物业经营管理概述(doc 30页)gwqf.docx

n更多企业业学院：中小企企业管理理全能版版183套套讲座+897700份份资料总经理理、高层层管理49套讲讲座+1163888份资料中层管管理学院院46套讲讲座+660200份资料 国学智智慧、易易经46套讲讲座人力资资源学院院56套讲讲座+2271223份资料各阶段段员工培培训学院院77套讲讲座+ 3244份资料员工管管理企业业学院67套讲讲座+ 87220份资料工厂生生产管理理学院52套讲讲座+ 139920份份资料财务管管理学院院53套讲讲座+ 179945份份资料 销售经经理学院院56套讲讲座+ 143350份份资料销售人人员培训训学院72套讲讲座+ 48779份资料物业经经营管理理 第一章 物业业经营管管理概述述（重点点） 第一节节 物物业经营营管理概概念物业经营营管理的的内涵 物业经经营管理理又称物物业资产产管理，是是指为了了满足业业主的目目标，综综合利用用物业管管理、设设施管理理、房地地产资产产管理、房房地产组组合投资资管理的的技术、手手段和模模式，以以收益性性物业为为对象，为为业主提提供的贯贯穿以物物业整个个寿命周周期的综综合性管管理服务务。管理对象象 物业经经营管理理活动的的管理对对象通常常为收益益性物业业，主要要包括写写字楼、零零售商业业物业、出租型别别墅或公公寓、工工业物业业、酒店店和休闲闲娱乐设设施等。（一）写写字楼 1. 我国尚尚无统一一的写字字楼分类类标准，主主要依照照其所处处的位置置、楼宇宇设计装装修状况况和收益益能力等等进行分分类。2. 国国外通常常将写字字楼分为为甲、乙乙、丙三三个等级级。（二）零零售商业业物业的的分类 零售商商业物业业的分类类主要依依据其建建筑规模模、经营营商品的的特点及及商业辐辐射区域域的范围围三个方方面。1. 区区域购物物中心，第第一：建建筑面积积在100万以以上；第第二：有有效商业业服务半半径可达达到2000kmm。在服服务功能能上表现现为复合合性，在在经营管管理上表表现为一一致性，在在服务设设施上体体现为完完整性。2. 市市级购物物中心，第第一：建建筑规模模一般在在3万以上；第二：其商业业辐射区区域可覆覆盖整个个城市；第三：通常由由一家或或数家大大型百货货公司为为主要租租户。3. 地地区购物物商场，第第一：建建筑规模模一般在在133万之之间；第第二：商商业服务务区域以以城市中中的某一一部分为为主；第第三：中中型百货货公司往往往是主主要租户户。4. 居居住区商商场，第第一：建建筑规模模一般在在300001100000之之间；第第二：商商业服务务区域以以城市中中的某一一居住小小区为主主；第三三：日用用百货商商店和超超级市场场通常是是主要租租户。5. 邻邻里服务务性商店店，第一一：建筑筑规模一一般在330000以下下；第二二：服务务人口在在1万人人以下；第三：方便食食品、瓜瓜果蔬菜菜、日用用五金、烟烟酒糖主主软饮料料、服装装干洗、家家用电器器维修等等的经营营者通常常是这些些商店的的租户。 （三）出出租型别别墅或公公寓 1.别别墅分两两点：一一、周边边环境质质量比较较高；二二、别墅墅建筑应应独立。 2.公公寓分三三类：一一、复式式公寓；二、花花园公寓寓；三、单单间公寓寓。物业经营营管理服服务的目目标：一、持续续满足租租户正常常空间使使用需求求；二、净净收益最最大化；三、保保持和提提高物业业的市场场价值；四、未未来发展展潜力。物业管理理企业划划分为三三种：一一、管理理型；二二、专业业型；三三、综合合型。第二节 物业业经营管管理的层层次与工工作内容容 一、物物业经营营管理的的层次 1. 物业经经营管理理的内容容与物业业类型和和业主持持有物业业的目的的密切相相关，通通常将其其分为三三个层次次物业管管理或设设施管理理、房地地产资产产管理和和房地产产组合投投资管理理。其中中，物业业管理和和设施管管理以运运行管理理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 二、物物业经营营管理不不同层次次之间的的关系：1.