医医疗病房房等公共共建筑的的阳光时时，建筑筑间距由由城市规规划行政政主管部部门确定定，但不不得小于于上述）、）的的规定。 如果塔式式建筑遮遮挡的是是办公楼楼、集体体宿舍、招招待所、旅旅馆等建建筑时，建建筑间距距系数按按照上述述（、）的规规定执行行。但下下列情况况由城市市规划主主管部门门确定： 1) 二层或二二层以下下的办公公楼、集集体宿舍舍、招待待所、旅旅馆等建建筑； 2) 商业、服服务业、影影剧院、公公用设施施等建筑筑； 3) 与遮挡阳阳光的建建筑属于于同一单单位的办办公楼、集集体宿舍舍、招待待所、旅旅馆等建建筑。7. 建筑高度度：指建筑筑物室外外地平面面至外墙墙顶部的的总高度度。应符合下下列规定定：1) 烟囱、避避雷针、旗旗杆、风风向器、天天线等在在屋顶上上的突出出构筑物物不计入入建设高高度。 2) 楼梯间、电电梯塔、装装饰塔、眺眺望塔、屋屋顶窗、水水箱等建建筑物之之屋顶上上突出部部分的水水平投影影面积合合计小于于屋顶面面积的220，且且高度不不超过四四米的，不不计入建建筑高度度。 3) 建筑为坡坡度大于于30度度的坡屋屋顶建筑筑时，按按坡顶高高度一半半处到室室外地平平面计算算建筑高高度。 4) 文物保护护建设控控制地带带内的建建筑高度度，按建建筑物和和构筑物物的最高高点（包包括电梯梯间、楼楼梯间、水水箱间、烟烟囱等构构筑物）、中中国传统统大屋顶顶形式按按檐口至至地面高高度计算算建筑高高度。8. 建筑间距距：指建筑筑平面外外轮廓线线之间的的距离。9. 建筑密度度：是指小小区内建建筑用地地面积占占总用地地面积的的百分比比，密度度越低，小小区绿地地面积和和活动场场地越大大。高容容积率势势必配合合低密度度出现，同同等情况况下密度度越低越好。10. 出房率：是指住住宅净使使用面积积占销售售面积的的百分比比。由于于住宅销销售面积积的计算算是以楼楼为单位位的，所所以相同同的房型型在不同同的楼号号内，虽虽然使用用面积相相同，但但销售面面积会有有不同。11. 容积率 ：是指项项目规划划建设用用地范围围内全部部建筑面面积与规规划建设设用地之之比，附附属建筑筑物也计计算在内内，但注注明不计计算面积积的附属属建设物物除外。这这个比值值越小，意意味着小小区容纳纳的建筑筑总量越越小、居居住生活活质量就就会越高高。 一般来说说，常见见的以66层砖混混住宅为为主的小小区，应应尽可能能选择容容积率较较小的。12. 复式住宅宅：复式住住宅是受受跃层式式住宅的的设计构构思启发发，在建建造上仍仍每户占占有上下下两层，实实际是在在层高较较高的一一层楼中中增建一一个1.2米的的夹层，两两层合计计的层高高要大大大低于跃跃层式住住宅（李李氏设计计为3.3米，而而一般跃跃层式为为5.66米）。复式住宅宅的下层层供起居居用，炊炊事、进进餐、洗洗浴等，上上层供休休息睡眠眠用，户户内设多多处墙式式壁柜和和楼梯，中中间楼板板也即上上层地板板。一层层的厨房房高2米米，上层层贮藏让让高1.2米，上上层直接接作为卧卧室床面面，人可可坐起但但无法直直立。 A. 复式住宅宅的经济济性体现现在： 1) 平面利用用系数高高，通过过夹层复复合，可可使住宅宅的使用用面积提提高500%-70%。 2) 户内的隔隔层为木木结构，将将隔断、家家具、装装饰融为为一体，即即是墙又又是楼板板、床、柜柜，降低低了综合合造价。 3) 上部夹层层采用推推拉窗及及墙身多多面窗户户，通风风采光良良好，与与一般层层高和面面积相同同的住宅宅相比，土土地利用用率可提提高400%。因因此复式式住宅同同时具备备了省地地、省工工、省料料的特点点。 B. 