某楼盘项目价格策略与执行方案104140.docx

目 录 前 言 一、周边边楼盘价格格调查 1. 价格调查查汇总 2. 说明 3. 一次评估估与加权 二、天泰泰馥香谷与与调查楼盘盘评估 1. 树图解析析与权重系系数计算 1.1 天泰泰馥香谷 1.2 银都都景园 1.3 金帝帝山庄 1.4 颐景景园 1.5 名仕仕花园 1.6 锦园园 1.7 千禧禧龙苑 1.8 蔚兰兰海岸 1.9 新贵贵都 1.10 绿绿岛花园 1.11 矿矿泉花园 三、评估估与价格修修正 1. 修正公公式 2. 修正过过程 3. 修正结结果 四、天泰泰馥香谷价价格定位建建议 五、价格格策略与执执行方案 1、价格格策略 1.1价格是是消费者购购房最敏感感因素 1.2户型统统计与总价价分析 1.3发挥差差价原则 2、执执行方案 2.1单单元评估 2.2楼楼层评估 2.3楼楼层差价率率与差价系系数 2.4各各单元平均均价计算 2.5价价格明细表表 六、价格格执行反馈馈控制系统统 附表1：开盘期首首推户型价价格明细表表价格格是公司效效益与客户户之间的一一座桥梁高了了，能走过过这座桥的的人就少没有市市场低了了，公司损损失利润没有效效益如何何在两者之之间达到一一种平衡如何何让我们的的楼盘即叫叫好又叫座座这永永远是我们们解析的重重心第二部分：天泰馥香香谷项目价价格策略与与执行方案案一、周边楼楼盘价格调调查1、价格调调查汇总 单单 位楼盘名称统 计面 积M2最 高标 价元/M2最 低标 价元/M2平 均标 价元/M2折 实 均均 价修正均价元元/M2备 注一次性%银行按揭%银都景园5200006030508056000+1%5644不仅不打折折，如不是是一次性付付款还要+10%金帝山庄66000048003800450098折04482颐 景 园园720000450032003840003820名仕花园30248848004000450097折98折4410锦 园110000057003800488097折04850千禧龙苑50000063003900480097折98折4694蔚蓝海洋120000080004700560095折97折5409新 贵 都都470000046004000428098折04262绿岛花园372166700043005560005550矿泉花园73776678006000691096折06854 22、说明 11月6日11月10日在天泰同同仁的配合合下，我们们对青岛市市楼市进行行了广泛调调查，本表表只是调查查中的几个个重点楼盘盘。 修正均价价主要根据据统计面积积所占比例例、销售时时间、实际际成交时大大都再给优优惠、大多多数采用按按揭付款方方式等因素素。 参照楼盘盘以周边可可比性楼盘盘为主，兼兼顾其他区区域楼盘。3、一次评评估与加权权(平均分) 楼盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦 园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷区域地段9.07.857.62559.08.307.12559.08.47558.758.507.6255周边社区7.657.97.807.47.307.257.69.12559.02558.32557.60交通条件7.47.507.657.157.457.457.659.359.758.307.65价格与付款款方式7.508.57557.858.17558.02558.058.207.807.77558.008.50营销水平8.459.008.02558.17558.007.72556.57559.12559.22558.756.3255小区内绿化化情况9.12558.47557.707.82559.008.27558.757.907.108.37559.50小区内规划划情况9.17558.12557.457.67557.407.657.57558.72558.407.67559.45小区公共配配套设施8.808.657.87557.707.658.307.42558.908.62558.07559.00顾问代理水水平9.009.057.357.67557.357.757.708.708.42557.959.60物业管理水水平9.008.607.308.007.207.807.12558.658.62558.22559.20合 计85.10083.722576.622578.777577.677577.377577.60086.75585.70082.177584.455（加权分） 楼盘评估项银都景园金帝山庄颐景园名仕花园锦 园千禧龙苑蔚兰海岸新贵都绿岛花园矿泉花园馥香谷加权评估0.550.550.370.350.470.060.120.860.850.830.80加权因素包含：开盘盘时间、目目前执行价价格、销售售率2、评估加加权：（1）H=馥香谷=88.16662+0.80=88.96662（2）加权权修正：银都花园=H1=88.59114+0.55=88.94551金 帝=H2=8.39951+00.55=8.94451颐 景 园园=H3=7.61108+00.37=7.98808名仕花园=H4=88.009968+00.35=8.355968锦 园=H5=7.74488+00.47=8.16688千禧龙苑=H6=77.70448+0.06=77.71008蔚兰海岸=H7=77.80222+0.12=77.92222新 贵 都都=H8=8.63312+00.86=9.49912绿岛花园=H9=88.55111+0.85=99.40111矿泉花园=H10=8.22217+00.83=9.50017三、评估与与价格修正正1、修正公公式*比较楼盘盘均价2、修正过过程 银都花园：8.96662 *46444=45545.000 8.99451金帝山庄： *44482=44493.00颐 景 园园： *33820=42922.00名仕花园：*44110=47730.000锦 园： *44850=53233.00千禧龙苑：*46994=49990.000蔚兰海岸：*44009=49990.000新 贵 都都：*42262=44026.00绿岛花园：*45550=43338.000矿泉花园：*68554.000=67889.0003、修正结结果4545.00+44493.00+44292.00+44730.00+55323.00+44990.00+44990.00+44026.00+44338.00+66789.0010 =48551.600 即即：天泰馥馥香谷市场场已然形成成并且能够够接受的平平均价格是是：48550元/平方米四、天泰馥馥香谷价格格定位建议议 l 天泰馥香谷谷平均价格格应是：44850元元/平方米，正正负出入不不宜超过2200元。