物业业管理和和设施管管理定位位在现场场操作层层面的管管理，其其主要作作用是为为租户提提供及时时的服务务和保证证物业的的持续收收入和现现金流。2.资产产管理公公司作为为物业投投资者或或业主的的代表，“管理”物业管理企业。 3.组组合投资资管理公公司则以以投资者者的目标标和风险险/回报报参数特特征为基基础，来来详细制制定和执执行一个个投资组组合战略略。在一一宗大型型的投资资组合中中，房地地产组合合投资管管理公司司会在物物业类型型或地域域分布上上努力地地分散投投资，以以减少投投资组合合的整体体风险。三、物业业经营管管理的战战略性工工作战略性工工作：（11）确定定战略；（2）确确定标准准；（33）构建建信息基基础；（44）决策策分析；（5）进进行资产产组合。 四、常常规工作作 1. 资产管管理的主主要内容容本质上上就是对对成本和和收益的的控制，主主要包括括对物业业的物理理形态和和财务状状况的管管理。 2、常常规管理理：第一一、现金金流和成成本管理理；第二二、日常常维修和和维护；第三、未来维修和维护；第四、设施设备管理、第五、物业保险管理。资产管理理的主要要内容本本质上就就是对成成本和收收益的控控制，主主要包括括对物业业的物理理管理形形态和财财务状况况的管理理。物业经经营管理理 第第二章 房地地产投资资及其区区位选择择房地产投投资房地产投投资是指指经济主主体以获获得未来来的房地地产资产产增值或或收益为为目的，预预先垫付付一定数数量的货货币或实实物直接接或间接接地从事事或参与与房地产产开发经经营活动动的经济济行为。 A、房房地产投投资分为为直接投投资和间接投投资。直接投投资是指指投资者者直接参参与房地地产开发发或购买买过程，直直接投资资又可分分为从购购地开始始的开发发投资和和面向建建成物业业的置业业投资两两种形式式。置业业投资者者则从长长期投资资的角度度出发，希希望获得得收益、保值、增值和消费四个个方面的的利益。 B、间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产产投资的的特性 1.位位置固定定性或不不可移动动性（位置固固定性或或不可移移动性，是是房地产产最重要要的一个个特性） 2.寿寿命周期期长（房房地产寿寿命可以以区分为为经济寿寿命和自自然寿命命）（自然然寿命一一般要比比经济寿寿命长得得多）。 3.适适应性 4.各各异性 5.政政策影响响性 6.专专业管理理依赖性性7.相互互影响性性风险 1. 房地产产投资首首先面临临的是系系统风险险，投资资者对这这些风险险不易判判断和控制。 2. 政治风风险（房房地产的的不可移移动性）（投资中危害最大的一种风险)房地产投投资区位位的选择择房地产投投资中“区位”的理解解有狭义义和广义义之分。1、狭义义的区位位是指某某一具体体投资场场地在城城市中的的地理位位置。2、广义义理解，除除了其地地理位置置外，往往往还应应包括该该区位所所处的社社会、经经济、自自然环境境或背景景。3、对区区位的广广义理解解，还应应包括在在该区位位进行房房地产投投资所须须支付的的成本的高高低和所所面临的的竞争关系系。 4. 影响写写字楼项项目区位位选择的的特殊因因素包括括：A、与与其他商商业设施施接近的的程度；B、周周围土地地利用情情况和环环境；CC、易接接近性（指指交通方方便）。 5. 零售商商业物业业投资区区位的选选择，在在很大程程度上取取决于零零售商业业物业辐辐射区域域分析的的结果；竞争条条件分析析也对场场地选择择有主要要影响；在某一一商业辐辐射区域域内，项项目建设设场地的的选择还还受消费费者到达达该地点点是否方便便(即交通通），即即项目的的易接近近性或交交通通达达程度的的制约。物业经经营管理理 第第三章 房地地产投资资分析技技术（重重点）投资分析析的基本本概念 1. 现金流流量：把把某一项项投资活活动作为为一个独独立的系系统，把把一定时时期各时时点上实实际发生生的资金金流出或或流入叫叫做现金金流量。 2. 