复式住宅宅在设计计施工和和使用上上有一些些不足：1) 复式住宅宅的面宽宽大，进进深小，如如采用内内廓式平平面组合合必然导导致一部部分户型型朝向不不佳，自自然采光光较差。 2) 层高过低低，如厨厨房只有有2米高度度，长期期使用易易产生局局促弊气气的不适适感，贮贮藏间较较大，但但层高只只有1.2米，很很难充分分利用。 3) 由于室内内的隔断断楼板均均采用轻轻薄的木木隔断，木木材成本本较高，且且隔音、防防火功能能差，房房间的私私密性、安安全性较较差。尽尽管复式式住宅有有些缺点点，但近近年来建建筑师通通过不断断改进、完完善，不不断探索索，结合合我国的的国情，设设计更加加合理的的结构。可可以预见见，这种种精巧的的复式住住宅，由由于经济济效益十十分明显显，价格格相对偏偏低，必必然成为为住宅市市场上的的热销产产品。13. 跃层式住住宅：跃层式式住宅是是近年来来推广的的一种新新颖的住住宅建筑筑形式。在在东南沿沿海的广广东、福福建的一一些开放放城市建建设较多多。这类住宅宅的特点点是住宅宅占有上上下两层层楼南，卧卧室、起起居室、客客厅、卫卫生间、厨厨房、及及其它辅辅助用房房可以分分层布置置，上下下层之间间的交通通不通过过公共楼楼梯而采采用户内内独用小小楼梯联联接。跃层式住住宅的优优点是每每户都有有较大的的采光面面，通风风较好，户户内居住住面积和和辅助面面积较大大，布局局紧凑，功功能明确确，相互互干扰较较小。这这类住宅宅的内部部空间因因为是借借鉴了欧欧美小二二楼独院院住宅的的设计手手法，颇颇受海外外侨胞和和港澳台台胞的欢欢迎，在在南方城城市建设设、买卖卖较多，近近年来在在北方城城市的一一些高级级住宅设设计中，也也开始得得到推广广。14. “错层式式”住宅：主要指指的是一一套房子子不处于于同一平平面，即即房内的的厅、卧卧、卫、厨厨、阳台台处于几几个高度度不同的的平面上上。 A. 错层式和和复式房房屋有一一个共同同的特征征区别于于平面式式的房屋屋。平面面式表示示一户人人家的厅厅、卧、卫卫、厨等等所有房房间都处处于同一一层面，而而错层和和复式内内的各个个房间则则处于不不同层面面。 B. 错层和复复式房屋屋的区别别在于尽尽管两种种房屋均均处于不不同层面面，但复复式层高高往往超超过一人人高度，相相当于两两层楼，而而错层式式高度低低于一人人，人站站立在第第一层面面平视可可看到第第二层面面。因此此错层有有“压缩了了的复式式”之称。另另外，复复式的一一、二层层楼面往往往垂直直投影，上上下面积积大小一一致；而而错层式式两个（或或三个）楼楼面并非非垂直相相叠，而而是互相相以不等等高形式式错开。15. 单元式住住宅：是指在在多层、高高层楼房房中的一一种住宅宅建筑形形式；通通常每层层楼面只只有一个个楼梯，住住户由楼楼梯平台台直接进进入分户户门，一一般多层层住宅每每个楼梯梯可以安安排到户。所所以每个个楼梯的的控制面面积又称称为一个个居住单单元。16. 公寓式住住宅：是相对对于独院院独户的的西式别别墅住宅宅而言的的。公寓寓式住宅宅大多是是高层，标标准较高高，每一一层内有有若干单单独使用用的套房房，包括括卧室、起起居室、客客厅、浴浴室、厕厕所、厨厨房、阳阳台等等等，还有有一部分分附设于于旅馆酒酒店之内内，供一一些常常常往来的的中外客客商及其其家眷中中短期租租用。17. 花园式住住宅：也叫西西式洋房房或小洋洋楼，即即花园别别墅。一一般都是是带有花花园草坪坪和车库库的独院院式平房房或二、三三层小楼楼，建筑筑密度很很低，内内部居住住功能完完备，装装修豪华华并富有有变化，住住宅水、电电、暖供供给一应应俱全，户户外道路路、通讯讯、购物物、绿化化也都有有较高的的标准，一一般为高高收入者者购买。