唐山房地产项目产品定位doc12gloq.docx

唐山房地地产项目目产品定定位一、 定位支撑撑点1、总体体市场状状况l 房地产市市场保持持供需两两旺势头头，各种种产品均均有较好好的市场场表现。20055年度，市市场一片片红火，各各个区域域市场表表现较往往年有较较大改观观，同时时各种产产品需求求状况都都有良好好的市场场表现。l 市场的阶阶段性和和成长性性特征突突出。目前阶段段，多次次置业、投投资置业业需求具具有大众众需求的的特征，针针对成长长性的市市场特征征，在产产品需求求上集中中表现在在置业升升级换代代，消费费者追求求对生活活品质的的改善而而带动整整个业界界的可持持续性发发展。l 二次、三三次置业业需求增增势强劲劲。随着对国国内经济济运行过过热的忧忧虑，国国内目前前现有的的投资品品种稀缺缺，投资资风险相相对于房房地产投投资而言言较大，因因此，二二次、三三次置业业、投资资置业升升级趋热热。l 价格平稳稳增长。虽然有土土地、金金融、政政策方面面的诸多多原因使使人们对对房地产产价格的的涨落争争论不休休，但从从总体市市场运行行的态势势和国家家的宏观观调控手手段来看看，整个个房地产产市场的的价格水水平将呈呈现平稳稳运行的的总体趋趋势。l 项目营销销速度加加快，推推广力度度趋缓，尤尤其是报报广投放放减少。由于土地地政策、金金融政策策以及经经济过热热等方面面的影响响，销售售较去年年有一定定的增长长，所以以各个项项目在广广告的投投放量和和投放的的方向上上面都作作了较大大的调整整。2、办公公类物业业市场状状况l 商务形式式多元化化引发产产品细分分化未来商务务市场将将出现写写字楼办办公、SSOHOO办公、商商务花园园办公、休休闲会议议中心等等多种商商务模式式共存的的多元化化商务活活动模式式，也因因此催化化商务产产品的产产品细分分过程。l 商务职能能协调化化即商务功功能的群群落化，众众多相互互关联、相相互影响响、相互互依存的的上下游游企业共共同构筑筑完整的的商务链链和商业业群落，从从而形成成竞争联联合体，共共同降低低商务成成本，增增强区域域商务的的专业性性和竞争争力。l 坚守市场场青睐为中小企企业量身身定做的的写字楼楼越来越越多，专专门投资资这类物物业的“成长型型写字楼楼投资族族”也成为为一个日日益壮大大的购房房群体，他他们有一一点是共共同的，低低总价既既意味着着中小户户型，同同时还希希望这些些空间是是能够变变化的，能能够自由由组合安安排的。综上所述述，本项项目特性性有：l 区域地地理位置置相对优优越，道道路交通通体系完完善，为为区域商商务发展展提供了了良好的的交通区区位优势势；l 地处成成熟商圈圈范畴，商商业基础础设施需需求潜力力较大，同同时衍生生的商贸贸、商务务办公物物需求存存在一定定的空间间；l 市场经经济总体体不断发发展，市市场汇集集了很多多较有购购买实力力的潜在在需求主主体;如如,中小小型煤矿矿主、私私营企业业主；l 随着区区域整体体城市的的发展，综综合类项项目将产产生较大大需求；l 综合类类项目在在项目所所在区域域供应量量较小，存存在市场场空白。二、 项目市场场定位综合以上上定位支支撑点分分析，同同时根据据项目地地块用地地类别，并并根据通通过多样样化的产产品类型型，分摊摊市场风风险，降降低项目目开发压压力的项项目操作作思想，我我司建议议本地块块产品进进行如下下定位：以服务于于项目所所在区域域整体市市场的、改改善办公公、居住住环境，提提升企业业、个人人形象的的服务型型企业或或投资个个体为主主要目标标客群，集商务公公寓、高高档公寓寓、裙楼楼大商业业和小商商业相结结合的、综综合性的的、多元元化的、中中档的商商务矩阵阵建筑 。三、 项目产品品定位1、产品品策划思思想与要要点l 竞争性性产品策策划思想想竞争的客客观市场场实现，要要求产品品策划不不仅是建建筑的艺艺术和技技术，更更是要以以市场原原则和塑塑造项目目竞争力力优势为为核心，以以此建立立区域竞竞争、项项目竞争争、产品品竞争模模型和分分析。l 针对性性的产品品设计思思路针对性设设计，包包括针对对性的市市场策划划和针对对性的产产品设计计。具体体从以下下方面实实施：针针对目标标需求满满足与需需求成长长，针对对竞争对对手（区区域竞争争、项目目竞争、产产品竞争争），针针对（项项目自身身）竞争争弱项。2、项目目产品建建议通过以上上简述及及对开发发整体风风险控制制的考量量，我司司对本地地块给出出如下针针对性产产品建议议。总体产品品形态建建议：商商务公寓寓 +高高档公寓寓 + 商业细化产品品形态建建议： 产品形式式为双座座塔楼，共共高18820层层； 两座塔楼楼分别作作为商务务公寓和和普通住住宅； 综合性商商业部分分通过双双塔间及及双塔四四周裙楼楼得以实实现，其其商业裙裙楼为33层； 地下为两两层设计计； 商业临主主路部分分设计地地上停车车位；。3、产品品细化建建议3.1项项目产品品平面建建议商务公寓居住公寓透光井商业裙楼 双大堂设设计并带带精装修修，以确确保商务务公寓与与纯居住住公寓的的有效分分离； 为保证大大面积平平层建筑筑的采光光，以及及消除视视觉上的的压抑感感，我司司建议在在商业部部分的中中心位置置设置中中庭（即即透光井井）。 