现金流流量图是是用以反反映投资资项目在在一定时时期内资资金运动动状态的的简化图图式，即即把经济济系统的的现金流流量绘入入一个时时间坐标标图中。 3. 现金金流量图图的基本本规则：A、以以横轴为为时间轴轴；B、期期末惯例例法；CC、第00周期的的由来；D、现现金流量量图中垂垂直箭线线的箭头头，通常常是向上上者表示示正现金金流量，向向下者表表示负现现金流量量。 4. 有效效毛收入入：从潜潜在毛租租金收入入中扣除除空置和和收租损损失后，再再加上其其他收入入，就得得到了物物业的有有效毛收收入。 5. 净运运营收益益的最大大化是业业主最关关心的问问题。 6. 经营营税金及及附加。包包括营业业税、城城市维护护建设税税和教育育费附加加。营业业税税额额的计算算方法是是：营业业税税额额应纳纳税销售售（出租租）收入入×税率，目目前营业业税的税税率为55%。城市维维护建设设税和教教育费附附加，是是依托营营业税征征收的一一种税费费，分别别为营业业税税额额的7%和3%。 7. 企业业所得税税：房地地产开发发投资企企业所得得税税率率为255%。资金的时时间价值值（重点点）8. 同同样数额额的资金金在不同同时点上上具有不不同的价价值，而而不同时时间发生生的等额额资金在在价值上上的差别别称为资资金的时时间价值值。 9. 资金金时间价价值的大大小，取取决于多多方面的的因素。从从投资的的角度来来看主要要有：投投资利润润率，即即单位投投资所能能取得的的利润；通货膨膨胀率，即即对因货货币贬值值造成的的损失所所应得到到的补偿偿；风险险因素，即即对因风风险可能能带来的的损失所所应获得得的补偿偿。单利计息息与复利利计息 10. 我国国个人储储蓄存款款和国库库券的利利息是以以单利计计算的；我国房房地产开开发贷款款和住房房抵押贷贷款都是是按复利利计息的的。 111. 公公式与系系数：AA、一次次支付的的现值系系数和终终值系数数（见PP48）；B、等等额序列列支付的的现值系系数和资资金回收收系数。（不不是很了了解，难难！要多多看书上上的例题题p488）设备更新新的原因因与特点点 122. 设设备更新新的原因因：设备备更新源源于设备备磨损。设设备磨损损是设备备使用（或或闲置）过过程中发发生的损损耗。磨磨损分为为有形磨磨损和无无形磨损损。 13. 设备备磨损的的补偿有有两种：局部补补偿和完完全补偿偿。设备备有形磨磨损的局局部补偿偿是修理理，设备备元形磨磨损的局局部补偿偿是现代代化技术术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。 14. 设备备更新的的四个特特点：AA、设备备更新的的核心工工作，是是确定设设备的经经济寿命命。B、设设备更新新分析只只考虑未未来发生生的现金金流量。CC、只比比较设备备的费用用。D、设设备更新新分析以以费用年年值法为为主。 15. 物业业管理中中的设备备更新问问题（重重点）：A、不会会提升物物业运行行服务质质量的设设备更新新。B、能提升物业运行服务遁形的设备更新。16. 设备更更新决策策的逻辑辑是：在在现有设设备的年年运行费费用与更更新设备备的年总总成本之之间，选选择数值值较低的的方案。投资回收收与投资资回报17. 房地产产投资包包括收益益或总回回报。投投资回收收是指投投资者对对其所投投入资本本的回收收，投资资回报是是指投资资者所投投入的资资本在经经营过程程中所获获得的报报酬。财务评价价指标体体系 18. 房地地产投资资分析的的目的，是是考察房房地产投投资项目目的盈利利能力和和清偿能能力。 19. 房地地产投资资项目财财务评价价指标体体系表盈利能力力指标清偿能力力指标静态指标标动态指标标投资回报报率财务内部部收益率率FIRRR借款偿还还期现金回报报率财务净现现值FNNPV偿债备付付率静态投资资回收期期P1b动态投资资回收期期Pb资产负债债率 200. 如如果NPPV（财财务净现现值）大大于等于于0，说说明该项项目的获获利能力力达到或或超过了了基准收收益率的的要求，因因而在财财务上是是可以接接受的。如如果NPPV小于于0，则则项目不不可接受受。 211. 内内部收益益率表明明了项目目投资所所能支付付的最高高贷款得得利率。