18. 商品房的的结构：售房的的楼书常常见用语语，房屋屋架构可可分为砖砖混结构构、砖木木结构和和钢筋混混凝土结结构。19. 框架结构构：框架结结构由梁梁柱构成成，构件件截面较较小，因因此框架架结构的的承载力力和刚度度都较低低，它的的受力特特点类似似于竖向向悬臂剪剪切梁，楼楼层越高高，水平平位移越越慢，高高层框架架在纵横横两个方方向都承承受很大大的水平平力，这这时，现现浇楼面面也作为为梁共同同工作的的，装配配整体式式楼面的的作用则则不考虑虑，框架架结构的的墙体是是填充墙墙，起围围护和分分隔作用用，框架架结构的的特点是是能为建建筑提供供灵活的的使用空空间，但但抗震性性能差。20. 框架结构构住宅：是指以以钢筋混混凝土浇浇捣成承承重梁柱柱，再用用预制的的加气混混凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。适适合大规规模工业业化施工工，效率率较高，工工程质量量较好。21. 钢混结构构住宅：钢混结结构住宅宅的结构构材料是是钢筋混混凝土，即即钢筋、水水泥、粗粗细骨料料（碎石石）、水水等的混混合体。这这种结构构的住宅宅具有抗抗震性能能好、整整体性强强、抗腐腐蚀能力力强、经经久耐用用等优点点，并且且房间的的开间、进进深相对对较大，空空间分割割较自由由。目前前，多、高高层住宅宅多采用用这种结结构。但但这种结结构工艺艺比较复复杂，建建筑造价价也较高高。 22. 砖混住宅宅：砖混结结构一般般指把砖砖砌体用用作内外外承重墙墙或隔墙墙，楼盖盖、屋盖盖、梁、柱柱（也可可是砖柱柱）是钢钢筋混凝凝土作用用在墙柱柱上的荷荷载，主主要是由由梁板传传来的屋屋盖、楼楼盖上的的活、恒恒荷载，它它通过墙墙柱基础础传到地地基。作作用在纵纵墙上的的水平荷荷载（如如风荷）一一部分直直接由纵纵墙传给给横墙，另另一部分分则通过过屋盖和和楼盖传传给横墙墙，再由由横墙传传至基础础，最后后传给地地基，承承重墙的的厚度及及长度是是根据强强度和稳稳定性的的要求，通通过计算算来确定定的。在砖混结结构中的的梁有门门窗过梁梁、圈梁梁、雨蓬蓬梁、阳阳台梁、楼楼梯梁等等，这些些梁的长长度、配配筋和截截面尺寸寸，除圈圈梁是按按构造配配筋外，其其它都是是通过计计算设计计的，圈圈梁主要要作用是是提高房房屋空间间刚度、增增加建筑筑物的整整体性，提提高砖石石砌体的的抗剪、抗抗拉强度度，因此此圈梁不不是承重重梁，当当圈梁用用作过梁梁时，只只在过梁梁部位按按设计配配筋，其其它部位位仍是按按构造配配筋，有有许多把把圈梁当当作承重重梁对待待，随意意将圈梁梁下墙体体敲掉，则则留下了了不安全全的隐患患。23. 按建筑高高度划分分，房屋屋可分为为低层房房屋、多多层房屋屋和高层层房屋。24. 低层房屋屋：是指高高度低于于或等于于10米米的建筑筑物，一一般是11-3层层建筑物物，如平平房、别别墅等。低低层房屋屋一般建建筑结构构简单，施施工期短短，建造造成本低低廉，给给人以亲亲切安宁宁、有天天有地的的感觉，它它的舒适适度、方方便度和和空间尺尺度优于于高层。人人们特别别喜欢以以此为住住宅。但但是，低低层房屋屋占地多多，土地地利用率率低，特特别是在在寸土寸寸金的城城市难以以广泛开开发。25. 多层房屋屋：指高于于10米米、低于于或等于于24米米的建筑筑物。多多层房屋屋一般为为4-8层，一一般采用用砖混结结构，少少数采用用钢筋混混凝土结结构。多多层房屋屋一般规规格(房房型)整整齐，通通风采光光状况好好，空间间紧凑而而不闭塞塞。与高高层相比比，多层层房屋公公用面积积少，得得房率相相应提高高，这是是很多人人喜欢多多层房屋屋的主要要原因。