某地产存货核算规范epkz.docx

万科地产产存货核核算规范范1 目的：为为加强存存货管理理，规范范集团存存货核算算，便于于对集团团存货结结构和存存货存量量的分析析及披露露，依据据企业业会计制制度、公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定，制定本办法。2 范围：适适用于集集团内所所有全资资企业、控控股经营营企业及及受托经经营企业业。3 职责：总总部财务务管理部部负责本本规范的的推行、解解释、修修改并检检查执行行情况；集团内内各公司司负责具具体实施施，并对对实施过过程中发发生的问问题及时时向总部部财务管管理部反反馈。4 方法与过过程控制制4.1 存货货的分类类4.1.1集团团内地产产及物业业公司的的存货分分类情况况见下表表：公司类别别存货类别别说 明明会 计计 科科 目目核算要求求地产公司拟开发土土地购入的、尚尚未动工工但已决决定将之之发展为为出售或或出租物物业的土土地开发成本本拟开发发土地（核核算项目目）开发间接接费存货跌价价准备在核算项项目的项项目属性性中增加加占地面面积及可可售建筑筑面积，并并至少每每季度依依照实际际情况进进行调整整。在建开发发产品已开工但但尚未办办理竣工工验收手手续的、以以出租或或出售为为开发目目的的物物业开发成本本（除“拟开发发土地”核算项项目）完工开发发产品已办理竣竣工验收收手续、待待出售的的物业，包包括住宅宅、商铺铺、写字字楼、车车库及车车位等完工开发发产品按可售建建筑面积积采用数数量金额额核算。无无建筑单单体的车车位应按按个数采采用数量量金额核核算。出租开发发产品已办理竣竣工验收收手续、用用于出租租或自我我经营的的物业出租开发发产品开发产品品摊销物业公司物业工程程承接物业业工程发发生的各各项支出出。对业业主委员员会、开开发商及及业主提提供的管管理用房房、商业业用房进进行装饰饰装修发发生的支支出，也也包括在在内。物业工程程原材料各物业管管理处为为物业管管理需要要购入的的各种材材料原材料应采用数数量金额额核算地产及物物业公司司低值易耗耗品不能作为为固定资资产的各各种用具具物品，如如工具等等低值易耗耗品4.1.2集团团内其他他行业公公司的存存货分类类和所用用会计科科目可根根据本行行业业务务特点自自行设置置。4.2 各类类存货的的核算4.2.1 拟开发发土地及及在建开开发产品品的核算算4.2.1.11 科目目设置“开发成成本”及“开发间间接费”科目核核算拟开开发土地地及在建建开发产产品的实实际开发发成本，其其明细设设置参见见下表：一级科目目二级科目目三级科目目四级科目目核算项目目备注开发成本本土地获得得价款按各成本本、费用用项目再再进行细细分（具具体核算算内容、核核算方法法详见万万科集团团房地产产开发企企业成本本核算指指导）各成本核核算对象象 成本核核算对象象可分层层次设立立。开发前期期准备费费各成本核核算对象象主体建筑筑工程费费各成本核核算对象象主体安装装工程费费各成本核核算对象象社区管网网工程费费各成本核核算对象象园林环境境工程费费各成本核核算对象象配套设施施费各成本核核算对象象开发间接接费各成本核核算对象象自一级科科目开发间接接费转入入成本预提提及结转转各成本核核算对象象开发间接接费项目名称称工程管理理费按各成本本、费用用项目再再进行细细分（具具体核算算内容、核核算方法法详见万万科集团团房地产产开发企企业成本本核算指指导）定期转入入开发成成本营销费用用资本化利利息物业管理理完善费费其他上述成本本核算对对象可分分层次设设立，具具体设置置参见下下图：××项目目 在建一一期 住宅 商铺 在在建二期期 写写字楼·················· 拟拟开发土土地待分摊成成本本规范将将主要详详细阐述述“开发成成本土地获获得价款款”中地价价款的核核算方法法，“开发成成本”其他明明细科目目的有关关核算内内容、核核算方法法，详见见万科科集团房房地产企企业成本本核算指指导。“开发间间接费”是核算算房地产产成本的的过渡性性科目，用用于归集集和分配配与项目目开发直直接相关关、但不不能明确确属于特特定开发发环节的的成本费费用性支支出，以以及项目目营销设设施建造造费。期期末，“开发间间接费”余额按按一定标标准分配配计入各各成本核核算对象象，借记记“开发成成本”科目，贷贷记“开发间间接费”科目。该该科目期期末无余余额。其其具体核核算方法法，详见见万科科集团费费用核算算规范。4.2.1.22 核算算说明A、拟开开发土地地“开发成成本”科目的的“拟开发发土地”核算项项目余额额即为拟拟开发土土地的实实际成本本，其具体体内容包包括：总体未未开工项项目的地地价款和和前期费费用；分期开开发的项项目，其其后期尚尚未开工工部分的的地价款款和前期期费用。