房地产行业税收政策大全cerz.docx

目 录一、房地地产行业业税收政政策汇编编（一）综综合一九九九九年国家税务务总局关关于从事事房地产产业务的的外商投投资企业业若干税税务处理理问题的的通知（）国税发199992242号号（二）营营业税二一一年福建省地地方税务务局关于于房地产产业营业业税征税税问题的的通知（ ）闽地税政政一220011211号一九九八八年国家税务务总局关关于销售售不动产产兼装修修行为征征收营业业税问题题的批复复（ ）国税函l9998553号国家税务务总局关关于“代建”房屋行行为应如如何征收收营业税税问题的的批复（ ）国税函199985554号号一九九七七年国家税务务总局关关于以不不动产作作为股、利利进行分分配征收收营业税税问题的的批复（ ）国税函199973387号号一九九六六年国家税务务总局关关于房产产开发企企业销售售不动产产征收营营业税问问题的通通知（ ）国税函发发199966844号一九九五五年国家税务务总局关关于印发发营业业税问题题解答(之一)的通通知（ ）国税函发发199951566号一九九四四年国家税务务总局关关于中外外合作开开发房地地产征收收营业税税问题的的批复（ ）国税函发发199946444号关于“销销售不动动产”营业税税若干政政策问题题的通知知（ ）厦地税政政一1199440005号（三）外外商投资资企业和和外国企企业所得得税二一一年国家税务务总局关关于外商商投资房房地产开开发经营营企业所所得税管管理问题题的通知知（ ）国税发200011142号号一九九五五年国家税务务总局关关于外商商投资企企业从事事房地产产开发经经营征收收所得税税有关问问题的通通知（ ）国税发199951153号号（四）土土地使用用税二三三年国家税务务总局关关于房产产税城镇镇土地使使用税有有关政策策规定的的通知（ ）国税发200389号国家税务务总局关关于从事事房地产业务务的外商商投资企企业若干税务务处理问问题的通通知国税发199992242号号各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局、地地方税务务局： 为规范范税收管管理，现现就从事事房地产产业务的的外商投投资企业业有关税税务处理理问题，通通知如下下： 一、从从事房地地产业务务的外商商投资企企业与境境外企业业签订房房地产代代销、包包销合同同或协议议，委托托境外企企业在境境外销售售其位于于我国境境内房地地产的，应应按境外外企业向向购房人人销售的的价格，作作为外商商投资企企业房地地产销售售收入，计计算缴纳纳营业税税和企业业所得税税。 二、上上述外商商投资企企业向境境外代销销、包销销企业支支付的各各项佣金金、差价价、手续续费、提提成费等等劳务费费用，应应提供完完整、有有效的凭凭证资料料，经主主管税务务机关审审核确认认后，方方可作为为外商投投资企业业的费用用列支。但但实际列列支的数数额，不不得超过过房地产产销售收收入的110%。本通知自自20000年11月l日日起执行行。福建省地地方税务务局关于房地地产业营营业税征税问题题的通知知闽地税政政一220011211号各市、县县(区)地方税税务局，省省、各设设区市地地方税务务局直属属分局、稽稽查局，福福州、厦厦门、泉泉州、漳漳州市地地方税务务局外税税分局：近接部份份设区市市地方税税务局反反映，要要求明确确房地产产业中集集资建房房等行为为有关营营业税政政策问题题。经研研究，现现明确如如下：一、土地地使用权权转让计计税营业业额问题题以划拨方方式取得得土地使使用权的的企事业业单位取取得土地地使用权权转让收收入，应应按规定定征收营营业税。其其计税营营业额为为该单位位转让土土地使用用权收取取的全部部价款和和价外费费用。该该单位由由划拨地地转为出出让地，以以转让土土地价款款补交政政府的土土地出让让金不得得从计税税营业额额中扣除除。二、单位位和个人人以集资资建房名名义开发发房地产产业务征征税问题题 l、行行政机关关、企事事业单位位集资建建房，凡凡纳入房房改范畴畴，并提提供房改改批文等等有关资资料，经经当地税税务机关关审核确确认报设设区市地地方税务务局同意意后，对对其向本本单位职职工个人人按房改改成本价价、标准准价收取取的售房房收入，免免征营业业税;对其向向本单位位以外的的单位和和个人收收取的售售房收入入，应按按“销售不不动产”税目税税率征收收营业税税。 