房地产开发企业的税种及税率cddc.docx

房地产开开发企业业的税种种及税率率一、 营营业税（一）应应税范围围：根据据中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例实施细细则的的规定，房房地产开开发企业业，发生生营业税税应税劳劳务时主主要涉及及以下两两个方面面：1、转让让土地使使用权：是指土土地使用用者转让让土地使使用权的的行为，土土地所有有者出让让土地使使用权和和土地使使用者将将土地使使用权归归还给土土地所有有者的行行为，不不征收营营业税。土土地租赁赁，不按按本税目目征税。2、销售售不动产产：是指指有偿转转让不动动产所有有权的行行为。不不动产，是是指不能能移动，移移动后会会引起性性质，形形状改变变的财产产。本税税目的征征收范围围包括：销售建建筑物或或构筑物物、销售售其他土土地附着着物。（11）销售售建筑物物或构筑筑物销售售建筑物物或构筑筑物，是是指有偿偿转让建建筑物或或构筑物物的所有有权的行行为。以以转让有有限产权权或永久久使用权权方式销销售建筑筑物，视视同销售售建筑物物。（22）销售售其他土土地附着着物（二）涉涉及税种种房地产产开发企企业主要要涉及的的税种有有营业税税、城建建税、教教育费附附加，土土地增值值税、房房产税、印印花税以以及契税税等。营业税11、销售售不动产产的营业业税计税税依据根根据中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则的的规定： （11）纳税税人的营营业额为为纳税人人销售不不动产向向对方收收取的全全部价款款和价外外费用。（22）单位位将不动动产无偿偿赠与他他人，其其营业额额比照营营业税暂暂行条例例实施细细则第第十五条条的规定定确定。对对个人无无偿赠送送不动产产的行为为，不应应视同销销售不动动产征收收营业税税。（33）营业业税暂行行条例实实施细则则第十五五条规定定：纳税税人销售售不动产产价格明明显偏低低而无正正当理由由的，主主管税务务机关有有权按下下列顺序序核定其其营业额额： 按纳纳税人当当月提供供的同类类应税劳劳务或者者销售的的同类不不动产的的平均价价格核定定； 按纳纳税人最最近时期期提供的的同类应应税劳务务或者销销售的同同类不动动产的平平均价格格核定； 按下下列公式式核定计计税价格格：计税税价格=营业成成本或工工程成本本×（11+成本本利润率率）÷（11营业业税税率率）上列列公式中中的成本本利润率率，由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府所属税税务机关关确定。2、其他他具体规规定如下下：（1）根根据转转发国家家税务总总局关于于房产开开发企业业销售不不动产征征收营业业税问题题的通知知的规规定，在在合同期期内房产产企业将将房产交交给包销销商承销销，包销销商是代代理房产产开发企企业进行行销售，所所取得的的手续费费收入或或者价差差应按“服服务业代理业业”征收收营业税税；在合合同期满满后，房房屋未售售出，由由包销商商进行收收购，其其实质是是房产开开发企业业将房屋屋销售给给包销商商，对房房产开发发企业应应按“销销售不动动产”征征收营业业税；包包销商将将房产再再次销售售，对包包销商也也应按“销销售不动动产”征征收营业业税。（2）对对合作建建房行为为应如何何征收营营业税根根据转转发国家家税务总总局关于于印发营营业税问问题解答答（之一一）的通通知规规定：合合作建房房，是指指由一方方（以下下简称甲甲方）提提供土地地使用权权，另一一方（以以下简称称乙方）提提供资金金，合作作建房。合合作建房房的方式式一般有有两种：第一种种方式是是纯粹的的“以物物易物”，即即双方以以各自拥拥有的土土地使用用权和房房屋所有有权相互互:)。具具体的:)方式式也有以以下两种种： 土地地使用权权和房屋屋所有权权相互:)，双双方都取取得了拥拥有部分分房屋的的所有权权。