五星级酒店投资分析及盈利模式研究分析gugo.docx

五星级酒酒店投资资分析及及盈利模模式研究究目录合肥澳中中财富中中心投资资策划案案的内容容要求22一、项目目简介22二、内容容要求33中外酒店店投资的的盈利模模式研究究3一、经营营增长盈盈利模式式3二、物业业增值盈盈利模式式5三、资本本营运盈盈利模式式6四、品牌牌创新盈盈利模式式7五、集团团建设盈盈利模式式10中国饭店店业的投投资策略略分析1121、以产产品线为为依托的的投资策策略1222、以资资金链为为纽带的的投资策策略1333、以时时间轴为为序列的的投资策策略1444、以收收益率为为前提的的投资策策略1555、以情情感源为为基点的的投资策策略166中国饭店店业投资资渠道选选择的方方法与路路径研究究16摘要166关键词116引言177一、饭店店投资渠渠道的解解读177（一）饭饭店投资资渠道的的概念及及内涵117（二）饭饭店投资资渠道选选择的意意义199二、饭店店投资渠渠道选择择的影响响因素分分析200（一）内内部核心心因素220（二）外外部支撑撑因素221三、饭店店投资渠渠道选择择的方法法与路径径22（一）资资金融合合23（二）技技术投入入23（三）管管理参与与24结语244专家解读读酒店业业东莞现现象：不不可复制制的奇迹迹25探寻酒店店利润“黑洞”26一、从酒酒店投资资成本看看酒店利利润的“黑洞”27二、从筹筹建周期期看酒店店利润的的“黑洞”28三、从资资金结构构看酒店店利润的的“黑洞”29四、从产产品类型型看酒店店利润的的“黑洞”31五、从管管理形式式看酒店店利润的的“黑洞”31六、从目目标市场场和销售售组合看看酒店利利润的“黑洞”33七、从人人员配置置和劳动动生产率率看酒店店利润的的“黑洞”34八、从面面积的经经营功能能和有效效利用看看酒店利利润的“黑洞”35饭店投资资回报与与经营管管理388引言：饭饭店经验验数据338酒店管理理危机的的实质盈盈利模式式不同559"有一居居"试敲京京酒店大大门 ""寄生虫虫"模式如如何盈利利60"开发商商经济济型酒店店管理方方"模式试试水杭城城成本回回收成为为房地产产商最大大困扰662管窥新政政下的房房地产公公司（二二）666经济型酒酒店刚开开局即洗洗牌766经济型酒酒店的利利刃822東莞五星星級酒店店數量多多僅次於於北京上上海877酒家酒店店分等定定级规定定89浅谈酒店店分类和和我国颁颁布的五五星级标标准899新星级饭饭店评定定标准将将实施最最高等级级为白金金五星992输在终点点的第一一名933地产酒店店风的种模式式98合肥澳中中财富中中心投资资策划案案的内容容要求目前我集集团与合合肥经济济技术开开发区已已签订了了投资协协议，拟拟合作在在该开发发区内兴兴建“澳中财财富中心心”项目，请请贵公司司对该项项目进行行必要的的市场调调查，编编制详细细的策划划案。一、项目目简介该项目位位于开发发区繁华华大道以以南，合合安路以以西，占占地面积积38亩亩左右，旁旁边为安安徽国际际会展中中心，离离旧城区区仅100分钟车车程，有有高架环环线相连连。建设设以五星星酒店为为主、办办公楼（或或服务性性公寓）为为辅的综综合性地地标建筑筑，总投投资约11.5亿亿美元，分分二期进进行，二二期总面面积为地地上177万平米米，地下下4万平平米，合合计211万平米米。一期：主主楼楼高高为1550米以以上，约约42层层高，功功能设置置为一部部份是五五星级酒酒店（5500间间客房），另另一部分分为服务务性公寓寓或商务务楼，群群楼是为为五星级级酒店服服务的餐餐饮娱乐乐项目；二期：楼楼高为1100米米以内，功功能设置置为服务务性公寓寓或商务务楼。二、内容容要求1.行业业竞争情情况，即即周边房房地产市市场的调调查(高高档公寓寓和甲级级商务楼楼)，包包括价格格、规模模、客户户群、入入住率及及销售情情况。2.发展展战略与与市场，即即当地的的购买力力状况、目目标客户户群的情情况调查查。3经济效效益评价价，即本本项目建建设五星星级酒店店（辅以以高档公公寓或甲甲级商务务楼）的的投资回回报率分分别是多多少，几几年能收收回投资资。重点点是五星星级酒店店的投资资回报率率。4.