l 为配合分批批销售和低低开高走的的价格策略略，第一批批提出价格格定位如下下：平均价格：4700049000元/平方米；本案设定均均价：48800元/平方米(如卖精装装修房每平平米加价11000.00元)；最低价与最最高价差设设计幅度：3980061800元/平方米(如卖精装装修房每平平米加价11000.00元)。l 本案设计的的是销售实实价，销售售价格表将将根据付款款方式上浮浮后再折回回。五、定价策策略与执行行方案（一） 定价策略 1、价格格是消费者者购房最敏敏感因素 根据对青青岛市调查查楼盘及天天泰馥香谷谷销售情况况的了解，我我们感到价价格的高低低直接左右右着项目的的销售业绩绩，制定合合理的销售售价格必须须是慎重研研究的。针针对青岛房房地产市场场的价格现现状，我们们此次采用用的定价技技巧，一方方面是针对对同行的竞竞争，另一一方面则是是在对我们们的目标客客户群。在在采用了11）竞争价价格评估；2）萃辰树树图；3）成本利利润法；44）差价设设计法。四四种方法结结合，我们们得出了上上述价格（均均价）定位位，并建议议分批推出出楼盘。2、户型统统计与总价价分析1）面积分分类：共1175种，最最小面积1101.550平方米米，最大面面积2888平方米。2）户型分分类：二房房二厅二卫卫、三房二二厅一卫、三三房二厅二二卫、四房房二厅三卫卫 复式、错错层、标准准层共8种。3）面积阶阶段分类：101-150平平方米共1148套 150-180平平方米共220 套 180-280平平方米共1140套合 计 33 0 88 套。 根据以上上户型统计计，可以看看出2000平米以上上的大户型型占的比例例还是很大大的，这就就关系到一一个总价问问题，也就就是说要有有100多套套房子总价价在1000万以上。目目前天泰馥馥香谷已售售出60套，合合计销售面面积92552.900 m2，已完成成17.880%，其其中2000 m2以上复式式套型占228%左右右，1000多平米的的套型占772% ，由由此看出大大户型由于于总价门槛槛过高，还还是存在销销售壁垒的的。根据这种销销售情况我我们建议112月20日开盘盘时推出88000余余平米，具具体为8栋1单元：11113.220 m22（已售面面积1288.40mm2）；4栋5单元：12283.770m2；1栋3单元：12208.440m2（已售面面积1399.7m22 ）；10栋2单元：12227m22；3栋1单元：13338.660m2；3栋2单元：14465m22, 但如预预定情况非非常火爆, 也可全全面推出。开盘起价：39800.00元元/平方米(如精装修修49800.00元元/平方米, 具体户型型及价格配配比见附表表。这种配比，一一是保证几几类户型都都有，二是是将不太好好销的及户户型较大的的推出比例例大些，借借着开盘热热卖，将不不好销的户户型推出去去，另一方方面，根据据开盘新的的销售走势势，决定第第二批推出出起价。3、发挥差差价原则现天泰馥香香谷有8种户型（44种复式，22种错层，22种标准层层）1755种面积，并并且有4层的、5层的、6层的、7层的、8层的多种种楼层，还还分电梯小小高层与多多层，这种种品种的多多样性，为为我们价格格的差价原原则做了很很好的铺垫垫。根据这这种情况我我们也分别别请天泰员员工对各单单元的朝向向差，景观观差与楼层层差做了评评估（见后后表），并并根据评估估分位，将将各单元价价格进行计计算，得出出平均价，并并根据均价价算出每栋栋每单元每每楼层价格格表。（二） 执行方案1、 单元评估：评估人评估单元安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹂史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分3-256.758.11776.23337.38336.46777.58336.583356.56.61553-25.26.758.11776.56777.58336.46777.88336.083356.56.561164-347.37558.757.375576.82557.805.9066.56.752254-25.37.28.467.446.91776.847.405.7666.56.781174-15.307.208.467.587.66776.846.305.7266.56.750071-797.62559.258.12557.256.93667.558.45779.92441-38.58.333387.857.08336.97558.58338.85777.96441-58.88.33339.08338.11777.08336.97558.33337.4433777.909911-48.58.33339.08337.96777.08336.97558.33338.9177777.816672-29.68.759.13338.26777.41777.01778.43337.033310108.50552-31097.13338.37.41777.01778.91778.883388.58.114471-698.309.108.207.107.027.968.9166777.917742-41099.13338.37.41777.058.93338.9177810.0008.52551-89.27.83338.333387.33337.08337.16778777.95441-28.28.33338.83337.87.08337.18.98338.9088777.821131-188.38.77.9877.39.129877.894494-69.68.66778.96778.88.83337.33337.33336.766.58.003334-54.88.16779.57.57.57.33338.23335.9677667.104-447.597.33337.57.33337.63336666.829992-19.409.008.83338.209.16777.36778.26777.16779.008.508.540012-59.808.58339.08339.18339.16777.409.18337.91558.008.508.607754-89.608.66779.76779.008.83337.808.53339.307.008.008.66554-788.66778.767788.83337.87.36777.6333678.006678-18.808.508.509.96778.507.93338.66779.009.76778.66778.86558-48.608.66779.76779.008.66777.93