在这这一合作作过程中中，甲方方以转让让部分土土地使用用权为代代价，换换取部分分房屋的的所有权权，发生生了转让让土地使使用权的的行为；乙方则则以转让让部分房房屋的所所有权为为代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动产产的行为为。因而而合作建建房的双双方都发发生了营营业税的的应税行行为。对对甲方应应按“转转让无形形资产”税税目中的的“转让让土地使使用权”子子目征税税；对乙乙方应按按“销售售不动产产”税目目征税。由由于双方方没有进进行货币币结算，因因此应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。如果果合作建建房的双双方（或或任何一一方）将将分得的的房屋销销售出去去，则又又发生了了销售不不动产行行为，应应对其销销售收入入再按“销销售不动动产”税税目征收收营业税税。 以出出租土地地使用权权为代价价换取房房屋所有有权。例例如，甲甲方将土土地使用用权出租租给乙方方若干年年，乙方方投资在在该土地地上建造造建筑物物并使用用，租赁赁期满后后，乙方方将土地地使用权权连同所所建的建建筑物归归还甲方方。在这这一经营营过程中中，乙方方是以建建筑物为为代价换换得若干干年的土土地使用用权，甲甲方是以以出租土土地使用用权为代代价换取取建筑物物。甲方方发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服服务业租赁业业”征营营业税；乙方发发生了销销售不动动产的行行为，对对其按“销销售不动动产”税税目征营营业税。对对双方分分别征税税时，其其营业额额也按中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定核定。第第二种方方式是甲甲方以土土地使用用权、乙乙方以货货币资金金合股，成成立合营营企业，合合作建房房。对此此种形式式的合作作建房，则则要视具具体情况况确定如如何征税税.（3）根根据转转发国家家税务总总局关于于印发营营业税问问题解答答（之一一）的通通知规规定：以以“还本本”方式式销售建建筑物，是是指商品品房经营营者在销销售建筑筑物时许许诺若干干年后可可将房屋屋价款归归还购房房者，这这是经营营者为了了加快资资金周转转而采取取的一种种促销手手段。对对以 “还还本”方方式销售售建筑物物的行为为，应按按向购买买者收取取的全部部价款和和价外费费用征收收营业税税，不得得减除所所谓“还还本”支支出。（4）中中外合作作开发房房地产征征收营业业税问题题根据转转发国国家税务务总局关关于中外外合作开开发房地地产征收收营业税税问题的的批复的的通知、费费用 关于于中外双双方合作作建房的的征税问问题中方方将获得得的土地地与外方方合作，办办理土地地使用权权转移后后，不论论是按建建成的商商品房分分配面积积，还是是按商品品房销售售后的收收入进行行分配，均均不符合合现行政政策关于于“以无无形资产产投资入入股、参参与接受受投资方方的利润润分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的的规定、因因此，应应按“转转让无形形资产”税税目征收收营业税税；其营营业额为为实际取取得的全全部收入入，包括括价外收收费；其其纳税义义务发生生时间为为取得收收入的当当天。同同时，对对销售商商品房也也应征税税。如果果采取分分房（包包括分面面积）各各自销房房的，则则对中外外双方各各自销售售商品房房收入按按“销售售不动产产”征营营业税；如果采采取统一一销房再再分配销销售收入入的，则则就统一一的销售售商品房房收入按按“销售售不动产产”征营营业税；如果采采取对中中方支付付固定利利润方式式的，则则对外方方销售商商品房的的全部收收入按“销销售不动动产”征征营业税税。 关于于中方取取得的前前期工程程开发费费征税问问题外方方提前支支付给中中方的前前期工程程的开发发费用，视视为中方方以预收收款方式式取得的的营业收收入，按按转让土土地使用用权，计计算征收收营业税税。