根据据具体情情况分析析本项目目各项功功能模块块设置与与运作规规划，既既五星级级酒店应应设多少少间客房房，设多多少及多多大面积积的辅助助性设施施（餐饮饮、多功功能厅等等）等。中外酒店店投资的的盈利模模式研究究 马勇勇 王勇勇（湖北大大学旅游游发展研研究院）在当前中中国旅游游业快速速发展的的支撑下下，酒店店业投资资成为热热点，不不仅国内内各大投投资主体体关注这这一领域域，而且且海外的的热钱和和有实力力的专业业投资商商纷纷涌涌入大陆陆，给已已经不太太平静的的中国酒酒店市场场带来了了广泛的的影响。同同时也应应该正视视中国酒酒店业市市场发展展并不太太均衡的的状况，除除了热点点城市和和经济发发展一线线城市酒酒店业经经济效益益还较为为可观外外，还有有很多地地区酒店店的发展展还存在在大量不不明朗的的前景，如如市场不不成熟、客客房出租租率不高高、投资资回报有有限等，所所有上述述问题就就需要我我们审时时度势地地全面分分析和研研究中国国酒店业业发展的的现状，选选择合理理的投资资盈利模模式，实实施理性性化的战战略措施施，从而而使得我我国酒店店业能够够持续、健健康、稳稳步地发发展。一、经营营增长盈盈利模式式目前我国国酒店行行业的市市场竞争争非常激激烈，在在微利的的状况下下很多酒酒店还采采取降价价销售，使使得酒店店业的主主要产品品利润源源受到极极大的限限制。因因此，众众多酒店店纷纷开开始实施施产品差差异化战战略，积积极寻求求市场空空档，提提升酒店店的经济济实力，从从经营增增长上谋谋求酒店店的利润润增长。经经营增长长盈利模模式主要要是指酒酒店采取取传统的的以销售售酒店住住宿、娱娱乐、餐餐饮、会会议等主主打产品品，在产产品功能能调整和和提升基基础上，实实施专业业化服务务、信息息化操作作，并根根据顾客客的需求求提供人人性化的的解决方方案，实实现产品品的高品品质和顾顾客的高高满意度度，最终终实现酒酒店的盈盈利的模模式。依靠客房房、餐饮饮等获得得收入是是早期酒酒店盈利利的主要要模式，随随着酒店店业的不不断成熟熟和发展展，行业业竞争的的加剧使使得传统统的盈利利模式受受到了严严重的威威胁，很很多酒店店都因财财务业绩绩的不佳佳而被淘淘汰出局局，酒店店经营的的增长遇遇到了前前所未有有的困难难。酒店店经营增增长盈利利模式强强调利用用三个平平台酒店内内部协调调平台、酒酒店相关关企业协协作平台台和酒店店顾客沟沟通平台台，从产产品功能能调整和和提升、专专业化服服务、信信息化操操作等方方面形成成竞争优优势，形形成价值值利润。首先，酒酒店产品品的功能能调整和和提升包包括产品品类型的的创新、产产品特色色的提升升、产品品功能的的丰富、顾顾客让渡渡价值的的增加和和酒店功功能布局局的协调调等。首首先，酒酒店产品品传统的的住宿、餐餐饮、娱娱乐、会会议等功功能需要要进一步步提升，整整合休闲闲、咨询询等服务务功能，将将酒店这这种辅助助设施产产品建设设成为一一种特殊殊的消费费吸引体体，从而而扩大利利润源。另另外，酒酒店的空空间功能能布局也也十分重重要，如如提高酒酒店大堂堂等公共共区域空空间、酒酒店餐厅厅区域空空间和客客房内部部空间的的利用效效率，让让空间的的利用既既符合功功能要求求，又充充分满足足客人的的需求，提提高单位位空间利利润率。其次，酒酒店通过过专业化化增值服服务进行行收费，增增值服务务可以是是酒店在在经营成成本和技技术许可可的条件件下自己己提供，也也可以是是与其他他相关行行业合作作，从而而形成酒酒店盈利利增长点点。如酒酒店自身身可以提提供的增增值服务务包括商商务秘书书、会议议策划、服服务输出出、酒店店用品代代理、旅旅游解决决方案等等；酒店店也可以以与相关关行业企企业进行行合作，如如旅行社社、航空空公司、物物流企业业、会展展公司、旅旅游商品品批发商商、媒体体、广告告等，提提供专业业性较强强的特色色服务。再者，酒酒店的信信息化给给信息时时代的酒酒店发展展增加了了筹码。通通讯与网网络技术术的应用用使酒店店在管理理、交流流等方面面突破地地域限制制，加速速了酒店店组织结结构的革革新，提提高了企企业运作作的效率率，为酒酒店创造造了立体体营销条条件并且且大大降降低了酒酒店的交交易成本本，形成成新的盈盈利空间间。