2、经经批准仍仍在实行行房改的的单位采采取集资资购房，即即单位支支付一部部分资金金，职工工个人交交付一定定的集资资款，由由单位统统一向房房地产公公司交款款购买商商品房的的，对房房地产公公司的售售房行为为，应按按“销售不不动产”税目税税率征收收营业税税。3、根据据国家家税务总总局关于于“代建”房屋行行为应如如何征收收营业税税问题的的批复(国税函1998554号)的规定：“房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工。并按施工进度向乙方预收房款,工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按销售不动产税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按建筑业税目征收营业税”。不能按省地方税务局闽地税政一199918号文件规定的“委托代建房”征收营业税。国家税务务总局关关于销售售不动产兼兼装修行行为征收收营业税问问题的批批复19988年1月月25日日 国国税函l9998553号陕西省地地方税务务局： 你局陕陕西省地地方税务务局关于于房地产产开发企企业销售售不动产产如何确确定计税税依据的的请示收收悉。经经研究，现现批复如如下：纳税人将将销售房房屋的行行为分解解成销售售房屋与与装修房房屋两项项行为，分分别签订订两份契契约(或或合同)，向对对方收取取两份价价款。鉴鉴于其装装修合同同中明确确规定，装装修合同同为房地地产买卖卖契约的的一个组组成部分分，与买买卖契约约共同成成为认购购房产的的全部合合同。因因此，根根据中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例第第五条关关于“纳税人人的营业业额为纳纳税人提提供应税税劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产向对方方收取的的全部价价款和价价外费用用”的规定定，对纳纳税人向向对方收收取的装装修及安安装设备备的费用用，应一一并列入入房屋售售价，按按“销售不不动产”税目征征收营业业税。国家税务务总局关关于“代建”房屋行为为应如何何征收营业税问问题的批批复19988年9月月21日日 国国税函199985554号号新疆维吾吾尔自治治区地方方税务局局： 你局关关于对房房地产开开发企业业代建房房屋行为为如何征征收营业业税问题题的请示示(新新地税一一字1199880441号)收悉。关关于房地地产开发发企业为为其他单单位代建建房屋行行为应如如何征收收营业税税问题，经经研究，现现批复如如下：房地产开开发企业业(以下下简称甲甲方)取取得土地地使用权权并办理理施工手手续后根根据其他他单位(以下简简称乙方方)的要要求进行行施工，并并按施工工进度向向乙方预预收房款款，工程程完工后后，甲方方替乙方方办理产产权转移移等手续续。甲方方的上述述行为属属于销售售不动产产，应按按“销售不不动产”税目征征收营业业税；如如甲方自自备施工工力量修修建该房房屋，还还应对甲甲方的自自建行为为，按“建筑业业”税目征征收营业业税。国家税务务总局关关于以不动产作作为股、利利进行分分配征收营营业税问问题的批批复19977年6月月28日日 国国税函199973387号号辽宁省大大连市地地方税务务局： 你局关关于大连连东亚房房地产开开发有限限公司以以不动产产作为股股、利进进行分配配征收营营业税问问题的请请示(大地税税函1199776号号)收悉悉。关于于大连东东亚房地地产开发发有限公公司(以以下简称称东亚公公司)根根据董事事会决定定，以其其部分不不动产(公寓、综综合楼等等)作价价，作为为中外合合作双方方的股、利利进行分分配，双双方分得得的不动动产拥有有产权，并并可独立立处置。对对此是否否征收营营业税，经经研究，现现批复如如下：东亚公司司将属于于东亚公公司的不不动产作作价作为为股利分分配给中中外双方方，所有有权发生生了转移移，符合合现行营营业税关关于销售售不动产产的规定定。因此此对东亚亚公司分分配的不不动产应应按“销售不不动产”征收营营业税。