房地产市场波动及房地产企业投资决策的影响研究cduc.docx

摘要房地产市市场在发发展过程程中客观观地存在在着波动动的现象象，分析析房地产产市场波波动，不不但具有理论论上的开开拓意义义，而且且在实践践中有助助于引导导房地产产市场的的主体投投资者、开开发商进行投资资决策。房房地产投投资决策策是整个个房地产产开发过过程中的的关键环环节，决决策的合合理性、科学性将将直接影影响开发发项目能能否顺利利进行。如如何运用用房地产产市场波波动理论论指导投投资决策，是决决策者迫迫切需要要解决的的难题。本文旨在在从房地地产市场场波动的的角度探探讨房地地产投资资的决策策方法，以以降低投投资风险。其中中主要针针对房地地产市场场波动影影响下的的投资决决策行为为为研究究内容，并并最终以以决策者把握房房地产市市场波动动规律进进而选择择合适的的机会来来合理制制定房地地产投资资计划为为研究的目的。文章的第第一部分分是介绍绍论文的的研究背背景、研研究意义义、理论论综述、研研究方法法以及数数据来源。第第二部分分是对房房地产市市场波动动理论的的回顾，首首先通过过回顾前前人的研研究成果果，来寻求理理论的支支持。其其次对房房地产市市场波动动的相关关理论进进行了阐阐述和总总结。这这对以后后论文的研研究做了了理论上上的铺垫垫。第三三部分主主要通过过回顾房房地产市市场的发发展历程程及对不不同阶段的的特点进进行分析析，并同同时运用用所选择择的指标标反映出出市场运运行的轨轨迹，最最终找出出影响房地地产市场场波动的的原因，这这为以后后分析与与预测房房地产市市场的波波动趋势势做了必必要的准备。第第四部分分主要对对房地产产市场波波动的趋趋势进行行分析，通通过对220077年房地地产市场场现状的分分析为220088年的趋趋势分析析做铺垫垫。最后后应用定定量分析析的方法法对房地地产市场场的走势做进进一步分分析，并并对20008年年房地产产市场是是否出现现拐点做做出判断断。第五五部分主主要是根据房房地产市市场的发发展趋势势对房地地产企业业的投资资的影响响和如何何根据其其发展趋趋势针对性地做做出合理理的投资资策略。该该部分在在实际研研究中，以以万科集集团这种种具有代代表性的的大规模企业业为研究究对象，应应用SWWOT分分析工具具为其以以后的发发展提出出了一些些策略性性的建议。本文对房房地产市市场波动动及其对对房地产产企业投投资策略略的影响响研究，主主要有以以下几点点结论:第第一，房房地产市市场从计计划经济济时代转转向市场场化时代代的过程程中，市市场中的的经济活活动对国家家政策敏敏感程度度是一个个由强到到弱的过过程;房房地产市市场的成成熟不仅仅包含了了投资者者掌控风险险的能力力较以往往更为理理性，而而且市场场中的需需求数量量的增多多及购买买能力的的增强也也是促使房房地产市市场走向向成熟的的关键所所在。第第二，政政府行为为起到了了调节市市场平衡衡的作用用。第三，心心理预期期对房地地产市场场的影响响也非常常关键，由由于在房房地产商商与购买买者之间间存在沪石家庄经经济学院院硕士学学位论文文一个信息息获取的的过程，而而传递这这一信息息的媒体体，则左左右了购购买者心心理预期期。第四四，20008年及今后后的几年年里房地地产市场场有可能能出现拐拐点。针对以上上的分析析结果，笔笔者主要要从关乎乎企业发发展的几几个方面面提出了了一些政政策建议，主要要包括:第一，就就从紧的的货币政政策而言言，企业业将要解解决资金金供应的的难题，如如:整合资源源扩大合合作，缩缩小投资资规模，创创新融资资方式等等都是需需要函待待解决的的。第二二，扩大土地储储备数量量，投资资重点应应转移至至二、三三线城市市。第三三，配合合政府做做好廉租租房与经经济适用房房的社会会工作。这这不仅有有利于房房地产市市场健康康发展，而而且还有有利于百百姓的生生活质量，从从而能够够促进社社会的稳稳定与和和谐。关键词:房地产产市场;波动;趋势;预测;投资策策略摘要Absttracct111tthePProeeesssofddeveeloPPmenntoffreaal一eestaatemmarkket，ttherre155fluunettionnintthemmarkket.Anallysiisofftheereaalesstattemaarkeetfllucttuattionns，nnotoonlyywitththhePiioneeeriingttheoorettieaalsignnifiieannce，bbutiinPrraettieeewilllheelPgguiddethhemaainbbodyyofttherreallesttateemarrkett-inveestoorsaandddeveelopperssforrinVVesttmenntdeecissionns·ReaalesstatteinnVesstmeen(ddeciisioon一mmakiingProeeesssasaawhoolerreallesttateedevvelooPmeentiinkeeydeeeissionn一maakinngraatioonallanddseiienttifiicwillldirreettlyaaffeectddeveeloPPmenntPrrojeeetsseannProoeeeedsmmootthlyy.Hoowtoouseetheereaalesstattemarkketfflucctuaatioonsttheooryttoguuideeinvvesttmenntdeeeissionns，PPoliiey一一makkerssurggenttlynneeddtoaddrressstheeProobleem.ThissPaPPeraaimsstofflueetuaatioonsiinthhereealeestaatemmarkketffrommtheePerrsPeeetiiveoofthhereealestaateiinveestmmenttdeeeisiion一一makkinggmetthoddstooredduceeinvvesttmenntriisk.Mosstofftheemweereagaiinstttheereaalesstattemaarkeetunnderrtheeinfflueeneeeoffflueetuaatioonsiinthheinnvesstmeentdeeiisioon一mmakiingbbehaavioorfoorreeseaarehhandd，ulltimmateely，PPoliicy一一makkersstoggrassPthhelaawofftherreallesttateemarrkettfluuetuuatiionssintturnnehoooseeasuuitaableeoPPPorttuniityttodeevelloPaareassonaableereaalesstatteinnvesstmeentPPlannsfoorthhePuurpooseoofthhesttudyy.Theaartiielee15ttoinntrooduccethhefiirsttParrtofftheeressearrehbbaekkgroounddPaPPerss，reeseaarchhsignnifiicannce，ttheoorettieaalsyynthhesiisoffressearrehmmethhodssandddattasooureees.TheeseeeonddParrt155therreallesttateemarrkettfluuctuuatiionssofttherreeaall，ffirsstoffalllthrrougghthhereeseaarchhaehiieveemenntsoofthheirrPreedeeeesssorss，tooseeekthhesuuPPoortoofthheorry.TThisswassfolllowwedbbythhereallesttateemarrkettfluuetuuatiionssrellateedtootheetheeoryyexPPounndeddanddsummmedduP.Thiisthhesiisonthhereeseaarchhdonneaffterrtheetheeoryyoffforeeshaadowwingg.heethiirdpparttofttherreallesttateemarkket，mmainnlytthrooughhtheedevvelooPmeentPProeeesssanddtheeehaaraeeterristticssofttheddifffereentstaggesoofannalyysiss，anndatttheesammetiimecchossenbbythheusseofftheeinddieaatorrsreefleeetttheoPerratiionoofthhemaarkeet，55traajecctorry，ttheuultiimatteimmPaeetonntheereaalesstattemaarkeetflucctuaatioonsttoiddenttifyytheereaasonnsfoorthhisfforllateerannalyysissAnddforrecaastttrenndsiinthhereealestaatemmarkketfflueetuaatioonsmmadeetheeneccesssaryyPreeParratiionss.FoourtthsoomeoofthhemaajorrflueetuaatioonsiinthhePrroPeertyymarrketttreendaanallysiis，bby20007tthesstattusoofthhereealeestaatemarkketaanallysiisfoorthhe20008ttrenndannalyysiss.FiinalllyttheaaPPllieaatioonoffquaantiitattiveeanaalyssismethhodoofthhereealeestaatemmarkketttrenndsfforffurttherranaalyssis，aandiin20008ttherreallesttateemarkketttodeeterrminnewhhethheraaturrninngPoointt.PaartVVofttherreallesttateemarrkettareebassedmainnlyoonthhedeevelloPmmentttreendoofthhereealeestaatebbusiinesssanndhoowthheimmPaeetoffinveestmmenttinaaeeoordaanceewitthittsdeevelloPmmentttreendooftaargeeteddareeasoonabbleiinveestmmenttstraateggy.TThePParttinttheaaetuualsstuddy，ttoWaankeesueeharrePrreseentaativvegrrouPPofllargge一ssealleenteerprriseeforrtheeressearreh，aaPPllieaatioonSWWOTaanallysiistooolfforttheffutuureddeveeloPPmenntoffanumbberoofsttrattegiiePrroPoosalls.InthhisPPaPeer，ttherreallesttateemarrkettfluuctuuatiionssintthePProPPerttybuusinnesssandditssimPPacttoninnvesstmeentsstraateggiess，maiinlyyhavvethhefoolloowinngeoonellusiionss:fiirstt，thhereealeestaatemmarkketfrommtheePlaanneedeeeonoomyeera，ttheeeraooftrranssitiionttoammarkketiinthhePrroeeessoofeeeonoomiccaetiivittyinntheemarrkettonssenssitiivennatiionaalPoolieeiess15aadeggreeefroomweeakttosttronngPrroeeessofmaaturrereealeestaatemmarkketnnotoonlyyinccluddesttheaabillityyofiinveestoorseeonttrollmorreraatioonallthannbefforee，buutthhemaarkeetdeemanndanndthheinnereeaseeintthennumbberoofthhePuurchhasiingPPoweer石家庄经经济学院院硕士学学位论文文.ofthheinnereeasee15aalsootottherreallesttateemarrketttommatuureTThekkey.Seccondd，thheGooverrnmeentofmaarkeetreegullatiionhhasPPlayyedaaballanccinggrolle.TThirrd，tthePPsyeehollogiicallexPPecttatiionssoftheiimPaaetoofthhereealeestaatemmarkket115allsovveryyeruueiaal，bbeeaauseeinttherreallesttateeageentaandabuyyereexisstsbbetwweennaeeeessstoiinfoormaatioonPrroeeess，aandeeonvveytthissinfformmatiionttothhemedjja，aabouutthhePuurchhaseeoftthossePssychholoogiccaleexPeectaatioons，FFourrth，iin20008aandffutuureyearrsthhereealeestaatemmarkketllikeelyttobeetheeinffleeetioonPoointt·Therresuultssforrtheeabooveaanallysiis，ttheaauthhorrrelaatessmaiinlyyftoomthhearreassofenteerprriseedevvelooPmeentmmadeeanuumbeeroffPollieyyreccommmenddatiionss，inneluudinng:ffirsst，ffrommthettighhtmoonettaryyPollicyy，thhecoomPaanieeswiillssuPPPlyffunddstoosollvetthePProbblemms，ssuehhas:inteegraatioonoffressourreesstoeexPaandeeooPPeraatioonAnndnaa仃owwtheeinvvesttmenntseealeeanddinnoovattiveefinnanccinggmetthoddsarreneeedeedtooberresoolveed.SSecoond，ttoexxtenndthhenuumbeerofflanddresservves，ttheiinveestmmenttfoeeussshouuldbbetrranssfe仃仃edttothheseeeonndanndthhirddlinneeiitiees.Thirrd，wwithhtheegovvernnmenntinntheeeeoonommyanndthheloow-eeostthouusinnginnsoeeiallworrk.TThiss15notoonlyyconndueeiveetotthehheallthyydevvelooPmeentoofthhereealeestaatemmarkket，bbutaalsooeonndueeiveetoPeeoPlle，55quaalittyoffliffe，ttherrebyytoPPrommoteesoeeiallstaabillityyanddharrmonny.Keywwordds:RReall一esstattemaarkeet:FFlunnctiion;Treend:Prooeasstinng:IInveestmmenttStrrateegyIV目录目录摘要.