譬如如酒店预预定系统统的建立立，使酒酒店集团团的成员员酒店可可以在世世界各地地分享客客源，同同时，酒酒店还可可以通过过信息技技术实现现一般管管理能力力和专业业管理能能力的扩扩展。二、物业业增值盈盈利模式式酒店作为为一种物物业类型型，酒店店长期的的保值增增值也成成为很多多酒店投投资者盈盈利的方方式。酒酒店投资资商考虑虑的并不不仅是酒酒店目前前的价值值和长期期稳步的的经营收收益，而而更多考考虑的是是酒店未未来的升升值潜力力。酒店店升值潜潜力的大大小受多多方面因因素的影影响，主主要包括括交通、地地段、商商业氛围围、地产产升值、人人流聚集集状况等等，酒店店物业价价值会随随着这些些影响因因素的变变化而产产生很大大的涨幅幅，因此此，酒店店物业增增值模式式具有一一定的风风险性。酒店物业业增值盈盈利模式式，主要要包括地地段增值值和酒店店设施增增值。地地段应该该来说是是酒店物物业增值值的核心心影响要要素，如如果酒店店选址所所处的地地段差强强人意，酒酒店产品品的潜在在需求增增长不足足，地段段效应很很难保证证客房的的出租率率，同时时也很难难兑现预预测的收收益。如如果酒店店的选址址在交通通便利的的城市口口岸或商商业中心心，将大大大提升升酒店的的口岸价价值。地段增值值可分为为两种情情况，第第一，酒酒店所处处的地段段已经是是旺地，一一般是城城市商业业、文娱娱积聚区区，有高高强度的的人流、资资金流和和信息流流。酒店店物业在在旺地的的建设和和发展，不不仅能利利用旺地地现有的的多种资资源，形形成竞争争优势而而获利，同同时，酒酒店物业业也会为为所处地地段提供供更多的的设施和和服务，进进而使得得旺地更更旺，形形成酒店店与地域域的相互互促进，酒酒店物业业将凭借借旺地的的高本底底价值和和发展潜潜力而获获得酒店店物业的的增值盈盈利。第第二，酒酒店所选选择的地地域虽然然目前并并不是发发展的核核心区或或者商业业积聚区区，但是是该地域域具有很很强的增增值潜力力，如政政府指向向的新开开发区、城城郊景观观带等。酒酒店通过过科学的的考察和和市场调调查，准准确选择择具有很很大升值值空间而而目前还还处于冷冷区或者者温区的的方式，也也可以实实现酒店店物业的的增值盈盈利。譬譬如宋城城集团为为了获得得物业增增值利润润，物业业选址多多是城郊郊未开发发区域，通通过集团团自身力力量进行行造景，形形成旅游游流，利利用人气气带旺整整个区域域，然后后进行酒酒店、景景观房产产等多种种方式的的置业，形形成物业业增值利利润。酒店设施施增值盈盈利是指指除了酒酒店地段段增值之之外的酒酒店物业业增值盈盈利模式式。譬如如地处城城市中心心地段的的商务酒酒店，引引来众多多公司高高层的长长期入住住；休闲闲、度假假酒店，引引来众多多国际休休闲品牌牌的入驻驻等。酒酒店除了了选择交交通和地地段良好好、商业业氛围浓浓厚、人人流高度度聚集的的旺地，具具有巨大大发展潜潜力的冷冷、温地地，包装装利用酒酒店设施施、设备备，形成成酒店的的物业增增值盈利利模式，同同时酒店店还可以以利用酒酒店物业业管理的的专业化化优势，采采用委托托式管理理、顾问问式管理理、咨询询服务等等方式实实行物业业管理输输出，从从而拓宽宽酒店的的盈利渠渠道。三、资本本营运盈盈利模式式资本营运运是企业业走外部部成长道道路的主主要途径径，它是是以促进进资本增增值、利利润最大大化为目目的，以以价值形形态为特特征，与与产品经经营进行行互补，通通过对生生产要素素的优化化配置和和资产结结构的动动态调整整等，对对资产进进行综合合运营，实实现计划划利润目目标的经经营方式式。资本本营运的的目的就就是通过过优化资资本结构构或者壮壮大资本本实力来来增强酒酒店的竞竞争力，从从而增强强酒店的的盈利能能力。酒店资本本营运的的重要基基础便是是有完善善的市场场经济体体制和资资本市场场制度。资资本营运运主要的的客体对对象是企企业资本本，并且且大部分分的资本本运营行行为是通通过金融融工具，在在资本市市场中实实现的，如如酒店股股权的收收购。因因此，一一个开放放性、自自由化、有有深度的的资本市市场是酒酒店实施施资本营营运盈利利模式所所必不可可少的外外界基础础条件之之一。酒店资本本营运盈盈利模式式需要通通过资本本不断的的流动来来实现合合理配置置和增值值，资本本的闲置置是资本本的极大大浪费和和流失。