对该该项已税税的开发发费用，在在中外双双方分配配收入时时如数从从中方应应得收入入中扣除除的，可可直接冲冲减中方方当期的的营业收收入。 对中中方定期期获取的的固定利利润视为为转让土土地使用用权所取取得的收收入，计计算征收收营业税税。转让让土地使使用权划划归营业业税税目目转让无无形资产产范畴，税税率为55%，销销售不动动产划归归营业税税税目销销售不动动产的范范畴内，税税率为55%。计计算公式式=营业业额×55%二、城市市维护建建设税根据中中华人民民共和国国城市维维护建设设税暂行行条例（国国发119855第119号）规规定：（一）计计税依据据：纳税税人实际际缴纳的的营业税税税额。（二）税税率：分分别为77%、55%、11%。计计算公式式:应纳纳税额=营业税税税额××税率。不不同地区区的纳税税人实行行不同档档次的税税率。 1、纳税税义务人人所在地地在城市市城区，税税率为77%； 2、纳税税义务人人所在地地在郊区区各县城城、镇范范围内的的，税率率为5%； 33、纳税税义务人人所在地地不在11、2项项范围内内的，税税率为11%；三、教育育费附加加根据国国务院关关于教育育费附加加征收问问题文件件的通知知的规规定：（一）计计税依据据是纳税税人实际际缴纳营营业税的的税额。（二）税税率为33%。计计算公式式:应交交教育费费附加额额=营业业税税额额×费率率。四、土地地增值税税根据中中华人民民共和国国土地增增值税暂暂行条例例（国国发 19993 1388 号）规规定，土土地增值值税是对对转让国国有土地地使用权权、地上上的建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的单位和和个人征征收的一一种税。土土地增值值税按照照纳税人人转让房房地产所所取得的的增值额额和规定定的适用用税率计计算征收收，纳税税人转让让房地产产所取得得的收入入减除条条例规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额，为增增值额。（六）税税率：土土地增值值税实行行四级超超率累进进税率，即即：增值值额未超超过扣除除项目金金额500的部部分，税税率300。增增值额超超过扣除除项目金金额500，未未超过扣扣除项目目金额1100的部分分，税率率40。增值值额超过过扣除项项目金额额1000，未未超过扣扣除项目目金额2200的部分分，税率率50。增值值额超过过扣除项项目金额额2000的部部分，税税率为 60。根据据关于于土地增增值税若若干征收收管理问问题的通通知规规定，对对经常发发生房地地产转让让的纳税税人，在在项目全全部竣工工结算前前转让房房地产取取得的收收入，由由于涉及及成本确确定或其其它原因因，而无无法据以以计算土土地增值值税的，可可以预征征的土地地增值税税，待该该项目全全部竣工工、办理理结算后后再进行行清算，多多退少补补。其预预征率为为：预售售宾馆、饭饭店、办办公、写写字楼的的房地产产，按预预售收入入3%的的比例预预征土地地增值税税；预售售非普通通标准住住宅、别别墅、公公寓的房房地产，按按预售收收入2%的比例例预征土土地增值值税；预预售其他他房地产产，按预预售收入入1%的的比例预预征土地地增值税税。五、房产产税：六、城镇镇土地使使用税如果企业业拥有土土地使用用权的,需缴纳纳城镇土土地使用用税根据据中华华人民共共和国城城镇土地地使用税税暂行条条例（国国务院令令第177号发布布）的规规定，城城镇土地地使用税税是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内,对拥拥有土地地使用权权的单位位和个人人以实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，按规规定税额额征收的的一种税税。年应应纳税额额=(各级土土地面积积×相应应税额)。这个个要根据据襄樊市市城镇土土地纳税税等级的的税额来来进行计计算.