26. 高层房屋屋：是指高高于244米的建建筑。88层以上上(可含含8层)的建筑筑体，一一般可分分为小高高层、高高层和超超高层。A. 小高层：人们一一般把88层至112、113层的的建筑称称为“小高层层”。小高高层住宅宅一般采采用钢筋筋混凝土土结构，带带电梯。小小高层有有多层亲亲切安宁宁、房型型好、得得房率高高的特点点，又有有普通高高层结构构强度高高、耐用用年限高高、景观观系数高高，污染染程度低低等优点点，很受受购房人人欢迎。同同时，小小高层对对土地的的利用率率提高，土土地成本本相对下下降，很很受房地地产开发发商的青青睐。所所以，近近年来中中心城区区小高层层如雨后后春笋，越越来越多多，B. 高层：指指15层层以上、224层以以下的建建筑体。因为建建筑结构构和建筑筑形态(点状居居多)的的局限，房房型设计计难度大大，要做做到每套套室内全全明、采采光通风风良好是是有很大大难度的的。在城市中中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。C. 超高层：是指超超过244层的建建筑体。超超高层房房屋楼面面地价最最低，但但建筑安安装成本本高。它它给人以以气派雄雄伟的感感觉，可可以满足足一些消消费者对对视野、景景观的要要求。超超高层房房屋一般般建在城城市黄金金地段(最大限限度地利利用土地地资源)或景观观良好的的城区(最充分分地发挥挥景观资资源的作作用)。根据国家家有关政政策对民民用建筑筑高度与与层数的的设计规规定：44-6层层为多层层住宅；7-110层为为小高层层住宅（也也称中高高层住宅宅）；110层以以上则为为高层住住宅，有有高层塔塔楼、高高层板楼楼。l 使用率比比较：多多层高于于高层，885%左左右；高高层由于于有电梯梯、电梯梯前室等等，需分分摊的公公用面积积较多，高高层塔楼楼使用率率72-75%，板楼楼在788-800%。l 建筑质量量比较：多层一一般为砖砖混结构构，抗震震性能比比高层差差；高层层一般为为钢筋混混凝现浇浇，抗震震性能好好，折旧旧年限长长。l 房型构造造比较：多层一一般坐北北朝南，南南北通风风，使用用面积高高、房型型合理，大大开间容容易隔开开装修；高层一一般为框框架结构构，加上上要考虑虑电梯的的位置，户户型设计计较难，装装修也易易带来不不便。l 物业管理理收费：多层少少于高层层。27. 绿化率：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比。28. 智能化住住宅：即智能能化住宅宅是将各各种家庭庭自动化化设备、计计算机及及其网络络系统与与建筑技技术与艺艺术有机机结合的的产物。根根据建设设部全国国住宅小小区智能能化系统统示范工工程要求求，智能能化住宅宅要达到到安全防防范、信信息管理理、信息息网络，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区区由众多多智能楼楼宇组成成，其旨旨在通过过高度集集成的通通讯和计计算机网网络，把把社区的的保安、物物业、服服务及公公共设施施连接起起来，实实现智能能化和最最优化管管理，使使小区内内居民可可以小时与与社区医医院、学学校、超超市、娱娱乐场所所等处联联络。29. 钢结构：指主要要承重构构件全部部采用钢钢材制作作，它与与钢筋混混凝土建建筑相比比自重较较轻，能能建超高高摩天大大楼；又又由于其其材料的的特殊性性，能制制成大跨跨度、高高净高的的空间，特特别适合合大型公公共建筑筑。30. 计租面积积：作为计计算房租租的面积积。