一一方面，资资本营运运要求通通过资本本形态的的变化，盘盘活沉淀淀、闲置置、利用用率低下下的资本本存量，使使资本不不断的流流动到报报酬率高高的产业业和产品品上，优优化资本本的组合合质量，达达到资本本有效增增值和酒酒店盈利利的目的的；另一一方面，资资本运营营要求加加快资本本流动的的速度，缩缩短资本本的流动动过程，提提高资本本的流动动效率，实实现资本本的迅速速增值，从从而盈利利。我国国不少酒酒店积累累了相当当数量的的存量资资产，与与此同时时，又有有大量的的存量资资产处于于闲置与与半闲置置状态。通通过实施施资本营营运战略略，推动动酒店产产权流动动，资产产重组和和盘活资资产存量量，一方方面可以以将闲置置的资产产存量转转移到更更能使其其发挥作作用的优优势企业业，形成成酒店产产品经营营盈利，另另一方面面还可以以通过存存量资产产的转让让直接实实现资产产的保值值、增值值。资本本直接运运作的方方式包括括：证券券投资、股股票的收收回与分分割、期期权交易易、酒店店租赁、酒酒店买卖卖等。如如实力强强大的酒酒店管理理公司，通通过资本本运作，以以较低价价格收购购经营不不善的酒酒店，然然后通过过酒店组组织和流流程的再再造，实实现酒店店的扭亏亏为盈，然然后再通通过资本本市场，以以较高的的价格出出售，从从而获得得酒店资资本盈利利。四、品牌牌创新盈盈利模式式在以酒店店产品过过剩现象象为特征征的经济济竞争中中，品牌牌竞争是是其主要要表现形形态。在在如今同同质化程程度较高高的酒店店供给市市场上，产产品间的的差异很很大程度度上表现现为其品品牌形象象的差异异，因而而品牌也也就成为为超越产产品的新新的竞争争核心。同同时酒店店品牌还还为企业业提供了了超越产产品本身身有形资资产以外外的价值值，一个个酒店品品牌的价价格包括括两个部部分：一一是产品品本身的的价格，即即产品价价值（或或零售价价格），另另一部分分则是品品牌在资资本市场场销售时时的价格格，即产产权价格格（或形形象价值值），因因而大大大提升了了酒店的的竞争实实力和盈盈利水平平。另外，品品牌价值值的提升升能使酒酒店无形形资产快快速升值值。品牌牌价值，使使品牌具具有了超超越产品品价值以以上的另另一部分分价值，同同样品质质的酒店店产品，具具有知名名品牌的的产品就就能获得得较高的的价格认认同，消消费者愿愿意支付付比其它它产品更更高的价价格去购购买知名名品牌的的产品，从从而使企企业能获获得更大大的利益益。世界界各大酒酒店都非非常注重重提升酒酒店品牌牌价值，获获取超额额利润（如如表-11所示）。品牌创新新盈利模模式是酒酒店长期期盈利的的最佳模模式，酒酒店品牌牌的发展展和创新新可分为为三个阶阶段：酒酒店品牌牌塑造、酒酒店品牌牌扩张、酒酒店品牌牌维护。酒店品牌牌的盈利利必须首首先在品品牌塑造造上投入入大量的的成本，酒酒店品牌牌塑造具具体又包包括品牌牌定位、品品牌创意意以及品品牌形象象塑造三三大部分分内容。通通过品牌牌定位明明确品牌牌的个性性与发展展方向；通过品品牌创意意设计有有特色的的、理想想和品牌牌名称和和标志；通过品品牌形象象塑造将将良好的的品牌信信息传播播给消费费者，强强化顾客客对旅游游品牌的的正面认认知和评评价。为了扩大大酒店成成功品牌牌的盈利利面，形形成全方方位盈利利局面，第第二阶段段必须实实施酒店店品牌扩扩张，即即酒店在在成功塑塑造品牌牌后，为为使该品品牌不断断发展壮壮大，相相应采取取的品牌牌纵深化化发展战战略。酒酒店品牌牌的延伸伸扩展强强调的是是酒店对对已实现现的某个个品牌资资源的充充分开发发和利用用，使品品牌生命命不断得得以延长长，品牌牌价值得得以增值值，品牌牌的市场场份额不不断扩大大。大型型国际酒酒店集团团在其最最初发展展阶段，通通常仅针针对某个个档次的的酒店，对对其核心心品牌发发展单一一的线性性延伸，形形成产品品线，由由盈利点点形成品品牌系列列盈利。假假日集团团最早拥拥有中档档酒店品品牌Hoolidday Innn（假日日酒店），是是集团的的核心品品牌，价价格适中中，服务务全面。