国家税务务总局关关于房产产开发企业业销售不不动产征征收营业税问问题的通通知19966年 ll1月222日 国税函函发1199666884号广东省地地方税务务局: 接你省省广州市市地方税税务局关关于房产产开发企企业包销销房产征征收营业业税问题题的请示示(穗穗地税发发199962599号)，反反映房产产开发企企业与包包销商签签订合同同，将房房产交给给包销商商根据市市场情况况自订价价格进行行销售，由由房产开开发企业业向客户户开具房房产销售售发票，包包销商收收取价差差或手续续费，在在合同期期满末售售出的房房产由包包销商进进行收购购，对此此应如何何征收营营业税。经经研究，现现答复如如下：在合同期期内房产产企业将将房产交交给包销销商承销销，包销销商是代代理房产产开发企企业进行行销售，所所取得的的手续费费收入或或者价差差应按“服务业业代理理业”征收营营业税；在合同同期满后后，房屋屋未售出出，由包包销商进进行收购购，其实实质是房房产开发发企业将将房屋销销售给包包销商，对对房产开开发企业业应按“销售不不动产”征收营营业税；包销商商将房产产再次销销售，对对包销商商也应按按“销售不不动产”征收营营业税。国家税务务总局关关于印发发营业税税问题解解答(之一)的 通 知19955年4月17日国税函函发1199551556号各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市地地方税务务局：根据各地地在新的的营业税税制实行行后提出出的问题题，为了了有利于于基层税税务机关关和纳税税人学习习、理解解营业税税的征税税规定，总总局决定定陆续编编写印发发营业业税问题题解答。现现将营营业税问问题解答答(之一)发给给你们，请请遵照执执行。营业税问问题解答答(之一)一、问：税制改改革以前前，原营营业税规规定的减减税、免免税项目目，在119944年1月1日起实实行新的的营业税税制以后后是否还还继续执执行? 答：实行行新税制制后，原原营业税税的法规规均已废废止，过过去所作作的减征征或免征征营业税税的规定定自然也也一律停停止执行行。营业业税暂行行条例规规定：“营业税税的免税税、减税税项目由由国务院院规定。任任何地区区、部门门均不得得规定免免税、减减税项目目。”因此，在在19994年1月1日实行行新税制制后如果果还继续续执行原原营业税税的减税税、免税税项目，是是属于违违反税法法的行为为，应当当坚决予予以纠正正。二、问：公安部部门拍卖卖机动车车牌照，交交通部门门拍卖公公交线路路运营权权，是否否征收营营业税?答：公安安部门拍拍卖机动动车牌照照，交通通部门拍拍卖公交交线路运运营权，这这两种行行为均不不属于营营业税的的征税范范围，因因而不征征收营业业税。三、问：运输企企业在境境外载运运旅客或或货物入入境，是是否征收收营业税税?答：根据据营业税税暂行条条例实施施细则第第七条第第(二)款关于于“在境内内载运旅旅客或货货物出境境”属于境境内提供供应税劳劳务的规规定，运运输企业业在境外外载运旅旅客或货货物入境境，不属属于在境境内提供供应税劳劳务，因因而不征征收营业业税。四、问：航空公公司用飞飞机开展展飞洒农农药业务务是否免免征营业业税?答：营业业税暂行行条例第第六条第第(五)款规定定农业病病虫害防防治免征征营业税税，营业业税暂行行条例实实施细则则第二十十六条第第(四)款明确确农业病病虫害防防治“是指从从事农业业、林业业、牧业业、渔业业的病虫虫害测报报和防治治的业务务。”航空公公司用飞飞机开展展飞洒农农药业务务属于从从事农业业病虫害害防治业业务，因因而应当当免征营营业税。五、问：单位所所属内部部施工队队伍承担担其所隶隶属单位位的建筑筑安装工工程是否否征收营营业税?答：这首首先要看看此类施施工队伍伍是否属属于独立立核算单单位。如如果属于于独立核核算单位位，不论论承担其其所隶属属单位(以下称称本单位位)的建筑筑安装工工程业务务，还是是承担其其他单位位的建筑筑安装工工程业务务，均应应当征收收营业税税。如果果属于非非独立核核算单位位，承担担其他单单位建筑筑安装工工程业务务应当征征收营业业税；而而承担本本单位的的建筑安安装工程程业务是是否应当当缴纳营营业税，则则要看其其与本单单位之间间是否结结算工程程价款。营营业税暂暂行条例例实施细细则第十十一条规规定，负负有营业业税纳税税义务的的单位为为发生应应税行为为并向对对方收取取货币、货货物或其其他经济济利益的的单位，包包括独立立核算的的单位和和不独立立核算的的单位。