在住住房制度度改革中中，作出出统一规规定，住住宅用房房按使用用面积计计算，包包括居室室，客厅厅，卫生生间，厨厨房，过过道，楼楼梯，阳阳台（闭闭合式按按一半计计算），壁壁橱等。非非住宅用用房按建建筑面积积计算。31. 建设用地地面积：指城市市规划行行政主管管部门确确定的建建设用地地界线所所围合的的用地水水平投影影面积，不不包括代代征地的的面积。32. 隔热层：指建筑筑物中为为减少或或避免外外界阳光光直射或或辐射影影响室温温所采取取的设施施。通常有如如下隔热热措施：(1)住住宅建筑筑的东西西向窗户户(尤其其是西窗窗)，宣宣有适当当遮阳措措施；(2)减减少东西西向墙，即即采取南南北向长长、东西西向短的的建筑单单元，要要减少阳阳光对墙墙体的辐辐射影响响；(3)采采用热工工件性能能好的材材料做成成隔热外外墙和屋屋顶，提提高墙体体和屋顶顶的隔热热性能；(4)对对外墙与与屋顶的的外表层层，用白白色或浅浅色的光光滑材料料，或刷刷白灰水水均能增增强对阳阳光辐射射热的反反射，以以达到隔隔热目的的。33. 住宅小区区：也称""居住小小区"，是是由城市市道路以以及自然然界线（如如河流）划划并不为为交通干干道所 越的完完整居住住的地段段。一般般设置一一整套可可满足居居民日常常生活需需要的基基层专业业服务设设施和管管理机构构。34. 住宅配套套设施：指为城城镇居民民创造卫卫生、安安全、宁宁静、舒舒适的居居住环境境而必需需的住宅宅附属设设施。住宅配套套设施是是由多系系统组成成的，按按其服务务层次。应应包括以以下内容容： A. 住宅基本本生活单单元的配配套设施施。人口口规模为为3千人人左右的的住宅群群，其配配套设施施应有居居民服务务站、小小商店、文文化室、儿儿童游乐乐场等； B. 住宅小区区的配套套设施。人人口规模模在 ll万人左左右的住住宅群，其其配套设设施包括括托儿所所、幼儿儿园、小小学、中中学、储储蓄所、邮邮电所、运运动场、粮粮店、煤煤店、百百货店、副副食品店店、菜店店、饮食食店、理理发店、小小修理门门市部、综综合商店店、自行行车棚、废废物回收收站、居居委会、变变电所、公公共厕所所、垃圾圾站等； C. 住宅区的的配套设设施。人人口规模模在4至至5万人人左右，其其配套设设施包括括医院、门门诊部、银银行、办办事处、邮邮电支局局、电影影院、科科技文化化馆、青青少年之之家、运运动场、多多种与生生活有关关的商店店、街道道办事处处、派出出所、商商业管理理机构、房房屋管养养段等； D. 市政公用用设施。指指在全市市范围内内住宅配配套的设设施、包包括城市市公用事事业和城城市公用用设施。前前者指城城市自来来水、煤煤气、供供热、公公共交通通；后者者指市政政工程设设施、园园林绿化化设施、公公共卫生生设施等等。35. 建筑基底底面积：指建筑筑物首层层的建筑筑面积。36. 勒脚：指指室外地地面(或或散水)以上的的一小段段房屋外外墙。由由于这个个部位的的墙体经经常遭受受雨雪的的浸溅和和地下水水沿基础础上升而而使墙面面潮湿，冻冻融破坏坏，因此此要求使使用耐水水性较好好的材料料砌筑，或或用水泥泥砂浆抹抹面来保保护。37. 也也叫联排排别墅，正正确的译译法应该该为城区区住宅，系系从欧洲洲舶来的的，其原原始意义义上指在在城区的的沿街联联排而建建的市民民城区房房屋。38. 住宅的层层高：是指下下层地板板面或楼楼板面到到上层楼楼层面之之间的距距离，也也就是一一层房屋屋的高度度。在119877年发布布的住住宅建筑筑模数协协调标准准中，明明确规定定了砖混混结构住住宅建筑筑层高采采用的参参数为：2.66米、2.77米、2.88米。 39. 