订订立正式式合同前前支付的的诚意金金等记入入“预付帐帐款”科目，不不在本项项目核算算，待签签定正式式合同后后再转入入本项目目。房地产项项目开工工前支付付的款项项，记入入“开发成成本”相应明明细科目目的“拟开发发土地”核算项项目下。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品” 类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见万科集团房地产开发企业成本核算指导），作分录如下：借：开发发成本土地获获得价款款在建×期 贷贷：开发发成本土地获获得价款款拟开发发土地“开发成成本土地获获得价款款拟开发发土地”的科目目余额可可以在贷贷方，该该贷方余余额表示示在建部部分尚未未支付的的土地获获得价款款；转入入在建后后再支付付土地获获得价款款，记入入“开发成成本土地获获得价款款拟开发发土地”的借方方； 前期费用用可比照照土地获获得价款款进行处处理。B、在建建开发产产品“开发成成本”科目余余额减去去“拟开发发土地”的成本本，即为为“在建开开发产品品”的实际际成本。项目办理理竣工验验收手续续后，应应将其成成本从“在建开开发产品品”类转入入“完工开开发产品品”类，其其中土地地获得价价款的转转出金额额按“在建开开发产品品”的地价价款金额额乘以当当期完工工部分面面积占已已转入在在建部分分面积的的比例（具具体转出出分配方方法参见见万科科集团房房地产企企业成本本核算指指导），作作分录如如下：借：完工工开发产产品贷：开发发成本土地获获得价款款在建×期其它成本本、费用用项目按按成本本核算指指导进进行处理理。4.2.2 完完工开发发产品的的核算4.2.2.11科目设设置“完工开开发产品品”科目核核算完工工开发产产品类存存货的库库存实际际成本。科科目的明明细设置置如下：一级科目目二级科目目三级科目目核算项目目完工开发发产品项目名称称具体苑或或栋或期期住宅、商商铺、写写字楼、车车位及车车库、其其他4.2.2.22 核算算说明A、项目目办理完完竣工验验收手续续后，按按开发项项目的功功能和用用途，由由“开发成成本”科目转转入“完工开开发产品品”的相应应明细科科目的借借方。B、完工工开发产产品按其其功能设设置核算算项目，以以便于简简化明细细会计科科目及汇汇总统计计本单位位住宅、商商铺、写写字楼、车车位及车车库等的的总数额额。C、车库库及车位位应通过过“车位与与车库”核算项项目单独独反映，其其中独立立车库按按实际成成本与预预期售价价孰低核核算；架架空层及及地下车车位按预预期售价价的500保留留成本。本本规范下下发前按按高于此此标准保保留成本本的车位位转入“出租开开发产品品”科目的的“车库与与车位”核算项项目中核核算。D、为避避免产生生低效资资产，今今后新开开发项目目中，只只能自我我经营、不不能出售售或整体体出租或或者可以以出租或或出售但但无明确确的赢利利计划、经经营价值值较低的的配套资资产，如如会所、游游泳池、网网球场、学学校、幼幼儿园等等，不应应再保留留成本，而而应摊入入相应可可售产品品成本；本规范范下发前前帐面留留存的此此类配套套资产转转入“出租开开发产品品”科目的的“其他”核算项项目中核核算。以上配套套资产完完工时，各各单位应应编制配配套资产产清单并并记录产产权情况况，以备备查验，并并在物业业公司进进场后，一一并移交交给物业业公司经经营管理理。E、完工工开发产产品对外外出售时时，应于于销售实实现时，按按售价记记入“主营业业务收入入”科目；同时，按按其帐面面价值借借记“主营业业务成本本”科目，贷贷记“完工开开发产品品×项目目×期（或或苑或栋栋或配套套资产名名称）”科目下下相应核核算项目目。F、完工工开发产产品用于于出租时时，应将将其成本本全部转转入“出租开开发产品品”类中。4.2.3 出出租开发发产品的的核算4.2.3.11 科目目设置“出租开开发产品品”科目核核算出租租开发产产品类存存货的原原值；“出租开开发产品品摊销”科目核核算出租租开发产产品的累累计摊销销。科目目的设置置明细如如下：一级科目目二级科目目三级科目目核算项目目出租开发发产品项目名称称具体苑或或栋或期期以及配配套资产产名称住宅、商商铺、写写字楼、车车位与车车库、其其他出租开发发产品摊摊销4.2.3.22 核算算说明A、各单单位应于于确定完完工开发发产品的的出租用用途并签签定出租租合同、协协议且租租期为一一年以上上时，按按开发项项目的功功能，将将其由“完工开开发产品品”科目转转入“出租开开发产品品”的相应应明细科科目的借借方。