，二二，.，.，.，.，.，.11Absttracct.认.卜.1111第1章绪绪论.，.，.，.，.，.，.，.一一1-，.1研研究背景景与意义义，、.:.卜.···.······。······················，·····，··················一一卜1.2国国内外研研究现状状.，.，.，.········，······················.··············，······一一3-1.3研研究内容容.，.-.、.，.，.，.一一5-1.4研研究方法法.、.，.一5-1.5相相关概念念界定.，.··········.······一6-第2章房房地产市市场波动动的理论论分析.、，.····················，······································，········一8-2.1经经济周期期与房地地产市场场周期理理论.、，.一88-2.1.1经济济周期理理论.，.一88-2.，.2房地地产市场场波动理理论.··.··································································一9-2.2房房地产市市场的供供求分析析.··········································································、··一113-2.3小小结.，.，.，.一155-第3章我我国房地地产市场场波动的的实证研研究，.，.一116-3.1我我国房地地产市场场的发展展历程及及特点.，.，.，.一116-3.2我我国的房房地产市市场波动动轨迹及及特征.卜.，.一211-3.2.1指标标选取.，.一一21-3.2.2我国国房地产产市场的的波动轨轨迹.一222-3.2.3我国国房地产产市场波波动的特特征.一223-3.3房房地产市市场波动动的影响响因素分分析.，.，.一224-3.3.1我国国房地产产市场波波动的内内部因素素分析.，.一255-3.3.2我国国房地产产市场波波动的外外部因素素分析.一277-3.4小小结.，.，.一一32-第4章我我国的房房地产市市场现状状及趋势势分析.，.一334-4.1我我国的房房地产市市场现状状.，.····.··················································一一34-4.1.1宏观观经济与与政策环环境.一一34-4.1.2房地地产市场场供给现现状.···························································一335-4.1.3房地地产市场场需求现现状.，·····················.···4·····.·········一一36-4.2房房地产市市场波动动的趋势势分析.，.一337-4.2.1房地地产市场场的供给给情况分分析.一337-.4.2.22房地产产市场的的需求情情况分析析.，一442-4.2.3房地地产市场场需求与与供给的的综合分分析.一444-4.3220088房地产产市场发发展趋势势预测.，.一445-4.3.120008年年宏观政政策环境境预测.一一45-4.3.220008年年房地产产住宅市市场预测测.，.，.，.，.，二二，.一445-4.4小小结.，.一一46-第5章房房地产市市场波动动对房地地产企业业的影响响及企业业的应对对策略.一477-5.1房房地产市市场波动动对房地地产投资资的影响响因素分分析.一一47-6.1.1宏观观经济变变动对房房地产企企业的影影响.，.一一47-石家庄经经济学院院硕士学学位论文文毕卿里旦旦旦旦早早里早旦旦早早旦旦旦旦早早5.1.2现金金流对房房地产企企业的影影响.一448-5.1.3土地地成本对对房地产产企业的的影响.一449-5.1.4心理理预期对对房地产产企业的的影响.一449-5.1.4政策策因素对对房地产产企业的的影响.，.一500-5.2基基于Swwo丁的的房地产产企业应应对策略略分析.一一50-5.2.1SWWO丁分分析方法法.、.，.一500-5，2.2SWWO丁分分析方法法的实际际应用.一一51-5.2.320008年年万科集集团发展展建议及及展望.一一55-5.3小小结.一一55-参考文献献.一577-攻读硕士士学位期期间发表表的论文文和科研研情况.一611-第1章绪绪论第1章绪绪论研究背景景与意义义房地产市市场在实实际运行行过程中中，由于于受到资资源约束束或消费费约束而而出现经经济收缩缩阶段，并月月因资源源供给充充裕或消消费需求求拉动而而进入经经济扩一一张阶段段，周而而复始、循循环往复复，山此构成成房地产产市场波波动现象象，根据据发达国国家或地地区的经经验，每每个国家家或地区区房地产产、卜的的发展都都会有一一定波动动周期，各各国或各各地区波波动的周周期长度度也不尽尽相同，中中国的房房地产业发发展过程程也存在在着明显显的周期期波动特特点。那那么中国国的房地地产周期期波动的的特点是是什么?如如何来描描述这种种规律?以及能能否根据据这种波波动规律律，对今今后一个个时期内内的房地地产发展趋趋势做出出预测，这这些都是是研究房房地产周周期波动动所要解解决的问问题。另另外，220055年房地产产市场出出现了过过热的现现象，房房价一直直攀升，居居民排队队购房;房地产产市场中中的投资者或企企业鱼龙龙混杂、良良荞不齐齐，一些些闲散资资金及国国内与国国外的非非房地产产行业的的资金都纷纷投投入到