住宅的净净高：是指下下层地板板面或楼楼板上表表面到上上层楼板板下表面面之间的的距离。净净高和层层高的关关系可以以用公式式来表示示： 净高=层层高-楼楼板厚度度 即层层高和楼楼板厚度度的差叫叫“净高”。 40. 商品房的的使用率率：是指指房屋的的使用面面积与建建筑面积积的比例例。41. 走道：亦亦称通道道，指联联系房间间、门厅厅和疏散散人流的的通道。从房间的的联系考考虑，走走道的宽宽度应满满足人的的通行和和搬运家家具的需需要。其其参考宽宽度如下下：住宅宅，1000一1120厘厘米；教教学楼，1180(一例有有教室)一2440厘米米(两侧侧有教室室)；医医院，22403000厘米；剧场，300厘米。从防火和安全疏散角度考虑，走道不宜过长，从房间到楼梯间或外间的最大距离，学校、医院一般为35米，其他民用建筑为40米，托儿所、幼儿园为25米。走道通常不计算使用面积，有顶盖的外走道则应计算建筑面积。42. 水景商品品房：是是指依水水而建的的房屋。43. 户室比和和户型比比：户室比比又叫户户型比，它它是指各各种户型型在总户户数中所所占百分分比，反反映到住住宅设计计上，就就是体现现在一定定数量住住宅建筑筑中，各各种不同同套型住住宅占住住宅总套套数的比比重，如如一栋住住宅楼中中，小套套（或一一室户）占占25%，中套套（二室室户）占占47%，大套套（三室室或四室室户）占占28%。44. 房屋实用用率：是是套内建建筑面积积和建筑筑面积之之比，大大于使用用率。45. 平台：楼楼房建筑筑体中没没有上盖盖并高于于层外地地面之平平面结构构为平台台。平台台可供柱柱户纳凉凉、修憩憩、凉衣衣物等活活动之用用。平台台可以在在楼层顶顶部，也也可以在在腰部或或底部。平平台不计计算建筑筑面积。46. 经济适用用房：是指具具有社会会保障性性质的商商品住宅宅，具有有经济性性和适用用性的特特点。经济性是是指住宅宅价格相相对市场场价格而而言，是是适中的的，能够够适应中中低收入入家庭的的承受能能力；适用性是是指在住住房设计计及其建建筑标准准上强调调住房的的使用效效果，而而不是降降低建筑筑标准。它它是国家家为解决决中低收收入家庭庭住房问问题而修修建的普普通住房房。这类住宅宅因减免免了工程程报建中中的部分分费用，其其成本略略低于普普通商品品房，故故又称为为经济适适用房。随随着时代代的发展展，经济济适用房房的适用用性也会会发生质质的变化化，即随随着经济济发展水水平的提提高而不不断的提提高住房房质量。因因而经济济适用房房的建设设在数量量上必须须满足不不断增长长的住房房需求，在在质量上上要通过过精心规规划、精精心设计计和精心心施工，使使经济适适用住房房的建设设达到；标准不不高水平平高，面面积适中中功能全全，造价价不高质质量高，占占地不多多环境美美。47. 住宅的套套型和户户型："套""是指一一个家庭庭独立使使用的居居住空间间范围。通通俗的讲讲，就是是指每家家所用的的住宅单单元的面面积大小小。住宅宅的"套套型"也也就是满满足不同同户型家家庭生活活的居住住空间类类型。 对于住宅宅套型的的大小，一一般都是是用面积积指标来来规定。根根据19987年年7月颁颁布的城城镇住宅宅设计规规范，住住宅的面面积标准准分为：小套（每每套使用用面积不不少于118平方方米）；中套（每每套使用用面积不不少于330平方方米）；大套（每每套使用用面积不不少于445平方方米）。规规定了不不同住宅宅套型设设计标准准。但随随着住房房商品化化的房地地产市场场的不断断发育，除除了安居居房、公公有住房房等政策策性住房房外，其其它住房房的住宅宅套型标标准正趋趋市场化化。 