根根据这一一规定，内内部施工工队伍为为本单位位承担建建筑安装装业务，凡凡同本单单位结算算工程价价款的，不不论是否否编制工工程概(预)算，也也不论工工程价款款中是否否包括营营业税税税金，均均应当征征收营业业税；凡凡不与本本单位结结算工程程价款的的，不征征收营业业税。六、问：对绿化化工程应应按何税税目征税税?答：绿化化工程往往往与建建筑工程程相连，或或者本身身就是某某个建筑筑工程的的一个组组成部分分，例如如，绿化化与平整整土地就就分不开开，而平平整土地地本身就就属于建建筑业中中的“其他工工程作业业”。为了了减少划划分，便便于征管管，对绿绿化工程程按“建筑业业其他他工程作作业”征收营营业税。七、问：对工程程承包公公司承包包的建筑筑安装工工程按何何税目征征税?答：根据据营业税税暂行条条例第五五条第(三)款“建筑业业的总承承包人将将工程分分包或转转包给他他人的，以以工程的的全部承承包额减减去付给给分包人人或者转转包人的的价款后后的余额额为营业业额”的规定定，工程程承包公公司承包包建筑安安装工程程业务，即即工程承承包公司司与建设设单位签签订承包包合同的的建筑安安装工程程业务，无无论其是是否参与与施工，均均应按“建筑业业”税目征征收营业业税。工工程承包包公司不不与建设设单位签签订承包包建筑安安装工程程合同，只只是负责责工程的的组织协协调业务务，对工工程承包包公司的的此项业业务则按按“服务业业”税目征征收营业业税。八、问：对境外外机构总总承包建建筑安装装工程如如何征税税?答：根据据营业税税暂行条条例第十十一条第第(二)款“建筑安安装业务务实行分分包或者者转包的的，以总总承包人人为扣缴缴义务人人”和营业业税暂行行条例实实施细则则第二十十九条第第(一)款“境外单单位或者者个人在在境内发发生应税税行为而而在境内内未设有有经营机机构的，其其应缴税税款以代代理者为为扣缴义义务人；没有代代理者的的，以受受让者或或购买者者为扣缴缴义务人人”的规定定，建筑筑安装工工程的总总承包人人为境外外机构，如如果该机机构在境境内设有有机构的的，则境境内所设设机构负负责缴纳纳其承包包工程营营业税，并并负责扣扣缴分包包或转包包工程的的营业税税税款；如果该该机构在在境内未未设有机机构，但但有代理理者的，则则不论其其承包的的工程是是否实行行分包或或转包，全全部工程程应纳的的营业税税款均由由代理者者扣缴；如果该该机构在在境内未未设有机机构，又又没有代代理者的的，不论论其总承承包的工工程是否否实行分分包或转转包，全全部工程程应纳的的营业税税税款均均由建设设单位扣扣缴。九、问：银行贷贷款给单单位和个个人，借借款者以以房屋作作抵押，如如果期满满后借款款者无力力还贷，抵抵押的房房屋归银银行所有有，对此此是否应应当征税税?如果房房屋归银银行所有有后，银银行将房房屋销售售，是否否应当征征税?答：借款款者无力力归还贷贷款，抵抵押的房房屋被银银行收走走以抵作作贷款本本息，这这表明房房屋的所所有权被被借款者者有偿转转让给银银行，应应对借款款者转让让房屋所所有权的的行为按按“销售不不动产”税目征征收营业业税。同样，银银行如果果将收归归其所有有的房屋屋销售，也也应按“销售不不动产”税目征征收营业业税。十、问：非金融融机构将将资金提提供给对对方，并并收取资资金占用用费，如如企业与与企业之之间借用用周转金金而收取取资金占占用费，行行政机关关或企业业主管部部门将资资金提供供给所属属单位或或企业而而收取资资金占用用费，农农村合作作基金会会将资金金提供给给农民而而收取资资金占用用费等，应应如何征征收营业业税?答：营营业税税税目注释释规定定，贷款款属于“金融保保险业”税目的的征收范范围，而而贷款是是指将资资金贷与与他人使使用的行行为。根根据这一一规定，不不论金融融机构还还是其他他单位，只只要是发发生将资资金贷与与他人使使用的行行为，均均应视为为发生贷贷款行为为，按“金融保保险业”税目征征收营业业税。十一、问问：保险险公司开开展财产产、人身身保险时时向投保保者收取取的全部部保费记记入“储金”科目，储储金的利利息记入入“保费收收入”科目，储储金到期期返还给给用户。对对保险公公司开展展财产、人人身保险险征收营营业税的的营业额额是向投投保者收收取的保保费，还还是储金金的利息息?