从地上44层至地地上200层，建建筑主体体为商务务公寓、纯纯居住型型公寓的的创作塔塔楼，双双塔中，以以核心筒筒（含电电梯及楼楼梯）作作为中心心，客房房及写字字间围绕绕中心核核心筒进进行布置置排列，这这样，可可最大化化的保证证各个隔隔间的通通风与采采光。 商业尽量量采用框框架式设设计结构构，以方方便布局局和拆分分。相似物业业类型效效果图玺萌大厦白云时代3.2 项目产产品功能能设计建建议3.2.1 商商务楼部部分A、410层层为小写写字间，每每间8001500平方米米，小写写字间可可自由组组合； B、111188层以上上大写字字间，每每间20004000平方米米，可以以自由组组合； C、公共共部分精精装修，同同时每层层可设保保安（前前台小姐姐）值班班室，开开水间，公公共洗手手间等。D、在空空间的组组合上，着着重营造造共享气气氛，商商务楼部部分不作作豆腐块块分割，须须创造一一种人性性化办公公空间。例例如，大大写字间间依照功功能分区区。3.2.2 高高档公寓寓部分A、尽量量丰富户户型种类类，在项项目顶层层的设计计大面积积户型，同同时大面面积户型型可设计计成复式式或挑空空（挑高高）等格格局；B、项目目主体户户型设计计在1000-1180平平米之间间；C、楼顶顶增加其其功能性性，比如如可以建建一个空空中花园园等3.2.3 商商业部分分A、发挥挥规划、立立项优势势，尽可可能规划划小商业业、餐饮饮业。B、商业业业态，为为区域服服务与商商务专业业服务并并重，区区域服务务以超市市、餐 饮、娱娱乐休闲闲为主，商商务服务务以金融融、证券券为主。C、业态态分布：三大主要要业态分分布，总总的来说说，除去去服装、百百货及超超市部分分是作为为纯为项项目之外外人群进进行服务务的商业业设施之之外，餐餐饮、休休闲娱乐乐均可同同时服务务于项目目以外人人群和项项目商务务楼、自自住楼部部分人群群的复合合型需求求商业出出现的。此种模式式，一方方面，适适当的提提升了商商铺本身身的档次次和实用用性，另另一方面面，也在在一定程程度上提提升了写写字楼部部分的整整体形象象。根据上述述分析，给给予业态态的定位位建议如如下：楼层经营定位位主题功能能经营内容容相关设施施地下二层层车位、人人防等-地下一层层餐饮中档次风味小食食街（特特色速食食）无超市中档次中型超市市无一层临街单店店餐饮中、高档档品牌快餐餐店无内庭铺位位名店街一、二线线品牌品牌专卖卖店、精精品屋、女女装名店店、精品品饰物自助取款款机二层内庭铺位位品牌店中中店二、三线线品牌品牌服饰饰、皮鞋鞋精品、牌牌钟表、名名牌皮具具小型休闲闲排椅时尚用品品、品牌牌化妆品品、香水水、珠宝宝等维修服务务点三层内庭空间间休闲娱乐乐中高档休闲娱乐乐城无3.3 项目配配套建议议基于本项项目“成长型型企业··中、高高档·商务集集群”的定位位，根据据成本优优先的原原则和商商务需求求的实际际情况，我我公司经经反复研研讨，本本项目商商务楼部部分可考考虑建立立如下配配套：3.3.1软性性配套网络会员员：将大大厦内各各公司和和入驻企企业建立立内部网网络会员员单位，将将为大厦厦内各公公司和入入驻企业业服务的的相关单单位建立立外部服服务网络络会员单单位，会会员资源源共享，可可考虑在在项目网网站、各各企业网网站、内内刊、相相关媒体体资源上上链接。3.3.2硬性性配套 宽带带网络：遍布于于各商务务单位、自自助商务务中心、商商务休闲闲驿站、生生态会所所等区域域。便捷捷智能化化的服务务，对精精锐公司司提高工工作效率率给予强强大的支支持。 电梯梯：引进进名牌电电梯，尤尤其在电电梯的速速度为主主要参考考，令客客户切身身感受商商住公寓寓的配置置，乘坐坐电梯也也是一种种商务享享受，一一种时间间与效率率的迸发发。3.3.3 景景观配套套建议 将园园林景观观的范围围放大，内内外兼修修，既要要考虑室室外园林林景观，又又要照顾顾到室内内办公空空间的园园林景观观，从广广场、大大堂到电电梯间都都设计和和建造园园林景观观。二、创创意有销销售力的的园林景景观定位位和概念念，即：立体生态态商务休休闲园林林对于该概概念，分分两大景景观进行行具体演演绎： 标志志性景观观在南向主主入口处处设计一一排标志志性亮点点景观：企业旗旗花坛广广场，突突出商务务感。在在销售上上来说，对对于购买买较大面面积的客客户，赠赠送旗位位，旗帜帜上标注注企业LLOGOO、企业业名。广广告口号号：让你你的企业业旗帜在在北京飘飘扬。 主题题景观立体生生态商务务园林商务休闲闲园林要要求园林林“既可远远观，又又能近视视”。不光光要好看看，还强强调可进进入性和和可参与与性，近近人商务务园林尺尺度一利利于商务务观望，二二有利于于商务休休闲。因因此，立立体绿化化成为最最佳的选选择。 另外外绿化要要讲究植植物搭配配，种植植的东西西。还包包括装饰饰、小品品、照明明、背景景音乐，都都是构成成商务休休闲景观观的基本本要素。 我们们认为增增强室外外绿化空空间的层层次性和和实力性性是十分分重要的的，因此此我们建建议在楼楼体四周周的绿化化隔离带带中可以以考虑增增加以下下功能：镂空雕塑塑、架空空步廊、水水墨文化化石、连连排树阵阵