在在它向中中档细分分市场扩扩展其产产品线时时，延伸伸出了HHoliidayy Innn GGardden、 Hoolidday Innn Exxpreess、Sunnsprree ressortts等中中档经济济型、中中档度假假型的酒酒店品牌牌。酒店店集团为为了适应应商务、家家庭豪华华市场和和大众市市场的变变化，又又在其核核心品牌牌下延伸伸出了不不同名称称、不同同市场、不不同服务务、不同同设施、不不同档次次的产品品系列。如如 Emmbasssy Suuitee Grrandd Rooyall（长期期公务旅旅游者的的全套房房型酒店店），HHamppotoon IInnss（最低低层中档档旅游者者的经济济型酒店店），HHoliidayy Innn CCrowwn PPlazzas（豪豪华商务务酒店），Residence Inns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrahs（哈拉博酒店）等六大产品品牌系列。雅高集团的Accor Sofitel， Accor Novotel，Accor Mercure，Accor Lbis等多个品牌，分别面向豪华、中档、经济型酒店市场。上海锦江集团也利用其品牌资产延伸出了锦江假日、锦江之星等品牌。系列品牌的延伸，大大提升了酒店的品牌价值，为酒店的全方位、多层面盈利奠定了基础。酒店品牌牌维护，即即当酒店店的品牌牌进入成成熟期后后，其所所关注的的重点应应转移到到确保所所拥有的的品牌优优势不被被削弱上上来，这这时酒店店要善于于分析竞竞争对手手的各种种进攻，并并有针对对地予以以回应。该该战略的的实施应应注意对对已有品品牌的注注册、防防伪、维维权以及及品牌内内容创新新等方面面，从而而实现酒酒店品牌牌的全面面盈利。此外，一一些实力力较弱的的酒店，还还可以通通过借鉴鉴、引入入品牌，实实现酒店店无形资资产的增增值，利利用市场场上已经经具有影影响力和和感召力力的酒店店品牌，提提升酒店店的管理理水平、提提高服务务质量，从从而提高高酒店经经营收益益，并使使酒店资资产得到到增值。表-1 20004年年世界酒酒店品牌牌二十强强排名表表 （截截止20004.01.01.）20033排名20044排名连锁品牌牌所属集团团酒店数量量客房数量量变动率20033200442003320044客房%11Bestt WeesteernBestt Weesteern4,06644,1110308,9111310,24551,33340.4%22Holiidayy InnnInteerCoontiinenntall HGG1,56671,5229293,3466287,7699-5,5577-1.99%33Comffortt Innns & SSuittesChoiice2,26682,3666169,7500177,44447,69944.5%44Marrriottt HHoteels RessorttsMarrriottt IInteernaat.450472165,2000173,97448,77745.3%55Dayss Innn oof AAmerricaa, IInc.Cenddantt1,90021,8992158,8244157,9955-8299-0.55%66Sherratoon HHoteels & RResoortssStarrwoood396394133,5199134,64881,12290.8%87Hampptonn InnnHiltton Corrp.1,22221,2555124,6533127,54332,89902.3%78Supeer 88 MootellsCenddantt2,08832,0886126,8622126,4211-4411-0.33%109Exprresss byy Hoolidday InnnInteerCoontiinenntall HGG1,35521,4555109,2055120,298811,009310.22%910Ramaada Fraanchhisee SyysteemsCenddantt971905116,0988104,6366-11,4622-9.99%1111Radiissoon