对于到到期返还还给用户户的储金金是否准准许从其其营业额额中扣除除?答：营业业税暂行行条例第第五条规规定：除除另有规规定者外外，“纳税人人的营业业额为纳纳税人提提供应税税劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产向对方方收取的的全部价价款和价价外费用用。”根据此此项规定定，第一一，保险险公司开开展财产产、人身身保险的的营业额额为向投投保者收收取的全全部保费费，而不不是储金金的利息息收入。因因为，就就提供保保险劳务务而言，此此项规定定所说的的“对方”是指投投保者，保保险公司司向投保保者收取取的是保保费，而而储金利利息是保保险公司司向银行行收取的的，不是是向投保保者收取取的。其其次，应应以保费费金额为为营业额额，对到到期返还还给用户户的储金金不能从从营业额额中扣除除。十二、问问：邮政政部门收收取的“电话初初装费”按什么么税目征征税?答：根据据营业业税税目目注释对对“邮电通通信业”税目的的解释，为为用户安安装电话话的业务务属于该该税目的的征收范范围。“电话初初装费”是邮政政部门为为用户安安装电话话而收取取的费用用，应按按“邮电通通信业”税目征征税。十三、问问：电信信部门开开办1668台电电话，利利用电话话开展有有偿咨询询、点歌歌等业务务，对此此项收费费按什么么税目征征税?答：1668台是是具有特特殊用途途的电话话台，其其业务属属于营营业税税税目注释释所说说的“用电传传设备传传递语言言的业务务”，应按按“邮电通通信业”税目征征收营业业税。十四、问问：对邮邮电局(所)经营的的邮电礼礼仪活动动按什么么税目征征收营业业税?其营业业额如何何确定?答：邮电电礼仪是是指邮电电局(所)根据客客户的要要求将写写有祝词词的电报报，或者者使用客客户支付付的价款款购买的的礼物传传递给客客户所指指定的对对象。对对于这种种业务应应按“邮电通通信业”税目征征收营业业税，其其营业额额为邮电电部门向向用户收收取的全全部价款款和价外外费用，包包括所购购礼物的的价款在在内。十五、问问：文化化培训适适用哪个个税目?答：根据据营业业税税目目注释规规定，“文化体体育业”税目中中的“其他文文化业”是指除除经营表表演、播播映活动动以外的的文化活活动的业业务，如如各种展展览、培培训活动动，举办办文学、艺艺术、科科技讲座座、演讲讲、报告告会，图图书馆的的图书和和资料借借阅业务务等。此此项规定定所称培培训活动动包括各各种培训训活动，因因此对文文化培训训应按“文化体体育业”税目征征税。十六、问问：学校校取得的的赞助收收入是否否征税?应如何何征税?答：根据据营业税税暂行条条例及其其实施细细则规定定，凡有有偿提供供应税劳劳务、有有偿转让让无形资资产或者者有偿转转让不动动产所有有权的单单位和个个人，均均应依照照税法规规定缴纳纳营业税税，而所所谓“有偿”是指取得得货币、货货物或其其他经济济利益。根根据以上上规定，对对学校取取得的各各种名目目的赞助助收入是是否征税税，要看看学校是是否发生生向赞助助方提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或转让不不动产所所有权的的行为。学学校如果果没有向向赞助方方提供应应税劳务务、转让让无形资资产或转转让不动动产所有有权，此此项赞助助收入系系属无偿偿取得，不不征收营营业税；反之，学学校如果果向赞助助方提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或转让不不动产所所有权，此此项赞助助收入系系属有偿偿取得，应应征收营营业税。这这里需要要附带说说明的是是，不仅仅对学校校取得的的赞助收收入应按按这一原原则确定定应否征征收营业业税，对对于其他他单位和和个人取取得的赞赞助收入入也应按按这一原原则确定定是否征征收营业业税。十七、问问：对合合作建房房行为应应如何征征收营业业税?答：合作作建房，是是指由一一方(以下简简称甲方方)提供土土地使用用权，另另一方(以下简简称乙方方)提供资资金，合合作建房房。合作作建房的的方式一一般有两两种。第一种方方式是纯纯粹的“以物易易物”，即双双方以各各自拥有有的土地地使用权权和房屋屋所有权权相互交交换。具具体的交交换方式式也有以以下两种种： 1土土地使用用权和房房屋所有有权相互互交换，双双方都取取得了拥拥有部分分房屋的的所有权权。