房地产估价的市场比较法研究ccmv.docx

房地产估估价的市市场比较较法研究究专业:结结构工程程硕士生:王秋丽丽指导教师师:孟周周济高工工摘要市场比较较法较于于其它估估价方法法估价原原理简单单易懂，最最重要的的是在估估价过程程中能直接反反映房地地产的市市场状态态，这些些特点使使其在估估价方法法体系中中成为最最简单、最最直接、最最常用的的一种方方法，得得到国际际估价界界的公认认。我国国房地地产估价价规范规规定:在有有条件的的地方必必须应用用市场比比较法来来估价土土地或房房地产价价格。本本文从理理论上对房地地产价格格的影响响因素，房房地产估估价的内内容、原原则及特特点，市市场比较较法的应应用原理、步步骤及应应用现状状做了深深入研究究，总结结了市场场比较法法在我国国应用过过程中存存在的主要要问题和和难点:可比实实例选择择的随意意性，因因素修正正的主观观性、不不完备性性，交易案例例不易得得到等，以以及目前前所采用用的市场场比较法法数学估估价模型型存在的的不科学学性和不合合理性，急急需寻找找更科学学、更合合理的估估价模型型以及更更科学地地应用市市场比较较法估价的的途径。本本文主要要探讨了了模糊理理论在市市场比较较法中的的应用，在在现有房房地产估估价理论的的基础上上，结合合模糊理理论的最最新研究究成果，建建立了市市场比较较法的模模糊数学学模型:在在修正区区域因素素和个别别因素过过程中，采采用德尔尔菲调查查法确定定价格影影响因素素指标，在在确定某某因素隶隶属于某某种特征征的程度度时引入入了隶属属函数，在在确定权权重时引引入了层次次分析法法和模糊糊上下因因素法，在在选择可可比实例例过程中中引入了了贴近度度，在确确定最终价价格时引引入了指指数平滑滑法。最最后针对对我国估估价案例例库匾乏乏的现状状提出了了引入计算机机的建议议，就改改进算法法的研究究结果进进行了总总结，并并指出市市场比较较法是一一门与计算机机密切相相关的方方法，应应该加大大计算机机在市场场比较法法中的应应用。关键词:市场比比较法德德尔菲调调查法模模糊上下下因素法法贴近度度层次分分析法指指数平滑法西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文StuddyonntheeMarrkettCommParrisoonAPPProoaehhofttheRReallEstaateAAPPrraissalSPecciallty:StrruettureeEnggineeerNamee:节厄厄ngQQiulliInsttrUcctorr:MeengZZhouujiABSTTRACCTThemmarkketccomPPariisonnaPPProaach115uuulveersaallyyreccognnizeedassoneeoftthessimPPlesst，themmosttdirrecttanddfreequeentmmethhodssinttheiinteemattionnaleevalluattinggsysstemmofrreallestaate.Onoonehhandd，coomPaareddwitthottherrmetthodds，tthewworkkinggPriineiiPleesoffmarrkettcomPPariisonnaPPProaachaareeeasyytouundeersttandd:onntheeothherhhandd，ittdirreettlyrrefiiecttsthhesituuatiionoofthhereealeestaatemmarkket.ChiinaRReallEsttateeReggulaatioonsttiPuulattestthattifcondditiionssPennnitttedd，itt15bbettterttoussemaarkeetcoomPaarissonaaPPrroacchtooevaaluaatebbothhlanddanddreaalesstatte.ttheeeffeeetoofreealPPrieee，tthecconttentt，thhePrrineeiPlleanndthhecharractteriistiieoffreaalesstatte，ttheuutilliZaatioonPrrineeiPlle，tthesstcPPanddtheePreesenntcoondiitioonsofussinggmarrketteommParrisoonaPPProoaehhareeanaalyzzedttheooretticaallyy，thhediiffiiculltyaandttheprobblemms，tthatttheechooieeeofccomPPareedexxamPPlessatwwilll，thhefaactoorreevissesuubjeeCtiivellyandiincoomPlleteely，tthecchoiieeooftrranssacttionneasseunneassyanndattPreesennt，ttheffuzzzythhcorrymoleeofmmarkketccomPPariisonnaPPProaachhhasssomeeunsseieentiifieenattureeanddunffairrnesss，whicchexxitiinthhePrroeeessoofussinggmarrkettcommParrisoonaPPProoachh，arrecoonclludeed.550itt15urgeentttoseeekmmoreeseiienttifiie，rreassonaableeesttimaatemmodeelsaandtthePProccesssofseieentiificcalllyussinggtheemarrkettcommP硕ssonaapPrroacchess.ThhisaartiieleemaiiulyydisscussseddtheaaPPllicaatioonofffuzzzyttheooryiinthhemaarkeetcoomPaarissonaaPPrroaeeh，aandiinbaaseoofthhereallesttateeaPPPraiisalltheeoryyanddtheenewwesttressearrehrresuultssofffuzzzythheorry，ttheffuzzzymathhemaaticcalmmodeelofftheemarrkettcommParrisoonaPPProoachh15eestaabliisheed:IInthheP代代esssofreevissinggtheereggionnfacctorranddtheeinddiviiduaalfaaetoorWheendeeterrminninggtheefacctorr，whieehinnfluueneeethhePrrieee，thheDeelPhhi155useed.WWhenndettermminiinghhowssimiilarrtheefaeeerssare，ttheSSuboordiinattionnfunnetiion115ussed.WheendeeterrminningghowwimPPorttantttheefacctorr15，theAA圣IPPanddFuzzzyffacttormmethhodssareeuseed.WWhennchooosiingccomPPareedexxamPPle，tthesimiilarrityydeggreee15uusedd.Whhenddeteermiininngthheulltimmateeeosst，ttheiindeexmeethood155useed.FinaallyyaimmedaatthhePrreseentssituuatiionooflaackiingeeaseesinntheestoorehhouss吐innourrCouuntrry，西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文someesugggesstioonsaareggiveen，ttherreseearcchreesulltsaareeeoneeludded，aandPPoinntouutthhemarkketccomPPariisonnaPPProaaChhhasaaclooserrelaatioonwiithccomPPuteer，550ittshooulddenllarggetheuusinngoffeommPutteriinthhemaarkeetcoomPaarissonaaPPrroaeeh.Keywwordds:mmarkketccomPPariisonnaPPProaach，DDelPPhi，ffuzzzyfaactoormeethood，ssimiilarrityydegrree，aanallytiiehiieraarehhyPrroeeess(AHPP)，iindeexsmmootthmeethood西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文目录绪论.”.“”“”“.”“”“”.“”“”“”“”.”“二”.“”.”.“.1第1章房房地产价价格与房房地产估估价.”.”:.”“”“.”.”.”.“”.”.”.“”“.51.1房房地产的的概念与与特点.··········································································551.2房房地产价价格.··.·········51.2.1房地地产价格格的形成成.·.······················································51.2.2房地地产价格格的分类类.···，······················································51.2.3房地地产价格格的影响响因素.········································································661.3房房地产估估价.·.61.3.1房地地产估价价的定义义.···.·················································61.3.2房地地产估价价的特点点.·······················································661.3.3房地地产估价价的注意意事项.··.·····································································7第2章房房地产主主要估价价方法及及其相关关联系.”“.”二”.”.”.”.”“.82.1房房地产主主要估价价方法.·······································································882.1.1市场场比较法法.·····.····················882.1.2收益益还原法法.