如如果贷款款利率高高于内部部收益率率，项目目投资就就会面临临亏损。因因此所求求出的内内部收益益率是可可以接受受贷款的的最高利利率。 222. 还还本付息息的方式式包括五五种：AA、一次次还本利利息照付付；B、等等额还本本利息照照付；CC、等额额还本付付息；DD、一次次性偿付付；E、“气球法”。 233. 对对于一般般房地产产投资项项目，该该指标值值应该大大于1.2。物业经经营管理理 第第四章 收益益性物业业价值评评估（重重点）收益性物物业的概概念 1. 对未来来能够带带来的收收益予以以具体化化，收益益性物业业价值的的高低主主要取决决于下列列3个因因素：AA、未来来净收益益的大小小。B、获获得净收收益期限限的长短短。C、获获得净收收益的可可靠性。 2. 物业要要有价格格与其他他任何物物品要有有价格一一样，需需要具备备有用性性、稀缺性性和有效需需求。 3. 物业价价格的五五个特征征：A、物物业价格格受区位位的影响响很大。B、物物业价格格实质上上是物业业权益的的价格。C、物物业价格格既有交交换代价价的价格格，又有使使用代价价的租金金。D、物物业价格格形成的的时间较较长。E、物物业价格格容易受受交易者者的个别别因素的的影响。 4. 在交易易中可以以转移的的不是其其实物，而而是其所所有权、使使用权或或其他权权益。 5. 物业价价格既有有交换代代价的价价格，又又有使用用代价的的租金。 投资价价值和市市场价值值 6. 某一物物业的投投资价值值，是指指某个特特定的投投资者（如如某个具具体的购购买者）基基于个人人的需要要或意愿愿，对该该物业所所评估出出的价值值。而该该物业的的市场价价值，是是指该物物业对于于一个典典型的投投资者的的价值。 7. 成交价价格简称称成交价价，是指指在一笔笔物业交交易中交交易双方方实际达达成交易易。 8. 市场价价格是指指某种物物业在市市场上的的一般、平平均水平平价格，是是该类物物业大量量成交价价格的抽抽象结果果。 9. 评估价价、保留留价、起起拍价、应应价和成成交价，是是在物业业拍卖活活动中出出现的一一组价格格。 10. 市场场调节价价、政府府指导价价和政府府定价，是是一组与与政府对对价格管管制或干干预的程程度有关关的价格格。 11. 19998年年7月220日国国务院令令第2448号发发布第330条规规定：“房地产产开发项项目转让让和商品品房销售售价格，由当事人协商议定（即市场调节价）；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。” 12. 原始始价值简简称原值值、原价价，也称称历史成成本、原原始购置置成本，是是指一项项资产在在当初取取得时实实际发生生的成本本。 13. 账面面价值又又称账面面净值、折折余价值值，是指指一项资资产的原原始价值值减去已已计提折折旧后的的余额。 14. 市场场价值又又称实际际价值，是是指一项项资产现现时在市市场上实实际所值值的价格格。 15. 原始始价值是是始终不不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。（重点）收益性物物业估价价的基本本方法 （本章章最重要要一节） 16. 物业业估价是是为了特特定的目目的，对对特定的的物业（或或物业权权益）在在特定的的时点的的客观合合理价格格或价值值进行测测算和判判定。 17. 在物物业估价价上产生生了三大大基本方方法，即即市场法法、成本本法、收收益法。 18. 市场场法又称称市场比比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 19. 市场场法适用用的对象象是具有有交易性性的物业业，而那那些很少少发生交交易的物物业则难难以采用用市场法法估价。 20. 运用用市场法法估价一一般分为为下列44大步骤骤进行：AA、搜集集交易实实例。BB、选取取可比实实例。CC、对可可比实例例成交价价格进行行处理。DD、求取取比准价价格。21. 