338.509.13338.508.508.730018-38.708.66779.76779.008.66777.93338.36777.96778.508.508.726678-28.708.66779.76779.008.66777.93338.43338.96778.508.508.7066810-18.608.66779.53339.008.007.96778.609.13448.008.508.6000110-28.508.66779.53338.808.007.96778.609.03339.008.508.568810-358.66779.533387.83337.96778.46778.887.58.087769-18.608.37559.67559.008.12558.058.509.258.008.508.607755-188.83339.598.28.06777.93338.6677984.130087-18.48.83339.588.28.06777.63338.9333888.103329-38.608.66779.76778.807.83338.16778.56779.13338.008.508.603349-28.508.66779.63338.808.008.16778.53339.23338.008.508.6011310-48.58.758.458.88.258.38.2887.58.0744210-58.58.758.658.88.258.37.95877.58.032216-19.509.339.86779.43339.33338.66779.16779.9010.00010.0009.52 2、楼层层评估八 层层评估人评估单元安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹏史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分1-2F6.057.56.5777.57976.953F8.56987.57.577767.254F978.58.57.87.588757.635F9.689.598899888.616F9.899.51099.59.59.5899.287-8F1010109.51010101010109.95 五 层评估人评估单元安玉田吴占峰张艾莉张爱华黄天华姜 鹏史 伟王海燕李 林刘冰辰平均分1-2F678777.569.510107.83F889888888784-5F1010101099.59.510989.5 33、楼层差差价率与差差价系数 八 层楼 层评估得分差价率差价系数备 注1-2F6.950.8400-0.022683F7.250.8766-0.022074F7.630.9222-0.011315F8.611.04110.006676F9.281.13000.020027-8F9.951.20220.03336 五五 层楼 层评估得分差价率差价系数备 注1-2F7.80.92886-0.02253F8.00.95224-0.01174-5F9.51.131100.0422 44、各单元元平均价计计算1） 6栋1单元元 9.52/88.13008×48000=56220.0002） 8栋1单元元 8.865/8.13308×48000=52333.0003） 8栋4单元元 8.73011/8.11308××48000=51553.0004） 8栋3单元元 8.72677/8.11308××48000=51551.0005） 8栋2单元元 8.70688/8.11308××48000=51440.0006） 4栋8单元元 8.665/8.13308×48000=51115.0007） 2栋5单元元 8.63144/8.11308××48000=50995.0008） 9栋1单元元 8.60755/8.11308××48000=50881.0009） 9栋3单元元 8.60344/8.11308××48000=50779.00010） 9栋2单元元 8.60133/8.11308××48000=50777.00011） 10栋1单单元 88.60001/8.13088×48000=50777.00012） 10栋2单单元 88.5688/8.11308××48000=50558.00013） 2栋1单元元 8.54011/8.11308××48000=50441.00014） 2栋4单元元 8.525/8.13308×48000=50332.00015） 2栋2单元元 8.505/8.13308×48000=50221.00016） 5栋1单元元 8.13088/8.11308××48000=48000.00017） 2栋3单元元 8.11477/8.11308××48000=47990.00018） 7栋1单元元 8.10322/8.11308××48000=47883.00019） 10栋3单单元 88.08776/8.13088×48000=47774.00020） 10栋4单单元 8.00742/8.13308×48000=47666.00021） 10栋5单单元 88.0322/8.11308××48000=47441.00022） 4栋7单元元 8.00677/8.11308××48000=47226.00023） 4栋6单元元 8.00333/8.11308××48000=47224.00024） 1栋3单元元 7.964/8.13308×48000=47001.00025） 1栋8单元元 7.954/8.13308×48000=46995.00026） 1栋7单元元 7.924/8.13308×48000=46778.00027） 1栋6单元元 7.91744/8.11308××48000=46774.00028） 1栋5单元元 7.90911/8.11308××48000=46669.00029） 1栋1单元元 7.89499/8.11308××48000=46660.00030） 1栋2单元元 7.82133/8.11308××48000=46117.00031） 1栋4单元元 7.81677/8.11308××48000=46114.00032） 4栋5单元元 4.10/88.13008×48000=41991.00033） 4栋4单元元 6.82999/8.11308××48000=40332.00034） 4栋2单元元 6.78177/8.11308××48000=40003.00035） 4栋3单元元 6.75255/8.11308××48000=39886.00036） 4栋1单元元 6.75077/8.11308××48000=39885.00037） 3栋1单元元 6.615/8.13308×48000=39005.00038） 3栋2单元元 6.56166/8.11308××48000=38773.000 5、价格明明细表 6栋栋均价：55620.00元/平方米 楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/m22） 装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1F-140.005480.005480.006480.006580.00-66800.002F-96.0005524.005680.006680.006790.00-66000.003-4F236.0005856.006180.007180.007300.00-77550.00 5栋均均价：48800.