HHoteels WorrldwwideeCarllsonn Hoospiitallityy435441102,6466103,70991,06631.0%1212Moteel 66Accoor86388090,889092,44681,57781.7%1513Quallityy Innns, Hootells, SuiitessChoiice82087886,666292,00115,34496.2%1414Hyattt HHoteelsHyattt HHoteels & RResoortss20621087,000089,55422,54422.9%1315Hiltton HottelssHiltton Corrp.23123087,661889,00121,39941.6%1716CourrtyaardMarrriottt IInteernaat.58761684,335688,22143,85584.6%1617MerccureeAccoor73372686,552586,2239-2866-0.33%1818HilttonHiltton Intternnatiionaal25025473,112375,00051,88822.6%1919IbissAccoor62265165,779169,99504,15596.3%2020NovootellAccoor36938862,669467,22684,57747.3%数据来源源： MMKG Connsulltinng DDataabasse 066/20004五、集团团建设盈盈利模式式酒店通过过集团化化经营，扩扩大规模模经济与与实现规规模经济济效益，是是酒店盈盈利的主主要模式式之一。与与单体酒酒店相比比，营运运成本的的降低、网网络建设设市场推推广、集集约化经经营带来来的效益益，都会会带来更更多的投投资收益益。在美国，酒酒店集团团化的比比例已经经达到了了90%，欧洲洲酒店集集团也积积极通过过提高产产业集中中度来寻寻求世界界范围内内的发展展。在这这些国际际超级酒酒店集团团中，排排名前十十的酒店店集团所所控制的的酒店市市场供应应占前1100名名酒店集集团市场场供应的的3/44强。（如如表-22所示）表-2 20004年年世界酒酒店集团团前十名名排行表表 （截截止20004.01.01.）20033 排行行20044 排行行集团国家酒店数量量客房数量量变动率20033200442003320044客房%21InteerCoontiinenntall Hootells GGrouupGB3,32253,5220515,5255536,318820,77934.0%12CenddanttUSA6,51136,3999536,0977518,4355-17,6622-3.33%33Marrriottt IInteernaatioonallUSA2,49932,6555453,8511479,882226,00315.7%44AccoorFRA3,82293,8994440,8077453,403312,55962.9%55ChoiiceUSA4,66644,8110373,7222388,618814,88964.0%66Hiltton Corrp.USA2,07782,1442336,4933344,61888,12252.4%77Bestt WeesteernUSA4,06644,1110308,9111310,24551,33340.4%88StarrwooodUSA748774226,9700237,934410,99644.8%99Carllsonn Hoospiitallityy WoorlddwiddeUSA847879141,9233147,47885,55553.9%1010Hiltton IntternnatiionaalGB39940999,9945102,60222,65572.7%数据来源源：MKKG CConssulttingg Daatabbasee 006/220044酒店集团团的发展展可分为为内部成成长和外外部扩张张，相对对应形成成保守性性集团增增长盈利利模式和和快速集集团增长长盈利模模式。