选取的的可比实实例数量量从理论论上讲越越多越好好，一般般选取33个以上上（含33个）、110个以以下（含含10个个）可比比实例即即可。交易情况况修正，交交易日期期调整，物物业状况况调整。 22. 应将将可比实实例在其其成交日日期时的的价格调调整为在在估价时时点时的的价格，称称为交易易日期调调整（简称市市场状况况调整）。23. 进行物物业状况况调整，是是将可比比实例在在成交日日期时的的物业状状况下的的价格，调调整为估估价对象象在估价价时点时时的物业业状况下下的价格格。物业业状况可可以分为为区位状状况、权权益状况况和实物物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 24. 经过过交易情情况修正正之后；经过交交易日期期调整之之后；经经过物业业状况调调整之后后，经过过这三大大方面的的修正和和调整之之后，就就把可比比实例物物业的成成交价格格变成了了估价对对象物业业在估价价时点时时的客观观合理价价格或价价值。 25. 成本本法是先先分别求求取估价价对象在在估价时时点时（即即现在）的的重新购购建价格格和折旧旧。 26. 只要要是新近近开发建建设、可可以假设设重新开开发建设设或者计计划开发发建设的的物业，都都可以采采用成本本法估价价。成本本法特别别适用于于那些既既无收益益又很少少发生交交易的物物业估价价。 27. 在物物业保险险（包括括投保和和理赔）及及其他损损害赔偿偿中，一一般也是是采用成成本法估估价。 28. 运用用成本法法估价一一般分为为下列44个步骤骤进行：A、搜搜集有关关物业开开发建设设的成本本、税费费、利润润等资料料。B、测测算重新新购建价价格。CC、测算算折旧。DD、求取取估算价价格。 29. 成本本法最基基本的公公式为：物业价价格重重新购建建价格折旧 30. 重新新购建价价格又称称重新购购建成本本，是指指假设在在估价时时点重新新取得全全新状况况的估价价对象所所必需的的支出，或或者重新新开发建建设全新新状况的的估价对对象所必必需的支支出和应应获得的的利润。 31. 求取取房地产产的重新新购建价价格有两两大路径径：一是是不将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相对独独立的部部分；二二是将该该房地分分为土地地和建筑筑物两个个相对独独立的部部分，先先求取土土地的重重新购建建价格。 32. 建筑筑物的重重新购建建价格根根据建筑筑物重新新建造方方式的不不同，分分为重置置价格和和重建价价格。重重置价格格又称重重置成本本。 33. 重新新建造与与估价对对象建筑筑物相同同的全新新建筑物物所必需需的支出出和应获获得的利利润。可可将这种种重新建建造方式式形象地地理解为为“复制”。 34. 重置置价格通通常要比比重建价价格低。有有特殊保保护价值值的建筑筑物，如如人们看看重的有有特殊建建筑风格格的建筑筑物，适适用重建建价格。一般建筑物适用重置价格。 35. 根据据造成建建筑物折折旧的原原因，可可将建筑筑物折旧旧分为物物质折旧旧、功能能折旧和和经济折折旧三大大类。 36. 收益益法又称称收益资资本化法法、收益益还原法法，是预预测估价价对象的的未来收收益，然然后利用用报酬率率或资本本化率、收收益乘数数将其转转换为价价值，以以求取估估价对象象客观合合理价格格或价值值的方法法。收益益法分为为直接资资本化法法和报酬酬资本化化法。 37. 收益益法适用用的对象象是有收收益或有有潜在收收益的物物业，但但对于行行政办公公楼、学学校、公公园等公公用、公公益性物物业的估估价，收收益法大大多不适适用。 38. 运用用收益法法估价一一般分为为4个步步骤进行行：A、搜搜集并验验证与估估价对象象未来预预期收益益有关的的数据资资料，如如估价对对象及其其类似物物业的收收入、费费用等数数据资料料；B、预预测估价价对象的的未来收收益（如如净收益益）；CC、求取取报酬率率或资本本化率、收收益乘数数；D、选选用适宜宜的收益益法公式式计算出出收益价价格。 39. 投资资回报中中是不包包含投资资回收的的，报酬酬率为投投资回报报与所投投入的资资本的比比率。 