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元/m22）持续期上涨涨价（元/m22）1F-120.004680.004680.005680.005780.00-55910.002F-82.0004718.004780.005780.005880.00-66080.003-4F203.0005003.005800.006800.006910.00-77150.00 7栋栋均价：44783.00元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1F-120.004663.004850.005850.005950.00-66080.002F-82.0004701.004950.005950.006050.00-66180.003-4F202.0004985.005850.006850.006990.00-77190.00 8栋栋1单元均价价：52333.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-130.005103.005160.006160.006260.00-66420.003F-89.0005144.005360.006360.006470.00-66630.00 4F220.0005453.005860.006860.007000.00-77200.00 88栋2单元均价价：51440.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元元/m2）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005011.005050.006050.006150.00-66300.003F-88.0005052.005220.00662200.006320.00-66480.004F217.0005357.005960.006960.007100.00-77300.00 8栋3单元均价价：51551.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005022.005050.006050.006150.00-66300.003F-88.0005063.005220.00662200.006320.00-66480.004F217.0005368.006960.006960.007100.00-77300.00 8栋4单元均价价：51553.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-129.005024.005150.006150.006250.00-66410.003F-88.0005065.005350.006350.006460.00-66620.004F217.0005378.005950.006950.007090.00-77290.00 9栋1单元均价价：50881.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-128.004953.005200.006200.006300.00-66460.003F-87.0004994.005390.006390.006500.00-66660.004F214.0005295.005790.006790.006930.00-77130.00 99栋2单元均价价：50777.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004950.005150.006150.006250.00-66410.003F-87.0004990.005330.006330.006430.00-66600.004-5F214.0005291.005730.006730.006870.00-77050.00 9栋3单元均价价：50779.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004952.005200.006200.006300.00-66460.003F-87.0004992.005390.006390.006500.00-66660.004-5F214.0005293.005790.006790.006930.00-77130.00 10栋1单元均价价：50777.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-127.004950.005200.006200.006300.00-66430.003F-87.0004990.005390.006390.006500.00-66630.004-5F214.0005291.005790.006790.006930.00-77130.00 10栋2单元均价价：50558.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开盘推出价价（元/mm2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-126.004932.005180.006180.006300.00-66430.003F-86.0004972.005360.006360.006500.00-66630.004-5F213.0005271.005760.006760.006900.00-77100.00 10栋3单元均价价：47774.000元/平方米楼层层差价（元/m22）计算价（元/m22）开推出价（元元/m2）装修价（元元/m2）持续期上涨涨价（元/m22）1-2F-119.0