七、城市市房地产产税、外外商投资资企业土土地使用用费如果单位位属于外外商投资资企业或或外国企企业应缴缴纳城市市房地产产税、外外商投资资企业土土地使用用费。（一一）根据据中华华人民共共和国城城市房地地产税暂暂行条例例（中中央人民民政府政政务院政政财字第第1333号令公公布）规规定，城城市房地地产税是是对拥有有房屋产产权的外外商投资资企业、外外国企业业及外籍籍个人、港港澳台胞胞，按照照房产原原值征收收的一税税种。城城市房地地产税依依房产原原值计税税,税率率为1.2%。计计算公式式为:年年应纳税税额=房房产原值值×税率率×(11- 330%)。八、印花花税根据中中华人民民共和国国印花税税暂行条条例（中中华人民民共和国国国务院院令第111号）的的规定，印印花税是是对在经经济活动动和经济济交往中中书立、领领受印花花税暂行行条例所所列举的的各种凭凭证所征征收的一一种兼有有行为性性质的凭凭证税。分分为从价价计税和和从量计计税两种种。应纳纳税额=计税金金额×税税率,应应纳税额额=凭证证数量××单位税税额。土土地使用用权出让让转让书书立的凭凭证（合合同）暂暂不征收收印花税税，但在在土地开开发建设设，房产产出售、出出租活动动中所书书立的合合同、书书据等，应应按照印印花税有有关规定定缴纳印印花税。凡凡进行房房屋买卖卖的，签签定的购购房合同同应按产产权转移移书据所所载金额额万分之之五缴纳纳印花税税，房地地产交易易管理部部门在办办理买卖卖过户手手续时，应应监督买买卖双方方在转让让合同或或协议上上贴花注注销完税税后，再再办理立立契过户户手续。在在办理房房地产权权属证件件时，应应按权利利许可证证照，按按件交纳纳印花税税五元，房房地产权权属管理理部门应应监督领领受人在在房地产产权属证证上按件件贴花注注销完税税后，再再办理发发证手续续。房地产开开发企业业主要涉涉及的税税种有营营业税、城城建税、教教育费附附加，土土地增值值税、房房产税、印印花税、企企业所得得税、个个人所得得税以及及契税等等。一、营业业税:是是对在我我国境内内提供应应税劳务务、转让让无形资资产或销销售不动动产取得得的营业业收入征征收的一一种税。计计税依据据:为纳纳税人向向对方收收取的全全部价款款和价外外费用。应应税劳务务主要涉涉及以下下几个方方面：转让土土地使用用权，应应按“转转让无形形资产”税税目中的的“转让让土地使使用权”子子目征税税；销售不不动产，税税率为55%；包销商商承销，应应按“服服务业代理业业”征税税。土地使使用权出出租以及及房地产产建成后后出租的的，按“服服务业租赁业业”征税税。计算算公式=营业额额×适用用税率二、城市市维护建建设税和和教育费费附加：以营业业税等流流转税为为计税依依据，依依所在地地区分别别适用77%、55%、11%征城城市建设设维护税税，依33%计征征教育费费附加。三、土地地增值税税：是对对转让国国有土地地使用权权、地上上的建筑筑物及其其附着物物并取得得收入的的单位和和个人征征收的一一种税。土土地增值值税按照照纳税人人转让房房地产所所取得的的增值额额和规定定的适用用税率计计算征收收，纳税税人转让让房地产产所取得得的收入入减除条条例规规定的扣扣除项目目金额后后的余额额，为增增值额。它它采用四四级超率率累进税税率，应应纳土地地增值税税=土地地增值额额×适用用税率速算扣扣除额××速算扣扣除率。其其中：土土地增值值额=转转让房地地产总收收入扣扣除项目目金额。计计算扣除除项目有有：取得得土地使使用权所所支付的的金额；开发土土地和新新建房及及配套设设施的成成本；开开发土地地和新建建房及配配套设施施的费用用；旧房房及建筑筑物的评评估价格格；与转转让房地地产有关关的税金金；加计计扣除。四、房产产税：是是在城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内，对对拥有房房屋产权权的内资资单位和和个人按按照房产产税原值值或租金金收入征征收的一一种税。它它以房产产原值(评估值值)为计计税依据据,税率率为1.2%。年年应纳税税额=房房产原值值(评估估值)××(1-30%)×11.2%。 