在新的住住宅设计计规范未未实行之之前，住住宅户型型面积指指标是以以"室""来划分分的，""室"一一般是居居住建筑筑中的居居室和起起居室。通通常来说说，住宅宅中不少少于122平方米米的房间间称为一一个"一一室"，66-122平方米米房间称称为半""室"，小小于6平平方米，一一般不算算"间""数或""室"数数，因而而，住宅宅户型又又可分一一室户、一一室半户户、二室室户、二二室半户户、三室室户、多多室户等等48. 建筑覆盖盖率：指建筑筑基底面面积占建建设用地地面积的的百分比比。49. 现房：是是指通过过竣工验验收，可可以交付付使用，并并取得房房地产权权证的房房屋。开发商完完成房屋屋全部建建筑工程程、配套套工程，使使房屋具具备正常常使用功功能，还还要通过过建筑工工程质量量验收、规规划竣工工验收、环环卫环保保验收、消消防验收收，取得得新建住住宅交付付使用许许可证，才才能到房房地产管管理部门门进行房房地产初初始登记记。购买买现房签签订的是是房屋买买卖合同同，购房房人可以以立即办办理产权权登记手手续，取取得产权权证。50. 安居房：指实施施国家""安居（或或康居）工工程"而而建设的的住房（属属于经济济适用房房的一类类）。是是党和国国家安排排贷款和和地方自自知自筹筹资金建建设的面面向广大大中低收收家庭，特特别是对对4平方方米以下下特困户户提供的的销售价价格低于于成本、由由政府补补贴的非非盈利性性住房。51. 商品房的的变频供供水：是是指居住住在楼房房的居民民生活用用水直接接来自设设立在小小区的变变频泵房房输入输输出52. 居住区规规划：是在城城市总体体规划的的基础上上，根据据计划任任务和城城市现状状条件，进进行城市市中生活活居住用用地综合合性设计计工作。它它涉及使使用、卫卫生、经经济、安安全、施施工、美美观等几几方面的的要求。综综合解决决它们之之间的矛矛盾，为为居民创创造一个个适用、经经济、美美观的生生活居住住用地条条件。居住区规规划主要要包括的的内容有有：(11)选择择和确定定居住区区位置、用用地范围围；(22)确定定人口和和用地规规模；(3)按按照确定定的居住住水平标标准，选选择住宅宅类型、层层数、组组合体户户室比及及长度；(4)确定公公共建筑筑项目、规规模、数数量、用用地面积积和位置置；(55)确定定各级道道路系统统、走向向和宽度度；(66)对绿绿地、室室外活动动场地等等进行统统一布置置；(77)拟定定各项经经济指标标；(88)拟定定详细的的工程规规划方案案。居住住区规划划应符合合使用要要求、卫卫生要求求、安全全要求、经经济要求求、施工工要求和和美观要要求等。53. 期房：习习惯上把把在建的的、尚未未完成建建设、不不能交付付使用的的房屋称称为期房房。即消消费者在在购买时时不具备备即买即即可入住住的商品品房，房房地产开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证为为止，所所出售商商品房称称为期房房。 54. 房屋的全全面建成成包括：建筑工工程、设设备安装装工程及及内外装装修工程程结束，通通过竣工工验收；达到“七通一一平”，即上上水通、下下水通、排排污通、配配电通、气气通 (煤气、天天然气或或液化气气)、电电话通、道道路通、场场地平整整。发展展商出售售期房称称为预售售，购房房人买房房时就要要与开发发商签订订房屋预预售合同同。55. 微利房：即廉价价房，指指的是房房地产开开发商修修建的用用于公开开向社会会让利出出售获取取自由微微利的普普通商品品房。56. 建筑平面面外轮廓廓线：指建筑筑外墙面面水平投投影的外外轮廓线线。57. 