在这这一合作作过程中中，甲方方以转让让部分土土地使用用权为代代价，换换取部分分房屋的的所有权权，发生生了转让让土地使使用权的的行为；乙方则则以转让让部分房房屋的所所有权为为代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动产产的行为为。因而而合作建建房的双双方都发发生了营营业税的的应税行行为。对对甲方应应按“转让无无形资产产”税目中中的“转让土土地使用用权”子目征征税；对对乙方应应按“销售不不动产”税目征征税。由由于双方方没有进进行货币币结算，因因此应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。如果果合作建建房的双双方(或任何何一方)将分得得的房屋屋销售出出去，则则又发生生了销售售不动产产行为，应应对其销销售收入入再按“销售不不动产”税目征征收营业业税。 2以以出租土土地使用用权为代代价换取取房屋所所有权。例例如，甲甲方将土土地使用用权出租租给乙方方若干年年，乙方方投资在在该土地地上建造造建筑物物并使用用，租赁赁期满后后，乙方方将土地地使用权权连同所所建的建建筑物归归还甲方方。在这这一经营营过程中中，乙方方是以建建筑物为为代价换换得若干干年的土土地使用用权，甲甲方是以以出租土土地使用用权为代代价换取取建筑物物。甲方方发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服务业业租赁赁业”征营业业税；乙乙方发生生了销售售不动产产的行为为，对其其按“销售不不动产”税目征征营业税税。对双双方分别别征税时时，其营营业额也也按中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定核定。第二种方方式是甲甲方以土土地使用用权、乙乙方以货货币资金金合股，成成立合营营企业，合合作建房房。对此此种形式式的合作作建房，则则要视具具体情况况确定如如何征税税： 1房房屋建成成后，如如果双方方采取风风险共担担、利润润共享的的分配方方式，按按照营业业税“以无形形资产投投资入股股，参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，对甲甲方向合合营企业业提供的的土地使使用权，视视为投资资入股，对对其不征征营业税税；只对对合营企企业销售售房屋取取得的收收入按销销售不动动产征税税；对双双方分得得的利润润不征营营业税。 2房房屋建成成后，甲甲方如果果采取按按销售收收入的一一定比例例提成的的方式参参与分配配，或提提取固定定利润，则则不属营营业税所所称的投投资入股股不征营营业税的的行为，而而属于甲甲方将土土地使用用权转让让给合营营企业的的行为，那那么，对对甲方取取得的固固定利润润或从销销售收入入按比例例提取的的收入按按“转让无无形资产产”征税；对合营营企业则则按全部部房屋的的销售收收入依“销售不不动产”税目征征收营业业税。 3如如果房屋屋建成后后双方按按一定比比例分配配房屋，则则此种经经营行为为，也未未构成营营业税所所称的以以无形资资产投资资入股，共共同承担担风险的的不征营营业税的的行为。因因此，首首先对甲甲方向合合营企业业转让的的土地，按按“转让无无形资产产”征税，其其营业额额按实施施细则第第十五条条的规定定核定。其其次，对对合营企企业的房房屋，在在分配给给甲、乙乙方后，如如果各自自销售，则则再按“销售不不动产”征税。十八、问问：对于于转让土土地使用用权或销销售不动动产的预预收定金金，应如如何确定定其纳税税义务发发生时间间?答：营业业税暂行行条例实实施细则则第二十十八条规规定：“纳税人人，转让让土地使使用权或或销售不不动产，采采用预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。该该项规定定所称预预收款，包包括预收收定金。因因此，预预收定金金的营业业税纳税税义务发发生时间间为收到到预收定定金的当当天。十九、问问：对个个人将不不动产无无偿赠予予他人的的行为，是是否视同同销售不不动产征征收营业业税?答：根据据营业税税暂行条条例实施施细则第第四条规规定，“单位将将不动产产无偿赠赠予他人人，视同同销售不不动产”，应当当征收营营业税。