除对外出出售以及及一年内内不计划划再次出出租的开开发产品品外，已已确认的的“出租开开发产品品”不得随随意转出出。 本规范范下发前前帐面留留存的车车位及配配套资产产，在本本科目核核算。B、“出出租开发发产品”及“开发产产品摊销销”各明细细科目及及核算项项目的核核算要求求，与“完工开开发产品品”科目相相同。C、出租租开发产产品应按按一定年年限进行行摊销，其其摊销金金额在“开发产产品摊销销”科目核核算。 住宅出出租一般般不计提提摊销；本规范范下发前前帐面留留存的车车位及配配套资产产，继续续按122.5年年的期限限进行摊摊销；出出租的商商铺、写写字楼、独独立车库库及本规规范下发发后完工工的车位位，参照照集团固固定资产产的255年折旧旧年限、44%预留留残值标标准进行行摊销。各类资产产均应在在转入“出租开开发产品品”当月，按按月进行行直线摊摊销，分分录如下下： 借：其他业业务支出出 贷：开开发产品品摊销×项目××期（或或苑或栋栋或配套套资产名名称）D、出租租开发产产品的修修理费用用记入“其他业业务支出出”科目。 收到租租金收入入时，计计入“其他业业务收入入”科目。 出租开开发产品品对外出出售，应应于销售售实现时时，按售售价记入入“主营业业务收入入”科目；同时，按按其摊余余价值借借记 “主营业业务成本本”科目，按按出租开开发产品品的累计计摊销，借借记“开发产产品摊销销×项目目×期（或或苑或栋栋或配套套资产名名称）”科目下下的相应应核算项项目，按按出租开开发产品品原价，贷贷记“出租开开发产品品×项目目×期（或或苑或栋栋或配套套资产名名称）”科目下下相应核核算项目目。4.2.4原材材料的核核算4.2.4.11 科目目设置“原材料料”科目核核算物业业管理处处库存材材料的实实际成本本，其按按材料的的用途或或大类设设置明细细科目。4.2.4.22 核算算说明A、 “原材料料”科目的的借方核核算原材材料采购购的实际际成本；贷方核核算原材材料领用用的实际际成本；余额为为在库原原材料成成本。B、 领用原材材料时，借借记“主营业业务成本本”、“物业工工程”等科目目，贷记记“原材料料”。4.2.5 低低值易耗耗品的核核算4.2.5.11 低值值易耗品品在“低值易易耗品”科目核核算。各各公司可可按领用用的部门门或用途途下设明明细会计计科目。4.2.5.22对低值值易耗品品采用一一次摊销销的方法法，即在在领用时时将其全全部价值值摊入有有关的成成本费用用。 物业管理理处低值值易耗品品的摊销销价值全全部计入入“主营业业务成本本”科目；物业公公司低值值易耗品品的摊销销记入“管理费费用”科目。4.2.6 物物业工程程的核算算4.2.6.11 物业业公司对对外承接接物业工工程发生生的各项项支出在在“物业工工程”科目核核算。该该科目按按工程项项目设置置明细账账。4.2.6.22 企业业承接的的房屋共共用部位位、共用用设施设设备大修修、更新新、改造造工程发发生的各各项支出出，借记记本科目目，贷记记“银行存存款”、“库存材材料”等科目目。工程程完工，其其工程款款经业主主委员会会或开发发商、业业主签证证确认后后进行转转账，借借记“代管基基金”科目，贷贷记“主营业业务收入入物业大大修收入入”科目；结转已已完物业业工程成成本，借借记“主营业业务成本本物业大大修成本本”科目，贷贷记本科科目。4.3 存货货的期末末计价 季度、中中期期未未或年度度终了，各各公司应应对存货货进行全全面清查查，如由由于存货货毁损、全全部或部部分陈旧旧过时或或销售价价格低于于成本等等原因，使使存货的的成本高高于可变变现净值值，应按按其高于于部分，计计提存货货跌价准准备，借借记“管理费费用存货跌跌价损失失”科目，贷贷记“存货跌跌价准备备”科目。对对于地产产存货或或物业工工程，应应按单个个存货项项目，比比较成本本与可变变现净值值，从而而计提存存货跌价价准备；对于数数量繁多多、单价价较低的的原材料料、低值值易耗品品，可按按类别计计提存货货跌价准准备。 可变现现净值是是指在正正常生产产经营过过程中，以以估计售售价减去去估计完完工成本本以及销销售所必必须的估估计费用用后的价价值。其其测算依依据可以以是：最最近销售售市价、周周边同档档次存货货市价、预预计未来来现金流流量等。 已确认认损失的的存货价价值又得得以恢复复，应在在原已提提减值准准备的范范围内转转回。关联文件件： 财财务管理理部：万万科集团团会计管管理及核核算规范范（VKKCW003-003） 万科科集团费费用核算算规范（VVKCWW03-04） 万科科集团房房地产开开发企业业成本核核算指导导（VKKCW003-229）