现现代激烈烈的酒店店业市场场竞争环环境下，通通过内部部成长方方式来扩扩大酒店店规模，发发展酒店店集团较较少。但但是也有有一些酒酒店通过过内部成成长路径径取得成成功的，如如美国德德鲁里酒酒店集团团，19973年年第一家家酒店开开业，到到现在已已达到55个品牌牌1000多家联联号酒店店，该公公司奉行行的就是是“保守性性扩张”政策，它它的特点点是所有有酒店均均由集团团自己建建造、自自己拥有有、自己己管理，属属于保守守性集团团增长盈盈利模式式。与企业内内部成长长相对应应的是外外部扩张张，即充充分利用用外部资资源和力力量，通通过资本本纽带、兼兼并收购购、管理理合同、特特许经营营、战略略联盟等等多种方方式，来来扩大产产业规模模，形成成酒店集集团的发发展路径径。外部部扩张是是现代企企业集团团扩张的的最常见见方式，也也是形成成快速集集团增长长盈利的的途径。如如英国巴巴斯酿酒酒集团通通过收购购假日酒酒店集团团大规模模进入了了酒店业业市场；法国雅雅高集团团对CLLUB66的收购购；19997年年马里奥奥特集团团以100亿美元元购并RRenaaisssancce品牌牌；假日日、希尔尔顿、喜喜来登酒酒店集团团等以特特许经营营方式获获得全球球的快速速增长。根据美国饭店杂志2002年的巨头调查，全球最大的十家特许经营的酒店集团如下：表-3 国际际酒店集集团特许许经营前前10名名排行表表 集集团公司司名称酒店总数数特许经营营酒店数数量圣达特公公司选择国际际饭店公公司六洲饭店店公司希尔顿饭饭店公司司万豪国际际公司卡尔森国国际饭店店集团雅高集团团美国特许许经营系系统卢浮宫上上流人士士饭店萨拉德企企业集团团6624445455327441986623988788365445009333416624445455276771612214822758757500409340以上是五五种最为为常用的的酒店盈盈利模式式，在酒酒店的实实际操作作中，应应根据酒酒店实际际情况，结结合市场场环境和和影响的的主导因因子，合合理选择择适宜自自身发展展的投资资盈利模模式，强强化主导导盈利模模式，适适度选择择多种盈盈利模式式的协调调功能，发发挥最大大的效益益。中国饭店店业的投投资策略略分析从20005年开开始我国国将逐步步开始履履行入世世承诺的的“后过渡渡期”，旅行行社、饭饭店业等等服务行行业开放放程度将将逐渐加加大，充充当中国国开放先先锋的旅旅游饭店店业与国国际接轨轨最早，在在我国其其它行业业惧怕外外资进入入的情况况下，饭饭店业却却迎来了了新的发发展机遇遇，国内内外投资资商纷纷纷增加在在华的饭饭店业投投资总额额。20004年年洲际、万万豪、雅雅高、圣圣达特、喜喜达屋、凯凯悦、香香格里拉拉等大型型饭店跨跨国集团团纷纷制制订了在在华饭店店的发展展战略，北北京和上上海成为为海外饭饭店管理理集团争争夺的重重要战场场，同时时专家预预测20008年年以前，豪豪华饭店店将成为为饭店业业竞争最最为激烈烈的领域域。然而而，要想想在竞争争异常激激烈并已已进入“微利时时代”的饭店店业中获获取利润润，对于于投资商商来说，首首先必须须要有一一套完善善的投资资策略体体系。从上世纪纪80年年代我国国饭店实实行对外外开发以以来，已已经在经经营管理理、服务务技能、资资本营运运等领域域已经具具备了一一定的经经验和研研究成果果。不过过，在新新的国际际形势和和发展机机遇下，结结合中国国本土的的发展政政策和饭饭店业自自身的属属性，国国内饭店店投资的的策略、盈盈利模式式和营运运模式等等还需要要不断总总结创新新，从而而确保未未来饭店店投资能能够获得得一个较较高的收收益回报报。1、以产产品线为为依托的的投资策策略所谓产品品线是从从投资者者角度将将饭店看看作是投投资活动动的产品品。