五、城镇镇土地使使用税:是在城城市、县县城、建建制镇和和工矿区区范围内内,对拥拥有土地地使用权权的单位位和个人人以实际际占用的的土地面面积为计计税依据据，按规规定税额额、按年年计算、分分期缴纳纳的一种种税。年年应纳税税额=(各级级土地面面积×相相应税额额)。房房地产开开发企业业自用、出出租、出出借本企企业建造造的商品品房，自自房屋使使用或交交付之次次月起计计征城镇镇土地使使用税和和房产税税。 六、城市市房地产产税、三三资企业业土地使使用费：城市房房地产税税是对拥拥有房屋屋产权的的外商投投资企业业、外国国企业及及外籍个个人、港港澳台胞胞，按照照房产原原值征收收的一税税种。城城市房地地产税依依房产原原值计税税,税率率为1.2%。年年应纳税税额=房房产原值值×税率率×(11-300%)。三三资企业业土地使使用费是是对本市市行政区区域内使使用土地地的外资资企业，按按企业所所处地理理位置和和偏远程程度、地地段的繁繁华程度度、基础础设施完完善程度度等，征征收的一一项费用用。依外外资企业业的实际际占用土土地面积积以及所所适用的的土地使使用费的的单位标标准确定定。应纳纳土地使使用费额额=占用用土地面面积×适适用的单单位标准准。七、印花花税：是是对在经经济活动动和经济济交往中中书立、领领受印花花税暂行行条例所所列举的的各种凭凭证所征征收的一一种兼有有行为性性质的凭凭证税。分分为从价价计税和和从量计计税两种种。应纳纳税额=计税金金额×税税率,应应纳税额额=凭证证数量××单位税税额。土地使用用权出让让转让书书立的凭凭证（合合同）暂暂不征收收印花税税，但在在土地开开发建设设，房产产出售、出出租活动动中所书书立的合合同、书书据等，应应缴纳印印花税。凡凡进行房房屋买卖卖的，签签定的购购房合同同应按产产权转移移书据所所载金额额0.005%缴缴纳印花花税，房房地产交交易管理理部门在在办理买买卖过户户手续时时，应监监督买卖卖双方在在转让合合同或协协议上贴贴花注销销完税后后，再办办理立契契过户手手续。在在办理房房地产权权属证件件时，应应按权利利许可证证照，按按件交纳纳印花税税五元，房房地产权权属管理理部门应应监督领领受人在在房地产产权属证证上按件件贴花注注销完税税后，再再办理发发证手续续。八、契税税：契税税是对在在我国境境内转移移土地、房房屋权属属时向承承受土地地使用权权、房屋屋所有权权的单位位征收的的一种税税。征收收范围包包括国有有土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让（包括括出售、赠赠与和交交换）、房房屋买卖卖、房屋屋赠与和和房屋交交换。计计税依据据主要是是成交价价格、核核定价格格、交换换价格差差额和“补补缴的土土地使用用权出让让费用或或者土地地收益”等等。应纳纳税额=计税依依据×税税率九、个人人所得税税:是对对个人的的劳务和和非劳务务所得征征收的一一种税。房房地产业业所涉及及最多的的是“工工资、薪薪金”所所得。其其适用55%-445%的的超额累累进税率率。应纳纳税额=应纳税税所得额额×适用用税率-速算扣扣除数。十、企业业所得税税、外资资和外国国企业所所得税：是对我我国境内内的企业业或组织织，在一一定期间间内的生生产、经经营所得得和其他他所得征征收的一一种税。应应纳税额额=（全全部应税税收入-准予扣扣除项目目）×适适用税率率。房地产开开发企业业税种税税率表税种税率适用条件件/税目计税依据据备注营业税5%销售不动动产营业收入入营业税3%建筑业营业收入入含材料款款土地增值值税增值率30%<=500%增值额增值率=增值额额/扣除项项目金额额40%(50%-1000%)50%(1000%-2200%)60%>2000%所得税25%应纳税所所得额城建税7%市7县33其他1营业税等等流转税税分三档教育费附附加3%营业税等等流转税税地方教育育费附加加1%营业税等等流转税税水利建设设基金0.066%营业收入入安徽省印花税0.055%产权转移移书据合同额契税3-5%承受人缴缴税成交价安徽省44%