40. 求取取报酬率率的方法法主要有有累加法法和市场场提取法法。 41. 直接接资本化化法是将将估价对对象未来来某一年年的某种种预期收收益除以以适当的的资本化化率或者者乘以适适当的收收益乘数数转换为为价值的的方法。物业经经营管理理 第第五章 房地地产市场场与市场场分析 房地产产市场概概述 1. 影响房房地产市市场发展展的社会会经济因因素有三三点：AA、社会会因素；B、经经济因素素；C、政政策因素素。 2. 房地地产市场场的需求求有五点点：A、收收入的变变化；BB、其他他商品的的价格变变化；CC、对未未来的预预期；DD、政府府政策的的变化。 3. 三个个非价格格因素对对市场供供给数量量的影响响：A、房房地产开开发成本本；B、政政府政策策的变化化；C、对对未来的的预期。 4. 房地地产市场场结构包包括：A、总总量结构构；B、区区域结构构；C、产产品结构构；D、供供求结构构；E、投投资结构构。房地产市市场细分分 5. 按地地域范围围划分，是是房地产产市场划划分的主主要方式式。 6. 地域域所包括括的范围围可大可可小，由由于房地地产市场场主要集集中在城城市化地地区，所所以最常常见的是是按城市市划分。 7. 一般般来说，市市场所包包括的地地域范围围越大，其其研究的的深度就就越浅，研研究成果果对房地地产投资资者的实实际意义义也就越越小。 8. 用途途分类：A、居居住物业业市场；B、商商业物业业市场；C、工工业物业业市场；D、特特殊物业业市场；E、土土地市场场。 9. 市场划划分为三三级市场场：一级级市场（土土地使用用权出让让市场）、二二级市场场（土地地转让、新新建商品品房租售售市场）、三三级市场场（存量量房地产产交易市市场）。按照增增量存量量的方式式将土地地划分为为一级土土地市场场和二级级土地市市场，将将房屋划划分为一一级房屋屋市场（增增量市场场或一手手房市场场）和二二级房屋屋市场（存存量市场场或二手手房市场场）。 10. 房地地产交易易包括房房地产买买卖、租租赁和抵抵押。 11. 指标标：反映映和描述述房地产产市场状状况的指指标，包包括供给给指标、需需求指标标和市场场交易指指标三种种类型。 12. 市场场供给的的特点：A、市市场供给给缺乏弹弹性；BB、市场场供给具具有非同同质性；C、市市场具有有高度的的垄断性性。 13. 市场场需求的的特点：A、市市场的需需求首先先具有广广泛性；B、需需求具有有多样性性；C、通通常需要要借助金金融信贷贷机构来来进行融融资。 14. 市场场交易的的特点：A、交交易是房房地产产产权的流流转及其其再界定定；B、交交易通常常需要经经过复杂杂和严密密的法律律程序；C、需需要估价价师或物物业代理理等专业业人员提提供服务务。 15. 市场场价格的的特点：A、使使房地产产价格与与其所处处的地理理位置关关系极大大；B、房房地产价价格总体体呈向上上波动的的趋势；C、不不容忽视视涉及交交易主体体的个别别因素的的影响。 16. 房地地产市场场的功能能：A、配配置存量量房地产产资源和和利益；B、显显示房地地产市场场需求变变化；CC、指导导供给以以适应需需求的变变化；DD、指导导政府制制定科学学的土地地供给计计划；EE、引导导需求适适应供给给条件的的变化。 17. 房地地产市场场分析的的内容：A、宏宏观因素素分析；B、市市场供求求分析；C、相相关因素素分析。物业经营营管理计计划 （本本章最重重要一节节） 1. 制定物物业管理理计划的的基本原原则是：第一，物物业管理理师必须须参加和和主持；第二，发发挥物业业管理人人员的集集体智慧慧，鼓励励大家参参与；第第三，实实际参与与物业管管理工作作的人员员必须参参与。 2. 物业管管理计划划包括年度度计划、中中短期计计划和长长期计划划。（中中短期计计划3-5年）。3. 编编制物业业经营管管理计划划的基础础：第一，区区域宏观观市场环环境分析析；第二二，房地地产市场场分析；第三，邻邻里分析析；第四四，物业业现状分分析；第第五，业业主目标标。构造物业业管理方方案 4. 