·················102.1.3成本本法.，.n2.1.4假设设开发法法.，.·······.········1122.2房房地产的的价值标标准及四四种估价价方法的的相互联联系.12第3章市市场比较较法研究究的必要要性.”.”“”二”“”“.”.“”“.”.”“.”.“.143.1市市场比较较法的综综述.····················································143.2传传统市场场比较法法的缺陷陷.····························································1433市场场比较法法中新思思路的引引入.177第4章市市场比较较法建模模的工程程数学理理论”“”“”“”“”.”“”“.”“”.194.1模模糊数学学基本概概念.········································194.1.1模糊糊集的表表示法.····························194.1.2模糊糊集的运运算.···················194.2隶隶属函数数的确定定.·.···.····························1194.3最最大隶属属原则和和择近原原则.214.3.1最大大隶属原原则.················214.3.2阀值值原则.22西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文4.3.3择近近原则.224.4聚聚类分析析.244.5权权重的确确定方法法.264.6指指数平滑滑法.31第5章市市场比较较法模糊糊数学估估价模型型.”“.”“.”.”“”.”“”“”:.“”.325.1概概述.325.2基基于快速速递减加加权式比比较法的的数学模模型.325.3基基于快速速递减加加权式比比较法的的估价程程序.355.3.1概述述.355.3.2选取取房地产产主要特特征影响响因素.355.3.3确定定主要特特征影响响因素权权重.375.3.4确定定主要特特征影响响因素隶隶属函数数值.425.3.5修正正交易情情况和交交易日期期.435.3.6模糊糊聚类分分析.455.3.7选择择最佳可可比实例例.465.3.8求取取比准价价格.，.4665.4应应用实例例.47第6章市市场比较较法模糊糊数学估估价系统统.“”“”.”.“”.”.”“.“”“.”.”.”.526.1概概述.，.5226.2模模糊数学学估价流流程图.，.5226.2.1因素素指标隶隶属函数数值的确确定.536.2.2案例例库的建建立.546.2.3模糊糊聚类.556.2.4模糊糊数学估估价.56第7章结结论.“”“”.”“”.”.”“.”“.“.”“二”.“.”“.”.”二“.”.”.“.“.587.1结结论.587.1.1本文文的研究究结论.5887.1.2本模模型的局局限性分分析.5997.2展展望.59参考文献献.“二二”“.“”“”“”“.”“.”“”“”“”.“”“”“”.”.“”.60致谢.“.”“”“.”“”.“”“”“”“”“”“”“”“”.”.62附录.”.“”“”.”.”.”“.”“”.”“:.”.”“.”“.”“”.63西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文绪论1房地产产估价方方法研究究的目的的和意义义房地产业业是国民民经济产产业构成成中的重重要组成成部分，具具有其基基础性、先先导性的的地位和特特点，它它的发展展必然对对国民经经济增长长发挥巨巨大的促促进作用用，同时时对扩大大投资需求和和消费需需求发挥挥着重大大作用。房房地产市市场是房房地产业业的核心心内容，保保持市场平衡、稳稳定、较较快发展展，并与与国民经经济发展展相适应应是一条条基本原原则。国国家“十一五”规规划中对对房地产产市场的的总体要要求是:调整住住房供应应结构，重重点发展展普通商商品房和经经济适用用房，严严格控制制高档商商品房，按按照保障障供给稳稳定房价价的原则则加强房房地产一、二二级市场场和租赁赁市场的的调控。显显然，稳稳定房价价是核心心内容。房地产价价格是房房地产市市场的指指示器，房房地产估估价是控控制房价价的重要要手段。随随着土地使使用权制制度改革革和住房房制度改改革，住住房商品品化，房房地产开开发应运运而生，房房地产估价价也由国国外资本本主义发发达国家家传入我我国.十十几年来来，房地地产估价价已成为为房地产市场场中不可可缺少的的一项专专业性、技技术性工工作。它它在房地地产买卖卖、租赁赁、抵押押、典当、保保险、损损害赔偿偿、税收收、征收收、征用用、纠纷纷调处、管管理、有有关司法法鉴定及及企业兼并并重组等等环节广广泛应用用，与房房地产开开发、投投资、经经营、管管理、市市场等方方面密切相关关。我国从119933年开始始建立了了房地产产估价师师制度。目目前已注注册的估估价师22万多人人，于19999年颁颁发了房房地产估估价规范范(GGB/TT502291一一19999)，它它标志着着我国房房地产估估价有了国国家统一一的执业业标准。房房地产估估价，毫毫无疑问问应当做做到客观观公正、科科学合理。而要要做到客客观公正正、科学学合理，就就必须遵遵循房地地产价格格形成的的客观规规律。房房地产价格格的形成成有其客客观性，并并不以个个人的主主观意志志的改变变而转移移，因此此，房地地产估价也也就必须须遵循一一定的原原则，并并采用适适当的估估价方法法将待估估房地产产的客观观价值反映出出来。