2022房地产估价师试题5辑.docx

2022房地产估价师试题5辑2022房地产估价师试题5辑 第1辑 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）正确答案：×由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（）答案：错解析：本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。结构施工图不是指导（）的依据。A.外立面装修 B.编制预算 C.施工组织设计 D.施工进度计划答案：A解析：本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象正确答案：ACDE调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。2022房地产估价师试题5辑 第2辑完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性 B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等答案：B解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A、增值税 B、契税 C、教育费附加 D、土地增值税答案：B解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）答案：对解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。A.贷款额度控制 B.消费信用控制 C.间接信用指导 D.证券市场信用控制答案：B解析：指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。 除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。A没有使用期限的限制B一律70年C与出让土地使用权的年限一样D根据用地性质由政府与使用者协商确定正确答案：A除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。房地产市场的自然周期中，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求，这是自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段C、第三阶段D、第四阶段答案：B解析：考点:房地产市场的自然周期。在自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。2022房地产估价师试题5辑 第3辑 成本法中的“开发利润”是指（ ）。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润正确答案：CE 虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。A简单平均法B移动平均法C加权平均法D回归分析法正确答案：B答案 B 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。答案：错解析：如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息正确答案：A名义利率是实际利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。 一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境正确答案：ABCD只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。2022房地产估价师试题5辑 第4辑在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。答案：错解析：决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。就利率而言，若存单原定利率高，转让价格就高，反之则低。转让时的市场利率与存单原定利率相比，若市场利率高于原定利率，转让价格就低；反之，市场利率低于原定利率，转让价格就高。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内停放的车辆D.加油站的加油设备答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。P405。 房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值V10×10100（万元），第一年净收益NOI102.57.5（万元），VNOI/R，R7.5/1007.5%。参见教材P267。 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价原则概述。不同估价目的的估价，评估的价值类型等不同，应遵循的估价原则有所不同。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部负效应B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？答案：解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。2022房地产估价师试题5辑 第5辑 （ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门D国务院正确答案：C下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与房地产C.出售房地产D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？答案：解析：第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到第15年内减少的月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额第三步，计算从第6年开始抵押贷款月还款额(2022年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析答案：B解析：本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。A、 1.05B、 0.97C、 0.98D、 1.03答案：D解析：知识点 市场状况调整房地产投资变现性强。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。 当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B