物业管管理计划划的主要要内容：A、建建筑物管管理计划划；B、租租赁计划划；C、财财务收支支计划；D、物物业运行行绩效评评估及与与业主沟沟通计划划。5. 建建筑物管管理策略略最重要要的是决决定是否否使用有有计划的的维护维维修体系系。（单单选题）6.租赁赁计划是是物业管管理计划划的重要要内容，包包括租金金方案和和出租策策略。财务收支支计划7. 预预算是物物业管理理中经营营计划的的核心，预预算中包包括详细细的预期期收益估估算、允允许的空空置率水水平和运运营费用用。（单单选题）物业经经营管理理 第第六章 租赁赁管理 概述： 1. 房屋租租赁的特特点：A、房房屋租赁赁不转移移房屋的的所有权权；B、房房屋租赁赁的标的的是作为为特定物物的房屋屋；C、房房屋租赁赁关系是是一种经经济要式式契约关关系；DD、房屋屋租赁关关系不因因所有权权的转移移而中止止；E、租租赁双方方都必须须是符合合法律规规定的责责任人。 2. 物业租租赁的分分类：AA、按房房屋所有有权的性性质划分分；B、按按房屋租租赁期限限划分；C、按按物业租租金的内内涵划分分；D、其其他划分分方式。 3. 按房屋屋租赁期期限约定定模式的的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 5. 定期租租赁是物物业管理理中最常常见的租租赁形式式。 6. 自动延延期租赁赁又称周周期性租租赁，除除非租约约一方提提出要中中止合约约，否则则将自动动续约。该该形式的的租赁行行为不因因租约一一方的死死亡而失失效。 7. 意愿愿租赁就就是给租租户以时时期不确确定的物物业租用用权，意意愿租赁赁的延续续依赖双双方的意意愿。与与定期租租赁不同同的是，意意愿租赁赁关系在在双方中中的一方方死去时时自动中中止。 8. 按照照租赁期期限的长长短，将将租赁划划分为短短期租赁赁、中短短期租赁赁和长期期租赁。（短期期租期：2年或或2年以以内；长长期租期期：5年年或5年年以上；中短期期租期一一般为33-4年年。） 9. 物业业使用过过程中所所发生的的费用，主主要由税税费、物物业管理理费和能能源使用用费三部部分组成成。毛租：指指出租人人收取的的租金中中，包含含了上述述所有三三部分费费用。净租：指指出租人人收取的的租金中中，不包包含上述述费用中中的部分分或全部部。百分比租租金：通通常也称称超出性性租金，常常用于零零售商业业物业。承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。 100. 物物业租赁赁管理模模式分三三种：AA、包租租转租模模式；BB、出租租代理模模式；CC、委托托管理模模式。 111. 房房屋租赁赁实行登登记备案案制度，其核心心是对合合法有效效的房屋屋租赁行行为颁发发房屋屋租赁证证。 122. 房房屋租赁赁的条件件：有下下列情形形之一的的房屋不不得出租租：1）未依法取得房屋所有权证的；2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）权属有争议的；5）属于违章建筑的；6）不符合安全标准的；7）已抵押，未经抵押权人同意的；8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 133. 租租赁管理理共三个个阶段：A、租租约签订订前；BB、租约约执行过过程中；C、租租约期满满时。 144. 租租约签订订前，租租赁管理理的内容容：A、制制定租赁赁方案与与策略；B、租租户选择择；C、租租金确定定；D、租租约谈判判；E、签签约管理理。 155. 租租约执行行中，租租赁管理理的内容容：A、房房屋空间间交付；B、收收取租金金；C、租租金调整整；D、租租户关系系管理。 166. 租租约期满满时，租租赁管理理的内容容：A、租租金结算算；B、租租约续期期；C、房房屋空间间收回管管理。 177. 租租赁方案案与策略略的内容容：A、确确定可出出租面积积和租赁赁方式；B、编编制租赁赁经营预预算；CC、定位位目标市市场；DD、确定定租金方方案；EE、明确确吸引租租户的策策略。 