由由此可见见，只有有单位无无偿赠送送不动产产的行为为才视同同销售不不动产征征收营业业税，对对个人无无偿赠送送不动产产的行为为，不应应视同销销售不动动产征收收营业税税。二十、问问：以“还本”方式销销售建筑筑物，在在计征营营业税时时可否从从营业额额中减除除“还本”支出?答：以“还本”方式销销售建筑筑物，是是指商品品房经营营者在销销售建筑筑物时许许诺若干干年后可可将房屋屋价款归归还购房房者，这这是经营营者为了了加快资资金周转转而采取取的一种种促销手手段。对对以“还本”方式销销售建筑筑物的行行为，应应按向购购买者收收取的全全部价款款和价外外费用征征收营业业税，不不得减除除所谓“还本”支出。国家税务务总局关关于中外合作作开发房房地产征征收营业税问问题的批批复19944年12月6日国税函函发1199446444号广东省国国家税务务局：近接广州州市税务务局税一一199943277号关关于合作作开发房房地产征征收营业业税问题题的请示示，反反映该市市部分国国内企业业将土地地三通一一平后以以土地与与外商合合作建商商品房，双双方成立立合作公公司，领领取营业业执照，中中方将土土地使用用权转移移到合作作公司，外外方负责责兴建商商品房的的一切资资金并负负责商品品房在境境外销售售，双方方采取分分建筑面面积、分分销售收收入、提提取固定定利润等等分配形形式。并并对上述述经营活活动中涉涉及的转转让土地地使用权权的行为为如何计计征营业业税问题题，要求求予以明明确。经经研究，现现批复如如下：一、关于于中外双双方合作作建房的的征税问问题中方将获获得的土土地与外外方合作作，办理理土地使使用权转转移后，不不论是按按建成的的商品房房分配面面积，还还是按商商品房销销售后的的收入进进行分配配，均不不符合现现行政策策关于“以无形形资产投投资入股股，参与与接受投投资方的的利润分分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，因此此，应按按“转让无无形资产产”税目征征收营业业税；其其营业额额为实际际取得的的全部收收入，包包括价外外收费；其纳税税义务发发生时间间为取得得收入的的当天。同时，对对销售商商品房也也应征税税。如果果采取分分房(包括分分面积)各自销销房的，则则对中外外双方各各自销售售商品房房收入按按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取统一销销房再分分配销售售收入的的，则就就统一的的销售商商品房收收入按“销售不不动产”征营业业税；如如果采取取对中方方支付固固定利润润方式的的，则对对外方销销售商品品房的全全部收入入按“销售不不动产”征营业业税。二、关于于中方取取得的前前期工程程开发费费征税问问题外方提前前支付给给中方的的前期工工程的开开发费用用，视为为中方以以预收款款方式取取得的营营业收入入，按转转让土地地使用权权，计算算征收营营业税。对对该项已已税的开开发费用用，在中中外双方方分配收收入时如如数从中中方应得得收入中中扣除的的，可直直接冲减减中方当当期的营营业收入入。三、对中中方定期期获取的的固定利利润视为为转让土土地使用用权所取取得的收收入，计计算征收收营业税税。关于“销销售不动动产”营业税若干政政策问题题的通知知厦地税政政一1199440005号各县、区区局，直直征局，稽稽查局：现将新的的营业税税条例、细细则中有有关销售售不动产产的政策策问题明明确如下下，并将将销售售不动产产税目若若干政策策问题解解答下下发给你你们，请请一并执执行。一、征税税范围 ()般规定定：包括括销售建建筑物、构构筑物及及其他土土地附着着物。 (二)特殊规规定： l、单单位将不不动产无无偿赠与与他人，视视同销售售不动产产。 2、在在销售不不动产时时连同不不动产所所占土地地及相连连土地一一并转让让的行为为，比照照销售不不动产征征税。 3、以以转让有有限产权权或永久久使用权权方式销销售建筑筑物视同同销售建建筑物。 4、以以不动产产投资、入入股、参参加接受受投资方方利润分分配、共共担风险险的行为为，不征征收营业业税。但但转让该该项股权权，应按按本税目目征税。 5、建建筑物拆拆除后销销售，则则建筑物物由不动动产变为为动产，不不按销售售不动产产征税。 6、不不动产租租赁，不不按销售售不动产产征税，而而应按“服务业业租赁赁业”征税。 