所所谓估价价原则，是是指能符符合房地地产价格格形成的的客观规规律，能能使估价价工作顺利利、有效效地展开开，并最最终取得得成果的的那些应应遵守的的法则和和标准。这这些原则则是人们在在房地产产估价的的实践中中反复摸摸索、总总结出来来的，具具有普遍遍的指导导意义。房房地产估价价规范中中，对房房地产估估价方法法推荐了了市场比比较法、收收益还原原法、成成本法、假设开发发法，并并且对多多种方法法都给出出了数学学公式、应应用条件件、注意意事项。市市场比较法的理理论依据据主要是是替代原原理，成成本法的的理论依依据是劳劳动价值值论，收收益还原原法的依据是是收益价价值论，而而房地产产价格形形成的供供求理论论是采用用任何方方法，确确定任何何商品价格格都必须须考虑的的重要因因素。由由于市场场比较法法是以替替代原理理为理论论依据，符符合当事人人的现实实经济行行为，又又以市场场上实际际的交易易价格为为估价基基础，所所以它是是一西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文种说服力力强，具具有现实实性，适适用范围围广，被被普遍采采用的重重要估价价方法。经经调查凡凡是上市交交易的房房地产几几乎都是是采用市市场比较较法，除除了拆迁迁及一些些无法采采用市场场比较法的，其其它都采采用市场场比较法法。市场比较较法估价价的步骤骤首先需需要解决决的问题题是可比比实例的的选定，然然后是对对可比实例的的成交价价格进行行交易情情况、交交易日期期、区域域因素和和个别因因素的修修正，最最后根据可比比实例修修正后的的价格确确定估价价对象的的估价价价格。可可比实例例选择的的恰当与与否，将直接影影响应用用市场比比较法的的估价精精度，但但是由于于房地产产商品的的特殊性性、独一一无二性、使使得市场场上没有有完全相相同的两两个房地地产商品品，甚至至非常相相似的房房地产亦亦难找到。因因此，在在估价实实践中，如如何科学学选择与与估价对对象有较较大相似似性的可可比实例例，成为一个个难题。房房地产的的不可移移动性特特征，造造成了房房地产市市场大多多是不完完全市场场，其价格往往往受一一些特殊殊行为的的影响，为为此估价价时必须须将比较较实例的的个别特特殊性排排除，使其其正常化化。随着着时间的的推移，房房地产价价格可能能发生变变动，所所以对其其进行日日期、区域域因素和和个别因因素的修修正是市市场比较较法的关关键，且且对估价价结果的的准确性性影响较大。由由于房地地产价格格影响因因素的复复杂，估估价实践践中可比比实例修修正系数数确定的的主观随意意性大，即即使是经经验丰富富的估价价人员，也也难以保保证估价价结果的的客观、科科学、公正。由由于房地地产估价价本身具具有的现现实性、市市场性、预预测性等等特性，几几种主要要的估价方法法在实际际应用中中都存在在一定的的问题。市市场比较较法中对对类似房房地产交交易案例例的选择及及因素修修正，不不同可比比案例影影响权重重等参数数的确定定需要估估价人员员的主观观判断。而且且规范给给出的两两种市场场比较法法的数学学估价模模型具有有很多不不科学、不不合理的的地方，确确切的说说是经验验之作、随随意性大大，急需需有科学学、规范范的模型型来取代代。中国国房地产估估价师学学会对这这些问题题非常重重视，多多次对房房地产估估价方法法做出深深层次研研究。本文将模模糊数学学理论引引入房地地产估价价方法中中，能从从实际上上较大程程度的解解决传统估价方方法面临临的疑难难问题，为为目前国国内房地地产估价价市场提提供一种种可信的的科学的的理论依据据和实际际操作方方法，对对改变估估价机构构长期以以来由于于估价过过程中的的主观因因素而导致价价格的不不实现象象具有重重要意义义和实际际应用价价值;同同时，它它将带来来房地产产估价方法的的新思路路、新方方法，对对科学确确定房地地产价格格，完善善房地产产交易市市场管理理具有较好的的理论意意义和实实际应用用价值。2国内外外房地产产估价研研究的历历史和现现状现代房地地产估价价起源于于英国，英英国将为为业主服服务的估估价技术术人员统统称为测测量师，测量量师就相相当于我我国现在在的房地地产估价价师、土土地估价价师。至至今天，资资产估价价业发展的的全部历历史己有有1000多年。从从19440年以以后，资资产估价价才成为为一个专专业性行行业，伴随着房房地产市市场的发发展，房房地产估估价也逐逐渐成为为资产估估价中相相对独立立的分支支。西安建筑筑科技大大学硕士士学位论论文但当时各各国自成成体系，尚尚无统一一的标准准与模式式，至119811年国际际资产估估价标准准委员会伽ehhiteemattionnalvvaluuatiionsstanndarrdsCCommmitttee简简称Tllvsqq成立，才才开始统统一估价标准。至至19885年，TTIVSSC得到到联合国国经济社社会委员员会的认认可后，资资产估价价业进入入快速发展展阶段。推推动了房房地产估估价行业业的发展展，房地地产估价价也发挥挥着越来来越重要要的作用。本本世纪220年代代以来，西西方主要要国家进进入城市市化高速速发展时时期，房房地产业业出现空前前繁荣，进进而推动动了房地地产估价价研究的的发展，西西方国家家的房地地产估价价的研究大体上上可以分分为三个个阶段:第一阶段段是土地地经济学学派的兴兴起，奠奠定了土土地价值值理论基基础。这这一阶段段的代表著作有有:费希希尔(伽伽inggFisshinng)的的房地地产原理理(119233)，巴巴比科可可(FrredeericckM.BobCCOCkk)的房房地产估估价(19224)。第二阶段段是摩茨茨科(劫劫herrJ.MMerttzkee)在房房地产估估价界发发表具有有划时代代意义的的论著房房地产估估价过程程。他他在此书书中将价价值理论论与估价价理论紧紧密结合合起来