188. 预预算是租租赁管理理中租赁赁方案的的核心。 199. 物物业租金金水平的的高低主主要取决决于同类类型物业业的市场场供求关关系。 200. 吸吸引租户户的策略略多种多多样，主主要有宣宣传手段段和租约约条款优优惠等。这这种宣传传一般围围绕着物物业的特特性来进进行，如如宣传物物业的位位置、周周围景观观、通达达性和方方便性等等。 211. 租租户选择择是租赁管管理的核核心内容容。 222. 租租金常常常以每平平方米可可出租面面积为计计算基础础，通常常有毛租租金和净净租金之之分。 233. 经经营性物物业的租租金水平平，主要要取决于于当地房房地产市市场的状状况。 244. 对对于租期期较长的的租户（例例如3-5年以以上），为为保护业业主和租租户双方方的利益益，需要要在租约约中对租租金如何何调整作出出明确的的规定。 255. 租租赁市场场营销人人员从四四个方面面宣传其其所推广广的物业业：A、价价格优势势；B、物物业本身身的素质质；C、良良好的声声誉；DD、经济济实用。 房屋租租赁合同同 266. 承承租人应应当按照照租赁合合同规定定的使用用性质使使用房屋屋，不得得变更使使用用途途，确需需变动的的，应当当征得出出租人的的同意。租金及支支付方式式：租金标准准是租赁赁合同的的核心，是是引起租租赁纠纷纷的主要要原因，租租赁合同同应当明明确规定定租金标标准及支支付方式式。 277. 出出租住宅宅用户的的自然损损坏或合合同约定定由出租租人修缮缮的，由由出租人人负责修修复。 288. 租租用房屋屋从事生生产、经经营活动动的，修修缮责任任由双方方当事人人在租赁赁合同中中约定。 299. 房房屋转租租，应当当订立转转租合同同。转租租合同除除符合房房屋租赁赁合同的的有关规规定之外外，还必必须在合合同中有有原出租租人书面面签字同同意。 变更和和解除合合同的条条件 300. 合合法租赁赁合同的的终止一一般有两两种情况况：一是是合同的的自然终终止；二二是人为为终止。 311. 租租赁合同同自然终终止的情情况包括括：A、租租赁合同同到期，合合同自行行终止；B、符符合法律律规定或或者合同同约定可可以变更更或解除除合同条条款的；C、因因不可抗抗力致使使租赁合合同不能能继续履履行的；D、当当事人协协商一致致的。 322. 当当事人约约定的其其他条款款：A、税税收与保保险费的的分担；B、改改建的规规定；CC、保证证金。 客户关关系管理理 333. 客客户关系系管理（CCRM）是是企业通通过富有有意义的的交流沟沟通，理理解并影影响客户户行为，最最终实现现赢得客客户、保保留客户户、客户户忠诚和和客户创创利的目目的。 344.CRRM是一一种管理理理念而而非管理理软件，CCRM是是营销管管理的创创新。 355. 在在租赁管管理中实实施CRRM主要要涉及以以下一些些方面的的工作：A、建建立详细细的租户户档案；B、租租赁期内内的服务务；C、租租金缴交交的管理理；D、数数据统计计与分析析；E、个个性化服服务。物业经经营管理理 第第七章 成本本管理（重重点）物业管理理中的成成本 1. 成本就就是各项项支出。 2. 成本构构成：AA、营业业成本；B、期期间费用用或经营营管理费费用。 3. 营业成成本是企企业在从从事物业业管理活活动中发发生的各各项直接接支出，它它包括直直接人工工费、直直接材料料费和间间接费用用等。 4. 期间费费用或经经营管理理费用为为两部分分：A、管管理费用用；B、财财务费用用。 5. 按照与与业务量量的关系系划分，可可将成本本分为：A、固固定成本本；B、变变动成本本；C、半半固定或或半变动动成本。 6. 边际成成本：在在一定物物业管理理服务量量水平下下，增加加或减少少一个单单位服务务量所引引起成本本总额的的变动数数，用以以判断增增减服务务量在经经济上是是否合算算。 7. 机会成成本：选选择使用用经济资资源于某某方案，而而放弃另另一方案案所发生生的潜在在利益损损失。 8. 沉没成成本：是是指因为为过去决决策已发发生，而而在目前前和未来来无论实实行何种种方案均均无法改改变的成