围绕绕市场需需求和投投资意向向可以将将所有饭饭店分为为三大系系列，即即主题型型饭店、功功能性饭饭店和综综合型饭饭店，三三大系列列饭店都都可分别别开发不不同的投投资产品品线，其其中主题题型饭店店则包含含了种类类丰富多多样且非非常鲜明明的主题题，它是是国外饭饭店经营营模式中中比较成成功的一一种，客客人在消消费中时时刻都能能体会到到饭店独独特的主主题内涵涵，例如如拉斐特特以法国国源远流流长的葡葡萄酒文文化为主主题、瑞瑞士苏黎黎世单身身女性饭饭店、美美国PeestHHoteel宠物物饭店等等；功能能型饭店店则是以以满足某某种细分分市场为为目的着着重突出出某种功功能的饭饭店，在在饭店的的功能、设设施和服服务中体体现出相相应的专专业水平平，又可可以细分分为度假假饭店、会会议展览览饭店、商商务饭店店、公寓寓式饭店店等；综综合型饭饭店则是是满足一一般大众众消费市市场的饭饭店，当当然每一一种饭店店都会有有自身的的一个主主题定位位，综合合型饭店店只是在在服务和和产品中中更加体体现大众众化，各各种功能能都还比比较齐全全。产品线投投资模型型的优势势则在于于：首先先有比较较高的竞竞争门槛槛；其次次能够提提供稳定定持续的的利润。通通常投资资商会在在三大系系列饭店店之间或或之中重重点打造造一条或或多条产产品线，并并通过这这些产品品线的不不断延伸伸实现企企业经营营的综合合效益和和持续发发展。由由于饭店店性质的的差异，三三大系列列的饭店店在投资资策略上上也有所所不同：主题型型饭店在在塑造自自身的文文化内涵涵和主题题上，难难度比较较大，从从设计、建建设、装装修到经经营管理理、服务务都需要要大量的的资金投投入，由由于客源源市场的的局限，投投资回收收的风险险最大，但但一旦获获得成功功可以产产生长期期的经济济效益并并且避免免竞争，有有实力的的投资商商可以提提早进入入；功能能型饭店店要求客客源市场场比较充充足，一一般来说说规模比比较大、档档次比较较高、服服务个性性化，区区位条件件是其最最重要的的投资因因素，度度假型饭饭店要求求在自然然环境优优美的地地区、商商务型饭饭店则要要求比较较便捷的的交通、会会展型饭饭店则要要求人流流比较集集中的城城市中心心区，功功能型饭饭店运营营成本高高但投资资回报快快；相对对而言综综合型饭饭店投资资成本低低，但因因为缺乏乏针对性性的目标标市场，饭饭店经营营管理比比较困难难，投资资利润率率不是很很高，经经营风险险也比较较小。2、以资资金链为为纽带的的投资策策略随着饭店店市场的的不断成成熟，饭饭店投资资者以大大投入攫攫取高利利润的时时代已经经不复存存在，并并且一般般饭店的的投资回回收期相相对延长长，投资资饭店必必须有雄雄厚的资资金作保保证，另另外则可可以通过过合理的的资金循循环形成成良性的的资金链链，将资资金分散散在一些些防御性性强、成成长性好好的饭店店类型上上，从而而确保饭饭店资金金的顺利利回收和和增值。目目前从投投资总成成本的角角度来看看，饭店店投资主主要集中中在豪华华型饭店店和经济济型饭店店上，豪豪华型饭饭店建设设周期长长，投资资成本高高，根据据国际饭饭店业的的一般标标准，五五星级饭饭店每间间客房的的投资成成本在115220万美美元之间间，四星星级饭店店每间客客房的投投资成本本在100144万美元元之间，三三星级饭饭店每间间客房的的投资成成本在558万万美元之之间，建建造一个个豪华饭饭店需要要少则几几个亿，多多则几十十个亿的的资金；而一般般经济型型饭店每每间客房房的投资资成本在在1.554万万美元之之间，而而且平均均房价稳稳定，能能够保证证正常的的投资回回报。从投资策策略上讲讲，目前前投资豪豪华饭店店回收期期较长，业业绩增长长较缓，高高星级饭饭店在我我国某些些地区呈呈现出过过剩的供供需状况况，如短短时间投投资大量量的高星星级饭店店，资金金运作会会存在一一定的难难度；投投资饭店店业投资资但是连连锁的经经济型饭饭店对宏宏观调控控不敏感感，其规规模化的的经营提提高了出出租率，品品牌化的的经营提提供了服服务保障障，连锁锁化的经经营降低低了单位位经营成成本，我我国近期期投资连连锁经济济型饭店店成长性性较好，220044年号称称世界上上最大的的经济型型饭店连连锁品牌牌速8正正式亮牌牌北京，并并打算每每月两家家的速度度拓展，法法国雅高高也计划划每年在在中国发发展100家宜必必思品牌牌饭店，他他们经济济型饭店店经营利利润率现现在能达达到500%，虽虽然20004年年国内的的经济型型饭店品品牌锦江江之星和和如家快快捷都先先后完成成了全国国布点，市市场需求求旺盛。3、以时时间轴为为序列的的投资