7、对对于单位位和个人人因国家家征用土土地而取取得的土土地及不不动产的的补偿费费不征收收营业税税。 8、对对于单位位和个人人自用房房屋，不不征营业业税。待待其出售售或出租租时，再再分别按按不同税税目征收收营业税税。二、计税税依据 (一)对房地地产企业业在销售售不动产产时从购购买方取取得的一一切收入入都要征征税，包包括各种种基金、代代收费用用，均不不得从计计税营业业额中扣扣除。 (二)销售建建筑物时时，附着着在建筑筑物上的的机器设设备随同同出售又又不单独独计价的的，该机机器设备备价值应应并入销销售建筑筑物价款款收入征征收“销售不不动产”营业税税。 (三)甲方提提供土地地、乙方方提供资资金合作作建房，如如果建好好的房屋屋甲、乙乙各分配配一部分分产权，则则对甲方方应按其其分到的的建筑物物价值征征收“转让无无形资产产”营业税税；对乙乙方应按按其用以以交换甲甲方土地地使用权权的那部部分建筑筑物(即甲方方分到的的建筑物物)价值征征收“销售不不动产”营业税税。其价价值可按按下列顺顺序核定定： 1、按按纳税人人当月销销售的同同类不动动产的平平均价格格核定。 2、按按纳税人人最近时时期销售售的同类类不动产产的平均均价格核核定 3、按按下列公公式核定定：计税营业业额=工程成成本/(1-营业税税税率)对甲方或或乙方所所得的那那部分建建筑物，如如再出售售或出租租的，应应分别再再按“销售不不动产”或“服务业业一租赁赁业”征收营营业税。三、纳税税地点销售不动动产营业业税的纳纳税地点点，为所所转让的的不动产产所在地地，应向向不动产产所在地地税务机机关申报报纳税。四、纳税税义务发发生时间间纳税人销销售不动动产，采采取预收收款、预预收定金金方式的的，其纳纳税义务务发生时时间为收收到预收收款、预预收定金金的当天天。纳税人将将不动产产无偿赠赠与他人人，其纳纳税义务务发生时时间为不不动产所所有权转转移的当当天。国家税务务总局关关于外商商投资房地产产开发经经营企业业所得税管理理问题的的通知国税发200011142号号各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市国国家税务务局，广广东、海海南省地地方税务务局，深深圳市地地方税务务局： 为加强强外商投投资房地地产开发发经营企企业所得得税管理理，根据据中华华人民共共和国税税收征收收管理法法、中中华人民民共和国国外商投投资企业业和外国国企业所所得税法法(以以下简称称税法)的有关关规定，现现就外商商投资企企业和外外国企业业(以下下简称企企业)从从事房地地产开发发经营业业务有关关所得税税管理问问题，通通知如下下：、企业业从事房房地产经经营业务务的，应应以其当当期销售售收入，扣扣除当期期相应成成本、费费用及损损失后的的余额，为为当期应应纳税所所得额，依依照税法法的规定定计算缴缴纳企业业所得税税。 当期应纳纳税额，按按以下公公式计算算： 应纳税税额=应应纳税所所得额××适用税税率已售房房产已预预征的所所得税+当期预预征所得得税 二、企企业预售售房地产产的，其其取得的的预收款款，应按按国家家税务总总局关于于外商投投资企业业从事房房地产开开发经营营征收所所得税有有关问题题的通知知（国国税发199951153号号)的规规定，预预征企业业所得税税。 三、企企业应以以房地产产管理部部门出具具工程项项目合格格证明之之日，或或者首笔笔房地产产使用权权交付之之日，或或者办理理首笔产产权转让让手续之之日的较较早者为为房地产产销售开开始。企企业自房房地产销销售开始始，应根根据当期期实际房房地产销销售收入入、相关关成本费费用，计计算企业业年度实实际应纳纳税额。 四、房房地产销销售收入入的确定定，以权权责发生生制为原原则，具具体可根根据销售售方式的的不同，按按以下原原则确定定：()采采取次性全全额收取取房款的的，以房房产使用用权交付付买方之之日或开开具发票票之日作作为销售售收入的的实现。(二)采采取分期期付款或或预售款款方式销销售的，以以合同约约定的付付款时间间为销售售收入的的实现。 (三)采取以以土地使使用权或或其他财财产置换换房屋的的，以房房产使用用权交付付对方为为销售收收入的实实现。 (四)采取银银行提供供按揭贷贷款销售售的，以以银行将将按揭贷贷款力、理理转账之之日，为为销售收收