综合开发发率：一个地地区在一一年内，开开发建房房竣工量量与建房房竣工总总量的比比率。计算公式式为：综综合开发发率=开开发建房房竣工量量/城（郊郊）区建建房竣工工总量*1000%58. 住宅的进进深：住宅的的长度和和进深，在在建筑学学中是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑内内从前墙墙的定位位轴线到到后墙的的定位轴轴线之间间的实际际长度。根据住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）规规定，住住宅的进进深采用用下列常常用参数数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。A. 为了保证证住宅具具有良好好的天然然采光和和通风条条件，从从理论上上进，住住宅的进进深不宜宜过大。在在住宅的的高度（层层高）和和宽度（开开间）确确定的前前提下，住住宅进深深过大，就就使住房房成狭长长型、距距离门窗窗较远的的室内空空间自然然光线不不足；如如果人为为地将狭狭长空间间分隔，则则分隔出出的一部部分房间间就成为为无天然然光的黑黑房间。黑黑房间当当然不适适于人们们居住，补补救的措施施之一是是将黑房房间用于于次要的的生活功功能和设设施安置置，如储储藏室、走走道等，用用人工照照明来弥弥补天然然光的不不足。 B. 另一措施施是在住住宅内部部建造内内天井，将将光线不不足的房房间布置置于内天天井四周周，通过过天井来来解决采采光、通通风不足足的问题题。但内内天井住住宅也存存在厨房房串味、传传声、干干扰大、低低层采光光不足的的问题。C. 随着我国国城市人人口在不不断增多多，土地地资源相相对不足足，而同同样面积积的土地地，设计计大进深深的住宅宅比设计计小进深深的住宅宅可造出出更大使使用面积积的房子子。本着着节约用用地的原原则，我我们不得得不选择择大进深深住宅来来满足不不断对住住宅数量量的需求求。这实实际上是是一个住住宅面积积数量与与住宅使使用质量量的矛盾盾。在今今后一个个很长时时期，建建设大进进深住宅宅仍有必必要，并并有很大大需求市市场。至至于进深深过大出出现的采采光、通通风不足足等系列列问题，则则可通过过优化住住宅设计计和采用用相关的的技术手手册及设设备加以以解决。59. 商品房：指在市市场经济济条件下下，通过过出让方方式取得得土地使使用权后后开发建建设的房房屋，均均按市场场价出售售。商品品房根据据其销售售对象的的不同，可可以分为为外销商商品房和和内销商商品房两两种,北北京9月月起内、外外销房已已并轨。60. 公共服务务设施用用地：一般称称公建用用地是是与居住住人口规规模相对对应配建建的，为为居民服服务和使使用的各各类设施施的用地地，应包包括建筑筑基底占占地及其其所 属属场院、绿绿地和配配建停车车场等。居居住区用用地 住住宅用地地、公建建用地、道道路用地地和公共共 绿地地等四项项用地的的总称。61. 住宅的开开间：在住宅宅设计中中，住宅宅的宽度度是指一一间房屋屋内一面面墙的定定位轴线线到另一一面墙的的定位轴轴线之间间的实际际距离。因因为是就就一自然然间的宽宽度而言言，故又又称开间间。住宅宅的开间间在住宅宅设计上上有严格格的规定定。根据住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBJ1100-87）规规定：住住宅建筑筑的开间间常采用用下列参参数：22.1米米、2.44米、2.77米、3.00米、3.33米、3.66米、3.99米、4.22米。 A. 我国目前前大量建建造的砖砖混住宅宅，住宅宅开间一